上海强焱国际货运代理有限公司与上海国东建筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审案件民事判决书

上海市青浦区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）沪0118民初13893号

原告：上海强焱国际货运代理有限公司，住所地上海市金山区金山卫镇金石公路505号655室。

法定代表人：左火焱，董事长。

委托诉讼代理人：陆佳艳，上海衡茂律师事务所律师。

委托诉讼代理人：姜逸菲，上海衡茂律师事务所律师。

被告：上海国东建筑装饰工程有限公司，住所地上海市青浦区赵巷镇沪青平公路3398号1幢2层V区268室。

法定代表人：范柏联，执行董事。

委托诉讼代理人：杨扬，北京恒都（上海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：樊蓉，北京恒都（上海）律师事务所律师。

原告上海强焱国际货运代理有限公司（以下简称“强焱公司”）诉被告上海国东建筑装饰工程有限公司（以下简称“国东公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月9日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，国东公司提起反诉，本院依法予以受理。本案于2021年8月17日、2021年9月9日、2021年10月11日三次公开开庭进行了审理，原告强焱公司的委托诉讼代理人黄李花（后主动解除委托关系）到庭参加第一次庭审，法定代表人左火焱和委托诉讼代理人胡佳佳（后被撤销代理权）到庭参加第二次庭审，委托诉讼代理人陆佳艳、姜逸菲到庭参加第三次庭审，被告国东公司的委托诉讼代理人杨扬三次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告强焱公司向本院提出诉讼请求：国东公司退还强焱公司租金人民币63,971元并支付利息[以63,971元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），自2019年11月1日起计算至付清之日止]。

事实与理由：2017年起，强焱公司向国东公司承租位于上海市青浦区XX公路XX号部分厂房和场地。租赁期内，该处被政府列入安全整治范围，强焱公司于2019年10月25日提前腾退。2019年10月31日国东公司出具应退单，确认应退租金63,971元，但经强焱公司多次催讨，国东公司至今未退。

国东公司辩称，确认应退还租金63,791元，但不同意支付利息。双方合同约定强焱公司装修需事先征得被告同意，若遇动迁则强焱公司无动迁补偿。但强焱公司从政府处领取了补偿款255,100元，且补偿项目中包括系争房屋的原有装修和未经国东公司同意的装修。上述255,100元应全部归国东公司所有，故63,791元应在补偿款中抵扣，国东公司无需再承担退款责任。为此，国东公司提出如下反诉请求：强焱公司返还国东公司补偿款255,100元。

强焱公司针对反诉辩称：不同意反诉请求。安全整治不属于动迁；255,100元对应的补偿项目均是强焱公司出资添置或装修的；评估时、签订补偿协议时，国东公司老板的儿子范某1（微信名范恒瑞）均在场，国东公司对强焱公司取得补偿款是明知且认可的，在强焱公司催讨租金时，国东公司从未对补偿款提出过异议。

经开庭审理查明，位于上海市青浦区徐泾镇XX公路XX号产权于1996年11月4日登记至案外人上海XX厂徐泾分厂名下。

2017年12月13日，国东公司（甲方）与强焱公司（乙方）签订《房屋租赁合作合同》1份，第一条约定甲方将上述房屋中的部分厂房和场地出租给乙方使用，厂房面积总计333平方米，属于产证房；1－3现有装修及设施状况：厂房装饰结构，租赁场地现有设备以双方清点交接书为准。室外总体：指围墙、大门、绿化、道路、雨污水排放、消防、照明等为公共设施，任何人不得损坏。乙方接收后所需的排污、消防、环保、水电等设施的建设均由甲方负担，费用由甲方承担，乙方予以保护。第二条约定用途为工业用房，乙方承诺仅作为仓储、办公、物流使用，在租赁期限内，未事前征得甲方的书面同意，乙方不得摘自改变该房屋的使用用途及房屋结构。第三条约定租赁期1年，因非甲方原因（如政府市政工程动迁等）导致本合同无法正常履行，本合同自然终止。第四条约定，年租金206,600元。第六条房屋修缮责任约定，6－2除房屋内已有装修和设施外，乙方如要求重新整修或变更原有设施的，应事先征得甲方的同意，并应在现有房屋结构的基础上进行，不得违反国家政策规定。第十二条其他条款约定12－1动迁处理：使用期内如遇房屋被动迁，乙方无动迁补偿，按期搬离。合同另约定了其他事项。范某1作为甲方代表签字。

合同签订后，双方按约履行。国东公司交付强焱公司系争房屋，强焱公司委托案外人范某2装修系争房屋，并支付范某240,000元装修费。

2019年1月4日，国东公司（甲方）与强焱公司（乙方）再次签订《房屋租赁合作合同》1份，租赁范围与上一份合同相同，租金变为每年216,930元，租赁期限仍为1年，自2019年2月5日至2020年2月4日止。第十二条约定，12－1动迁处理：使用期内如遇房屋被动迁（注：政府规划动迁，开发商投资收地），乙方无动迁补偿，应按期搬离。合同另约定了其他事项。

2019年10月16日，强焱公司就XX公路XX号土地房屋的公共安全综合整治向案外人上海市青浦区徐泾镇人民政府（以下简称“徐泾镇政府”）出具承诺书：1.本公司按时完成撤场清退；2.本公司与国东公司房屋租赁合同纠纷由本公司自行处置，本次公共安全整治将对装修及附属物、设备库存搬迁等作出相应补偿，本公司本着实事求是的精神，以诚实信用为原则，仅就评估明细表中属于本公司的部分进行确认并主张补偿，如国东公司或第三人就该部分补偿主张相关权利的，若与贵府或下属相关单位之间发生纠纷的，概由本公司自行承担责任。

2019年10月25日，强焱公司腾退系争房屋。2019年10月31日国东公司出具应退单，确认应退强焱公司租金63,971元。

2019年11月6日，徐泾镇政府与强焱公司签订《协议书》1份，约定强焱公司承租的XX公路XX号A区仓7已被政府纳入公共安全整治范围，强焱公司同意在2019年10月25日前腾退出A区仓7，并保证全部设备物品搬离上述涉及区域范围；徐泾镇政府同意根据评估报告向强焱公司支付补偿款255,100元。上述协议另附《上海XX厂徐泾分厂（强焱货运）－A区仓7评估明细表》1份，列明：资产设备小计64,290元，装修附属物小计190,810元，国东建筑玻化砖30,000元，以上合计285,100元。

另查明，2019年12月16日，徐泾镇房屋土地征收补偿办公室作为甲方，上海XX有限公司（原有色合金）作为乙方，双方签订《集体土地非居住房屋补偿协议》1份，约定乙方房屋坐落于徐泾镇XX公路XX号，被列入征收范围，甲方应补偿乙方55,824,029.10元，其中含公共安全整治清退租户装修附属物4,667,005元、公共安全整治清退租户资产设备3,409,600元。

2021年5月13日，强焱公司法定代表人左火焱向案外人范某1（微信名范恒瑞）催讨退款，范某1称，国东公司还在与大房东打官司，目前没钱，后期拿到钱会找强焱公司协商的。

以上事实，由以下证据证明：双方当事人的陈述，强焱公司提供的租赁合同、应退单、银行明细、微信聊天记录，国东公司提供的产权证、租赁合同、承诺书、协议书、评估明细表，上述证据并经庭审质证属实，本院予以确认。

审理中，双方一致确认本案租赁合同于2019年10月31日解除。

审理中，双方存在如下争议焦点：一、评估明细所列装修附属物中列明的转租单位自排动力线、照明线、监控布线含灯具、配电箱（9,450元），夹芯板/无框玻璃房中房（100,000元），PVC/泡沫吊顶（14,000元），复合地板（26,700元），杉木地板/护墙板（12,000元）共五项由谁出资装修；二、租赁合同第12－1条是否能适用于本案。

针对争议焦点一，强焱公司称，2017年12月签订合同后，强焱公司开始装修系争房屋，国东公司的工作人员范某2为强焱公司提供装修服务，买了一部分二手材料，故装修费比较便宜，包括人工费和材料费才付了40,000元。后来强焱公司在租赁期间又陆续装修了几次，均是自行购买材料装修的，XX公路XX号本来就是建材市场。255,100元对应的装修项目均是强焱公司自己装修的。国东公司老板儿子范某1在评估时也在场，国东公司出具应退单时未提出补偿款的问题，强焱公司向范某1催讨应退租金时，范某1也未提出补偿款的问题。

对此强焱公司提供证据1：2017年12月23日起至2018年2月2日首次装修视频1组及2019年7月7日粉刷视频1组，以证明强焱公司拿到系争房屋时上一家租客尚未完全撤出，夹层玻璃房当时只有一层隔板，电线照明设施、玻璃房、吊顶、地板、护墙板均是强焱公司出资装修的。强焱公司在庭审后称，标注时间为2017年12月23日和2018年1月19日的两段视频时间记错了，根据左火焱微信朋友圈的发布时间，正确拍摄应该是2018年1月31日和2018年2月2日。

国东公司对证据真实性无异议，认为2017年12月23日的视频可以证明系争房屋交付时的状况，即交付时已存在自排动力线、照明线、监控布线，夹芯板/无框玻璃房中房，PVC/泡沫吊顶，复合地板，杉木地板/护墙板，因为仅10天时间不可能装修到这个程度。视频上有标注日期，如果该时间为强焱公司自行编辑，那么强焱公司可以对所有视频时间作任意修改，则国东公司对强焱公司提供的所有视频的形成时间均不予认可，不能证明强焱公司何时对案涉场地进行装修。强焱公司前后陈述不一，不应被采纳。

国东公司认为争议项目均为原有装修，并申请范某2出庭作证。范某2当庭作证称：XX公路XX号的规划装修和招商，是投资人之一；强焱公司拿到系争房屋后委托证人进行装修，照明是原有的；空调大部分是原有的，强焱公司新装的空调不到10台，强焱公司出资进行了移位；夹层玻璃房是原有的，强焱公司只是改了门的位置；吊顶板、复合地板、杉木牌护墙板、地砖均是原有的；强焱公司在原有粉刷的基础上又刷了一遍；原有铁木楼梯，强焱公司改了楼梯的位置，去掉不能使用的木质楼梯改成新的铁楼梯。

强焱公司对证人证言不予认可，认为系争房屋交付强焱公司时的装修破烂，坚持自己陈述的装修过程。国东公司对证人证言予以认可，但确认补偿项目中的空调不是原有的。

针对争议焦点二，国东公司称，两份合同均是双方真实意思表示，两份合同中12－1条的表述存在变化，可见条款内容是经过双方协商的。大房东签订的补偿协议的补偿款中包含了承租户的安全整治补偿款，故本案安全整治补偿款亦属于动迁补偿款，根据合同约定应全部归国东所有。

强焱公司称，双方签订的两份租赁合同均是国东公司制作的格式合同，第12－1条排除了强焱公司的主要权利，且国东公司未作出过解释，不能适用。且12－1约定的是动迁补偿款，而本案所涉补偿款系公共安全整治补偿款，性质不同。

对此强焱公司提供如下证据：2.案外人桂某来与国东公司签订的《房屋租赁合作合同》1份（打印条款除第五条其他费用外，其余条款与本案第一份合同相同），以证明国东公司提供了格式合同。

3.（2020）沪0118民初3660、3697号民事判决书2份，以证明因公共安全整治，所有承租户均搬离并取得补偿款，后分别起诉国东公司退还租金，国东公司并未对任何承租户提出过返还补偿款，故国东公司对补偿对象、补偿内容是确认的。

国东公司发表如下质证意见：对证据2，真实性认可，虽然合作合同内容一致，但均是国东公司与相对方磋商签订的，本案中强焱公司还在变更条款表述的情况下进行了续签，不存在无效的情形。对证据3，真实性认可，但是其他租户侵占的补偿款数额不大，且是否主张返还是国东公司的权利，不能证明国东公司对补偿对象、补偿内容均予以认可。

本院认证如下：1.关于视频，强焱公司并未提供原始视频，无法确认拍摄时间，但可以确认强焱公司是在原有装修基础上进行数次装修，现双方均未对争议项目的出资提供直接凭证，强焱公司曾另行提供无争议资产的购买凭证，本院将结合全案证据，酌情确认双方各自的出资。2.关于合同12－1条款，国东公司对合同真实性无异议，本院予以采信，虽然条款表述与本案第一份房屋租赁合作合同条款一致，但本案第二份合同的表述发生了变化，国东公司认为双方经磋商后签订合同亦有其合理之处，故强焱公司要求确认该条款不发生效力，缺乏事实和法律依据。但该条款针对的动迁补偿款，而本案补偿款因安全整治而产生，两者性质不同，虽然安全整治补偿款在大房东动迁补偿款项目中亦有体现，但应是基于装修项目存在重合，政府无重复补偿的义务，故12－1条款在本案中不能适用。3.关于民事判决书，国东公司对真实性无异议，对关联性有异议，本院认为与国东公司是否向其他承租户主张某与是否向强焱公司主张某，确实系国东公司自行处分诉讼权利和民事权利的范围，国东公司质证意见合理，2份判决书与本案无直接关联性，故本院不予采信。

根据庭审查明的事实，本院认为，国东公司和强焱公司签订的房屋租赁合作合同因安全整治而终止，双方均确认已于2019年10月31日解除、国东公司应退强焱公司租金63,971元，本院予以照准。双方对退款期限未作约定，且双方对补偿款归属存在争议，故强焱公司主张的利息损失，本院酌情确认自本院受理之日起计算。

关于安全整治补偿款的争议项目，本院结合实际情况，酌情确认国东公司可享有其中的30,000元。虽然国东公司工作人员范某1在强焱公司催讨租金时未提及补偿款，但其亦未确认补偿款归强焱公司所有。故对强焱公司认为国东公司已确认补偿款归强焱公司所有的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国合同法》（1999年）第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：

一、被告上海国东建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海强焱国际货运代理有限公司租金63,971元；

二、被告上海国东建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海强焱国际货运代理有限公司利息[以63,971元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），自2021年7月9日起计算至付清之日止]；

三、反诉被告上海强焱国际货运代理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海国东建筑装饰工程有限公司补偿款30,000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件本诉受理费1,399.30元，减半收取计699.65元，由被告上海国东建筑装饰工程有限公司负担；反诉受理费5,126.50元，减半收取计2,563.25元，由反诉原告上海国东建筑装饰工程有限公司负担2,263.25元，反诉被告上海强焱国际货运代理有限公司负担300元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　　陈菊芳

二〇二一年十月二十日

书记员　　朱程飞

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》（1999年）

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

三、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。