上海协成科技有限责任公司、成都祥明酒店管理有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川01民终18943号

上诉人（原审被告、反诉原告）：上海协成科技有限责任公司，住所地：上海市徐汇区中山南二路969号4号楼三层北套房。

法定代表人：徐希明，执行董事。

委托诉讼代理人：王威，上海汉盛律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：成都祥明酒店管理有限公司，住所地：四川省成都市武侯区玉林东路3号。

法定代表人：谢树祥，执行董事。

委托诉讼代理人：王威，上海汉盛律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：国家税务总局成都市税务局，住所地：四川省成都市青羊区槐树街53号。

法定代表人：姜涛，局长。

委托诉讼代理人：林鸿军，四川法济律师事务所律师。

上诉人上海协成科技有限责任公司（以下简称协成公司）、成都祥明酒店管理有限公司（以下简称祥明公司）因与被上诉人国家税务总局成都市税务局（以下简称成都税务局）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2021）川0107民初1510号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

协成公司、祥明公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回成都税务局的所有本诉诉请、支持协成公司、祥明公司的所有反诉请求，或将本案发回重审；2.请求判令成都税务局承担本案诉讼费用。事实和理由：

一、一审判决事实认定不清。房屋的实际使用人和涉案租赁合同的实际履行方是祥明公司，且该主体变更是各方当事人早就达成的一致意见且始终按此意见履行案涉合同权利和义务。1.成都税务局于2011年下半年开始发起出租成都市武侯区玉林东路3号房屋的招标邀请，协成公司向成都税务局提交了标书并支付了投标保证金。祥明公司是协成公司为了履行案涉租赁合同的各项权利和义务而在案涉房屋内设立的项目公司。该等事实，成都税务局知晓并认可，并提供了祥明公司设立时房屋产权人需要出具的证明文件。2.案涉租赁合同开始履行后，即由祥明公司单独出资先对涉案房屋进行结构加固，再对房屋按酒店标准作装饰和装修。此后房租的支付、酒店的运营，都是由协成公司、祥明公司在履行。对此，成都税务局知情，相关的房租发票也是由成都税务局开具给祥明公司。甚至连紧贴案涉房屋旁边的税务局家属楼的清洁、安保管理、水电费代收缴都是在成都税务局的要求下，由祥明公司履行的，包括对化粪池的修理和改建。而协成公司在签署租赁合同后，未再享受和履行合同义务，未再参与经营和管理开设在案涉房屋内的酒店。故一审法院认为“协成公司案涉房屋虽辩称已指定祥明公司作为案涉房屋承租人，但没有证据证明其通知过成都税务局，也没有证据证明各方对合同主体变更为祥明公司达成过一致意见”的观点，实属认定事实不清。此后“在缺乏明确变更合同的情况下……成都税务局根据案涉合同7.4条的约定认为祥明公司系受协成公司的委托托菅、承包案涉酒店的意见具有较大可能性”的观点，没有任何事实和法律依据。

二、一审本诉裁判遗漏客观事实，导致一审第一项裁判自相矛盾。协成公司在参加投标时，向成都税务局缴纳了投标保证金，且该等投标保证金至今未退还给协成公司，协成公司亦在抗辩中主张该等保证金应当在房屋占用费中扣除，且相关的支付凭证和收据在一审中已经过各方当事人的质证。即便一审认定由协成公司支付房屋占用费，应当将该等投标保证金予以抵扣；反之，如不予以抵扣，则应由祥明公司承担房屋占用费的支付义务。而一审法院在判决书中对保证金的事实只字未提，混淆了责任承担主体，所作第一项判决是错误的。

三、一审判决第三项剥夺了祥明公司的财产权利。本案反诉请求涉及的房屋加固和改造费用、用电、用水、天然气的扩容费用、电梯费用、锅炉改造费用、消防工程、化粪池改造费用等费用均由祥明公司出资。而协成公司和祥明公司是两个独立的法人主体，股东不同。祥明公司依法有权单独就该等费用向成都税务局提出赔偿要求。祥明公司之所以提起反诉请求，是因祥明公司认为自身是案涉合同的履约主体，成都税务局才以案涉合同约定进行抗辩。故各方当事人均以实际行动认同了祥明公司的合同当事人地位。而按照一审认定协成公司是案涉合同的权利主体和责任承担者，祥明公司并不是案涉合同的权利主体。根据法律规定，祥明公司对案涉房屋的投入属于合同外第三方的投入，成都税务局要求协成公司退场时更应对祥明公司进行价值补偿。而一审法院仅以“协成公司不再要求就装修、改建所形成的符合物.……故一审法院对协成公司、祥明公司诉请的……均不予支持”，混淆了财产权利请求权的请求主体，所作第三项判决亦是错误的。再有，协成公司、祥明公司从未放弃对案涉房屋内电梯、锅炉、消防水泵、变电设备及自来水二次增压设备等设备设施残值的处置权利，只是待人民法院作出裁判后再作处置。一审法院即便作出不支持反诉诉请，也应当将该等设备设施的处置权利作出明确的说明或裁判，而不是仅作出“不予支付”的草率裁判，让人误解祥明公司放弃了相关财产权、剥夺了祥明公司合法的财产处置权利。最后，因为祥明公司出于对国家机关所作续借案涉房屋承诺的信任，才承担房屋权利人法定的、确保出租房屋安全的义务，对案涉房屋所作的加固和修缮，为案涉合同能够履行创造了基本的条件。既然成都税务局因政策原因无法按约给予新的租赁期限，那么出于公平公正的原则，应当仍将案涉房屋视为危房、按照场地的标准重新进行场地占用费的评估，而不能直接参照房屋租金来确定权益。

四、一审遗漏重要事实，遗漏涉案合同1.4、2.4、5.4条，这3条约定房屋的主体结构是由成都税务局承担负责，这样的规定符合相应的法律规定，也是本案产生争议的最基础请求。原属于成都税务局交付房屋的主体结构符合安全的权利，是通过后续的承租人投入资金进行改建，应该获得延长租金的对价。

五、成都税务局主张的房屋使用费涵盖了2020年，2020年疫情原因，应当给予承租人3个月的免租，应当在相应使用费中予以扣除。

成都税务局辩称，第一，根据案涉房屋租赁合同1.4条、2.1条、4.1.1条、4.2.1、4.2.2、4.2.4条，虽然成都税务局作为出租方将房屋出租给协成公司，且明确告知房屋现状，协成公司也进行了现场查勘，明确知道当时房屋结构的现状，需要投入大量资金，因此双方协商成都税务局给了协成公司免租期。而且这些条款明确约定了协成公司可以对房屋水电气进行加固、改造，但改造费用由承租人承担，只是约定了水电气改造的残值、以及电梯的残值由承租人享有。但是在2021年2月9日，双方办理房屋移交时明确约定电梯、锅炉、消防水泵、变电设备、自来水二次增加设备（含地面水箱）不在移交范围之内，由承租人自行保管，并最迟在房屋租赁合同纠纷案盘生效后60日内自行处置，并就外墙、水电管线、消防设施等恢复原状，若承租人逾期未处置，则视为承租人已自行放弃有关财产权益，甲方有权进行拆除、变卖或者自有。第二，关于协成公司、祥明公司所说的免租问题不成立，因为协成公司、祥明公司的租赁期限已于2018年9月30日届满，该房屋在2020年系协成公司、祥明公司在合同期满后的实际占用，因此不应当免除有关租赁费或者房屋使用费。

成都税务局向一审法院提出诉讼请求：1.判令协成公司及祥明公司立即腾退并返还成都市武侯区玉林东路3号1楼大堂、两间附房并将水电气系统恢复原状，同时拆除电梯、锅炉并恢复原状；2.判令协成公司按每年1060000元支付房屋占有使用费并从2018年10月1日起计算至2021年2月9日；3.判令祥明公司作为次承租人就房屋占有使用费承担连带支付责任；4.判令协成公司参照合同约定支付违约金530000元。

协成公司、祥明公司向一审法院提出反诉请求：判令成都税务局支付房屋结构加固和改造费1647850元、用电扩容费170000元、用水扩容费90000元、天然气扩容费48000元、新增电梯费用143000元、锅炉改造费用185000元、消防工程费365000元、化粪池改造费用90460元，以上共计2739310元。

一审法院认定事实：2012年5月29日，成都税务局（甲方）与协成公司（乙方）订立《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将自有产权的成都市武侯区玉林东路3号2-6层（建筑面积2243平方米）、院内一楼大堂、附房及免费停车位出租给乙方使用，租赁期限自2012年10月1日至2018年9月30日，年租金1060000元；2.经详细调查了解，甲方房屋结构老化，需投入大量资金加固，甲方于2012年6月1日前向乙方交付房屋，交房日至2012年9月30日为免租装修期，乙方无需支付该期间租金，相应装修费用由乙方自行承担；3.水电气按现状交接，乙方可自行扩容或改造，但需自行承担相应费用；4.乙方可增设电梯并自行负责日常保养、维护、年审和运营费用，租赁期满后，电梯残值归乙方；5.乙方可根据消防要求重建、安装消防设备、设置消防通道，甲方为乙方提供约定的消防资料，如果现状与此不符，甲方承诺在交房前协助完成相关手续，乙方承担与此相关的所有费用；6.甲方同意乙方根据需要自行安装及维护水泵、锅炉等设施设备；7.除本合同约定由乙方承担之费用外，房屋租赁期间因非乙方原因产生的相关费用（包括公用配套设施如水电气的维护费、改造费和增容费等）均由甲方自行承担，与乙方无关；8.起租日开始后七个工作日内，乙方支付半年租金，此后乙方应于每半年前向甲方支付半年租金；乙方拖欠租金的，应按拖欠租金的0.01%每日支付滞纳金，若逾期超过三个月，甲方有权单方面无条件解除本合同并收回房屋，同时要求乙方赔偿损失及违约金，违约金为半年租金530000元；9.房屋租赁期间，甲方同意乙方委托第三方托管、承包经营其酒店业务；10.合同10.1条约定：为了经营和税务等方面的需要，双方经协商同意，当乙方指定的新的经营公司注册成立后，由新的经营公司作为该房屋的承租人，全面履行本合同。合同落款乙方处加盖协成公司印章，并由谢树祥签字。

合同订立后，成都税务局按约交付了房屋，协成公司及祥明公司支付了租赁期限内的全部租金。2018年6月5日、2018年9月12日，成都税务局委托律师向协成公司送达了《律师函》，明确表示合同期满后不再续租案涉房屋。

2021年2月9日，协成公司（乙方）将武侯区玉林东路3号2-6层、附房、停车位及坝子交还给了成都税务局（甲方），双方形成《房产及配套设施移交清单》，载明“乙方要求以现状归还移交清单内房产及其配套设施、附属用房、场地，并不再另行要求甲方就装修、改建所形成的附合物、装饰物和家具等进行折价补偿。电梯、锅炉、消防水泵、变电设备、自来水二次增压设备（含地面水箱）不在移交范围之内，由乙方贴封条保管，并最迟在房屋租赁合同纠纷案判决生效后60日内自行处置并就外墙、水电管线、消防设施等恢复原状；若乙方逾期未处置，则视为乙方已自行放弃有关财产权益，甲方有权进行拆除、变卖或自用”。

案涉房屋所有权人为成都税务局，丘（地）号为权0109298。祥明公司于2012年4月6日登记设立，经营范围主要为住宿和酒店管理，股东为谢树祥、徐希明。协成公司于1995年1月24日登记设立，股东为徐希明、胡莫畏。

一审审理中，成都税务局撤回了要求协成公司及祥明公司立即腾退并返还成都市武侯区玉林东路3号1楼大堂、两间附房并将水电气系统恢复原状，同时拆除电梯、锅炉并恢复原状的诉讼请求。

上述事实，有房屋租赁合同、房屋产权证、律师函、房产及配套设施移交清单及双方陈述等证据在案佐证。

一审法院认为，成都税务局与协成公司订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有拘束力。协成公司辩称，案涉合同虽以该公司名义订立，但依据案涉合同10.1条的约定，协成公司已经指定祥明公司作为新的经营公司全面承接该合同，并由祥明公司实际经营案涉酒店，祥明公司才是案涉合同的承租人，一审法院认为，案涉房屋虽由祥明公司实际经营，但租赁合同缔约主体系协成公司，协成公司虽辩称已指定祥明公司作为案涉房屋承租人，但没有证据证明其通知过成都税务局，也没有证据证明各方对合同主体变更为祥明公司达成过一致意见，由于合同主体的变更对各方当事人影响巨大，在缺乏明确变更合意的情况下，仅依据案涉房屋由祥明公司实际经营、前期租金由祥明公司实际交纳这一事实尚不足以认定合同主体发生了变更，成都税务局根据案涉合同7.4条的约定认为祥明公司系受协成公司的委托托管、承包案涉酒店的意见具有较大可能性，同时，结合2021年2月9日由协成公司作为移交人与成都税务局办理房屋及配套设施移交的事实，一审法院综合认定案涉合同承租人为协成公司，相应地合同义务和责任应由协成公司承担，成都税务局要求祥明公司承担连带责任的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。

关于本诉房屋占用费，租赁期限届满前，成都税务局即明确表示不再续租房屋，但协成公司依然继续占有使用，依法应当支付房屋占用费。关于计算标准，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，结合协成公司逾期继续占有房屋的过错行为，成都税务局主张自2018年10月1日至2021年2月9日，房屋占用费按照年租金1060000元计算的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持，故协成公司应支付成都税务局房屋占用费2503342.47元（1060000元×2年+1060000元÷365天×132天）。协成公司辩称应参照场地使用费标准确定，但缺乏法律和合同依据，且明显对成都税务局不利，一审法院不予采纳。

关于本诉违约金，因双方未就租期届满后房屋返还事宜约定违约金条款，成都税务局的该项主张缺乏合同依据，一审法院不予支持。

关于反诉请求，一审法院认为，根据案涉合同约定，协成公司投入资金加固房屋，成都税务局给予免租期优惠；水电气自行扩容或改造的费用、消防设备安装重建及消防通道设置的费用均由协成公司承担。同时，根据合同双方于2021年2月9日移交房屋及配套设施时达成的一致意见，协成公司不再要求就装修、改建所形成的附合物、装饰物和家具进行折价补偿，同时自行处置电梯、锅炉、消防水泵、变电设备及自来水二次增压设备，逾期未处置的，视为放弃相关财产权益，故一审法院对协成公司、祥明公司诉请的房屋结构加固和改造费1647850元、用电扩容费170000元、用水扩容费90000元、天然气扩容费48000元、新增电梯费用143000元、锅炉改造费用185000元和消防工程费365000元均不予支持。化粪池改造费用90460元因发生于租赁期限届满之后，且未经成都税务局同意，要求成都税务局承担于法无据，一审法院不予支持。

据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决：一、协成公司于判决生效之日起十日内支付成都税务局房屋占用费2503342.47元；二、驳回成都税务局的其他诉讼请求；三、驳回协成公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费28000元，减半收取14000元，由成都税务局承担587元，协成公司承担13413元；反诉案件受理费已减半收取14357元，由协成公司承担。

本院二审期间，当事人均没有提交新证据。

二审经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。

本院另查明，案涉合同第7.1条载明：房屋租赁期间，甲方同意乙方委托第三方托管、承包经营其酒店业务。

本院认为，本案的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典施行前的法律及司法解释的相关规定。

根据各方诉辩观点，本案二审争议焦点为：1.案涉租赁合同的相对方具体是谁；2.协成公司及祥明公司的反诉请求是否成立；3.一审法院认定的占有使用费是否恰当。本院分别评述如下：

关于案涉合同的相对方具体是谁的问题。第一，根据在案事实，案涉合同系成都税务局作为甲方与协成公司作为乙方于2012年5月29日签订。故合同相对方为成都税务局与协成公司。第二，尽管案涉合同第10.1条约定“为了经营和税务等方面的需要，双方经协商同意，当乙方指定的新的经营公司注册成立后，由新的经营公司作为该房屋的承租人，全面履行本合同”，但祥明公司在案涉合同签订前已于2012年4月6日登记设立，不符合该条关于“经营公司注册成立后，由新的经营公司作为该房屋的承租人”的约定，且协成公司与祥明公司既无证据证明其告知成都税务局由祥明公司作为承租人全面履行合同，也无证据证明其与成都税务局就合同主体变更为祥明公司达成过一致意见。而案涉房屋由祥明公司实际经营、前期租金由祥明公司实际交纳的事实，符合案涉合同第7.1条“房屋租赁期间，甲方同意乙方委托第三方托管、承包经营其酒店业务”的约定。第三，2021年2月9日，与成都税务局办理房屋及配套设施移交的相对方为协成公司而非祥明公司。故一审法院认定案涉合同相对方为成都税务局与协成公司、案涉合同相应义务和责任应由协成公司承担并无不当，本院予以维持。

关于协成公司及祥明公司的反诉请求是否成立的问题。第一，协成公司在签订合同前已知晓案涉房屋现状，且案涉合同载明：案涉房屋结构老化，需投入大量资金加固；成都税务局将已具备装修改造条件的租赁房屋及场地交付协成公司；在保证案涉房屋主体结构安全的前提下，协成公司可对房屋进行装修改造以满足协成公司使用要求；交房日起至起租日期间为免租装修期，装修费用由协成公司自行承担；水电气改造、重建安装消防设备、设置消防通道，由协成公司自行承担费用。根据约定，协成公司及祥明公司主张的房屋结构加固和改造费1647850元、用电扩容费170000元、用水扩容费90000元、天然气扩容费48000元、消防工程费365000元应由协成公司自行承担。第二，案涉合同还约定：协成公司可新增电梯，在租赁期满后，残值归协成公司所有；协成公司可自行安装锅炉。又根据协成公司与成都税务局于2021年2月9日移交房屋及配套设施时达成的一致意见，协成公司不再要求就装修、改建所形成的附合物、装饰物和家具进行折价补偿，同时自行处置电梯、锅炉、消防水泵、变电设备及自来水二次增压设备，逾期未处置的，视为放弃相关财产权益，故协成公司及祥明公司主张的新增电梯费用143000元、锅炉改造费用185000元亦不应由成都税务局承担。第三，案涉合同约定，成都税务局提供满足协成公司宾馆使用要求的化粪池，保证协成公司正常使用。而协成公司及祥明公司无证据证明成都税务局提供的化粪池不能满足协成公司宾馆使用要求，且其主张的化粪池改造费用90460元发生于租赁期限届满之后，故亦不应由成都税务局承担。综上，一审法院认定正确，本院予以维持。

关于一审法院认定的占有使用费是否恰当的问题。第一，关于占有使用费的标准。案涉合同约定的租赁期限届满后，协成公司继续占有使用案涉房屋，一审法院认定协成公司参照案涉合同约定的租金标准支付房屋占有使用费并无不当。第二，关于协成公司支付的投标保证金是否应该在房屋占用费中予以抵扣的问题。协成公司及祥明公司主张应在房屋占用费中抵扣协成公司支付的投标保证金，但并无证据证明协成公司向成都税务局支付的投标保证金具体金额以及成都税务局是否退还，故本院对此不予处理。第三，关于是否免除新冠肺炎疫情期间三个月占用使用费。此项理由系协成公司及祥明公司在二审中提出，本院认为，受新冠肺炎疫情及疫情防控措施的影响，基于公平原则，成都税务局应免除协成公司三个月占用使用费265000元（1060000÷12×3）。综上，协成公司应向成都税务局支付占有使用费2238342.47元（2503342.47-265000）。

综上所述，上海协成科技有限责任公司、成都祥明酒店管理有限公司的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持成都市武侯区人民法院（2021）川0107民初1510号民事判决第三项；

二、撤销成都市武侯区人民法院（2021）川0107民初1510号民事判决第二项；

三、变更成都市武侯区人民法院（2021）川0107民初1510号民事判决第一项为“上海协成科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付国家税务总局成都市税务局房屋占用费2238342.47元”；

四、驳回国家税务总局成都市税务局的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本反诉案件受理费按照一审判决方式执行。二审案件受理费48498.6元，由上海协成科技有限责任公司、成都祥明酒店管理有限公司承担43223.6元，国家税务总局成都市税务局承担5275元。

本判决为终审判决。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判长　　何广智

审判员　　胡晓红

审判员　　王晓川

二〇二一年十二月八日

书记员　　李春旭