梧州市第十五中学与梧州市城兴建筑工程有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院

民事判决书

（2017）桂0405民初142号

原告：梧州市第十五中学，住所梧州市新兴二路***号之一。

法定代表人：白祖纪，该单位校长。

委托诉讼代理人：***，广西同望（梧州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，广西同望（梧州）律师事务所实习律师。

被告：梧州市城兴建筑工程有限公司,住所梧州市红岭路2号。

法定代表人：***，该公司经理。

原告梧州市第十五中学(以下简称十五中学)与被告梧州市城兴建筑工程有限公司(以下简称城兴公司)租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告十五中学的委托诉讼代理人***、***，被告城兴公司的法定代表人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告十五中学向本院提出诉讼请求：1.解除双方的不定期租赁合同，被告梧州市城兴建筑工程有限公司向原告梧州市第十五中学支付拖欠2009年5月至2016年10月的租金，共268000元；2.被告梧州市城兴建筑工程有限公司撤出租赁场地并拆除在租用场地的建筑物；3.本案诉讼费由被告梧州市城兴建筑工程有限公司承担。事实和理由：2004年6月8日，原告梧州市第十五中学与梧州市大兴建筑工程公司（以下简称大兴公司）法定代表人为***签订《出租合同》，合同中约定十五中学将位于梧州市新兴二路西邻长洲区人武部，东靠梧州市残联的约2000平方米待建地块出租给大兴公司使用，月租金为：2000元人民币，租赁期间：2004年9月15日起至2007年9月15日止。该租赁合同期限届满后，因该租赁场地可能用作建教学楼，所以双方没有签订新的书面租赁合同。

后原告与***口头约定该地块由***担任法定代表人的城兴公司继续承租使用。租金定为每月3000元，租赁期限为不定期，其它租赁条件按原合同。城兴公司向原告交纳了2007年10月至2008年10月的租金39000元（共13个月）。但是从2008年11月至2016年10月，却从未向原告交纳过租金，期间原告多次催告被告支付租金，被告却以种种理由不愿支付租金，为此原告于2016年8月19日和11月3日两次约谈被告的法定代表人***商讨所拖欠租金、解除合同及要求其撤离场地的问题，但双方无法达成一致意见。被告共拖欠96个月租金，累计288000元。经原告催收，被告又于2016年12月2日向原告交纳了20000元租金，现尚欠268000元。

原、被告双方口头约定的不定期租赁合同，被告也一直租赁占用至今，是双方真实意思表示，依法应受法律的保护。由于被告不履行义务，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，原告决定解除与被告城兴公司的租赁合同，同时要求被告城兴公司支付拖欠的268000元租金给原告，以及撤出租赁场地并拆除租用场地上的建筑物。

被告城兴公司辩称，1.原告要求解除双方的不定期租赁合同和支付268000元租金的事实和理由依据不充分。2004年6月原告与大兴公司签订的租赁合同在2007年9月到期后，原告并没有提出终止合同，而是允许被告继续使用，在后来的使用期间，被告多次提出签订书面合同但原告拖延至今，原告具有过错；原告诉请租金每月3000元，没有依据，按照双方的交易习惯，确定每月租金为2000元，租赁合同在2007年9月期满后，被告先后三次支付租金59000元给原告，自2007年9月16日至2016年9月16日，被告应支付原告的总租金为218000元，减去被告支付的59000元，尚欠159000元。2.原告要求拆除地上建筑物于情于理不合。2004年6月双方签订的合同中，原告是允许被告因建设开展业务的需要，在地上构筑建筑物的；被告为原告无偿开荒，投入资金巨大；故意拖欠不重新签订合同的是原告，如果法院判令解除合同以及拆除地上建筑物，并在被告撤离后又重新出租该地块，对被告是重大损害。

经审理查明：2004年6月8日，原告十五中学的筹备办公室作为甲方与作为乙方的大兴公司签订了一份《出租合同》，主要约定：1.乙方租用甲方位于新兴二路西邻长洲区人武部，东靠市残联的约2000平方米待建地一块，租期三年，从2004年9月15日起至2007年9月15日止；2.乙方负责办理租用期间业务需要的使用一切手续及费用，并负担由其业务使用而搭建的建筑物及设施的费用，租用期满可自行拆除；3.在租用期内，如本合同与上级有关政策法规相抵触，终止本合同，乙方无条件停业搬迁，由此所受损失甲方概不负责；4.乙方在租用期内每月20日前按每月支付2000元租金给甲方。十五中学的筹备办公室与大兴公司的法定代表人***在该合同上签字，并盖有梧州市大兴建筑工程公司合同专用章。

合同到期后，被告分别于2009年8月28日、2009年9月3日、2016年12月2日分三次向原告支付租金9000元、30000元以及20000元。

被告在原告上述地块期间在该地块上构筑了地上建筑物。2016年8月30日，梧州市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）向原告发出《限期拆除临时建筑通知书》，载明：在新兴二路学校用地规划范围内见着的临时建筑物已超过建设规划许可期限，限原告十五中学自接通知之日起三十日内无条件自行拆除临时建筑物。2016年10月13日，梧市住建委向原告发出《催告书》，载明：原告十五中学未按《限期拆除临时建筑通知书》规定的期限履行拆除义务，限原告自接《催告书》之日起三十日内无条件自行拆除临时建筑物。

庭审中原告提供：***于2016年11月13日向原告十五中学出具的报告，该报告载明：“本人接到贵校转达住建委<2016.10.13>及<2016.8.30>两份限期拆除临时建筑通知书及催告书，本人为妥善解决上述问题及缴交该地块租金（按合同约定每月2000元，自2009年12月30日至2016年9月5日共计162000元），由于经济原因，申请及时交付2万元，余下欠款保证在2019年12月30日前分三次付清该地块租金，临建本人承诺尽快处理遗留问题即拆除”。证明，被告同意履行缴纳租金义务，并向原告方缴纳了20000元租金。

诉讼过程中，被告城兴公司明确表示：争议的地块是以大兴公司的名义占用，租金是由被告城兴公司帮大兴公司支付的，由于时间太久了，不能提供城兴公司帮大兴公司支付租金的证据材料；原告出租给被告是平整的地块，现在地上构筑物为被告建造，并由被告出租给他人；与原告十五中学的合同是延续原与大兴公司之间的《出租合同》。原告明确表示：十五中学筹备办是十五中的临时设立部门，十五中学设立以后，十五中学筹备办的相关权利义务由十五中学承接；原告与被告之间的口头协议除租金和租期的约定变更外，其他约定延续原与大兴公司之间的《出租合同》。原被告双方确认：被告在争议地块上构筑建筑物是经过原告方同意的。

以上事实有原告提供的电脑咨询单、《出租合同》复印件、《梧州市第十五中学测绘图》复印件、农业银行现金缴款收款人入账单以及现金受理回执复印件、中国银行现金缴单以及《收据》复印件、《限期拆除临时建筑通知书》复印件、《催告书》复印件、报告书复印件、《经营场地钢棚租赁协议》及庭审笔录、询问笔录佐证，并经庭审质证、本院予以确认。

本院认为，本案争议地块的租金为被告缴纳，且被告自认讼争地块上的构筑物是被告城兴公司构建，对此原告没有异议，故本院认定讼争地块为被告城兴公司使用。至于被告提出争议地块由大兴公司使用，但并未提供证据予以佐证其说法，本院不予采纳。

本案中，原、被告双方未就讼争的地块签订书面的租赁合同，但被告城兴公司使用该地块，并向梧州十五中学支付租金，原告十五中学收取租金的行为，表明双方已以行为就上述地块达成租赁的意思表示，故原、被告之间形成租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，原、被告之间的合同为不定期租赁合同。因租金的支付期限，原、被告均认可是延用原告与大兴公司签订的《出租合同》中的条款，根据《出租合同》第七条“乙方在租用期内每月20日前按每月支付2000元租金给甲方”，那么，被告应当在每月20日前向原告支付租金，但被告至今拖欠原告租金数年未支付，被告的违约行为致使原告订立租赁合同的目的无法实现，原告要求解除与被告之间签订的不定期租赁合同，本院予以支持。合同解除后，承租人应当返还租赁物，撤出租赁场地。

关于原告要求被告支付拖欠2009年5月至2016年10月的租金共268000元的问题。首先，关于原、被告租赁合同的租金数额问题；原告主张租金为每月3000元，被告对此不予认可，并主张延用原《出租合同》为每月2000元。因原告未能提供证据佐证其主张，故本院对原告诉请租金3000元/月不予认可，同时确认涉案地块的租金为2000元/每月。其次，被告自2007年9月16日租赁原告的地块至2009年4月30日，应向原告支付租金39000元（2000元/月×19.5个月），被告于2009年9月3日已付清。为此，自2009年5月1日至2016年10月31日，被告应当支付原告的租金为180000元（2000元/月×90个月），因被告于2016年12月2日向原告支付租金20000元，故被告尚欠原告租金为160000元。

关于原告要求被告拆除租用场地上建筑物的主张，因在本案的审理过程中，原、被告就涉案的口头租赁合同的条款除租金数额和租赁期限外，均表示是延用之前原告与大兴公司签订的《出租合同》中的条款，根据《出租合同》第二条“乙方负责办理租用期间业务需要的使用一切手续及费用，并负担由其业务使用而搭建的建筑物及设施的费用，租用期满可自行拆除”之约定，并非为被告拆除建筑物的义务性约定，因地上租赁地块上建筑物的建造是经原告同意而为，现原告要求被告拆除讼争地块上的建筑物，没有法律依据，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百二十三条之规定，判决如下：

一、解除原告梧州市第十五中学与被告梧州市城兴建筑工程有限公司之间的不定期租赁合同；

二、被告梧州市城兴建筑工程有限公司于本案判决生效之日起十五日内撤出租赁场地；

三、被告梧州市城兴建筑工程有限公司于本案判决生效之日起十日内支付拖欠原告梧州市第十五中学自2009年5月1日起至2016年10月31日止的租金160000元；

四、驳回原告梧州市第十五中学的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

案件受理费5320元，减半收取计2660元，由被告梧州市城兴建筑工程有限公司承担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。

代理审判员*洁

二〇一七年四月十七日

书记员古真艳

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。