郑国娟与南京中华奇石馆、南京市清凉山公园管理处租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏01民终8283号 上诉人（原审原告）：郑国娟，女，1957年8月28日生，回族，原江苏省南京市白下区人民政府退休职工，住江苏省南京市秦淮区。 被上诉人（原审被告）：南京中华奇石馆，住所地江苏省南京市鼓楼区清凉山**号。 法定代表人：***，该馆主任。 被上诉人（原审被告）：南京市清凉山公园管理处，住所地江苏省南京市鼓楼区清凉山**号。 法定代表人：***，该管理处主任。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：***，江苏朗宁律师事务所律师。 原审第三人：镇江市东兴建筑工程有限公司，住所地江苏省镇江市汝山孟村公寓楼307室。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，男，该公司项目经理。 上诉人郑国娟与被上诉人南京中华奇石馆（以下简称中华奇石馆）、南京市清凉山公园管理处（以下简称清凉山管理处）、原审第三人镇江市东兴建筑工程有限公司（以下简称东兴公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑国娟上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判支持上诉人下列诉讼请求：（一）被上诉人赔偿装潢损失残值32023元及评估费5000元，合计37023元；（二）被上诉人给付房屋租赁发票（数额为134880元）；（三）被上诉人赔偿经营损失137039元。二、纠正一审法院关于案件受理费承担的错误。事实与理由：一、本案的房屋租赁合同已经被生效判决确认为无效，但出租方向上诉人隐瞒了无效合同的事实，致使上诉人在不知情的情况下，对该房屋进行了装修，直到合同履行结束时，上诉人的装修残值尚有32023元，其处理权本应归上诉人。一审法院免除被上诉人恶意毁损上诉人装修余留物的赔偿责任错误，请求二审法院纠正。二、出租方在收取租金的同时有义务向承租人开具租赁发票，但出租方为了逃避税收负担，只是向承租人开具了服务业通用发票，且所列具的收费项目是管理费。一审法院主观认为上诉人在收取发票时没有有提出异议，实质是以审判权为出租方的违法行为提供荫蔽。三、双方之间的租赁合同关系实质维系到2017年4月20日，上诉人承担了此前的承租费用。出租人有义务保证承租人在此期间能够合法有效从事经营活动。但出租方自从2016年5月5日起就将正在经营中的铺面进行围挡，承租人的经营活动就被迫停止。上诉人在一审只是提出被中断经营期间的人员工资的损失。一审法院以上诉人未提供工资发放和缴纳社保的证据为由不予支持，与事实不符。四、上诉人的第一项诉请得到了法院的支持，则相应的诉讼费就不应由上诉人来承担。 中华奇石馆辩称：一、涉案租赁合同不管有效还是无效，合同约定的期限已经届满，租赁合同所涉的租金及房屋的交付已经由生效的法律文书确认。上诉人没有法定和约定依据拒不返还中华奇石馆、清凉山管理处的房屋。在中华奇石馆、清凉山管理处通过法院诉讼、执行的情形下，上诉人要求被上诉人中华奇石馆、清凉山管理处承担超过房屋租赁期限之外的装潢损失以及评估费用没有法律依据。二、租赁发票在一审庭审中已经逐笔的核对，确认中华奇石馆、清凉山管理处按照合同约定的金额向上诉人开具了全部的发票，不存在再重新提供发票的问题。三、上诉人要求中华奇石馆、清凉山管理处赔偿经营损失没有法定和约定的依据。因为上诉人占用他人房屋的行为已经被人民法院判决认定为侵权行为，上诉人基于上述侵权行为要求中华奇石馆、清凉山管理处赔偿损失没有依据。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 清凉山管理处辩称：同中华奇石馆意见。 东兴公司述称：上诉人郑国娟与被上诉人中华奇石馆、清凉山管理处的诉讼与东兴公司没有关系。 郑国娟向一审法院起诉请求：1.判令中华奇石馆、清凉山管理处共同返还南京市鼓楼区清凉山83号大市场A区10、11号摊位（以下简称案涉摊位）内馆藏物品98件并给付公证费2000元；2.判令中华奇石馆返还押金500元、保证金1000元，合计1500元；3.判令中华奇石馆、清凉山管理处共同赔偿案涉摊位的装潢损失32023元、评估费5000元，合计37023元；4.判令中华奇石馆、清凉山管理处共同赔偿古玩收藏品包装费75445.5元、运输费32000元，合计107445.5元；5.判令中华奇石馆给付房屋租赁发票（数额为134880元）；6.判令清凉山管理处返还2008年3月11日至2015年1月8日期间的市场管理费115680元；7.判令中华奇石馆、清凉山管理处赔偿2016年5月5日至2017年4月20日期间的经营损失137039元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2017年4月20日起计算至实际给付之日止）。 一审法院认定事实：坐落于南京市清凉山83号南京市清凉山公园内的有关房屋，由清凉山管理处（系事业单位法人）负责经营管理。中华奇石馆（系全民所有制企业）在南京市清凉山公园内从事收藏品市场管理工作。中华奇石馆经营管理的南京中华奇石馆市场内的案涉摊位未进行所有权登记，亦无法提供规划核准等相关建造手续。 2006年，原南京旅游工艺品市场（甲方）与案外人***（乙方）签订《南京旅游工艺品市场经营协议书》，约定甲方将案涉摊位中的10号摊位租赁给乙方，承包金为960元/月，期限自2006年3月1日起至2009年2月28日止等等。该合同履行期间，郑国娟受让了该协议中乙方的合同权利、义务，并对外进行经营。 2009年7月16日、2010年3月10日、2011年1月12日，2011年8月16日，中华奇石馆（甲方）与郑国娟（乙方）就案涉摊位中的10号摊位签订了四份《南京中华奇石馆市场经营协议书》，租赁期限自2009年3月1日起至2012年12月31日止；其中，2009年3月1日至2011年6月30日期间的承包金为960元/月，2011年7月1日至2012年12月31日期间的承包金为1200元/月；甲方向乙方收取500**约保证金，协议期满双方结算完毕后，退还给乙方，协议期满，乙方在一周内既不续约也不退出市场，或若因乙方违反协议条款，双方解除合同的，保证金不予退还等等。 中华奇石馆（甲方）与案外人***（乙方）就案涉摊位中的11号摊位曾签订《南京中华奇石馆市场经营协议书》，承包金为1200元/月，租赁期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止等等。2012年5月10日，郑国娟受让了该协议中乙方的合同权利、义务，对外进行经营，并自愿向市场支付1000元装修保证金，在无装修违约的情况下，装修完毕后市场将保证金退还。 2013年1月11日、2015年1月15日，中华奇石馆（甲方）与郑国娟（乙方）就案涉摊位签订了三份《南京中华奇石馆市场经营协议书》，约定承包金为2400元/月，租赁期限自2013年1月1日起至2015年6月30日止；遇政策建设需要，造成乙方经营摊位被取消等不可抗力因素，本协议自行终止，除此以外，双方不得擅自终止合同，否则，违约方要赔偿守约方三个月的租金；甲、乙双方均应认真履行协议条款，遵守有关法律、法规及市场各项管理制度，一旦市政府或甲方上级管理部门决定市场提档升级，甲方提前三个月告知乙方，本协议终止；届时，如本协议履行期限尚未届满时，甲方退还乙方尚未到期的租金，乙方返还租用的房屋和场地，甲、乙双方互不承担对方的其他损失；本协议终止或者解除后，乙方应在一周内将房屋交还甲方，逾期交付将视为乙方对房屋内财产所有权的放弃，由甲方任意处置，甲方自行收回房屋，造成乙方损失的，由乙方自行承担等等。 上述协议约定的期限届满后，郑国娟与中华奇石馆未再续签书面合同，郑国娟继续使用案涉摊位。郑国娟支付合同约定的承包金至2015年6月30日，清凉山管理处向郑国娟出具了2008年2月28日至2015年上半年期间（除2008年9月2日至2009年2月28日、2009年9月1日至2010年2月28日、2012年1月1日至2012年6月30日外），数额为115680元的发票，载明项目为市场管理费或管理费。 2016年5月5日，中华奇石馆发布《通告》，内容为：因公园建设需要，现对收藏品市场进行关闭，请各商户积极配合，交清2015年12月底以前房租（占用费）、所有电费等费用，并抓紧搬离，自行搬离时间为2016年5月5日至2016年6月3日。 2017年4月12日，东兴公司（乙方、中标人）经招投标程序与清凉山管理处（甲方、招标人）签订了南京石头城遗址公园工程拆除施工合同，对含案涉摊位在内的建筑物进行拆除，约定清凉山拆除施工的工期为30日；中标人进场后需对拟拆除建筑物内外的遗留租赁户发出拆除施工通知，请租赁户在招标人要求的时间内搬出公园，否则后果由租赁户自行承担；清凉山公园内大约还有10多家租赁户未搬迁，中标单位需配合招标人对该10多户的“助搬”工作，承担物品运输问题，该物品包含大量文化石，文化石的价格比较昂贵无法估计，乙方已考虑相关风险费，甲方不承担责任，结算时价格不予调整等等。 因郑国娟未将案涉摊位内的物品搬离，2017年5月11日，东兴公司委托案外人***将案涉摊位内的物品打包、搬运，并另行租赁房屋进行保管。后东兴公司将涉案摊位所属房屋予以拆除。 一审法院另查明，2016年11月24日，中华奇石馆因郑国娟未按期返还案涉摊位等，向一审法院另案【（2016）苏0106民初11352号】起诉，要求郑国娟腾空并交还案涉摊位，并支付房屋占有使用费。2017年7月14日，一审法院作出（2016）苏0106民初11352号民事判决书，认定双方签订的协议因租赁房屋未办理产权登记手续，亦未取得建设工程规划许可证，应为无效合同，并判决如下：一、郑国娟于判决发生法律效力之日起十日内将案涉摊位腾空并交还中华奇石馆；二、郑国娟给付中华奇石馆房屋占有使用费（按每月2400元的标准计算，自2015年7月1日起计算至实际迁出之日止）。郑国娟不服该判决，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉，该院于2017年9月29日作出（2017）苏01民终7457号民事判决书，认定双方签订的租赁协议无效，郑国娟应将案涉摊位予以返还，因案涉摊位已被中华奇石馆、清凉山管理处委托他人拆除，案涉摊位应视为已由中华奇石馆收回，并判决如下：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初11352号民事判决第一项；二、变更南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初11352号民事判决第二项为：郑国娟于判决发生法律效力之日起十日内给付中华奇石馆房屋占有使用费52000元（按每月2400元的标准计算，自2015年7月1日起计算至2017年4月20日止）；三、驳回郑国娟的其他上诉请求。 2018年6月4日，东兴公司因垫付运输费、保管费等费用，另案【（2018）苏0104民初5438号】向郑国娟提起诉讼，该案正在审理过程中。 一审审理中，郑国娟提供南京市建邺公证处出具的公证书、收据及光盘，用以证明其主张的馆藏品98件及支付的公证费用2000元；提供资产评估报告及收据，证明其主张的装潢残值数额及评估费用5000元；提供包装箱报价表，证明其主张的包装费用，且陈述虽然该笔费用尚未实际发生，但必然产生；提供劳动合同，证明其经营损失。中华奇石馆、清凉山管理处、东兴公司对郑国娟提供的上述证据均不予认可。因郑国娟提供的公证书、光盘、资产评估报告、收据符合证据形式要件，一审法院予以确认；提供的包装箱报价表，因该笔费用尚未实际发生，故一审法院对该证据证明包装费数额不予认定；提供的劳动合同，因无支付工资或缴纳社保的相关证据予以印证，故一审法院对该证据证明郑国娟的经营损失数额不予认定。 郑国娟另向一审法院陈述，东兴公司代中华奇石馆、清凉山管理处向其返还馆藏品，经江苏省南京市建邺公证处现场清点核对，存在物品质损、缺损情况，相关损失尚未确定。 中华奇石馆陈述其收取的押金、保证金合计1500元，尚未退还，且不应予以退还。 因当事人分歧较大，致一审调解未果。 一审法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，郑国娟与中华奇石馆就案涉摊位签订的多份经营协议书，因案涉摊位的房屋未办理产权登记手续，亦未取得建设工程规划许可证，应为无效合同。 关于郑国娟主张返还馆藏品、给付公证费问题。因馆藏品在案涉摊位的房屋拆除前已由东兴公司运输、保管，非中华奇石馆、清凉山管理处，且东兴公司已将馆藏品向郑国娟返还，虽郑国娟提出存在质损、缺损情况，但无法最终确认，造成公证的费用亦由郑国娟自行未按期搬离导致，故该项诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。 关于郑国娟主张返还押金、保证金问题。因郑国娟与中华奇石馆签订的经营协议书无效，故中华奇石馆收取的押金、保证金1500元，应予返还。 关于郑国娟主张赔偿装饰装修损失及评估费问题。虽然郑国娟与中华奇石馆签订的经营协议书无效，但郑国娟在进行装饰装修时将装饰装修物已作为成本在约定的期限内将价值摊销完毕，且案涉摊位的房屋已经拆除，对中华奇石馆、清凉山管理处均无利用价值，故郑国娟该项主张，没有法律依据，一审法院不予支持。 关于郑国娟主张给付发票及返还市场管理费问题。郑国娟与中华奇石馆在协议履行期间，向中华奇石馆支付的租金与清凉山管理处出具的管理费发票数额一致，郑国娟无证据证明其既向中华奇石馆支付了租金，又向清凉山管理处支付了管理费，且在多年的协议履行期间，郑国娟未提出异议，故郑国娟该项主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于郑国娟主张包装费、运输费、经营损失及利息的问题。郑国娟与中华奇石馆之间约定的租赁期限于2015年6月30日已届满，此后双方未再签订书面协议，而郑国娟继续使用案涉摊位。中华奇石馆于2016年5月5日向包括郑国娟在内的承租户通知，自行搬离时间为2016年5月5日至2016年6月3日，郑国娟应将案涉摊位予以返还。后因郑国娟未及时返还案涉摊位，中华奇石馆诉至一审法院，一审法院亦对郑国娟应予返还作出肯定性评价，故郑国娟主张的包装费、运输费、经营损失及利息，均系郑国娟自身扩大的损失，郑国娟向中华奇石馆、清凉山管理处主张，于法无据，一审法院亦不予支持。 综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百三十五条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、南京中华奇石馆于判决生效之日起十日内返还郑国娟押金、保证金合计1500元；二、驳回郑国娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7205元，由郑国娟负担7180元，中华奇石馆负担25元。 二审中，双方当事人均未提交新证据，对一审法院认定的事实也均未提出异议。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，郑国娟与中华奇石馆就案涉摊位签订的经营协议的租期已经届满，双方当事人并未约定合同届满后对装修残值进行补偿，故一审法院认定郑国娟在进行装饰装修时已将其作为成本在约定的期限内将价值摊销完毕，并无不当。郑国娟关于中华奇石馆、清凉山管理处应赔偿其装饰装修损失及评估费的上诉主张，本院不予支持。郑国娟与中华奇石馆在协议履行期间，向中华奇石馆支付的租金与清凉山管理处出具的管理费发票数额一致，郑国娟无证据证明其既向中华奇石馆支付了租金，又向清凉山管理处支付了管理费，故一审法院对郑国娟关于中华奇石馆给付房屋租赁发票的诉讼请求不予支持，并无不当。郑国娟的该上诉请求，本院不予支持。郑国娟与中华奇石馆之间约定的租赁期限于2015年6月30日已届满，此后双方未再签订书面协议，中华奇石馆于2016年5月5日向包括郑国娟在内的承租户通知，自行搬离时间为2016年5月5日至2016年6月3日，郑国娟应将案涉摊位予以返还。故郑国娟上诉主张双方之间的租赁合同关系实质维系到2017年4月20日，本院不予采信。郑国娟上诉主张2016年5月5日起的经营损失，本院不予支持。 综上所述，郑国娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7205元，由上诉人郑国娟负担。 本判决为终审判决。 审判长　　夏海南 审判员　　*** 审判员　　龚　达 二〇一八年十二月十日 书记员　　***