梧州市城兴建筑工程有限公司、梧州市第十五中学租赁合同纠纷二审民事判决书

广西壮族自治区梧州市中级人民法院

民事判决书

（2017）桂04民终595号

上诉人（原审被告）：梧州市城兴建筑工程有限公司,住所地梧州市红岭路2号。

法定代表人：***，该公司经理。

被上诉人（原审原告）：梧州市第十五中学，住所地梧州市新兴二路***号之一。

法定代表人：白祖纪，该单位校长。

委托诉讼代理人：***，广西同望（梧州）律师事务所律师。

上诉人梧州市城兴建筑工程有限公司（以下简称城兴公司）因与被上诉人梧州市第十五中学（以下简称十五中学）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2017）桂0405民初142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

城兴公司上诉请求：依法改判广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2017）桂0405民初142号民事判决第一、二项，维持上诉人与被上诉人的租赁关系。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。首先，本案标的租赁场地是上诉人投入过百万元的资金开荒建设出来的，然后有双方的租赁关系，一审判决只片面认定出租方的权利，是颠倒了事实的因果关系。其次，首份出租合同到期后，上诉人多次要求被上诉人重新签订租赁合同，确定租赁关系，但是被上诉人租金照收，却毫无正当理由阻止确认继续租赁的期限，具有明显的过错故意。再次，解除合同的条件并没有出现。事实上双方存在“若被上诉人将租赁场地用来建设教学楼，上诉人即无条件撤出”的约定，现在本案标的租赁场地并没有用来建设教学楼，因此解除合同的条件并不充分。二、一审判决不公，上诉人合法权益严重受损。首先，一审判决违背法律公平原则。上诉人投入巨大资金建设本案标的场地，获得承租资格，一审判决解除合同不公平。其次，该地块在2012年前实际上是在亏损经营之中，随着周边环境大大改善，该地块的经营才稍有转机，此时提出解除合同，将直接导致上诉人的投资人血本无归。再次，一审判决由上诉人承担案件受理费不公平。

十五中学辩称，上诉人请求维持租赁关系没有法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。双方口头约定延用原来出租合同，不定期租赁可以随时解除合同。2008年至今上诉人一直拖欠租金，到一审为止一共拖欠了16万元，被上诉人有权解除合同。被上诉人就拆除建筑物已经给了上诉人合理期限，要求上诉人撤出租赁地点是合法有效的。

十五中学向一审法院起诉请求：1.解除双方的不定期租赁合同，被告梧州市城兴建筑工程有限公司向原告梧州市第十五中学支付拖欠2009年5月至2016年10月的租金，共268000元；2.被告梧州市城兴建筑工程有限公司撤出租赁场地并拆除在租用场地的建筑物；3.本案诉讼费由被告梧州市城兴建筑工程有限公司承担。

一审法院认定事实：2004年6月8日，原告十五中学的筹备办公室作为甲方与作为乙方的大兴公司签订了一份《出租合同》，主要约定：1.乙方租用甲方位于新兴二路西邻长洲区人武部，东靠市残联的约2000平方米待建地一块，租期三年，从2004年9月15日起至2007年9月15日止；2.乙方负责办理租用期间业务需要的使用一切手续及费用，并负担由其业务使用而搭建的建筑物及设施的费用，租用期满可自行拆除；3.在租用期内，如本合同与上级有关政策法规相抵触，终止本合同，乙方无条件停业搬迁，由此所受损失甲方概不负责；4.乙方在租用期内每月20日前按每月支付2000元租金给甲方。十五中学的筹备办公室与大兴公司的法定代表人***在该合同上签字，并盖有梧州市大兴建筑工程公司合同专用章。合同到期后，被告分别于2009年8月28日、2009年9月3日、2016年12月2日分三次向原告支付租金9000元、30000元以及20000元。被告在原告上述地块期间在该地块上构筑了地上建筑物。2016年8月30日，梧州市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）向原告发出《限期拆除临时建筑通知书》，载明：在新兴二路学校用地规划范围内建设的临时建筑物已超过建设规划许可期限，限原告十五中学自接通知之日起三十日内无条件自行拆除临时建筑物。2016年10月13日，梧市住建委向原告发出《催告书》，载明：原告十五中学未按《限期拆除临时建筑通知书》规定的期限履行拆除义务，限原告自接《催告书》之日起三十日内无条件自行拆除临时建筑物。庭审中原告提供：***于2016年11月13日向原告十五中学出具的报告，该报告载明：“本人接到贵校转达住建委<2016.10.13>及<2016.8.30>两份限期拆除临时建筑通知书及催告书，本人为妥善解决上述问题及缴交该地块租金（按合同约定每月2000元，自2009年12月30日至2016年9月5日共计162000元），由于经济原因，申请及时交付2万元，余下欠款保证在2019年12月30日前分三次付清该地块租金，临建本人承诺尽快处理遗留问题即拆除”。证明，被告同意履行缴纳租金义务，并向原告方缴纳了20000元租金。诉讼过程中，被告城兴公司明确表示：争议的地块是以大兴公司的名义占用，租金是由被告城兴公司帮大兴公司支付的，由于时间太久了，不能提供城兴公司帮大兴公司支付租金的证据材料；原告出租给被告是平整的地块，现在地上构筑物为被告建造，并由被告出租给他人；与原告十五中学的合同是延续原与大兴公司之间的《出租合同》。原告明确表示：十五中学筹备办是十五中的临时设立部门，十五中学设立以后，十五中学筹备办的相关权利义务由十五中学承接；原告与被告之间的口头协议除租金和租期的约定变更外，其他约定延续原与大兴公司之间的《出租合同》。原被告双方确认：被告在争议地块上构筑建筑物是经过原告方同意的。以上事实有原告提供的电脑咨询单、《出租合同》复印件、《梧州市第十五中学测绘图》复印件、农业银行现金缴款收款人入账单以及现金受理回执复印件、中国银行现金缴单以及《收据》复印件、《限期拆除临时建筑通知书》复印件、《催告书》复印件、报告书复印件、《经营场地钢棚租赁协议》及庭审笔录、询问笔录佐证，并经庭审质证，该院予以确认。一审法院认为，本案争议地块的租金为被告缴纳，且被告自认讼争地块上的构筑物是被告城兴公司构建，对此原告没有异议，故该院认定讼争地块为被告城兴公司使用。至于被告提出争议地块由大兴公司使用，但并未提供证据予以佐证其说法，该院不予采纳。本案中，原、被告双方未就讼争的地块签订书面的租赁合同，但被告城兴公司使用该地块，并向梧州十五中学支付租金，原告十五中学收取租金的行为，表明双方已以行为就上述地块达成租赁的意思表示，故原、被告之间形成租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，原、被告之间的合同为不定期租赁合同。因租金的支付期限，原、被告均认可是延用原告与大兴公司签订的《出租合同》中的条款，根据《出租合同》第七条“乙方在租用期内每月20日前按每月支付2000元租金给甲方”，那么，被告应当在每月20日前向原告支付租金，但被告至今拖欠原告租金数年未支付，被告的违约行为致使原告订立租赁合同的目的无法实现，原告要求解除与被告之间签订的不定期租赁合同，该院予以支持。合同解除后，承租人应当返还租赁物，撤出租赁场地。关于原告要求被告支付拖欠2009年5月至2016年10月的租金共268000元的问题。首先，关于原、被告租赁合同的租金数额问题；原告主张租金为每月3000元，被告对此不予认可，并主张延用原《出租合同》为每月2000元。因原告未能提供证据佐证其主张，故该院对原告诉请租金3000元/月不予认可，同时确认涉案地块的租金为2000元/每月。其次，被告自2007年9月16日租赁原告的地块至2009年4月30日，应向原告支付租金39000元（2000元/月×19.5个月），被告于2009年9月3日已付清。为此，自2009年5月1日至2016年10月31日，被告应当支付原告的租金为180000元（2000元/月×90个月），因被告于2016年12月2日向原告支付租金20000元，故被告尚欠原告租金为160000元。关于原告要求被告拆除租用场地上建筑物的主张，因在本案的审理过程中，原、被告就涉案的口头租赁合同的条款除租金数额和租赁期限外，均表示是延用之前原告与大兴公司签订的《出租合同》中的条款，根据《出租合同》第二条“乙方负责办理租用期间业务需要的使用一切手续及费用，并负担由其业务使用而搭建的建筑物及设施的费用，租用期满可自行拆除”之约定，并非为被告拆除建筑物的义务性约定，因地上租赁地块上建筑物的建造是经原告同意而为，现原告要求被告拆除讼争地块上的建筑物，没有法律依据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百二十三条之规定，判决：一、解除原告梧州市第十五中学与被告梧州市城兴建筑工程有限公司之间的不定期租赁合同；二、被告梧州市城兴建筑工程有限公司于本案判决生效之日起十五日内撤出租赁场地；三、被告梧州市城兴建筑工程有限公司于本案判决生效之日起十日内支付拖欠原告梧州市第十五中学自2009年5月1日起至2016年10月31日止的租金160000元；四、驳回原告梧州市第十五中学的其他诉讼请求。案件受理费5320元，减半收取计2660元，由被告梧州市城兴建筑工程有限公司承担。

在二审期间，上诉人城兴公司提交了六张发票单复印件，拟证明是上诉人对涉案地块投入的开土方、砌石墙的款项。

本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人十五中学质证后认为，对该证据的三性有异议，被上诉人出租的是待建地块，根据合同约定由上诉人负担其由于业务需要搭建建筑物的费用。

对于当事人提供的证据，本院结合全案情况予以综合认定和取舍。

本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，关于双方当事人是否应继续履行合同的问题。本案中，原《租赁合同》到期后，虽然双方当事人未重新签订书面合同，但上诉人继续长期使用涉案地块，被上诉人继续收取租金，双方之间依法形成不定期租赁合同关系。对于合同履行的具体内容，上诉人表示口头约定延用原《租赁合同》的相关约定，被上诉人则认为除月租金变更为3000月收取外，其他延用原合同内容。根据原《租赁合同》第七条“乙方在租用期内每月20日前按每月支付2000元租金给甲方”的约定，上诉人应当在每月20日前向被上诉人支付租金，但上诉人至今拖欠被上诉人租金数年未支付，已构成根本违约。一审法院根据被上诉人的诉讼请求及相关法律规定，判决解除上诉人与被上诉人之间的不定期租赁合同，并无不当，本院予以维持。由于城市规划需要，梧州市住房和城乡建设委员会于2016年8月30日、2016年10月13日向被上诉人先后发出《限期拆除临时建筑通知书》、《催告书》，要求被上诉人限期拆除涉案地块上的临时建筑物。因此，本案不存在继续履行合同的客观条件。另根据原《租赁合同》第六条，“在租用期内，如本合同与上级有关政策法规相抵触，终止本合同，乙方无条件停业搬迁，由此所受损失甲方概不负责”的约定，本案现出现了履行不能的政策性原因，被上诉人要求解除合同，符合上述关于合同终止履行的条件。上诉人仅以已经对涉案地块进行投资建设要求继续履行合同的主张，无事实依据和法律依据，本院不予支持。

综上所述，上诉人梧州市城兴建筑工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5320元，由上诉人梧州市城兴建筑工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员任军

审判员毛美美

二〇一七年七月二十四日

书记员周韵

附法律条文如下：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。