原告郑国娟与被告南京中华奇石馆房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

{C} 江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0106民初792号 原告：郑国娟，女，1957年8月28日出生，回族，原南京市白下区人民政府退休职工，住南京市秦淮区。 委托诉讼代理人：***，江苏同***事务所律师。 被告：南京中华奇石馆，统一社会信用代码91320100134948470D，住所地南京市鼓楼区清凉山83号。 法定代表人：***，该馆主任。 被告：南京市清凉山公园管理处，统一社会信用代码12320100425800433J，住所地南京市鼓楼区清凉山83号。 法定代表人：***，该管理处主任。 两被告共同委托诉讼代理人：***，江苏朗宁律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：**，江苏朗宁律师事务所律师。 第三人：镇江市东兴建筑工程有限公司，统一社会信用代码91321102762440213M，住所地镇江市汝山孟村公寓楼307室。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：***，江苏哲邦律师事务所律师。 原告郑国娟与被告南京中华奇石馆（以下简称中华奇石馆）、南京市清凉山公园管理处（以下简称清凉山管理处）、第三人镇江市东兴建筑工程有限公司（以下简称东兴公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年1月10日立案后,经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告郑国娟的委托诉讼代理人***，被告中华奇石馆、清凉山管理处的共同委托诉讼代理人***、**，第三人东兴公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑国娟向本院提出诉讼请求：1.判令中华奇石馆、清凉山管理处共同返还本市鼓楼区清凉山83号大市场A区10、11号摊位（以下简称案涉摊位）内馆藏物品98件（具体见清单）并给付公证费2000元；2.判令中华奇石馆返还押金500元、保证金1000元，合计1500元；3.判令中华奇石馆、清凉山管理处共同赔偿案涉摊位的装潢损失32023元、评估费5000元，合计37023元；4.判令中华奇石馆、清凉山管理处共同赔偿古玩收藏品包装费75445.5元、运输费32000元，合计107445.5元；5.判令中华奇石馆给付房屋租赁发票（数额为134880元）；6.判令清凉山管理处返还2008年3月11日至2015年1月8日期间的市场管理费115680元；7.判令中华奇石馆、清凉山管理处赔偿2016年5月5日至2017年4月20日期间的经营损失137039元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2017年4月20日起计算至实际给付之日止）。事实和理由：2006年，案外人***与南京旅游工艺品市场签订协议，约定由***承租该市场A区10号摊位，合同期限为2006年3月1日至2009年2月28日。2007年9月，经出租方同意，***向郑国娟转租该摊位。合同期限届满后，郑国娟与中华奇石馆签订多份经营协议书及补充协议，约定双方实质系租赁合同关系，最后一份约定期限至2015年6月30日，双方实际履行至2017年4月20日。此外，郑国娟亦承租该市场A区11号摊位。郑国娟承租期间，中华奇石馆收取押金、保证金3500元后，允许郑国娟对租赁铺位进行装修。郑国娟亦按约支付租金，但中华奇石馆从未向郑国娟出具发票，清凉山管理处以进行市场管理的名义强行向郑国娟收取费用115680元。2016年5月5日，中华奇石馆将郑国娟承租的铺位围挡封闭，并禁止人员进出、停水停电，导致郑国娟经营停顿。2017年4月20日左右，清凉山管理处与他人将郑国娟铺位内的物品搬走并拆除租赁铺位。郑国娟得知情况后向派出所报警，但中华奇石馆、清凉山管理处均拒绝返还物品，故郑国娟诉至法院，请求判如所请。 被告中华奇石馆辩称，1.郑国娟与中华奇石馆的租赁协议经多次续签至2015年6月30日到期，期限届满后郑国娟未返还租赁物，直至南京石头城遗址公园工程施工项目的中标方东兴公司为了如期完工，先行将郑国娟的藏品运输至租赁仓库并垫付了相关费用，东兴公司多次向郑国娟催告领取，但郑国娟不予理涉，东兴公司已另案诉讼；2.郑国娟要求返还的押金、保证金无相关证据，即使有证据，但因郑国娟违约在先，未能将铺位如期返还，且尚未付清租金，故中华奇石馆不应返还；3.郑国娟主张的装潢损失、包装费、运输费等均无事实和法律依据；4.租金发票已全部向郑国娟出具，至于以中华奇石馆还是清凉山管理处的名义，租金还是市场管理费，当时郑国娟均未提出异议，不存在返还费用；5.郑国娟主张的经营损失没有事实和法律依据。综上，请求驳回郑国娟的全部诉讼请求。 被告清凉山管理处辩称，同中华奇石馆的答辩意见。 第三人东兴公司述称，其根据与清凉山管理处签订的合同约定，对案涉摊位所在市场进行拆除。东兴公司在拆除现场张贴公告，并要求郑国娟按要求搬迁，但郑国娟不予配合。为确保施工进度，东兴公司将案涉摊位内的物品进行登记，并进行运输、保管。东兴公司已向法院另案起诉郑国娟，要求郑国娟承担相应责任。故郑国娟的诉讼请求没有依据。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：坐落于南京市清凉山83号南京市清凉山公园内的有关房屋，由清凉山管理处（系事业单位法人）负责经营管理。中华奇石馆（系全民所有制企业）在南京市清凉山公园内从事收藏品市场管理工作。中华奇石馆经营管理的南京中华奇石馆市场内的案涉摊位未进行所有权登记，亦无法提供规划核准等相关建造手续。 2006年，原南京旅游工艺品市场（甲方）与案外人***（乙方）签订《南京旅游工艺品市场经营协议书》，约定甲方将案涉摊位中的10号摊位租赁给乙方，承包金为960元/月，期限自2006年3月1日起至2009年2月28日止等等。该合同履行期间，郑国娟受让了该协议中乙方的合同权利、义务，并对外进行经营。 2009年7月16日、2010年3月10日、2011年1月12日，2011年8月16日，中华奇石馆（甲方）与郑国娟（乙方）就案涉摊位中的10号摊位签订了四份《南京中华奇石馆市场经营协议书》，租赁期限自2009年3月1日起至2012年12月31日止；其中，2009年3月1日至2011年6月30日期间的承包金为960元/月，2011年7月1日至2012年12月31日期间的承包金为1200元/月；甲方向乙方收取500**约保证金，协议期满双方结算完毕后，退还给乙方，协议期满，乙方在一周内既不续约也不退出市场，或若因乙方违反协议条款，双方解除合同的，保证金不予退还等等。 中华奇石馆（甲方）与案外人***（乙方）就案涉摊位中的11号摊位曾签订《南京中华奇石馆市场经营协议书》，承包金为1200元/月，租赁期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止等等。2012年5月10日，郑国娟受让了该协议中乙方的合同权利、义务，对外进行经营，并自愿向市场支付1000元装修保证金，在无装修违约的情况下，装修完毕后市场将保证金退还。 2013年1月11日、2015年1月15日，中华奇石馆（甲方）与郑国娟（乙方）就案涉摊位签订了三份《南京中华奇石馆市场经营协议书》，约定承包金为2400元/月，租赁期限自2013年1月1日起至2015年6月30日止；遇政策建设需要，造成乙方经营摊位被取消等不可抗力因素，本协议自行终止，除此以外，双方不得擅自终止合同，否则，违约方要赔偿守约方三个月的租金；甲、乙双方均应认真履行协议条款，遵守有关法律、法规及市场各项管理制度，一旦市政府或甲方上级管理部门决定市场提档升级，甲方提前三个月告知乙方，本协议终止；届时，如本协议履行期限尚未届满时，甲方退还乙方尚未到期的租金，乙方返还租用的房屋和场地，甲、乙双方互不承担对方的其他损失；本协议终止或者解除后，乙方应在一周内将房屋交还甲方，逾期交付将视为乙方对房屋内财产所有权的放弃，由甲方任意处置，甲方自行收回房屋，造成乙方损失的，由乙方自行承担等等。 上述协议约定的期限届满后，郑国娟与中华奇石馆未再续签书面合同，郑国娟继续使用案涉摊位。郑国娟支付合同约定的承包金至2015年6月30日，清凉山管理处向郑国娟出具了2008年2月28日至2015年上半年期间（除2008年9月2日至2009年2月28日、2009年9月1日至2010年2月28日、2012年1月1日至2012年6月30日外），数额为115680元的发票，载明项目为市场管理费或管理费。 2016年5月5日，中华奇石馆发布《通告》，内容为：因公园建设需要，现对收藏品市场进行关闭，请各商户积极配合，交清2015年12月底以前房租（占用费）、所有电费等费用，并抓紧搬离，自行搬离时间为2016年5月5日至2016年6月3日。 2017年4月12日，东兴公司（乙方、中标人）经招投标程序与清凉山管理处（甲方、招标人）签订了南京石头城遗址公园工程拆除施工合同，对含案涉摊位在内的建筑物进行拆除，约定清凉山拆除施工的工期为30日；中标人进场后需对拟拆除建筑物内外的遗留租赁户发出拆除施工通知，请租赁户在招标人要求的时间内搬出公园，否则后果由租赁户自行承担；清凉山公园内大约还有10多家租赁户未搬迁，中标单位需配合招标人对该10多户的“助搬”工作，承担物品运输问题，该物品包含大量文化石，文化石的价格比较昂贵无法估计，乙方已考虑相关风险费，甲方不承担责任，结算时价格不予调整等等。 因郑国娟未将案涉摊位内的物品搬离，2017年5月11日，东兴公司委托案外人***将案涉摊位内的物品打包、搬运，并另行租赁房屋进行保管。后东兴公司将涉案摊位所属房屋予以拆除。 另查明，2016年11月24日，中华奇石馆因郑国娟未按期返还案涉摊位等，向本院另案【（2016）苏0106民初11352号】起诉，要求郑国娟腾空并交还案涉摊位，并支付房屋占有使用费。2017年7月14日，本院作出（2016）苏0106民初11352号民事判决书，认定双方签订的协议因租赁房屋未办理产权登记手续，亦未取得建设工程规划许可证，应为无效合同，并判决如下：一、郑国娟于判决发生法律效力之日起十日内将案涉摊位腾空并交还中华奇石馆；二、郑国娟给付中华奇石馆房屋占有使用费（按每月2400元的标准计算，自2015年7月1日起计算至实际迁出之日止）。郑国娟不服该判决，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉，该院于2017年9月29日作出（2017）苏01民终7457号民事判决书，认定双方签订的租赁协议无效，郑国娟应将案涉摊位予以返还，因案涉摊位已被中华奇石馆、清凉山管理处委托他人拆除，案涉摊位应视为已由中华奇石馆收回，并判决如下：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初11352号民事判决第一项；二、变更南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初11352号民事判决第二项为：郑国娟于判决发生法律效力之日起十日内给付中华奇石馆房屋占有使用费52000元（按每月2400元的标准计算，自2015年7月1日起计算至2017年4月20日止）；三、驳回郑国娟的其他上诉请求。 2018年6月4日，东兴公司因垫付运输费、保管费等费用，另案【（2018）苏0104民初5438号】向郑国娟提起诉讼，该案正在审理过程中。 审理中，郑国娟提供南京市建邺公证处出具的公证书、收据及光盘，用以证明其主张的馆藏品98件及支付的公证费用2000元；提供资产评估报告及收据，证明其主张的装潢残值数额及评估费用5000元；提供包装箱报价表，证明其主张的包装费用，且陈述虽然该笔费用尚未实际发生，但必然产生；提供劳动合同，证明其经营损失。中华奇石馆、清凉山管理处、东兴公司对郑国娟提供的上述证据均不予认可。因郑国娟提供的公证书、光盘、资产评估报告、收据符合证据形式要件，本院予以确认；提供的包装箱报价表，因该笔费用尚未实际发生，故本院对该证据证明包装费数额不予认定；提供的劳动合同，因无支付工资或缴纳社保的相关证据予以印证，故本院对该证据证明郑国娟的经营损失数额不予认定。 郑国娟另向本院陈述，东兴公司代中华奇石馆、清凉山管理处向其返还馆藏品，经江苏省南京市建邺公证处现场清点核对，存在物品质损、缺损情况，相关损失尚未确定。 中华奇石馆陈述其收取的押金、保证金合计1500元，尚未退还，且不应予以退还。 因当事人分歧较大，致本案调解未果。 本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，郑国娟与中华奇石馆就案涉摊位签订的多份经营协议书，因案涉摊位的房屋未办理产权登记手续，亦未取得建设工程规划许可证，应为无效合同。 关于郑国娟主张返还馆藏品、给付公证费问题。因馆藏品在案涉摊位的房屋拆除前已由东兴公司运输、保管，非中华奇石馆、清凉山管理处，且东兴公司已将馆藏品向郑国娟返还，虽郑国娟提出存在质损、缺损情况，但无法最终确认，造成公证的费用亦由郑国娟自行未按期搬离导致，故该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于郑国娟主张返还押金、保证金问题。因郑国娟与中华奇石馆签订的经营协议书无效，故中华奇石馆收取的押金、保证金1500元，应予返还。 关于郑国娟主张赔偿装饰装修损失及评估费问题。虽然郑国娟与中华奇石馆签订的经营协议书无效，但郑国娟在进行装饰装修时将装饰装修物已作为成本在约定的期限内将价值摊销完毕，且案涉摊位的房屋已经拆除，对中华奇石馆、清凉山管理处均无利用价值，故郑国娟该项主张，没有法律依据，本院不予支持。 关于郑国娟主张给付发票及返还市场管理费问题。郑国娟与中华奇石馆在协议履行期间，向中华奇石馆支付的租金与清凉山管理处出具的管理费发票数额一致，郑国娟无证据证明其既向中华奇石馆支付了租金，又向清凉山管理处支付了管理费，且在多年的协议履行期间，郑国娟未提出异议，故郑国娟该项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于郑国娟主张包装费、运输费、经营损失及利息的问题。郑国娟与中华奇石馆之间约定的租赁期限于2015年6月30日已届满，此后双方未再签订书面协议，而郑国娟继续使用案涉摊位。中华奇石馆于2016年5月5日向包括郑国娟在内的承租户通知，自行搬离时间为2016年5月5日至2016年6月3日，郑国娟应将案涉摊位予以返还。后因郑国娟未及时返还案涉摊位，中华奇石馆诉至本院，本院亦对郑国娟应予返还作出肯定性评价，故郑国娟主张的包装费、运输费、经营损失及利息，均系郑国娟自身扩大的损失，郑国娟向中华奇石馆、清凉山管理处主张，于法无据，本院亦不予支持。 综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百三十五条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告南京中华奇石馆于本判决生效之日起十日内返还原告郑国娟押金、保证金合计1500元； 二、驳回原告郑国娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7205元，由原告郑国娟负担7180元，被告中华奇石馆负担25元（原告郑国娟已预交，被告南京中华奇石馆于本判决生效之日起十日内加付此款）。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审　判　长　　孙　燕 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二○一八年六月二十九日 书记员*** 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3.对被执行人限制高消费、限制出境； 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。