某某等与北京大启建筑装饰有限责任公司二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民事案件判决书

（2020）京02民终8491号

上诉人吴大海、宋文会因与被上诉人北京大启建筑装饰有限责任公司（以下简称大启建筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初7632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

宋文会、吴大海上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判大启建筑公司赔偿宋文会、吴大海装饰装修损失768475.8元、展厅设计损失108000元、家具损失7000元；3.改判宋文会、吴大海给付大启建筑公司自2018年1月1日至2018年8月10日的房屋占有使用费55201.6元；4.一二审诉讼费用由大启建筑公司负担。事实和理由：1.不认可一审法院判决对合同无效责任承担比例的认定，对于宋文会、吴大海责任承担比例划分过重，大启建筑公司恶意缔约应当承担90%以上的责任；2.不认可一审对展厅设计费损失的驳回，按照90%的责任比例，大启建筑公司应赔偿宋文会、吴大海展厅设计损失108000元；3.对房屋占有使用费的计算面积及时间标准不认可，一审判决过于简单粗暴。计算房屋占有使用费的面积标准应为621.64平方米，因为其中100平米有建设规划许可证，因此录音反映的“装修期间一直到此场地能够正式开业前不收取任何房租费用”的承诺应当适用于100平米。宋文会、吴大海支付房屋占有使用费的起止时间应为2018年1月1日至2018年8月10日。因2017年7月至12月，宋文会、吴大海对北京市房山区长阳镇阳城路19号一层A部位房屋（建筑面积721.64平方米）（以下简称涉案房屋）进行装修，根据一般合同的约定习惯，装修期间属于免租期，免于支付房租；4.可拆除装饰、可搬运物品的拆除费用及搬运费用也属于宋文会、吴大海的损失，不应当由宋文会、吴大海自行承担，考虑到宋文会、吴大海后续还需支付此费用，应当提高对宋文会、吴大海的赔偿金额，否则对宋文会、吴大海是不公平的。

大启建筑公司辩称，同意一审判决，不同意宋文会、吴大海上诉请求，大启建筑公司不存在恶意缔约，要求我方承担90%过错责任无法律依据。设计费真实性存疑，不是合理损失，没有法律依据；房屋占有使用费、面积、时间、标准一审判决认定事实清楚。面积双方均无异议，法律未规定装修期是免租期，因后续费用提高赔偿金额没有法律依据。

大启建筑公司向一审法院起诉请求：1.请求吴大海、宋文会返还涉案房屋；2.判令吴大海、宋文会支付大启建筑公司房屋占有使用费1609401.53元（自2017年7月1日起至2018年12月31日止）；3.判令吴大海、宋文会支付大启建筑公司房屋占有使用费（自2019年1月1日至实际返还房屋之日止）；4.判令吴大海、宋文会支付大启建筑公司水费11088元；5.判令吴大海、宋文会支付大启建筑公司电费28855元；6.判令吴大海、宋文会承担本案诉讼费。

吴大海、宋文会向一审法院反诉请求：1.判令大启建筑公司赔偿展厅装修费用及其他损失费2193639.76元；2.反诉费由大启建筑公司负担。后吴大海、宋文会将反诉请求变更为：1.要求大启建筑公司赔偿吴大海、宋文会装修费用及其他损失费2193639.76元；2.要求大启建筑公司赔偿吴大海、宋文会家具费用643815元；3、反诉费由大启建筑公司负担。

一审法院认定事实：2017年2月24日，农商行（出租方，甲方）与大启建筑公司（承租方，乙方）签订《房屋出租协议》，约定农商行将北京市房山区长阳镇阳城环路19号（长阳支行旧址）出租给大启建筑公司。房屋情况：主楼三层，砖混结构，建筑面积607.6平方米。租赁期限为5年，自2017年2月24日起至2022年2月23日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公及展示使用。若乙方对承租房屋进行装修、装饰，改造或添置，乙方应事先征得甲方同意。该房屋年租金15万元，第二年开始每年递增5%。租赁期内的水、电、煤气、电话、有限电视、卫生治安费、房屋修缮费由乙方支付。双方还约定了其他权利义务。京房国用（2011划）第00039号土地使用权证，载明：房山区长阳镇阳城环路19号土地使用权人为农商行，地类（用途）为商务金融用地，使用权面积为2053.8㎡。根据北京市宗地登记表，房山区长阳镇阳城环路19号内宗地总建筑面积959.25㎡。大启建筑公司承租房山区长阳镇阳城环路19号房屋后，在原有房屋的基础上进行了扩建。 2017年，吴大海、宋文会作为承租方与出租方大启建筑公司就房山区长阳镇阳城环路19号一层部分房屋达成租赁合意。双方未签订书面房屋租赁合同，亦未明确约定租赁期限、租金标准、水电费负担、违约责任等。吴大海、宋文会租赁涉案房屋准备经营家具体验店。吴大海、宋文会自认大启建筑公司于2017年7月初将涉案房屋交付给吴大海、宋文会使用。2017年7月份，吴大海、宋文会开始对涉案房屋进行装修，于2017年12月底装修完毕。吴大海、宋文会在涉案房屋标识“优家购整体家居北京体验中心”品牌，并布置了家居样品和家居展品。 吴大海、宋文会称装修完成后催促大启建筑公司协助办理营业执照等相关手续，但大启建筑公司推脱导致吴大海、宋文会一直未办理营业执照、“优家购整体家居北京体验中心”无法开业。2018年8月10日，宋文会向大启建筑公司发送《通知函》，载明“受贵方邀请，我方于2017年7月1日开始在贵方房山区长阳镇阳城环路19号一楼场地进行装修准备用于开业经营。贵方承诺最迟于2018年7月1日前为我方办理可以用于合法经营的一切手续（包括但不限于：营业执照、税务登记许可证、消防合格验收证明等），场地可以正式开业后才开始收取房屋使用费，截止目前贵方并没有为我方办理以上可以用于合法开业的手续。经我方多次催促，你方不仅至今置之不理，而且故意多次切断我方自来水……二、贵方承诺为我方办理可以用于合法经营的一切手续后，场地可以正式开业经营后开始收取房屋租金。但是截止目前贵方并没有为我方办理以上可以用于合法开业的手续，经我方多次催促，你方至今置之不理，因此贵方无权收取场地租金。三、现再次催促贵方尽快为我方办理可以用于合法经营的一切手续，否则我方从2018年7月1日开始追究对你方因无法为我方办理正常开业手续所造成的一切期间损失（包括但不限于装修费损失120万元，营业收入损失，员工工资开支损失，家居样品损失费80万元，误工费损失及其他所有你方造成的损失）。四、如你方不能为我方办理以上用于合法经营的一切手续或你方要求我方搬离此场地。则你方赔偿给我方造成的一切经济损失后，我方即行搬离……”。大启建筑公司称双方未约定出租方需协助承租方办理相关开业手续，亦无相关法定义务。双方因营业执照等相关手续办理问题，房屋占有使用费、水电费交纳问题产生争议。 2018年11月15日，大启建筑公司分别向吴大海、优家购（北京）装饰设计有限公司发出律师函，载明“你于2017年7月1日开始占用大启公司位于北京市房山区长阳镇阳城环路19号一楼的房屋用于经营，截至到今日，你从未向大启公司支付房屋占用费、水电等费用……现将下列事项通知你：1、你自收到本律师函之日起十日内（截止2018年11月25日前）将房屋内所有物品清理，并将房屋归还大启公司。2、你自收到律师函之日起十日内（截止2018年11月15日前）将房屋占用费、水费、电费共计2112375元支付给大启公司……”。后吴大海、宋文会未搬离涉案房屋，大启建筑公司将吴大海、宋文会诉至法院。 诉讼中，经大启建筑公司与吴大海、宋文会确认，吴大海、宋文会承租的房屋面积为721.64㎡，其中有建设规划许可证的房屋建筑面积为100㎡。 在本案审理中，大启建筑公司申请对长阳镇阳城路19号一层A部位房屋（建筑面积721.64平方米）市场租金进行评估。后一审法院委托北京吉翔房地产土地评估有限公司就涉案房屋使用费价格进行评估。北京吉翔房地产土地评估有限公司以涉案房屋未取得规划许可、房产证等产权资料，无法确定房屋的性质、法定用途，因此无法确定房屋使用费为由决定不予受理。经大启建筑公司申请，法院再次移送评估，经函询，围内机构无答复可承接本案评估，复核未通过。后大启建筑公司放弃对涉案房屋市场租金的评估。 在本案审理中，吴大海、宋文会申请对涉案房屋全部装修费用进行评估。经法院委托，北京泛华国金工程咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，经鉴定涉案房屋无争议部分的装修造价为1018721元，有争议部分的装修造价为80001元。其中有争议部分的装修涉及广告牌、榻榻米整体以及各类吊链灯具。吴大海、宋文会支付了60000元鉴定费。2020年6月28日，北京泛华国金工程咨询有限公司向法院出具《造价鉴定说明》，载明涉案房屋无争议部分的装修现值为825648元，有争议部分的装修现值为64839元，其中木箱式榻榻米价值为28214元。 经现场勘验，吴大海、宋文会承租的房屋位于长阳镇阳城路19号，系坐北朝南的三层建筑中一层部分房屋。法院组织双方对现场家具进行一一核对，经核对现场家具与家具清单所列内容一致，双方在家具清单中签字确认。经测量，涉案房屋内大理石会议桌长5.9米、宽1.28米，桌腿焊接在地面上。现涉案房屋仍由吴大海、宋文会占有使用。 涉案房屋内有单独电表，无单独水表。自2017年7月至2018年4月，涉案房屋的用电量为7032度，双方认可每度1元，该电费由大启建筑公司交纳。自2018年4月份后，吴大海、宋文会从其他处接电使用，并自行交纳电费。经大启建筑公司与吴大海、宋文会确认，吴大海、宋文会应交纳500元水费。吴大海、宋文会称2018年4、5月份大启建筑公司对涉案房屋进行了断水、断电。大启建筑公司自认对涉案房屋停过水，但未采取过断电措施。

一审法院认为，本案争议焦点:一、大启建筑公司与吴大海、宋文会之间的法律关系及其效力问题；二、房屋占有使用费支付标准及支付期间问题；三、吴大海、宋文会的装饰装修损失赔偿问题；四、吴大海、宋文会的家具损失赔偿问题。 关于焦点一：大启建筑公司与吴大海、宋文会的法律关系及其效力问题。 首先，虽大启建筑公司与吴大海、宋文会未签订书面房屋租赁合同，亦未明确约定租金标准、租赁期限等内容，但根据双方陈述，大启建筑公司与吴大海、宋文会系以房屋租赁为前提进行磋商。大启建筑公司将房屋交付吴大海、宋文会使用，系在履行相应的合同义务。故，大启建筑公司与吴大海、宋文会已形成事实上房屋租赁关系，因此法院根据查明的事实对本案案由进行了相应变更。 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。 经双方确认，吴大海、宋文会租赁的房屋面积为721.64平方米，其中有建设规划许可证的房屋面积为100平方米，其余房屋为大启建筑公司承租后自行扩建。截止本案庭审辩论终结前，双方均未向法院提交剩余621.64平方米房屋合法的建设规划或审批手续。且根据现场勘验，在涉案房屋中有建设规划许可证的部分与大启建筑公司扩建的部分从外观上无法明确区分，在房屋使用上亦未有区别。综合无合法建设规划或审批手续部分额房屋占吴大海、宋文会所租赁房屋面积的比例以及房屋现状及使用状态，法院认定大启建筑公司与吴大海、宋文会之间的房屋租赁合同无效。 大启建筑公司作为涉案房屋出租方明知涉案房屋大部分面积系其自行扩建、无建设规划或审批手续，但仍将其出租给吴大海、宋文会使用，应对合同无效承担主要责任。吴大海、宋文会未对涉案房屋的状况尽到审慎注意义务即承租涉案房屋，应对合同无效承担次要责任。具体责任比例，法院认定大启建筑公司承担70%的责任，吴大海、宋文会承担30%的责任。 合同无效后，因合同无效取得的财产，应予返还。鉴于大启建筑公司与吴大海、宋文会之间的房屋租赁合同无效，吴大海、宋文会占有涉案房屋无合法依据，故应将涉案房屋返还给大启建筑公司。法院对大启建筑公司要求吴大海、宋文会返还北京市房山区长阳镇阳城路19号一层A部位房屋（建筑面积721.64平方米）的诉讼请求予以支持。 关于焦点二：房屋占有使用费支付标准及支付期间问题。 第一，房屋占有使用费支付期间。吴大海、宋文会占有并使用涉案房屋，理应交纳相应的房屋占有使用费。虽双方对房屋交付时间表述不一，但吴大海、宋文会自认房屋交付时间为2017年7月初，且现涉案房屋仍由吴大海、宋文会占有，故法院对大启建筑公司要求从2017年7月1日开始计算房屋占有使用费，并计算至实际腾退之日止的诉讼请求予以支持。 第二，房屋占有使用费支付标准。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。鉴于涉案房屋市场租金标准无法评估，法院综合吴大海、宋文会对涉案房屋使用情况、房屋状态、房屋未能办理营业执照等相关手续事实、合同目的实现程度等因素，并参考同类地段同类房屋市场租金标准酌定按照0.4元/平方米/日计算占有使用费，即每日288.66元。大启建筑公司主张的房屋占有使用费标准过高，法院不予支持。 关于焦点三：吴大海、宋文会的装饰装修损失赔偿问题。 合同无效时，对已形成附合的装饰装修物，双方不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据查明事实可以认定吴大海、宋文会对涉案房屋进行的装饰装修，大启建筑公司未提出异议，视为其同意上述装饰装修。法院参考《工程造价鉴定意见书》及《造价鉴定说明》并结合双方对合同无效的过错程度，酌定由大启建筑公司赔偿吴大海装饰装修损失597703.4元。对于《工程造价鉴定意见书》及《造价鉴定说明》中双方有争议的内容：1、广告牌，因现场未见广告牌，且吴大海、宋文会未举证证明广告牌情况及建设广告牌花费情况，法院对该部分费用不予支持；2、《工程造价鉴定意见书》及《造价鉴定说明》所列各类吊链灯，吊链灯系未与涉案房屋形成附合的添附，可予拆除，法院对该部分费用亦不予支持；3、关于榻榻米及相关设备，榻榻米系根据涉案房屋尺寸及展厅格局定做，根据日常生活经验及榻榻米实际利用价值，拆除会导致其无法使用，故法院对榻榻米的相关费用予以支持。 关于焦点四：吴大海、宋文会的家具损失赔偿问题。根据现场勘验，涉案房屋内大理石会议桌尺寸较大，且桌腿焊接在地面上，若予以拆除会导致大理石会议桌无法使用，故法院对大理石会议桌费用予以支持。具体数额，法院根据双方的过错程度及大理石会议桌的价格酌定由大启建筑公司赔偿吴大海、宋文会7000元。其他家具，均系可移动物品，吴大海、宋文会可再行利用，其要求大启建筑公司赔偿该部分费用，于法无据，法院不予支持。 关于吴大海、宋文会主张的网线电线费、办公电脑等费用，网线、电线、办公电脑等均属可移动物品，可再行利用，法院不予支持；软件费，双方合同无效并不影响软件的使用价值，法院不予支持；劳务费，已在装修价值评估中予以考虑，法院不予支持；加盟费，吴大海、宋文会可以选择其他地址继续与成都盈同乐家信息技术有限公司合作、加盟优家购线下品牌，对该费用法院不予支持；产品运输费、设计费、招聘费用、员工工资等其他损失，于法无据，不属于吴大海、宋文会的合理经济损失，法院不予支持。鉴于双方对用电量及水费已达成一致，法院不持异议。 综上，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，于2020年7月判决：一、吴大海、宋文会于判决生效之日起十五日内将北京市房山区长阳镇阳城路19号一层A部位吴大海、宋文会所占用的房屋（建筑面积721.64平方米）返还给北京大启建筑装饰有限责任公司。二、吴大海、宋文会于判决生效之日起十日内按照每日288.66元的标准给付北京大启建筑装饰有限责任公司自2017年7月1日至吴大海、宋文会履行本判决书第一项内容为止的房屋占有使用费。三、吴大海、宋文会于判决生效之日起十日给付北京大启建筑装饰有限公司电费7032元、水费500元。 四、北京大启建筑装饰有限责任公司于判决生效之日起十日内赔偿吴大海、宋文会装饰装修损失597703.4元、家具损失7000元。五、驳回北京大启建筑装饰有限责任公司其他诉讼请求。六、驳回吴大海、宋文会其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院认为，综合各方诉辩意见及庭审陈述，本案争议焦点为：1.大启建筑公司是否应当赔偿吴大海、宋文会展厅设计费损失；2.房屋占有使用费的起止时间和面积计算；3.大启建筑公司应当承担责任比例；4.是否应当提高赔偿金金额。 关于争议焦点一，虽吴大海、宋文会提交了北京优家购体验中心装饰设计与深圳城市建筑装饰工程有限公司北京第三分公司2017年5月签订的《装饰设计服务合同》及收据，但并未提交相应发票及支付钱款凭证，吴大海、宋文会上诉称该笔款项系与其他款项一起支付，但并未提供充足证据予以支持。因此一审法院对展厅设计费的诉求予以驳回并无不妥，本院予以维持。 关于争议焦点二，根据本案查明事实，虽然涉案房屋所占100平米为具有建筑规划许可证，但双方均认可涉案房屋所占面积为721.64平米，因此，一审法院认定面积为721.64平米并无不妥。因吴大海、宋文会在庭审中自认其在2017年7月初占有使用涉案房屋，且现涉案房屋仍由吴大海、宋文会占有使用，因此，一审法院对对大启建筑公司要求从2017年7月1日开始计算房屋占有使用费，并计算至实际腾退之日止的诉讼请求予以支持并无不妥，本院予以维持。吴大海、宋文会上诉称装修期间涉案房屋占有使用费应予以免除，但大启建筑公司不予认可，且吴大海、宋文会并未提交充足证据证明双方约定免除装修期间占有使用费用，因此本院对该主张不予采信。 关于争议焦点三，大启建筑公司明知涉案房屋无审批规划手续，仍将涉案房屋出租给吴大海、宋文会，应当承担主要责任。吴大海、宋文会在对涉案房屋进行占有使用时并未尽到审慎注意义务，应当承担次要责任。一审法院据此认定大启建筑公司承担70%的责任，吴大海、宋文会承担30%的责任并无不妥，本院予以维持。 关于争议焦点四，吴大海、宋文会上诉称因可拆装饰、可搬运物品的拆除费用及搬运费用也属于其损失，要求提升大启建筑公司对吴大海、宋文会赔偿数额，因一审法院判决大启建筑公司对吴大海、宋文会赔偿数额并无不当，对该主张，本院不予采信。 综上所述，吴大海、宋文会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

本院二审期间，各方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院依法予以确认。

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6662元，由吴大海、宋文会负担（已交纳）。 本判决为终审判决。

审 判 长　　王　佳 审 判 员　　刘丽杰 审 判 员　　陈雨菡

法官助理　　曹　华 书 记 员　　孙　雯