***与哈尔滨西城建设发展有限公司、***房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑0103民初14059号 原告：***，男，1972年9月26日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人:**，黑龙江***律师事务所律师。 委托诉讼代理人:***，黑龙江***律师事务所律师。 被告：哈尔滨西城建设发展有限公司，统一社会信用代码912301037750238060，住所地哈尔滨市南岗区花园街**恒运大厦****。 法定代表人：***，职务董事长。 委托诉讼代理人:**，黑龙江海天庆城律师事务所律师。 被告：***，男，1967年8月20日生，汉族，户籍所在地哈尔滨市南岗区。 被告:哈尔滨市第五建筑工程公司，统一社会信用代码912301001281646532，住所，住所地哈尔滨市道里区安达街**div> 法定代表人:车行滨。 原告***与被告哈尔滨西城建设发展有限公司、***、哈尔滨市第五建筑工程公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***委托诉讼代理人**和***，被告哈尔滨西城建设发展有限公司（以下简称西城公司）委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。被告***和哈尔滨市第五建筑工程公司（以下简称市五建公司）经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告哈尔滨西城建设发展有限公司第四项目部与原告***签订的《认购协议》有效；判令被告哈尔滨西城建设发展有限公司协助原告***办理哈尔滨市南岗区××大街××**××号房屋不动产权证登记至原告***名下；2.判令被告哈尔滨西城建设发展有限公司与被告***撤销位于哈尔滨市南岗区××大街××**××号房屋《商品房买卖合同》（合同号为17103707204）的备案登记；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年6月23日，原告***与哈尔滨西城建设发展有限公司第四项目部（以下简称“第四项目部”）签订《认购协议》，该第四项目部隶属于被告哈尔滨西城建设发展有限公司（以下简称“西城公司”）。《认购协议》中明确约定了房屋地点位于西典家园c4栋3**16层1603号，建筑面积为103.01平方米，房款总额为499598元。原告已按合同约定全额交付了购房款，西城公司已将房屋交付给原告使用，该房屋已装修完毕且原告已入住实际使用至今，入住期间已缴纳了水费、电费、取暖费等相关费用。现被告已具备办理房屋产权登记的条件，但迟迟不为原告办理，经原告从哈尔滨市住房和城乡建设局房地产开发建设处调查得知西城公司与***签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，并办理了备案登记，显示的合同备案日期为2017年8月4日（签订日期为2017年8月4日），成交单价3000元，付款方式为一次性付款。西城公司已将涉案房屋交付给支付全部购房款的原告实际占有使用后又与***签订商品房买卖合同、办理合同备案登记，直接影响原告依法办理涉案房屋的不动产登记手续，严重损害了原告的合法权益。综上，原告与第四项目部签订的《认购协议》合法有效，原告已支付全部购房款，并已实际占有使用涉案房屋，故西城公司应向原告履行合同义务，协助原告办理涉案房屋的不动产权登记，撤销与***的备案登记。***支持原告的诉讼请求，维护当事人的合法权益。 被告西城公司辩称，第一，其与原告之间从未签订过任何购房协议，也从没收到过原告的任何购房款，也没有向原告交付过案涉房产，或出具过可用于办理进户的《进户通知单》。请法院详查原告签订认购合同的具体地点、签约人、付款方式，以及其如何进入案涉房屋等情况。西城公司认为，与原告之间不存在法律上的购房合同关系，自然也不负有为其办理房屋产权手续的合同义务。第二，西城公司自身内部并不存在真实的第四项目部。第三，原告要求撤销***案涉房屋销售备案登记的诉请，与本案不属同一法律关系，且无证据证明其自身具有优先权利，反倒是***的登记备案时间早于原告的认购时间，该项诉请不应与本案合并审理。第四，据西城公司了解，西典家园小区自2016年下半年开始分批次协助小区的正规购房业主办理房产证等相关事宜，此段期间长达1年有余。原告等人是在得知西典家园小区可以办理房产证的前提下，通过到与西城公司售楼处直线距离不超过30米的社会黑中介，在交了数万元中介费后，以低于市场价近60%—80%的价格与非西城公司工作人员签订了购房协议。西城公司认为，原告等人明知案涉房产存有问题，仍贪图便宜进行购买，其后又要求西城公司为其办理产权的行为，属恶意诉讼，故请求驳回原告起诉。 被告***和市五建公司未到庭，未答辩，未举证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院对证据的认定如下：原告举示的证据一哈西城办字[2008]20号《关于设立“哈尔滨西城建设发展有限公司第四项目部”的通知》复印件一份和哈西城办字[2009]44号《关于设立“哈尔滨西城建设发展有限公司第四项目部”的通知》复印件一份，因此前原告就同一诉请在本院起诉过本案被告西城公司，开庭时原告出示过[2008]20号文件原件，被告西城公司亦进行了质证，开庭笔录均有记载，对该份证据，本院予以采信。[2009]44号文件系复印件，本院不予采信。原告举示的证据二《认购协议》一份二页、房款收据一份一页和招商银行客户流水明细一份一页、证据三西典家园C4栋3**16层3号房屋的室内照片四张、电费收据一份一页、2018-2019年的取暖费收据一份一页、天然气缴费发票一份一页和物业费、电梯费收据一份一页，证据四不动产权证书一份两页（西典家园五期C4栋3**10层2号房屋）、录像一份和办证通知，以及证据五“商品房预售许可管理.商品房项目现售备案管理系统”截图一份两页，证据六西城公司与市建五公司签订的西典家园工程补充协议一份三页（复印件），真实、合法，且与本案有关联，本院予以采信。被告西城公司举示的证据一借款协议书、证据二建设工程施工协议，真实、合法，且与本案有关联，本院予以采信。被告西城公司举示的证据三物业公司的情况说明，与本案不具有关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月23日，通过哈尔滨**房地产经纪有限责任公司（以下简称“**公司”），原告***作为认购方与哈尔滨西城建设发展有限公司第四项目部（以下简称“第四项目部”）作为出售方签订《认购协议》一份，约定房源选择：西典家园C4栋3**13层3号（以下简称案涉房屋），建筑面积103.01平方米（参考）；房款总额：肆拾玖万玖仟贰佰壹拾零元整。补388元；认购方于2017年6月23日付肆拾玖万玖仟贰佰壹拾零元整；此房价格为照顾内部职工价格，认购方姓名一经确定，出售方不予办理任何更名手续；商品房销售合同签订后，本认购协议自动失效，一切事宜以商品房销售合同约定为准。当日第四项目部为原告出具金额为肆拾玖万玖仟***拾捌元并盖有哈尔滨西城建设发展有限公司第四项目部财务专用章的收据一份，该收据载明收款方式为“抵账（广大（商砼））”。2017年8月21日原告向第四项目部指定的账户汇款450000元。原告称实际购房款金额为转账金额450000元加部分现金，收据及认购协议中所载房款数额系西城公司因抵账需求所写。购房款交付完毕后，原告入户居住使用至今。 另查明，被告西城公司系西典家园小区的开发建设单位，被告市五建公司系西典家园小区部分楼宇的施工单位。2006年8月15日市五建公司作为甲方与西城公司作为乙方签订《借款协议书》一份，约定：乙方因开发西典家园资金紧张，从甲方借款贰仟万元整；本借款系无息借款；借款时限自2006年8月15日至9月15日；偿还方式为到期还款贰仟万元整，到期未能偿付现金，乙方将西典家园C2#、C4#楼抵给甲方，单价按建筑面积均价2380元/平方米计算。建筑面积以市规划局审批面积为准；乙方以楼偿付贰仟万元借款，因楼属期房，双方约定乙方必须保证在2007年11月30日前交付由甲方全额垫付施工C2、C4二栋楼。该楼须是具备合法手续及进户条件的商品房；乙方按C2、C4两栋楼建筑面积×2380元（平方米均价）计算出的总额将甲方施工费用、借款贰仟万元、开发税金及其它费用扣除偿还给甲方后，双方多退少补，其中施工费用为双方签订的施工协议书约定的定额直接费用×1.22的总额；甲乙双方在进户前10日内结清全部合同价款，乙方为甲方办理进户手续。2006年9月15日西城公司作为甲方与市五建公司作为乙方签订《建设工程施工协议》一份，约定：西典家园小区住宅工程C1、C2、C3、C4、C5、C6、B6、B8、D3、D4由乙方施工；甲方未按照约定支付价款的（包括垫款部分和工程竣工结算价款），乙方可以将工程折价，甲方如到期未能及时拨款，乙方将按垫付工程款总额，以施工工程均价建筑面积2380元的价格抵做乙方工程款。如甲方不配合以房抵款，乙方有权留滞等值房产并有权拒绝交付工程直至甲方支付全部工程款时止。乙方也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。该抵工程款的房源优于甲方的销售（包括预售），乙方就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。2007年4月6日西城公司作为甲方与市五建公司作为乙方签订《西典家园工程补充协议》一份，约定：甲乙双方于2006年8月-9月签订了《借款协议书》、《合作开发协议》、《建设工程施工协议》。现就已经签订的三个协议书中的部分内容经友好协商、达成一致作如下调整，形成本补充协议：一、《借款协议书》调整的内容：1、《借款协议书》中第三条约定：“借款时限2006年8月15日至9月15日”，现甲方向乙方借款的期限已经过期，故甲乙双方一致同意将西典家园C2#、C4#楼按建筑面积2380元/平方米的价格抵偿给乙方，建筑面积按哈尔滨市规划局审批的面积及房地局办理产权实际测量面积为准。2、C2#、C4#楼乙方有权以甲方名义独立销售，财务核算补充协议另行约定。二、……三、《建设工程施工协议》调整的内容：甲方同意乙方于2007年4月5日前正式开工……；本补充协议是《借款协议书》、《合作开发协议》、《建设工程施工协议》的组成部分，条款中有抵触之处，以本补充协议为准，具有同等法律效力，未尽事宜双方另行签订补充条款。 2008年2月25日被告西城公司签发了哈西城办字[2008]20号文件，标题为《关于设立“哈尔滨西城建设发展有限公司第四项目部”的通知》，内容为，公司各部门：根据西典家园项目开发的需要，公司研究决定，设立“哈尔滨西城建设发展有限公司第四项目部”，项目部负责人为***，此项目部为非独立核算单位。 再查明，西城公司于2017年8月4日与被告***就案涉房屋以3000元的单价（建筑面积103.01平方米，成交总金额309030元）签订了商品房买卖合同，并于当日办理了网签备案登记。 本院认为，西城公司与市五建公司间签订的《借款协议书》、《建设工程施工协议》、《西典家园工程补充协议》均系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其中《借款协议书》、《建设工程施工协议》均对西城公司如不能按期偿还市五建公司欠款及支付工程价款时以工程按每平方米2380元的价格抵偿给市五建公司进行了约定。《西典家园工程补充协议》对《借款协议书》调整的内容更是进一步明确约定：因西城公司向市五建公司借款的期限已经过期，双方一致同意将西典家园C2#、C4#楼按建筑面积2380元/平方米的价格抵偿给市五建公司，市五建公司有权以西城公司名义独立销售。庭审中西城公司认可曾向市五建公司出具了关于设立第四项目部的通知文件，且该通知文件中所列项目负责人“***”系市五建公司的部门经理，由***和***（市五建公司会计）拿着西城公司的开发手续，到相关银行单独办理C4栋、C2栋的按揭贷款，贷款直接打入第四项目部在银行开设的帐户，该帐户由***管理。基于此，本院认为西城公司第四项目部系西城公司的内设部门，隶属于西城公司，市五建公司对外以西城公司第四项目部的名义与购房人签订的《认购协议》对西城公司具有约束力，《认购协议》合法有效。本案中原告实际履行了支付购房款的义务，并自2017年8月起实际入住案涉房屋，故西城公司与原告之间已形成房屋买卖合同关系，且已部分实际履行，西城公司应当履行房屋买卖合同义务，协助原告办理案涉房屋不动产权证登记手续。关于西城公司与***就包括案涉房屋在内的十几套房产在哈尔滨市住房和城乡建设局所进行的网签备案登记，因网签备案登记未能发生物权变动效力，且西城公司并未实际向***交付房屋，西城公司应优先履行与实际占有方即原告签订的合同，故原告要求西城公司与***撤销关于案涉房屋备案登记的诉请，本院予以支持。 关于西城公司抗辩称其与市五建公司之间未进行最终核算、其实际已经不欠市五建公司工程款或借款，市五建公司无权销售C2#、C4#楼房屋的意见，西城公司与市五建公司之间因欠款、合作开发、工程款结算等产生的争议系其双方之间纠纷，购房人对其双方之间的以楼抵债并不知情，在市五建公司享有C2#、C4#楼控制权且以西城公司第四项目部名义对外出售房屋的情况下，购房人有理由相信销售方为西城公司，对该抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十四条规定，判决如下： 一、哈尔滨西城建设发展有限公司第四项目部与原告***于2017年6月23日签订的《认购协议》有效； 二、被告哈尔滨西城建设发展有限公司、***在本判决生效之日起十日内撤销位于哈尔滨市南岗区哈西大街36号C4栋3**16层1603号房屋《商品房买卖合同》（合同编号17103707204）的备案登记； 三、被告哈尔滨西城建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告***办理哈尔滨市南岗区哈西大街36号C4栋3**16层1603号房屋不动产权证登记至***名下； 四、被告哈尔滨西城建设发展有限公司、***和哈尔滨市第五建筑工程公司于本判决生效之日起十日内给付原告***公告费560元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。 审判长　张　艳 审判员　叶　萍 审判员　*** 二〇二〇年七月三十一日 书记员　***