某某与某某、梧州市城兴建筑工程有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）桂0405民初40号

原告:***，男，1983年1月15日出生，汉族，住广西容县。

委托诉讼代理人：梁远行，广西文威律师事务所律师。

委托诉讼代理人：唐循，广西文威律师事务所律师。

被告:***，女，1967年10月14日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。

委托诉讼代理人：王荫国，广西建梧律师事务所律师。

被告：梧州市城兴建筑工程有限公司，住所广西梧州市红岭路2号，统一社会信用代码：91450400763077110M。

法定代表人：刘广兴，公司经理。

原告***诉被告***、梧州市城兴建筑工程有限公司（以下简称城兴公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告***及其委托诉讼代理人梁远行,被告***及其委托诉讼代理人王荫国,被告城兴公司的法定代表人刘广兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求:1.撤销原告与被告***签订的《经营场地租赁协议》；2.被告***向原告赔偿经济损失***8165元（包括原告投入的装修材料、人工共185665元，返还转让费60000元及2017年6月份租金12000元、押金30000元，水电押金500元）；3.被告城兴公司对上述费用承担连带赔偿责任；4.被告***、城兴公司承担本案全部费用。

事实与理由：2017年5月12日，原告***与被告***签订《经营场地租赁协议》，双方约定被告***将坐落于梧州市新兴二路边、西邻长洲区人民武装部、东靠梧州市残联的属于梧州市十五中学的地块中约300㎡的土地及钢棚分租给原告***，租期为2017年6月1日至2020年6月1日，租金每月12000元，原告依约向被告***交付首期租金12000元、铺面保证金30000元、转让费60000元及水电押金500元。之后原告投入185665元用于购买装修材料及支付装修人工费，并将该铺面作为经营场所使用。原告与被告***签订协议所涉地块是被告城兴公司向梧州市十五中整体承租后，转租给被告***，再由被告***分租给包括原告在内的多人。2017年1月16日，梧州市十五中学以欠交租金为由将被告城兴公司诉至长洲法院，要求解除租赁合同、支付租金、撤出并拆除租用场地的建筑物，长洲法院作出一审判决解除梧州市十五中学和被告城兴公司的不定期租赁合同，被告城兴公司撤出租赁场地。梧州市中级人民法院于2017年7月24日作出（2017）桂04民终***5号二审判决，维持上述一审判决。原告于2017年9月得知上述事实，即与被告***交涉相关事宜，但被告***不予理会，原告认为被告***在签合同时隐瞒转租及地块存在被收回风险的事实，导致原告投入大量资金进行装修。现该地块因被告城兴公司拖欠租金而被梧州市十五中收回，所盖建筑物被有关部门通知限期拆除，原告面临高额资金损失，故原告诉至法院并提出上述诉讼请求。

原告***向法庭提交的证据有：

1.原告***的身份证复印件，证明原告***的诉讼主体资格；

2.被告***的身份信息复印件，证明被告***的诉讼主体资格；

3.《经营场地租赁协议》，证明原、被告于2017年5月12日签订了租期为三年的租赁合同；

4.承租保证金、水电押金收款收据、***转账凭证电脑截图、附加合同、微信聊天记录截图，证明***于2017年5月12日收取***承租保证金3万元、微信转账收取水电费押金500元、铺位转让费6万元；

5.（2017）桂0405民初142号民事判决书、（2017）桂04民终***5号民事判决书，证明一审法院在2017年1月16日受理梧州市第十五中学与被告城兴公司租赁合同纠纷一案，于2017年4月17日判决解除原租赁合同，该案件上诉后梧州中院维持一审判决；

6.《出租合同》、《经营场地钢棚租赁协议》，证明承租场地是梧州市第十五中学出租给被告城兴公司的法定代表人刘广兴，但该合同中约定的租赁期限与梧州市第十五中学在诉讼过程中陈述的事实不一致；

7.刘广兴与***于2011年签订的租赁合同（***提供给其他租户），证明2011年12月***日被告城兴公司的法定代表人刘广兴将十五中场地转租给***；

8.原告装修所需费用说明及单据、照片等，证明原告承租商铺后进行了重新装修，费用总金额约186256元。

被告***辩称，一、涉案场地是被告城兴公司法定代表人刘广兴向梧州市十五中学承租后，出租给被告***，后***出租给原告等人，梧州市十五中学、被告城兴公司均知情，故该份租赁协议没有违反规定与约定，是合法有效的。二、被告***没有隐瞒事实，协议中提到的场地是分租给原告，且协议明确提示风险“如十五中需要建设而拆毁该棚”。被告***在2017年8月得到被告城兴公司发出的通知，知道十五中要收回场地，接到通知后被告***一直积极处理。三、原告因经营需要投入装修，被告***无需承担原告经营风险损失；转让费6万元是指空调、灯饰、桌椅等物品的转让费，原告撤离场地可自行处理上述物品，被告***不需要返还转让费；原告承租后一直经营到2018年1月20日，被告无需返还其2017年6月的租金；押金3万元已抵扣原告欠缴的租金，水电押金500元不足以支付原告使用期间欠缴的水电费，原告还应补缴10200元。

被告***向法庭提交的证据有：

1.《经营场地租赁协议书》，证明原告与***的协议是自愿签订，没有隐瞒转租及存在被拆除风险的情况；

2.《出租合同》，证明被告城兴公司法定代表人刘广兴与十五中签订租赁合同；

3.《报告》，证明刘广兴以梧州市大兴建筑工程公司名义为出租户办证而向工商部出具的报告；

4.《通知》，证明2017年8月1日刘广兴才以城兴公司的名义通知***；

5.民事申请法律监督申请书、民事再审申诉书，证明原、被告与各经营户一起向长洲法院、梧州中院、梧州人大争取权益；

6.微信聊天记录截屏，证明2017年12月接长洲法院通知强拆后，***仍积极与各个租户争取暂停执行；

7.收据，证明原告交水电费至2017年8月份，平均每月电费约2000元，水费40元；

8.电费通知单，证明2018年1月南方电网抄表，显示原告仍在经营，但原告没有缴纳租金、水电费；

9.电费抄表记录，证明截至2017年11月20日抄表记录。

10.银行转账凭证（2017.2.17），证明被告***在2017年仍向刘广兴交纳租金。

被告城兴公司辩称，一、被告***擅自处分涉案地块没有法律依据，其没有与原告签订租赁合同的权利。二、被告***故意隐瞒其无权利处分争议地块的事实，还隐瞒了市建规部门要求拆除地块建筑物，以及梧州市第十五中学于2017年1月份下旬就争议地块提起诉讼的事实，恶意与原告签订合同，被告***应自行承担法律责任，与被告城兴公司无关；三、原告***在没有调查了解场地的真实情况便与被告***签订协议，应承担不利后果；四、被告城兴公司对原告与被告***签订协议的事实不知情，原告损失与被告城兴公司无关。

被告城兴公司没有向法庭提供书面证据。

本院根据原告的申请，委托中衡保险公估股份有限公司进行评估并作出评估报告书。

经过庭审质证，被告***对原告***提供的证据1-2无异议；对原告提供的证据3真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，认为被告***无需赔偿原告的装修损失；对原告提供的证据4有异议，认为转让费不在合同约定范围内，物品的转让和租赁合同无关；对原告提供的证据5无异议，但认为被告***在长洲法院强制执行时才知道该事件，与被告无关；对原告提供的证据6有异议，认为在棚架被拆之前，被告***与刘广兴一直存在租赁关系；对原告提供的证据7有异议，认为被告***已经向承租方告知场地从刘广兴处承租得来，合同中也约定拆卸的后果和风险，被告***没有隐瞒事实；对原告提供的证据8有异议，认为装修金额不客观且原告装修损失与被告无关。被告城兴公司对原告***提供的证据5-7无异议；对原告提供的证据1-4、8，认为不知情。

原告***对被告***提供的证据1、7无异议；对被告***提供的证据2有异议，认为无法确认刘广兴与十五中对租赁期限的约定；对被告***提供的证据3有异议，认为与本案无关；对被告***提供的证据4有异议，认为被告***在通知落款日期之前已经知道刘广兴与十五中发生纠纷；对被告***提供的证据5有异议，认为被告申诉被驳回，不影响原审判决生效；对被告***提供的证据6有异议，认为无法证明被告***在2017年12月份才知情；对被告***提供的证据8-9有异议，认为经营场所产生电费是指十五中整个场地的用电，无法证明原告仍在经营及原告用电记录；对被告***提供的证据10有异议，认为无法证明被告***不知道场地被拆除的事实，在十五中开会的时候，被告***已经知道场地即将被拆除。被告城兴公司对被告***提供的证据1-9无异议；对被告***提供的证据10有异议，认为被告***提交的2017年2月17日转账凭证是缴纳2015-2016年期间之前的租金，在十五中开会讨论后，被告***没有再缴纳租金。对于中衡保险公估股份有限公司作出的评估报告书，原告及被告城兴公司认为无异议；被告***有异议，认为不符合客观事实。本院认为，原告提交的证据1－7及被告***提供的证据1－4，以及中衡保险公估股份有限公司出具的评估报告书符合证据的真实性、合法性、关联性，依法予以采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

梧州市第十五中学为座落于梧州市新兴二路西邻长洲区人武部，东靠市残联的约2000平方米地块的土地使用权人。被告城兴公司在该地块上构建了地上建筑物，并向梧州市第十五中学支付租金。2011年10月1日，被告城兴公司（出租方）的法定代表人刘广兴与***（承租方）签订一份《经营场地钢棚租赁协议》，双方约定：1.经营场地坐落于梧州市新兴二路边，市残联西面，长洲区武装部东面，属十五中未用到的土地，钢棚属本人所有，面积约1000多平方，原志业配送中心所用的钢棚，出租给承租方经营，所用钢棚由承租方管理；2.租用期为十五中用到该土地建大楼时拆除为止（即从2012年元月31日起至十五中须用到该地块建设为止）。

之后被告***将其承租的部分建筑物转租给原告***。2017年5月12日，原告***（乙方）与被告***（甲方）签订一份《经营场地租赁协议》，双方约定：1.经营场地坐落在梧州市新兴二路边，市残联东面，属于十五中未用到的土地，钢棚属于甲方承租，面积约300平方米，原好友缘饭店的钢棚，现分租给乙方经营，甲方提供水、电给乙方经营使用；2.租用期：从2017年6月1日起至2020年6月1日有效；3.租金及其他费用为甲方从2017年6月1日起的租金以每月为计收租，每月月租为12000元整；4.协议有效期内，乙方使用的自来水费、电费、经营产生的清洁安全维护和治安等一切属乙方的费用由乙方负担；5.签订协议后，乙方应交3万元整作履约保证金给甲方，如十五中需要建设而拆毁该棚或本协议终止的，甲方无条件无息退还保证金给乙方，中途甲方违约，则双倍押金退回给乙方（则6万元整），如乙方中途违约，则押金作废；6.合约期内甲方收回本场地的需征乙方同意，如甲方收回的，甲方按保证金双倍退还乙方作补偿费用，乙方中途退出视为违约，押金作废，但可以转租；7.乙方交水、电费押金为500元整，退场时多还少补，乙方退场时必须交清所用的一切水、电费用。签订协议后，原告***向被告***支付铺面押金（保证金）30000元、水电押金500元、转让费60000元、2017年6月租金12000元。原告***承租上述建筑物后，对该建筑物进行了装修，并用于经营铭杰酒店用品公司。

另查明：2016年8月30日，梧州市住房和城乡建设委员会向梧州市十五中学发出《限期拆除临时建筑通知书》，载明：在新兴二路学校用地规划范围内的临时建筑物已超过建设规划许可期限，限梧州市十五中学自接通知之日起三十日无条件自行拆除临时建筑物。2016年10月13日，梧州市住房和城乡建设委员会向梧州市十五中学发出《催告书》，载明：梧州市十五中学未按《限期拆除临时建筑通知书》规定的期限履行拆除义务，限梧州市十五中学自接《催告书》之日起三十日内无条件自行拆除临时建筑物。2017年1月16日，梧州市十五中学诉至本院，要求解除与被告城兴公司的不定期租赁合同，城兴公司撤出租赁场地并拆除在租用场地的建筑物，并支付拖欠租金268000元。2017年4月17日，本院作出（2017）桂0405民初142号民事判决，判决：一、解除梧州市第十五中学与被告城兴公司之间的不定期租赁合同；二、被告城兴公司撤出租赁场地；三、被告城兴公司支付拖欠梧州市第十五中学自2009年5月1日起至2016年10月31日的租金160000元；四、驳回梧州市第十五中学的其他诉讼请求。被告城兴公司不服该判决上诉至梧州市中级人民法院，梧州市中级人民法院于2017年7月24日作出（2017）桂04民终***5号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2017年8月1日，被告城兴公司向***发出书面通知，告知***梧州市第十五中学与城兴公司的诉讼，梧州市长洲区人民法院于2017年4月17日作出了解除合同的判决，梧州市中级人民法院于2017年7月24日作出维持原判的判决，为了降低损失，从现在开始做好撤出经营场地的准备。

原告***于2017年9月得知上述判决结果，并持续经营至2018年1月，向被告***支付租金至2017年9月。原告认为，被告***在签订协议时隐瞒转租及场地存在被收回风险的事实，现场地建筑被限期拆除，导致原告无法继续经营，故诉至本院成讼。

在诉讼过程中，原告***申请对租赁的建筑物，即梧州市铭杰酒店用品公司的装修成本进行价值评估。2018年2月7日，本院组织原告及被告***到梧州市铭杰酒店用品公司的原经营场地，对该场地的装修情况进行记录和拍摄保存，现场所见已经全部或部份拆除的装修包括门面玻璃、大门、货架、落地玻璃、客房木柜、天花灯、暗影灯、柜台、背景墙、隔墙柜、百叶窗帘、PVC石膏板天花、石膏板天花灯盘。本院根据原告***的申请，依法委托中衡保险公估股份有限公司进行司法评估。2018年5月17日，中衡保险公估股份有限公司到现场进行勘验工作，现场看到：1.铺面内装饰装修大部份已经拆除；2.铺面顶部可见装饰吊顶；3.铺面墙面涂刷白色腻子；4.现场可见铺面顶部有16个排风扇；5.铺面地面铺设瓷砖；6.铺面大门为4扇卷帘门；7.铺面内3根装饰柱；8.铺面招牌未拆除，招牌字体已拆除。2018年6月29日，中衡保险公估股份有限公司出具评估报告，评估结论为：梧州市铭杰酒店用品公司装修成本市场价值为177962.00元。装修成本评估的明细包括：1.木质货架、门面、背景墙等（含加工费），数量为300㎡，单价为96元，总价为***800元；2.落地玻璃、玻璃层板，数量为25.5㎡，单价为1020元，总价为26010元；3.澳式卷闸门4个，数量为86.12㎡，单价为95元，总价为8181元；4.PVC石膏板，数量为190㎡，单价为24元，总价为4560元；5.门前地面装修，数量为240㎡，单价为71元，总价为17040元；6.广告字牌，数量为42㎡，单价为300元，总价为12600元；7.装修材料及配件，数量为1个，总价为2416元；8.监控系统及打印设备合计20330元，包括视频探头320元、主机1650元、打印机1050元、订货通PAD2台76**元、监控系统8***5元、富士通打印机1350元、打印纸75元；9.百叶窗帘，数量为16.8㎡，单价为78元，总价为1310元；10.灯饰合计为9915元；11.人工费46800元（6个人，实际工作日30日）。原告***因司法评估支出评估费8000元。

在庭审过程中，原告陈述：1.6万元转让费为场地原有装修及空调的抵偿费用，因原告经营至2018年1月，而其支付租金至2017年9月，原告已向被告交纳押金3万元，故原告同意以押金抵扣租金。被告***陈述，其于2017年12月才得知住建委于2016年8月发出拆除通知，以及被告城兴公司被起诉的事实；2.6万元转让费包含了原有装修及11台空调。

本院认为，座落于梧州市的临时建筑物由被告城兴公司搭建，被告城兴公司将该临时建筑物出租给被告***。被告***与原告***于2017年5月12日签订《经营场地租赁协议》，将该临时建筑物转租给原告作为铭杰酒店用品公司的经营场所，故原告与被告***之间成立租赁合同关系。由于被告城兴公司搭建的该临时建筑已超过建设规划许可期限，梧州市住建委于2016年10月13日发出《限期拆除临时建筑通知书》，要求拆除该临时建筑。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原告***与被告***签订的《经营场地租赁协议》为无效合同。原告要求撤销其与被告***签订的《经营场地租赁协议》，因该协议无效，本院不予支持。原告与被告***在合同中约定租赁期限为三年，因梧州市住建委已要求拆除该临时建筑，原告亦搬离了该临时建筑同，故双方的租赁合同关系已经终止。原告要求被告***赔偿租赁临时建筑经营铭杰酒店用品公司的经济损失，包括装修材料、人工损失185665元、转让费6万元、2017年6月的租金12000元、押金3万元、水电押金500元。

对此本院认为，关于装修材料、人工损失。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，原告对临时建筑进行装修装饰，根据本院以及中衡保险公估股份有限公司到装修现场进行记录的情况，已形成附合无法进行拆除的装饰项目包括澳式卷闸门4个、门前地面装修、广告字牌。该项目经过中衡保险公估股份有限公司评估，损失价值为37821元（澳式卷闸门8181元＋门前地面装修17040元＋广告字牌12600元）。被告***明知出租标的属于临时建筑物，没有向被告城兴公司了解该临时建筑是否取得合法手续，而转租该临时建筑物给原告，存在过错。原告在签订租赁合同时，明知租赁物为临时建筑，在被告***未能提供相关批准手续的情况下仍然租用该临时建筑，亦存在过错。故原告对临时建筑进行的装饰装修，对于已形成附合无法进行拆除的部份，双方应按过错程度分担现值损失，被告***应对承担50%的赔偿责任，原告自行承担50%的责任。因此被告***应当向原告赔偿装修损失18910.5元（37821元×50%）。对于已经拆除的装饰项目包括木质货架、门面、背景墙等（含加工费）、落地玻璃、玻璃层板、PVC石膏板、装修材料及配件、监控系统及打印设备、百叶窗帘、灯饰，该项目属于未形成附合的装饰装修物，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，原告作为承租人应自行拆除。原告要求被告***赔偿上述装修装饰项目，以及装修期间支付的人工费，没有法律依据，本院不予支持。

对于转让费6万元。原告与被告***在庭审过程中均确认，该款项包含了空调11台及该临时建筑原有的部份装修项目的抵偿费用。因原告已自行搬走11台空调，而双方在签订合同时未确认该临时建筑原有的装修项目及金额，故原告要求被告***赔偿转让费6万元，没有法律依据，本院不予支持。

对于2017年6月的租金12000元、押金3万元、水电押金500元。原告承租该临时建筑后，持续经营至2018年1月，但原告仅向被告***支付租金至2017年9月。原告向被告***支付的押金3万元，已足以抵扣2017年10月至2018年1月的租金，且原告在庭审过程中表示同意以押金抵扣租金，因此原告要求被告***赔偿2017年6月的租金12000元、押金3万元、水电押金500元，依据不足，本院不予支持。

被告城兴公司出租该临时建筑给被告***，被告***自行转租给原告，未取得被告城兴公司的同意。故原告与被告城兴公司不存在租赁合同关系，被告城兴公司亦未收取原告的租金，因此原告要求被告城兴公司对其经济损失承担连带赔偿责任，没有法律依据，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：

被告***应向原告***赔偿装修损失18910.5元；

驳回原告***的其他诉讼请求。

上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5722元，鉴定费8000元，合计13722元，由原告***负担1***22元，被告***负担900元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。

审　判　长　　杨慎瑜

人民陪审员　　陈晓红

人民陪审员　　黄洪坤

二〇一八年十一月二十八日

书　记　员　　谢廷耘

附适用的法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第九条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。