上海国东建筑装饰工程有限公司与上海信一铜业有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审案件民事判决书

上海市青浦区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）沪0118民初6799号

原告（反诉被告）：上海国东建筑装饰工程有限公司，住所地上海市青浦区赵巷镇沪青平公路**********。

法定代表人：范柏联，执行董事。

委托诉讼代理人：张晓辉，上海博和汉商律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马健，上海博和汉商律师事务所律师。

被告（反诉原告）：上海信一铜业有限公司，住所地上，住所地上海市青浦区徐泾镇沪青平公路**v>

法定代表人：蔡建屏，董事长。

委托诉讼代理人：顾海平，上海市捷华律师事务所律师。

第三人：上海市青浦区徐泾镇人民政府，住所地上海市青，住所地上海市青浦区徐泾镇盈港东路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈瑜，镇长。

委托诉讼代理人：龚萌悦，上海东炬律师事务所律师。

原告上海国东建筑装饰工程有限公司（下称“国东公司”）诉被告上海信一铜业有限公司（下称“信一公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案受理后，依法适用普通程序。经原告申请，本院依法追加上海市青浦区徐泾镇人民政府（以下简称“徐泾镇政府”）为第三人参加诉讼。审理中，被告提出反诉，本院依法予以受理。本案于2021年4月20日第一次公开开庭进行审理，原告的法定代表人范柏联及委托诉讼代理人张晓辉、马健、被告的委托诉讼代理人顾海平、第三人的委托诉讼代理人龚萌悦到庭参加诉讼。本案于2021年5月24日第二次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人张晓辉、马健、被告的委托诉讼代理人顾海平、第三人的委托诉讼代理人龚萌悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告国东公司向本院提出诉讼请求：1、判令信一公司支付房屋整修费用补偿人民币（以下币种均同）350万元（依据合同第12.1条，金额依据证据6-4）；2、判令信一公司支付附属设施及装修补偿11,750,034元（房屋租赁合同司法解释第9条，金额依据证据第145页表2及表3，表3表头上标明是国东公司的，补偿协议第3.1条的一部分）；3、判令信一公司支付停产停业损失补偿2,396,700元（金额依据补偿协议第3.3条）；4、判令信一公司支付职工遣散费补偿1,517,528.10元（依据补偿协议第3.4条）；5、判令信一公司支付一次性速迁奖励费1,030万元（依据补偿协议第4条）；6、判令信一公司支付2018年办理B地块排污许可证所产生的费用58万元及逾期付款利息损失（以58万元为基数，按照同期贷款利率自约定应付款的次日即2018年10月11日计算至实际清偿之日止）；7、判令信一公司返还租赁保证金20万元。事实和理由：2016年5月28日，国东公司与信一公司签订《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定国东公司向信一公司承租上海市青浦区沪青平公路2022号场地及房屋，租赁期限为2016年6月16日至2028年6月16日。合同签订后，国东公司投入大量资金对上述房屋及场地进行整修、装修，并用于经营。2018年，徐泾镇政府通知信一公司，将对涉案房屋进行征收。2019年12月16日，信一公司与徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室（以下简称“徐泾征收办”）签订涉案房屋的《集体土地非居住房屋补偿协议》（以下简称“补偿协议”），约定涉案房屋相关征收补偿共计55,824,029.10元，其中土地补偿976.56万元、房屋补偿7,607,826元、附属设施及装修补偿费用20,826,775元、设备搬迁及安装调试费用340.96万元、停产停业损失补偿239.67万元、职工遣散费补偿1,517,528.10元、一次性速迁奖励费1,030万元。国东公司认为涉案房屋于租赁期内发生征收，国东公司作为承租人对被征收房屋进行了整修、装修，就前述补偿款中的部分款项应享有权利，但双方多次协商未果，双方租赁关系因房屋被征收、拆除而终止，信一公司应返还租赁保证金，因此国东公司起诉要求判如所请。

被告信一公司辩称，1、同意支付整修费用350万元。签订租赁合同时房屋内已有供电、消防等设施，已有装修及设施不符合国东公司的经营需要，国东公司提出要整修、改造，故在合同6.4条约定，总整修费用控制在500万元内，即使超过500万，也不管评估金额，都是以500万元按照10年折旧。整修是大概念，是整体改造的简称，装修是整修的小概念，合同第6.2条对此有相关意思表示。2、不同意支付附属设施及装修补偿，该补偿属于500万元的整修范围内，不应当从整修中剥离，已经包含在第一项诉请中。3、不同意支付停产停业补偿。停工停产是政府动迁导致，非信一公司的过错。合同第12.1条约定，遇到租赁物被动迁，国东公司没有任何动迁补偿费。主张停产停业损失也没有事实依据，国东公司是二房东，即使存在损失也是56户次承租人，政府已经从信一公司预留的补偿款中向次承租人支付补偿款，具体金额还未结算。4、不同意支付职工遣散费，不清楚国东公司主张的金额的构成。是否实际遣散不清楚，即使遣散也是与次承租人有关，也不是信一公司导致。5、不同意支付速迁奖励费。该项动迁补偿是政府支付给动迁对象信一公司的，是基于信一公司积极配合动迁，且产证还有25年的经营期限，与国东公司无关，国东公司也不配合动迁。6、排污、消防原本也是有证的，但与国东公司的经营不契合，所以国东公司又去办了许可证，当时要求将许可证办到信一公司名下就同意支付58万元，但是现在已经动迁，房屋已经拆除，许可证也没有给到信一公司，不同意支付。前案中提供的结算清单并未进行审理，本案收回。7、租赁保证金同意退还。信一公司认为，租赁合同终止后，双方应当就补偿、租金水电煤结算等事宜做结算了结，但国东公司不配合动迁也不支付租金及水电费等，国东公司自2016年6月30日以来共欠付租金706,305.38元、电费39,184.12元、水费13,889.71元。租赁合同约定产权证建筑面积6,200平方米，动迁时产权证建筑面积仅为4,354.6平方米，国东公司未经信一公司同意及政府批准拆除有证建筑面积1,845.4平方米，造成信一公司损失259.11万元，因此信一公司提出反诉要求：1、判令国东公司支付拖欠的2016年6月30日至2019年10月30日房屋租金706,305.38元、电费39,184.12元、水费13,889.71元，合计759,379.21元及利息损失（以759,379.21元为本金，自2019年11月1日起计算至实际付清之日止，利率按银行同期贷款利率计算）；2、判令国东公司支付拆除房屋有证建筑面积赔偿259.11万元（6,114,187/4,354.6X1,845.4）。

国东公司针对反诉辩称，1、确认金额，但未抵扣应付的58万元和押金。2、主张有证建筑面积赔偿没有依据。合同只是载明产证面积，但在国东公司进场前，已经由3幢有证建筑不存在了，有证建筑也经过了重建或改建，有证面积不足6,200平米。整修过程中是按照信一公司的要求并经其同意，对无法使用的危房进行整修并报批。信一公司从未向国东公司主张过拆除有证面积的责任，如果是未经同意拆除，信一公司应当马上提出异议，而不是等到动迁以后，所以信一公司对国东公司在整改过程中拆除危旧房屋是认可的。

经开庭审理查明，1996年11月4日，位于上海青浦区XX镇XX公路**房屋登记权利人为上海XX厂徐泾分厂（以下简称“合金厂”），土地总面积16,692平方米，建筑面积6,202平方米，幢数26幢。

2006年8月26日，信一公司（甲方）与上海市青浦区徐泾镇徐泾居委会（乙方）签订备忘录，约定原合金厂与上海青浦县XX镇XX村1995年12月7日签订的合作协议书，现合金厂通过改制更名为甲方，上海青浦县XX镇XX村已归属乙方，故双方协商因改制、改革引起的合作主体名称的变更不影响原合作协议书的继续履行，甲方向乙方租用沪青平公路2022号土地25.06亩，租用期限50年，自1996年1月1日起至2045年12月31日止，并对其他事宜进行了约定。

建设单位为信一公司，施工单位为国东公司，且经双方盖章确认的2016年5月16日的《厂房危房加固改造设计方案》（以下简称“设计方案”），载明设计要求为，依据建设单位要求：加固前，除保留外墙及钢筋砼楼板外，厂房的室内外构筑物全部凿除。原有屋面保温、防水层均要铲除，重做屋面防水，加固后，再对室内外进行土建装修。所涉工程包括4,803平方米的房屋墙体改造，工程造价458,482元；4,803平方米的钢结构加固，工程造价1,309,788元；3,918平方米的新建B办公室，工程造价3,315,113元；以上工程造价合计5,083,383元。

2016年5月28日，信一公司（出租方、甲方）与国东公司（承租方、乙方）签订租赁合同，约定甲方将青浦区XX公路XX号的场地及房屋整体出租给乙方使用，甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积总计13,000平方米，其中产权证建筑面积6,200平方米，产权证之外的面积6,800平方米（具体以房地产权证和双方签字认可的楼层、场地、面积、平面图为准），其中，租赁物厂区厂房分两块，A块和B块（见附图）。A块厂区厂房于2016年6月16日甲方正式交付乙方使用，B块厂区厂房于2016年9月25日以后根据实际收回情况确定具体交付日期（租金按实际交付使用日起算）。合同签订前，甲方已向乙方出示该房屋的房地产权证，用途为工业用房。乙方承诺租赁该房屋仅作为工业性质使用。租赁期限内，未事先征得甲方书面同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变房屋的使用用途及房屋结构。租赁期共12年，自2006年6月16日起至2028年6月16日止。第3.3条约定，因非甲方原因（如动迁等）导致本合同无法正常继续履行，本合同自然终止。第3.4条约定，考虑到乙方租赁厂房后需进行房屋、道路、水电等整修，同意给予乙方两个月免租金期，租赁期限不变。第4条约定，本合同项下租赁物厂房年租金260万元，其中A块年租金105万元，B块年租金155万元，房租3年不变，自第四年起，递增5%，以后每三年递增5%，复合递增计算。乙方签订合同时支付保证金40万元（AB块各20万元），保证金不计利息，合同履行完毕，扣除乙方应付未付费用后，余款退还乙方，不足部分甲方有权追偿。乙方必须在本合同签订日向甲方支付第一年前半年的全额租金，以后每半年提前半个月付清次半年的租金。逾期支付，每逾期一天，则乙方需按当月租金的0.2%支付滞纳金。第6.1条约定，在租赁期限内，甲方应保证出租房屋的使用安全。厂房内的日常维护及保养费用由乙方负责承担。乙方应爱护并合理使用其所承租的该房屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿。第6.2条约定除房屋内已有装修和设施外，乙方如要求重新整修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意，并应在现有房屋结构的基础上进行，不得违反国家政策规定；整修或改动方案按规定应向有关部门（包括该房屋物业管理机构）办理申报手续的，须经当地政府房屋管理部门的同意批准并办妥有关手续后方可实施进行。租赁期满，乙方拆除添置的设备时，不得损坏房屋结构，经验收认可，方可办理退租手续。第6.3条约定，如因不可抗力等原因，导致房屋损坏或造成乙方损失的，双方互不承担责任。第6.4条约定，甲乙双方确定厂房整修总费用为500万元为限，按10年平均折旧。若整修费用未超过500万元（评估价），则按实际费用折旧，超过500万元则按500万元折旧。第6.5条约定，乙方在整修房屋后，租赁物内相关的消防设备、水电设备等必须符合并达到政府规定的标准，因未达到政府规定的标准而影响乙方正常经营的，则由乙方自行承担责任。第7.2条约定，租赁期间因上海市环保规定而非经营性原因引起的必须进行相关的总排污、排水的环保设备的改造，其费用由甲方承担（不包括乙方经营场所的排污，排水设备的改造）。第12.1条约定，动迁补偿：如遇租赁物被动迁，乙方无任何动迁补偿，但是可以获得1、整修总费用未折旧的余额和2、房屋改建新增加的建筑面积，在动迁时所获得的利益，双方各一半；其房屋改建新增加的面积需甲方同意，经政府部门批准认可。乙方应当在甲方规定的期限内无条件搬迁。逾期搬迁，乙方将承担一切经济赔偿及法律后果。甲方租赁期因非甲方原因导致将产权证之外的违章搭建的建筑拆除，乙方同意甲方可不予就此对乙方补偿。乙方同意将按甲方的要求给予甲方保留二间办公至免费使用（一间财务室，另一间存放资料）。第12.2条约定，乙方对内部的装修方案应得到甲方的书面确认，乙方须在收到甲方提供的租赁物业的平面图、结构图纸后的15个工作日内，将乙方的装修设计图纸交由甲方审核。甲方应当在收到上述图纸后的10个工作日内，作出书面的确认，逾期甲方未作答复，视作为甲方同意乙方的装修设计图纸。第12.3条约定，未经甲方书面同意，乙方不得擅自修改已获甲方审批的主要结构的装修图纸。

2016年6月7日，信一公司向徐泾镇政府、规划建设办提出《危房修缮、加固、整合申请》，XX公路XX号有证办公、生产用房26幢，建筑面积6,202平方，房屋都为砖混结构，1980-1989年建造，房屋年久失修，墙体开裂，存在严重安全隐患，目前为危房，严重影响安全生产（办公），鉴于以上情况，为彻底解决安全隐患，故申请对危房修缮整合，不能修缮的进行有证零星危房整合重建，但与有证房子总面积相等。

2016年6月16日，信一公司向青浦区C局、徐泾镇政府提出《申请报告》，表示，系争厂房建造至今已近三十年，公司6,000多平方米的建筑多已摇摇欲坠，年久失修成为危房，部分厂房已经倒塌，存在安全隐患，随时危害公司员工的生命安全，现已拆除。每年暴雨季节，河水倒灌，厂房经常在水中浸泡，已经下陷，四面裂缝变形。为此特打报告打算准备把拆除的房子重新恢复原建，能用的房子进行加固装修、危房翻建并承诺，翻建和加固的厂房为原地原高度原平方进行，并不影响政府的整体规划。

2016年9月22日，信一公司向徐泾镇政府出具承诺书：“现我公司由房产证的危房因年久失修，有几幢厂房已倒塌，宿舍楼严重变形存在安全隐患，随时危害公司员工的生命安全，故我公司已拆除部分厂房及宿舍楼，现请求恢复原状。确保施工安全，给规建办做保证并交保证金。并承诺新恢复的厂房、宿舍楼如遇政府动迁，本公司愿意接受按老房子的评估价格给予补偿”。

2018年12月7日，徐泾镇政府出具告知书，告知信一公司（原有色合金厂），告知因规划调整，需对案涉房屋进行征收，由徐泾征收办负责征收补偿工作。

2019年3月7日，信一公司发《告沪青平公路2022号全体租户书》，告知租户，“2016年与国东公司协议，委托其对我司位于沪青平公路2022号地块所属的厂房、场地及其中通道水电等开展租赁业务和物业管理维护，协议期限尚有多年。2年多来厂区规划日渐成型，管理日趋完善，秩序日益和谐。以上气象离不开我司和国东公司的付出及大家的支持”，“18年12月，我司接徐泾镇拆迁办公室通知，拟求土地储备为由，商谈‘协议动迁’事宜。我司在1996年11月4日取得沪青平公路2022号全地块的‘房地产权证’……再根据此次商谈的动迁性质为‘协议动迁’而非市政动迁性质的红线内规划地块。本地块非青浦区红线内规划地块，所以不具备政府强制性，我司暂不同意动迁。以上情况望各位租户知悉，并烦请配合国东公司对厂区的管理工作。如在厂区内遇到未经我司聘请或同意的非法测绘评估或造谣煽动人员，请大家拍照摄像取证，投诉举报违法行为”。

2019年12月16日，徐泾征收办（甲方）与信一公司（乙方）签订《集体土地非居住房屋补偿协议》（以下简称“补偿协议”），约定沪青平公路2022号房屋建筑面积8,717.55平方米，土地面积25.04亩，经评估，土地补偿9,765,600元，房屋补偿7,607,826元（包括有证面积4,354.6平方米，补偿金额6,114,187元；证外面积4,362.95平方米，补偿金额1,493,639元），附属设施及装修补偿20,826,775元、设备搬迁及安装调试费用（含库存及不可搬迁设备费用）3,409,600元、停产停业损失补偿2,396,700元（按有证建筑面积X350元/平方米＋证外面积X200元/平方米）、职工遣散费补偿1,517,528.10元（按地上物补偿X5%，去除证外面积），一次性速迁奖励费1,030万元、以上补偿合计55,824,029.10元。乙方在签订本协议后于2020年2月15日前搬离原址并负责房屋使用人如期搬迁。

补偿协议依据的评估报告，装修附属物评估明细表-2载明项目名称为厂区水泥场地、道路及雨水管、污水管、窨井等改造项目（2016年智勤建筑）；雨污水管道环保监测费用（栋斌环境）；房屋室内水电改造、室外LED路灯、厂区监控设施、新增部分雨污水管/雨水沟/蓄水池等改造项目（2016年向国装饰）；厂区消防改建项目（含喷淋管线、消防箱/栓/泵房设备）-2016年适尊实业；消防设施检测费用（可星消防）；面砖门墩；厂房外墙防水涂料粉刷工程（2016年恰咖建筑）、室外高杆路灯；合计5,803,544元。上海XX厂徐泾分厂（国东建筑）装修附属物评估明细表-3载明项目名称为车辆进出道闸、厂牌大理石贴面及铜字、不锈钢电动移门、减速带、倒车镜、车位划线等停车辅助设施等，合计5,946,490元。

另查明，2018年6月19日，信一公司（甲方）与国东公司（乙方）签订《厂区房屋整修污水治理合同》（以下简称“污水治理合同”），约定就案涉厂房由乙方负责进行维修整改，并对整个厂区进行污水排放的治理等约定，一、甲方委托乙方对整个厂区的房屋（包括B地块屋顶）进行维护整修，并对整个厂区范围内的污水排放治理及设施设备进行改造安装，相关费用由甲方承担。二、乙方对B地块屋顶的维修整改应当在2018年6月15日之前完成；对整个厂区的污水排放治理及相关设施设备的改造安装应当在2018年8月10日之前完成，并通过政府部门的验收及审批；对整个厂区的维修整改，应当在10月10日之前完成。三、对整个厂房的维修整改以及污水排放治理设备设施改造安装等全部费用计128万元。该费用分三笔支付，第一笔……第三笔：乙方应将改造安装并治理达标的污水排放向政府的污水排放管理部门及环保部门的申报验收，并在2018年10月9日之前取得审批通过手续，甲方即于2018年10月10日前支付58万元（其中8万元为甲方预付乙方可能发生排污项目改造的政府审批费用）。目前信一公司已向国东公司支付污水治理合同约定的前两笔共计70万元费用。

2018年8月29日，上海市D局（以下简称“D局”）出具准予行政许可决定书，同意核发信一公司《排水许可证》，有效期自2018年8月29日至2023年8月28日止。同日，信一公司取得案涉房屋的排水许可证。

又查明，2020年7月15日，信一公司起诉国东公司要求判令双方签订的《房屋租赁合同》、《合作经营合同》因租赁标的物被政府动迁而依约自然终止，本院以（2020）沪0118民初14256号（以下简称“14256号”）案件受理。因无法直接向国东公司送达有关诉讼文书，本院经公告后缺席审理，于2020年12月7日判决支持信一公司的诉讼请求。在该案中，信一公司曾向本院提供结算清单，对于双方因涉案房屋被动迁而终止租赁合同事宜结算如下：一、产权证内建面结算金额：案涉厂房总建筑面积13,000平方米，其中产权证建筑面积6,200平方米，2019年12月评估公司评估产权证建筑面积仅为4,354.6平方米，国东公司未经信一公司同意及政府批准拆除了有证建筑面积1,845.4平方米，造成信一公司损失259.11万元（1,845.4X1,404.08）；二、产权证外建面结算金额：国东公司承租信一公司产权证外建筑面积6,800平方米，2018年政府拆违被拆6,181.04平方米，余下证外建面618.96平方米。动迁时勘测及评估所示证外建筑面积为4,362.95平方米，增加3,743.99平方米，根据合同第12.1条约定，新增建面得益双方各半，故国东公司应得金额64.09万元（3,743.99/2X1,493,639/4,362.95）；三、动迁补偿款：国东公司厂方整修总费用为500万元为限，按10年折旧（现实际使用按3年计算），国东公司可获得整修总费用折旧后余额350万元；四、截止2020年3月底财务来往帐：1）国东公司租赁押金20万元；2）信一公司欠国东公司房屋屋顶翻新费、污水纳管费及部分房屋维修费58万元；3）国东公司欠信一公司房屋场地租赁费706,305.38元、电费39,184.12元、水费13,890元，合计759,379.50元；本项费用互相抵扣后，信一公司欠国东公司款20,620.50元。以上一至四项互相抵扣后，信一公司给付国东公司关于租赁合同终止后的结算余款157.04万元。

2020年3月，张琴等27户承租户在本院起诉国东公司，要求国东公司依据其出具《应退单》退还房租或押金，本院支持了该27户承租户的诉讼请求。

以上事实，由双方当事人的陈述，上海市房地产权证、设计方案、租赁合同、备忘录、《危房修缮、加固、整合申请》、申请报告、承诺书、告知书、补偿协议、评估明细表、污水治理合同、排水许可证、民事判决书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。

审理中，国东公司主张：租赁合同因协议动迁终止，信一公司应赔偿损失，国东公司根据政府部门的装修评估金额为损失依据。国东公司承租房屋用于转租经营，有一定数量的员工对房屋及场地进行管理，合同提前终止需要解除与次承租人的租赁合同并遣散聘用员工，存在停产停业损失及遣散员工的损失。清退全部次承租人也是国东公司做的工作，并给了相应的费用，故可享有一次性速迁奖励。合同第12.1条的“无任何动迁补偿”，是指国东公司无法从政府处获得动迁补偿，仅指对房屋本身的动迁补偿，不等于信一公司不需要赔偿因提前终止合同给国东公司造成的损失。整修是对房屋结构的维修，包括墙体钢架结构、房屋屋顶、围墙，消防和排水不算整修，整修部分的补偿在补偿协议中对应房屋补偿。装修都是国东公司做的，在厂区XX宿舍和走廊。次承租人是拎包入住，装修补偿应当先与国东公司结算，再由国东公司与次承租人结算。国东公司2019年转租租金共计600万余元，年转租收益约400万余元。补偿协议3.1条附属设施及装修补偿466万元、3.2条设备库存搬迁补偿340万元，共计807万元是征收前以安全整治的名义补偿的，本案中不主张，但保留诉权。

为此提供：1、国东公司进场前的照片，进行整修、装修的照片，完成整修、装修后的照片，证明当时的房屋状况，进场前房屋无法使用，破烂、积水严重。2、地面硬化及排水施工合、地面硬化及排水施工合同道CCTV检测评估报告（栋斌公司）、水电装修施工承包合同（向国公司）、消防工程施工合同2份（适尊实业）、建筑消防设施维修保养检测报告（可星消防）、墙体整修施工合同书（恰咖建筑）、卷帘门定做施工合同书（盛天建筑）、危房钢结构加固搭建工程安装合同（祥奎建筑）。证明国东公司委托案外人对系争房屋及场地整修、装修，还有部分是国东公司自己施工的。其中墙体整修施工合同书、危房钢结构加固搭建工程安装合同是整修，其他合同对应评估报告中的装修附属物评估明细表中的项目。3、房产证附图、2016年4月18日租赁房屋现场的Google卫星图、进场时房屋平面布置图、2016年6月13日拍摄的照片和光盘。证明3幢有证面积房屋在租赁合同签订前就已经损毁灭失，要求国东公司赔偿没有依据。

对此信一公司质证称，1、真实性无异议，是进场时的样子，不否认国东公司对案涉房屋的改造、整修有投入，现房屋已经拆除。2、真实性关联性不予认可，与本案无关，合同是否履行即最终金额均无法确认。3、认可房产证附图，其余不予认可，卫星图无法看出对应系争房屋，照片形成时间无法确认，合同约定的面积即产证面积，无法证明进场前有房屋被拆除。徐泾镇政府质证称，1-2、不清楚，真实性由法院审核。3、认可房产证附图，其余不予认可。

信一公司主张，所有对房屋做的添附和改动都是装修，装修及设施改造全部包含在整修概念内，所有设施的装修都需要将方案报给信一公司，信一公司同意后共同向政府报批。厂区内国东公司没有自用部分。租赁合同因动迁而终止，信一公司无过错，国东公司要求补偿动迁损失无依据，也违反合同第12.1条约定。厂房装修也包含了信一公司的原本装修，政府评估报告中也未分列国东公司在信一公司装修基础上的增值部分，且信一公司已通过政府向次承租人支付了公共安全综合整治的补偿，其中也包括了一部分装修设备补偿。

徐泾镇政府表示，支付给次承租人的补偿包括装修附属物补偿4,667,005元和清退租户资产设备补偿3,409,600元两部分，共计8,076,605元，与公共安全综合整治相关，与征收无关，但包含在给信一公司的征收费用中（分别为补偿协议第3.1条的部分及3.2条），由徐泾镇政府直接在给信一公司第一笔30%的补偿款中扣除，目前尚未全部支付出去。公共安全整治补偿共计，包括给次承租人的补偿金额是以评估公司询问时次承租人认可属于自己的部分评估，次承租人确认属于国东公司的部分没有给次承租人。表2表3的补偿与征收有关，故给到信一公司，其上国东公司的名称是评估公司写的。

根据庭审查明的事实，本院认为，国东公司与信一公司签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。

关于“整修”与“装修”的关系，基于以下两点考虑：第一，设计方案的工程造价合计508万余元，双方又在其后不久的租赁合同中约定整修费用以500万元为限，故本院有理由相信租赁合同中500万元整修金额源于设计方案中墙体改造、钢结构加固、新建E办公室三项工程的造价，也即对于房屋结构性改造的造价。第二，结合租赁合同罗列的整修事项为房屋、道路、水电等（第3.4条）、整修需向有关部门申报批准、办妥有关手续后方可实施（第6.2条）、整修与装修不同的审核流程（第12.2条）等内容，整修应为与房屋、道路、水电同等类别的事项，部分整修需经相关部门批准方可实施，显然与常规意义及第12.2条约定的“装修”有所区别。因此，信一公司主张装修是整修的小概念，装修补偿包含在整修补偿内的意见，本院不予采纳。

合同12.1条约定“如遇租赁物被动迁，乙方无任何动迁补偿”并列出国东公司可获得的两项补偿的情形，从该条款的本意来看，系排除了国东公司实际投入之外的补偿。本案中，信一公司认可国东公司租赁期间在厂区的管理和投入，征收导致租赁合同无法继续履行时，国东公司亦有与次承租人结算退租，对征收补偿工作的顺利开展有所贡献，因此国东公司诉请主张的各项补偿款，本院遵循租赁合同内容，考虑相关条款的约定背景、双方当事人在征收过程中的行为表现、评估报告的评估事项，兼顾公平原则，酌定信一公司支付1200万元。

关于办理排污许可证费用，污水治理合同约定的第三笔补偿费的支付条件已满足，国东公司主张58万元费用及利息损失的诉请，于法有据，本院予以支持。

关于信一公司主张的有证建筑面积赔偿，根据信一公司《危房修缮、加固、整合申请》、申请报告、承诺书的内容，系争房屋至少在租期开始时即已存在因年久失修倒塌、被拆除的情形，信一公司对于国东公司在租赁期间内拆除、修缮、重建房屋的行为是明知并允许的，在长达几年的时间内未提出异议，2019年告租户书中亦认可国东公司的付出及管理。信一公司认为国东公司的拆除行为导致其补偿利益受损，但即使拆除系国东公司所为，拆除后的重建、加固也提升了建筑物的价值。因此信一公司反诉主张有证建筑面积减少部分的补偿款，无事实与法律依据，本院不予支持。

关于租赁保证金及国东公司欠付的租金、水电费金额，双方均无异议，本院予以确认，对国东公司要求返还租赁保证金的诉请、信一公司要求支付拖欠的租金及利息损失的反诉诉请，本院予以支持。

据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告上海信一铜业有限公司应于本判决生效之日起十五日内补偿原告上海国东建筑装饰工程有限公司补偿1,200万元；

二、被告上海信一铜业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海国东建筑装饰工程有限公司办理排污许可证的费用58万元及利息损失（以58万元为基数，自2018年10月11日计算至实际支付之日，2019年8月19日之前的按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付）；

三、被告上海信一铜业有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告上海国东建筑装饰工程有限公司租赁保证金20万元；

四、反诉被告上海国东建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告上海信一铜业有限公司房屋租金706,305.38元、电费39,184.12元、水费13,889.71元，以上合计759,379.21元及利息损失（以759,379.21元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付，自2019年11月1日计算至实际支付之日止）；

五、反诉原告上海信一铜业有限公司的其余诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费193,021.31元，由原告上海国东建筑装饰工程有限公司负担94,541.31元，被告上海信一铜业有限公司负担98,480元；反诉受理费16,801.92元，由反诉原告上海信一铜业有限公司负担11,105.02元，反诉被告上海国东建筑装饰工程有限公司负担5,696.90元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审　判　长　　汪宇婧

人民陪审员　　宋亚娟

人民陪审员　　蒋秀娟

二〇二一年九月二十九日

法官　助理　　周　诗

书　记　员　　怀丽慧

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

四、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。