某某与德令哈供水有限公司执行异议之诉一审民事判决书

青海省德令哈市人民法院 民事判决书 （2021）青2802民初663号 原告：***，女，1970年5月19日出生，汉族，身份证号XXX，住青海省德令哈市。 被告：德令哈供水有限公司，住所地青海省德令哈市新源路14号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，四川法邦律师事务所律师。 第三人：青海***房地产开发有限责任公司，住所地青海省德令哈市祁连路5号。 法定代表人：**，该公司执行董事。 原告***与被告德令哈供水有限公司（以下简称供水公司）、第三人青海***房地产开发有限责任公司（以下简称***公司）执行异议之诉一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***、被告供水公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼，第三人***公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：一、依法撤销德令哈市人民法院(2021)青2802执异15号《执行裁定书》，并驳回被告之执行异议请求；二、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：被告在原告与第三人***公司强制执行一案中所提执行异议，不符合法律规定的中止执行的情形，德令哈法院(2021)青2802执异15号《执行裁定书》对此认定错误，适用法律依据错误，应当依法予以撤销，理由如下：一、被告占有的被执行房屋是基于以物抵债关系，而非房屋买卖关系，依法不应予以优先保护。人民法院在审理案外人系商品房消费者执行异议之诉案件时，在判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益时，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第二十九条之规定，但该规定系针对消费者购房人向房地产开发企业购买商品房，却未及时办理房地产过户手续的情形，优先保护消费者购房人的物权期待权。但人民法院在审理执行异议之诉案件时，既要对执行标的享有实质民事权益的实际权利人依法进行保护，也要防止案外人与被执行人恶意串通规避执行。《异议和复议规定》第二十九条之规定之所以对消费者购房人的物权期待权特别保护，系基于消费者购房人的生存权优先的理念。而供水公司与通常意义上以居住为目的购买商品房的消费者不同，其因第三人***公司拖欠其水费而约定以房抵债，随后才签订了所谓的《商品房买卖合同》，这属于当事人在债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，被告并未实际支付任何购房款。因以物抵债属于原来金钱之债的履行方法，被告应当请求***公司履行该协议和交付房屋，但在房屋权属变更登记之前，被告不能基于案涉《商品房买卖合同》形成优于其他债权的利益，并据此排除强制执行。以上观点并非原告之主观臆断，而是在最高人民法院（2020）最高法民申4108号《民事裁定书》等生效判决文书中不断得以确认的一个基本原则，现德令哈法院违背上述原则，适用法律错误，认定事实错误，明显存在问题，请求法庭予以纠正。二、对于房屋未能及时办理登记的原因，被告存在重大过错，是其本人对其权利的消极对待所造成的，依法不应优先保护。经原告向有关部门查询得知，案涉房屋在2016年1月20日办理了在建工程抵押权登记，于2020年6月8日办理了在建工程抵押权注销登记，海西州法院于2020年6月8日办理了查封登记，德令哈法院经原告申请于2020年11月11日办理了轮候查封登记。本案中被告与第三人***公司所谓的《商品房买卖协议》签订于2015年8月5日，该合同签订后至***公司办理抵押登记半年期间，被告没有向***公司提出过要求办理登记手续的要求，即使其向***公司提出过要求，其也没有采取任何行动实施办理登记的有关操作，所以主观方面存在重大过错。2016年1月，***公司将该房屋抵押至案外人，抵押时间长达四年半，期间被告也没有向***公司提出过任何异议，没有采取任何法律途径寻求救济，四年半之后，房屋被解封，但随之被海西州法院查封，被告依然没有向该院提出执行异议，所以自始至终，被告对这套房屋采取的根本就是不管不顾的处理方式，其对于房屋产权登记手续的办理完全是不在乎的，房屋至今未能办理登记的原因很大一部分在于被告，所以其根本不符合《异议和复议规定》第二十九条等规定的排除执行的例外情形。综上，被告之异议请求不能成立，请求依法予以驳回，并继续强制执行，以切实维护原告合法权益。 被告供水公司辩称，原告的主张不能成立，应当予以驳回。被告所提的执行异议符合《异议和复议规定》第二十八条排除执行的条件。一、在本案查封前被告与第三人已经签订合法有效的书面合同。二、在查封前被告已经实际支付全部房款。三、在查封前被告已经实际占有使用该房屋，现已出租给案外人且处于营业中。四、涉案房屋被告在购买后，第三人已经抵押给青海柴达木融资担保公司且至今仍在人民法院查封下，故未办理过户手续并非被告的过错。综上，原告的主张没有事实依据及法律依据，应当予以驳回。 第三人***公司缺席未答辩，亦未提交证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.被告提交的商品房买卖协议、协议书、证明十六份，原告对真实性有异议；本院认为，被告虽未提供商品房买卖协议、协议书原件，但与多份证明及收据可相互印证，对该证据予以采信。 2.被告提交的证明一份，原告认为第三人为利害关系人，证据不具有证明力；本院认为，认可原告意见，对该证据不予采信。 3.被告提交的租赁合同复印件，原告对其真实性不予认可；本院认为，该组证据真实性无法核实，不予采信。 经审理查明，***与青海***房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，***于2018年3月14日**令哈法院申请强制执行。德令哈法院于2020年11月12日对登记在***公司名下的位于德令哈市柴达木西路以北、唐古拉路以东景华湾公寓楼3号楼3-11号房予以查封。供水公司为案外人**令哈法院提出执行异议，德令哈法院于2021年4月15日作出（2021）青2802执异15号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。***不服该裁定，**令哈法院提起执行异议之诉。 2015年8月5日，***公司（甲方）与供水公司（乙方）签订《商品房买卖协议》，约定乙方购买甲方位于德令哈市汇城景华湾B区一层B7号，房屋价款637500元，签订协议当日支付55000元，注明剩余房款抵水费及接水工程款。55000元已支付，接水工程款数额不明，2016年2月29日至2020年12月14日水费为505286.75元。 本院认为，本案争议的焦点为供水公司是否对涉案房屋享有物权期待权并足以排除强制执行。首先，依据供水公司与***公司签订的《商品房买卖协议书》内容可确认，涉案房屋为***公司抵顶其对供水公司的债务，而非供水公司买卖之标的物。虽然供水公司签订的《商品房买卖协议书》载明了房源信息、客户信息、房屋总价款等具体情况，应认定名为房屋买卖合同实为以物抵债协议。以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此与《异议和复议规定》第二十八条所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的买受人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。故供水公司依据签订的《商品房买卖协议书》而产生的权利仍未超过债权之维度，并无任何物权化的属性。综上，供水公司对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（一）项、第三百一十四条第二款之规定，判决如下： 允许执行位于德令哈市柴达木西路以北、唐古拉路以东景华湾公寓楼3号楼3-11号房。 案件受理费50元，由被告德令哈供水有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二一年七月十五日 法官助理*** 书记员***