太平洋（合肥）置业有限公司、淮南淮河农村商业银行股份有限公司等执行异议之诉民事一审民事判决书

安徽省淮南市***区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0403民初5119号 原告：太平洋（合肥）置业有限公司，住所地安徽省合肥市高新区香樟大道168号科技实业园B-6号第三层，统一社会信用代码913401000636242242。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，该公司职员。 委托诉讼代理人：***，安徽里奇律师事务所律师。 被告：淮南淮河农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省淮南市潘集区黄山路53号，统一社会信用代码913404005634355421（1-1） 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，该公司职员。 被告：安徽省**建筑安装有限公司，住所地安徽省淮南市***区公园街道园南社区龙湖汇景豪庭A7栋401号，统一社会信用代码91340400150300826C。 法定代表人：**，该公司董事长。 第三人：淮南市**商贸有限公司，住所地安徽省淮南市***区朝阳街道华声苑社区***馆附属楼，统一社会信用代码91340400592673259C。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 第三人：****三***安装有限公司，住所地安徽省淮南市谢家集区李郢孜镇***上郢组，统一社会信用代码913404007568432946。 法定代表人：***，该公司总经理。 第三人：***，女，1973年12月10日出生，汉族，安徽省淮南市人，现住安徽省淮南市***区园南商业村园南综合楼南单元6层东户，身份证号码3404031973********。 第三人：***，男，1970年5月25日出生，汉族，安徽省淮南市人，现住安徽省淮南市***区园南商业村园南综合楼南单元6层东户，身份证号码3404031970********。 第三人：***，男，1973年11月5日出生，汉族，安徽省淮南市人，现住安徽省淮南市***区田东纸厂村平方4栋3号，身份证号码3404031973********。 第三人：***，男，1973年12月23日出生，汉族，安徽省淮南市人，现住安徽省淮南市******工贸学校大院1-4-2室，身份证号码3404031973********。 第三人：**，女，1977年12月27日出生，汉族，安徽省淮南市人，现住安徽省淮南市***区朝阳矿院东村21-1-4室，身份证号码3404031977********。 第三人：**，男，1974年3月2日出生，汉族，安徽省淮南市人，现住安徽省淮南市***区朝阳龙湖村花园小区，身份证号码3404031974********。 第三人：***，女，1976年5月17日出生，汉族，安徽省淮南市人，现住安徽省淮南市***区朝***小区龙发2-1-7室，身份证号码3404031976********。 第三人：***，男，1970年3月15日出生，汉族，安徽省淮南市人，现住安徽省淮南市***区三和镇**村曱甴组，身份证号码3404041970********。 第三人：***，女，1978年3月12日出生，汉族，安徽省淮南市人，现住安徽省淮南市谢家集区李郢孜集体户26号，身份证号码3404041978********。 第三人：***，男，1948年12月16日出生，汉族，安徽省淮南市人，现住安徽省淮南市***区三和镇**村曱甴组，身份证号码3401211948********。 第三人：**，男，1991年1月21日出生，汉族，安徽省淮南市人，现住安徽省淮南市谢家集区李郢孜集体户27号，身份证号码3404041991********。 第三人：**好，男，1975年8月19日出生，汉族，安徽省淮南市人，现住安徽省淮南市谢家集区李郢孜集体户230号，身份证号码3404041975********。 原告太平洋（合肥）置业有限公司（以下简称太平洋公司）与被告淮南淮河农村商业银行股份有限公司（以下简称淮河银行）、安徽省**建筑安装有限公司（以下简称**公司）、第三人淮南市**商贸有限公司、****三***安装有限公司、***、***、***、***、**、**、***、***、***、***、**、**好执行异议之诉案件，本院于2021年6月18日立案后，依法适用普通程序，于2021年11月8日公开开庭进行了审理，原告太平洋公司委托诉讼代理人**、***到庭参加诉讼，被告淮河银行委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告**公司、第三人淮南市**商贸有限公司、****三***安装有限公司、***、***、***、***、**、**、***、***、***、***、**、**好经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太平洋公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决停止对原告所有的“太平洋森活城”二期S3商业102、103、105、106、202、203、204、205、206、302、303、304、305、306，B1幢1901-1904、1909-1914、1917-1921、1925、1927、1928共计31套房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：准南市***区人民法院在执行淮南准河农村商业银行股份有限公司与淮南市**商贸有限公司、安徽省**建筑安装有限公司、安徽锦绣三***安装有限公司，以及若干自然人金融借款合同纠纷一案的过程中，对原告出资开发的“太平洋森活城”二期S3商业102、103、105、106、202、203、204、205、206、302、303、304、305、306，B1幢1901-1904、1909-1914、1917-1921、1925、1927、1928共计31套房屋进行了查封。在前述《执行裁定书》中，田区法院认为，淮南市中级人民法院在执行**与***、黄山君胜置业有限公司民间借贷纠纷一案中，原告愿意将“太平洋森活城”二期43套房屋按照***的指定办理网备，并对法院评估拍卖没有异议，据此认为***与原告签订的《商品房买卖协议》合法有效且已支付大部分购房款，对涉案房屋享有相关权利，故裁定对原告的房产进行查封并无不妥，继而驳回原告的执行异议申请。裁定书以***与原告订立的协议合法有效且支付了大部分房款，***对涉案房产享有相关权利，以及淮南市中院对关联案件执行过程中，原告表示愿意接受执行为由，裁定驳回异议，没有法律依据，理由如下：1、裁定书据以驳回异议申请的理由，违反《物权法》的基本原则。协议有效原告并无异议，至于田区法院所述的“***对案涉房屋享有相关权利”，表述不明，原告推测，大概是要求交付房屋的权利，且不说***仅支付了部分房款，即便其全额支付了房款，按照《物权法》物权法定的基本原则，在未办理预告登记的情况下，前述31套房屋根本未发生物权变动的效力。**之***既未实际占有前述房屋，又未法律上取得这些房屋的权属，这些房屋并不属于***名下财产，没有任何理由作为执行标的。2、裁定书认为原告在**与***等民间借贷纠纷一案中，并未拒绝淮南市中院的执行行为，致原告一套公寓流拍后抵付给**，推导出在本次异议申请中，原告名下房产可以作为执行标的，没有法律依据。**、***案件中，原告是否认可淮南市中院的执行行为，与本案中原告是否认可田区法院的执行行为，不可一概而论。原告既与***订立大额买卖合同，当然考虑众多，在**与***案件中，原告自愿放弃权利实属法律保护之自由，且仅一套公寓用以偿付。原告于2017年1月10日所做的确认函，只是表明原告同意按照与***签订的《商品房买卖协议》履行合同义务。后因***未按时支付全部购房款，原告有权依据协议约定解除合同并依法追究***的违约责任，本案中，31套房屋干系之大，且原告并未表达过任何愿意以自有资产供执行的意愿，田区法院以另案原告没有异议，本案中就能够以原告财产作为执行标的，没有事实和法律依据。3、该裁定书与生效法律文书冲突。原告基于与本案同样的理由，曾针对案外人**提出的执行异议，在田区法院作出的(2020)皖0403执异28号《执行裁定书》中，以18套房屋并未办理网签备案为由，支持了原告的异议请求。后田区法院作出的(2020)皖0403民初3530号《民事判决书》以及准南市中院作出的(2021)皖04民终301号《民事判决书》，均依据物权法定原则，以房屋仍属原告所有为由，驳回了**关于继续执行原告房产的诉讼请求。 原告认为，原告对案涉的执行标的物具有足以阻止执行的实体权利，案涉标的物至今仍登记在原告名下，原告对其享有所有权，不应作为执行标的。现原告为维护自身合法权益，遂向贵院起诉，请求贵院全面查清本案事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告淮河银行辩称，本案的关键点有三个,一是买卖双方所签买卖合同是否有效;二是按合同约定的内容是否履行到位,特别是卖房人的权利是否全部实现;三是原告作为案外人对***享有的余款给付请求权,能否排除执行。一、原告太平洋置业与被告***所签商品房买卖合同应认定为合法有效。我国《城市房地产管理法》第三十五条规定:“房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”该法并没有规定办理权属登记是买卖房屋合同的生效要件,而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干间题的解释》第六条进一步规定“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”可见原告太平洋置业与被告***所签商品房买卖合同并未违反我国法律、法规的强行性规定,因此双方所签协议应认定为合法有效。二、合同签订后,被告***已按约支付了大部分房款，原告的合同权利已实现,其无权阻止法院对买受人***必然享有的该房产的执行。针对第三人名下的房产能否执行,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作了相应的规定:“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产,已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产虽未办理产权过户登记手续,但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的,人民法院可以查封、扣押、冻结。”其目的是保证第三人实现合同的目的,至于“实际占有”之规定并非否定“被执行人购买”这一法律行为的效力,而本案中被告***所欠的部分房款完全可以通过拍卖房屋后优先解决或者由答辩人等第三人补足的方式解決。三、原告作为案外人未返还***购买的房屋价款,不能排除执行。《九民纪要》确定了“利益平衡原则”,审理此类案件时，一方面要依法维护申请执行人的合法权益,确保生效法律文书司法权威,避免让执行异议之诉成为拖延或阻却执行的工具;另一方面,因经济活动的复杂性和物权公示制度在彰显权利归属上的有限性,应受善平衡申请执行人、被执行人与案外人之间的利益关系。众所周知,商品房买卖协议是以转移所有权为目的的合同,为双务合同,即使该合同无效或应当解除,此时案外人享有的是物权性质的返还请求权,本可排除金钱债权的执行,但在双务合同无效或解除的情况下,双方互负返还义务,在案外人未返还价款的情况下,如果允许其排除金钱债权的执行,将会使作为申请执行人的答辩人既执行不到被执行人名下的财产,又执行不到本应返还给被执行人的价款,显然有失公允。为平衡各方当事人的利益,只有在案外人已经返还价款的情况下,才能排除普通债权人的执行。本案中,原告显然未返还价款,故不能排除执行,解除查封的主张依法应不予支持。另外,本案是基于商品房买卖合同而形成的纠纷,在卖房人即本案另一被告***未履行完毕支付价款义务之前,原告对其享有的是债权而非所有权,与物权是否发生变动无关,该债权与答辩人(申请执行人)要实现的金钱债权同属债权性质,基于债权平等原则,原告的该债权不具有优先效力,故原告提供的生效法律文书不能排除执行。 综上所述,原告太平洋置业提出的异议不能成立,恳请贵院依法判决驳回诉讼请求,继续执行。 第三人***辩称，1.第三人***已全额支付涉案房产购房款,房款来源系由黄山君胜置业公司向***出借并代为支付。太平洋置业未将案涉房产向***办理网备或预告登记,一方面是***对外负债近十亿,网备或预告登记后肯定会被债权人查封;另一方面太平洋公司资金紧缺,无力缴纳网备前所需税费；2.原告向淮南市中院出具情况说明,书面确认愿意将涉案房产按照***指示网备到**及其指定人名下；3.原告和***共同向**书面确认,将案涉房源备案到**或**指定人名下,逾期承担违约责任；4.**委托***多次催促太平洋公司负责人和工作人员进行网备,太平洋公司和***勾结,以种种理由拖延,仅备案了9套房源,占案值的5%，**遂向市中院申请恢复执行；5.市中院在执行**与***、太平洋公司案件中,多次去太平洋调解,太平洋公司代理律师同意将所有案涉房产进行评估拍卖抵偿,并做了谈话笔录,随后,市中院委托第三方机构对该批房产进行评估,太平洋未对评估结果提出任何异议,该批卷宗资料在中院保存。太平洋自愿放弃实属法律保护之自由的陈述,且仅一套公寓用以偿付实属掩盖事实,蓄意欺诈；6.准南市中院根据法定程序,将案涉房产进行评估后,仅将太平洋森活城二期B1#1913室拍卖并作价抵偿,是因为中院执行到其他财产,仅需一套公寓抵偿,就满足**与***等案件标的额,案件顺利结案。而不是说查封的其它房产不能拍卖。7.黄山君胜置业和***在《借款合同附件一》明确约定,借款用途:专用于借款人向太平洋公司支付款项,将所购房产过户给**或指定人,办理网备手续,不得用于其它用途。该《借款合同附件一》由太平洋向省高院提供,但是转款当天,太平洋又将500万元转款转给***指定人,数额巨大,实属金融诈骗。综上所述,***区人民法院查封执行案涉房产,合法有效，太平洋公司未与***解除《商品房买卖协议》,也未退还购房款,其要求解除对涉案资产查封,缺乏事实和法律依据。即使太平洋公司与***解除《商品房买卖协议》,也要将购房款退至法院专用账户,用于解决***所涉案件。 第三人***未参加庭审，**前向本院提交了书面答辩意见及证据。 被告**公司、第三人淮南市**商贸有限公司、****三***安装有限公司、***、***、***、***、**、**、***、***、***、**、**好未参加庭审，亦未提交书面答辩意见及证据。 当事人围绕诉讼请求和主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据：原被告及第三人营业执照复印件、身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.太平洋公司提供的《商品房买卖框架协议》、合同编号为2016-11-1的《商品房买卖协议》及附件、合同编号为2016-11-2的《商品房买卖协议》及《补充协议》，证明：一、2016年10月24日原告与***签订了《商品房买卖框架协议》,协议约定***购买原告开发的位于肥西县柏堰科技园香樟大道交口北侧太平洋森活城二期商业街房屋121套房屋，B-1写字楼共69套房屋。本协议签订后,乙方应一次性支付给原告购房定金1000万元。如***未能履行本协议的,***支付的定金不予退还,且原告有权对本协议项下的全部房屋另行出售,不再另行通知***。如***未能依约按期向原告付款的,原告有权选择解除本协议,***支付的定金不予退还。二、2016年11月28日,原告与***签订了《商品房买卖协议》2016-11-1号,协议约定***购买原告开发的肥西县柏堰科技园香樟大道交口北侧太平洋森活城二期商业街房屋(包括案涉执行标的);协议签订后十日内,***向原告支付购房款47246851元;正式的《商品房买卖合同》签订并进行预售登记时间为:本协议约定的全部款项交付后的30日内原告应于***或***指定的主体就当期的房屋签订正式的《商品房买卖合同》并进行预售登记;三、2016年11月28日,原告与***签订了《商品房买卖协议》2016-11-2号,协议约定***购买原告开发的肥西县柏堰科技园香樟大道交口北侧太平洋森活城二期商业街房屋;本协议项下的购房总金额为117670933元;如***未能足额按期支付分期款项的,原告有权拒绝为***或***指定的主体签订《商品房买卖合同》并进行预售登记。四、2016年11月29日,原告与***签订了《补充协议》约定，双方签订的框架协议为主协议,双方均应履行;***应付原告履约保证金300万元,原告与***确认2016年11月28日签订的合同编号2016-11-1号《商品房买卖协议》中约定购房款4500万元，其中300万元作为***向原告支付的履约保证金,不作为***向原告支付的购房款金额,此保证金不计算利息;***向原告支付的履约保证金作为***依约履行框架协议及合同编号2016-1-2号《商品房买卖协议》的保证,如***未能依约并按期履行上述合同约定的,原告将没收***支付的300万元保证金，不予退还,***同意接受;如***未能依据框架协议、合同编号2016-11-1号《商品房买卖协议》、合同编号2016-11-2号《商品房买卖协议》履行的,原告有权解除以上全部协议,不因***履行上述部分协议内容而影响原告行使解除以上全部协议的权利,原告解除协议不影响原告没收***全部保证金。 被告淮河银行质证认为：真实性由法院核实。但对该组证据关联性有异议。该协议证明了原告与***之间存在商品房买卖合同关系，合法有效,但不能达到原告证明目的。不能证明原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权利,理由是根据九民纪要124条规定，应予注意的是在金钱债权执行中,若案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同,如买卖合同无效或应当解除,进而判定向案外人返还执行标的物的,此时案外人享有的是物权性制的返还请求权,本可排除金钱债权的执行,但在双务合同无效的情况下双方互付返还义务,在案外人未返还价款的情况下,若允许其排除金钱债权的执行,将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产,又执行不到本应返还给被执行人的价款,显然有失公平。为平衡各方当事人利益,只有在案外人已经返还价款的情况下,才能排除普通债权人的执行,反之,案外人未返还价款的,不能排除执行。《房屋买卖合同》是基于双方当事人合意而设定的权利义务关系,是以物权变动为交易内容的合同,是一种约定的债权债务法律关系,过户登记是该法律关系的内容要素,房屋过户登记是物权变动的公示形式,是法律法规中的强制规定、登记时房屋权属得到确认具有公信力,房屋买受人有权依照合同约定要求出卖人交付标的物。办理过户登记就是完全交付标的物的形式要件。 本院认证意见：对原告提交的该组证据真实性，本院予以确认。 2.太平洋公司提供的《确认函》、东亚银行网上交易凭证2张、收条、付款回单、欠款确认函。证明:一、2017年1月10日,原告与***签订《确认函》，此时***还未向原告履行付款义务，双方签订的《确认函》仅是表明原告愿意按照与***签订的既有协议履行合同义务,在***依约履行合同义务的前提下,原告愿意按照***的指示将房屋办理网备。二、2017年2月28日，***确认其欠付原告2016-11-1号《商品房买卖协议》中部分购房款;2017年3月1日,***向原告支付购房款,同时按照***之前的申请,原告退还其部分购房款;***承诺剩余购房款在2017年4月4日之前支付完毕,但直至目前,***还剩部分购房款未支付。淮河银行质证认为:真实性由法庭核实,对该组证据关联性有异议。该组证据证明的是协议的履行过程,且原告所称的扣划保证金300万元没有证据佐证。本院认证意见：对该组证据真实性，本院予以确认。 3.太平洋公司提供的“太平洋森活城”二期s3商业102、103、105、106、202、203、204、205、206、302、303、304、305、306,B1幢1901-1904、1909-19141917-1921、1925、1927、1928共计31套房屋的不动产登记清单。证明:案涉标的31套房屋已办理不动产权证，均登记在原告名下，即案涉31套房屋归原告所有。淮河银行质证认为：真实性由法庭核实，对该组证据关联性有异议。本院认证意见：对该组证据真实性，本院予以确认。 4.（2020）皖0403民初3530号判决书、（2020）皖04民终301号判决书，证明：***在**案件中明确承认其与原告签订合同后，**要求执行的房屋并未网备，***在债权债务关系，前述房屋与其无关。另**案件与本案情况基本一致，淮南市***区人民法院、淮南市中级人民法院生效判决均认可原告对案涉房屋具有排除强制执行的权利。被告淮河银行质证认为：真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，不能达到原告的证明目的。本院认证意见：对该组证据的真实性，本院予以确认。 5.太平洋公司提供的执行异议申请书、执行裁定书，证明：本案已经经过执行异议申请程序。被告淮河银行质证认为：真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，不能达到原告的证明目的。本院认证意见：对该组证据的真实性，本院予以确认。 6.淮河银行提供的《商品房买卖协议》、东亚银行网上交易凭证、《借款合同》，证明：***在签订《商品房买卖协议》后，已经足额支付了购房款，并证明购房款来源。太平洋公司质证认为：真实性无异议，该协议应当是2016-11-1号协议，该协议项下的购房款***并未支付完毕，借款来源与本院无关联。本院认证意见：对该组证据真实性，本院予以确认。 7.淮河银行提供的确认函、房源价格表、（2021）皖0403执异16号执行裁定书，证明：原告确认了其与***之间的协议，该事实已经田区法院生效法律文书查明，该裁定已于2021年5月24日作出，至今显然已超过十五日，原告的起诉依法应予以驳回。太平洋公司质证认为：真实性无异议。本院认证意见：对该组证据的真实性，本院予以确认。经本院查明，（2021）皖0403执异16号案件本院于2021年6月7日结案，太平洋公司于2021年6月11日向淮南市中级人民法院提起执行异议之诉，太平洋公司提起的执行异议之诉并未超过法律规定的期限，（2021）皖0403执异16号执行裁定书并未生效。 8.第三人***提供的《借款合同》，证明：黄山**置业有限公司于2016年12月29日签署《借款合同》，约定由黄山**向黄山君胜提供借款，用于***向太平洋公司支付购房款。太平洋公司质证认为：证据三性无法确认，不涉及到原告。淮河银行质证认为：无异议。本院认证意见：真实性本院予以确认，但与本案并无关联。 9.第三人***提供的《借款合同》附件一、付款凭证，证明：实际购房主体是***，与黄山君胜无关，黄山**于2017年3月1日分两笔向黄山君胜划转借款47270000元。太平洋公司质证认为：证据三性无法确认，不涉及到原告。淮河银行质证认为：无异议。本院认证意见：真实性本院予以确认，但与本案并无关联。 10.第三人***提供的《商品房买卖协议》，证明：太平洋公司与***签订了《商品房买卖协议》，价款为47246851元，并附有详细房源。该批房源18层公寓和部分商铺抵偿并网备到***及其指定人名下，公寓1905-1908、1922-1924、1926和商铺S3-104抵偿并网备到**指定人名下，剩余房源由淮河银行申请***区人民法院依法查封。太平洋公司质证认为：真实性无异议，对其证明目的有异议，该组证据无法体现第三人的证明目的，仅凭一份协议无法体现该协议下的房产权利状态。淮河银行质证认为：无异议。本院认证意见：该组证据真实性，本院予以确认。 11.第三人***提供的黄山君胜向太平洋公司的转账凭证，证明黄山君胜代***支付购房款，已于2017年3月1日通过银行转账方式向太平洋公司支付购房款47246851元。太平洋公司质证认为：真实性无异议，但证明目的有异议，根据后续交易，原告向***退还了500万元购房款，并且在***支付的47246851元中有300万元是双方按照2016-11-2号协议中约定的履约保证金，所以***未能全额支付2016-11-1号协议下的购房款。淮河银行质证认为：无异议。本院认证意见：该组证据真实性，本院予以确认。 12.第三人***提供的《确认函》及房源，证明：太平洋公司确认***对该批房产的所有权在***指定对房产进行所有权转移时，太平洋公司直接将房屋转移至新权利人名下。太平洋公司质证认为：真实性无异议，对证明观点有异议。原告在出具确认函的背景是签订了相应的协议，但是***并未支付相应的购房款，原告基于对***的信任而出具的确认函，其后由于***未能履行付款义务，并且***也未另行要求原告将43套房产备案至**名下，而是指定至其他第三方名下，所以该组证据并不能达到第三人的证明目的，该确认函针对的是**，与本案无关。淮河银行质证认为：无异议。本院认证意见：对该组证据真实性，本院予以确认。 13.第三人***提供的《关于申请对***等恢复执行的说明》，证明：太平洋公司和***对于**出具《确认函》后，以种种理由推脱，对《确认函》确认的房源不予进行权属确认。太平洋公司质证认为：对该组证据三性无法确认，因该组证据由**出具，原告对该说明涉及的内容不清楚。其次，原告拒绝向***交付及备案房屋均是由于***未能按时支付购房款造成的，原告有充足的理由拒绝向**交付房屋。淮河银行质证认为：无异议。本院认证意见：对该组证据真实性，本院予以确认。 14.第三人***提供的微信及短信聊天记录截图，证明：太平洋公司违反合同约定，对已经确认归属**的房源，以种种理由拖延不予办理网备手续。太平洋公司质证认为：对该组证据三性无法确认，短信截图仅能看出是***发出，但并未有太平洋公司人员予以回复。微信截图不能证明其与太平洋公司工作人员联系，并且原告自始至终未收到***要求将案涉房屋备案至***名下或**名下，故该组证据不能证明相关房屋已经属于**，且能够证明案涉房屋所有权并未发生转移。淮河银行质证认为：无异议。本院认证意见：该组证据未提供原始载体，且关联当事人不予认可，故本院对该组证据不予确认。 15.第三人***提供的《告知函》，证明：**多次要求太平洋公司按照《确认函》约定将房源网备至其指定人名下，太平洋公司违约，**申明将追究其法律责任，并申请恢复执行。太平洋公司质证认为：对该组证据三性无法确认，原告没有收到该《告知函》且该函由**单方面出具，其次确认函不具有履行的可能性，***并未支付相应购房款，原告不可能向任何人转移案涉房屋所有权。淮河银行质证认为：无异议。本院认证意见：该组证据是**单方面出具，且太平洋公司予以否认，本院不予确认。 16.第三人***提供的已网备房源清单，证明：太平洋公司违反约定，仅给**网备了《确认函》约定的43套房屋中的9套。太平洋公司质证认为：证据三性无法确认，该清单是第三人单方面制作，并未加盖相关部门印章。据原告了解，**与***之间债权债务已经消灭，**不可能取得***指定给其房源，且***未能支付相应购房款，原告也不可能向**备案相关房源，不存在违约。淮河银行质证认为：无异议。本院认证意见：该组证据是第三人单方面制作，不符合证据要件，本院不予认证。 17.第三人***提供的（2018）皖04执恢36号之八、协助执行通知书，证明：淮南市中院依法拍卖抵偿，程序合法有效。另太平洋公司收到协执，未提出任何异议。太平洋公司质证认为：真实性无异议，但由于**与***之间债务以消灭，执行费法院未能收取，在法院及**多次前往原告处，希望能处置一套房屋，缴纳相应的执行费，原告也是基于配合法院工作，不得已同意相关拍卖事宜。淮河银行质证认为：无异议。本院认证意见：对该组证据真实性本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月24日，太平洋公司与***签订了《商品房买卖框架协议》，主要内容为：一、***购买太平洋公司开发的位于合肥市肥西县柏堰科技园香樟大道交口北侧太平洋森活城二期商业街共121套房屋，9247.73平方米；B-1写字楼共69套房屋，3591.2平方米；二、上述房屋总价款为162670933元；三、协议签订后7日内，***应向太平洋公司支付购房款定金1000万元，如***未履行协议，则***支付的定金不予退还，且太平洋公司有权对协议约定的全部房屋另行出售，不再另行通知***。***支付的定金作为签订本协议及履行合同的担保，***支付的定金从本合同第四条约定的第三期尾款中予以冲抵***购房款；四、本次交易分三次进行，第一期，双方的交易总额约为4500万元，交易时间为付完定金后30日，***向太平洋公司支付4500万元。第二期交易时间为2017年1月15日，交易金额约为6500万元。第三期交易时间为2017年4月15日前，交易金额约为6500万元；五、本协议约定的房屋，***在依约履行的情况下，太平洋公司不得再向他人销售，若太平洋公司违约，将按相应定金比例双倍赔偿。***如未能按约向太平洋公司付款的，太平洋公司有权解除本协议，***支付的定金不予退还；六、本协议为双方购房订立的框架性协议，具体内容以双方签订的正式商品房买卖合同为准。 该框架协议签订后，2016年11月28日，太平洋公司与***签订了《商品房买卖协议》（合同编号为：2016-11-1号），主要内容为：一、***购买太平洋公司开发的位于合肥市肥西县柏堰科技园香樟大道交口北侧太平洋森活城二期商业街共套房屋，建筑面积5374.12平米（具体见附件）；二、上述房屋购房款总金额为47246851元，协议签订后十日内，***需向太平洋公司支付购房款47246851元；三、***在足额支付全部购房款47246851元后，双方另行网签正式的《商品房买卖合同》并进行预售登记（***有权指定他方与太平洋公司网签并预售登记），网签正式的《商品房买卖合同》并进行预售登记时间为购房款47246851元全部支付完毕后的30日内；四、双方针对协议约定的房屋，***在依约履行的情况下，太平洋公司不得再向他人出售，否则承担违约责任；五、***如未按协议约定按期支付购房款，太平洋公司有权选择解除本协议。 该协议签订后，太平洋公司与***又于2016年11月29日签订了《补充协议》，主要内容为：一、双方签订的《商品房买卖框架协议》系《商品房买卖协议》（合同编号为：2016-11-1号）、《商品房买卖协议》（合同编号为：2016-11-2号）、《补充协议》的主协议，双方均应当履行；二、***应付太平洋公司履约保证金300万元，双方确认《商品房买卖协议》（合同编号为：2016-11-1号）约定的购房款4500万元中，其中300万元作为***向太平洋公司支付的履约保证金，不作为***向太平洋公司支付的购房款金额，保证金不计算利息；三、***向太平洋公司支付的300万元保证金作为***依约履行《框架协议》及《商品房买卖协议》（合同编号为：2016-11-2号）的保证金，如***不能依约履行上述合同约定，太平洋公司将没收***支付的300万元保证金，不予退还，***同意接受；四、如***如约履行框架协议及《商品房买卖协议》（合同编号为：2016-11-2号），***支付的300万元保证金从***应付太平洋公司的最后一笔房款中冲抵；五、如***未能履约，太平洋公司有权解除以上全部协议，不因***履行上述部分协议内容而影响太平洋公司行使合同解除权，太平洋公司解除合同不影响其没收***的300万元保证金；六、本协议系上述三协议的补充，如不一致以本协议内容为准，本协议没有约定的以上述三协议为准。 签订上述协议后，2017年3月1日，***委托黄山君胜置业有限公司向太平洋公司支付了购房款47246851元。在支付该笔购房款前夕，***以资金紧张为由，请求太平洋公司在收到案涉购房款后退还其500万元，***为此提前书写《收条》及《欠款确认函》。太平洋公司同意后，于2017年3月1日通过招商银行账户向***指定的收款人**账户转账了500万元。***在欠款确认函中，确认连同按协议应当扣除的300万元保证金及退还的500万元购房款，尚欠太平洋公司购房款800万元。并同时承诺在2017年4月4日前向太平洋公司支付该800万元购房款，如未能履行，太平洋公司有权拒绝履行商品房备案合同的签订及备案。 此后，太平洋公司按照***的要求将案涉房屋中的40套房屋备案至其指定人名下，另有1套房屋作为淮南市中院执行拍卖，流拍后以物抵债至**名下，剩余31套房屋所有权均在太平洋公司名下。 2019年8月1日，本院立案执行淮河银行与**商贸公司、**公司、锦绣三杨公司、***、***、***、***、**、**、***、***、***、***、**、**好金融借款合同纠纷一案，2019年12月27日，本院对太平洋森活城二期S3商业102、103、105、106、202、203、204、205、206、302、303、304、305、306，B1幢1901-1904、1909-1914、1917-1921、1925、1927、1928共计31套房屋进行了查封。2021年3月26日，太平洋公司向本院提交了《执行异议申请书》，本院于2021年5月24日作出（2021）皖0403执异16号执行裁定书，对太平洋公司的执行异议申请予以驳回。太平洋公司遂诉至本院，要求停止对原告所有的上述房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。 另查明，太平洋公司与***签订的《商品房买卖协议》（合同编号为：2016-11-2号），因***未支付合同价款，该协议未实际履行。 另查明，太平洋公司在2017年1月10日向第三人**出具《确认函》，确认经***指定，太平洋公司将43套房屋所有权归**所有，并约定在暂不办理房屋备案的情况下，同意将上述43套房屋按**指定时间及指定人办理网备。 再查明，太平洋公司在2019年9月25日，向淮南市中级人民法院出具《情况说明》一份，内容为：我司依据与***在2016年10月24日签订的商品房买卖框架协议约定，同意将部分房产依据***的指示备案至黄山君胜置业公司指定的**或其他指定人名下，由于**以及**指定人员提供备案资料不齐，导致房屋无法办理备案。我司将位于合肥市肥西县柏堰科技园香樟大道交口北侧太平洋森活城二期其中部分的公寓和商业街房产按***指示备案至**以及**指定人员名下。我司愿积极配合对未办理备案的房源进行备案。 本院认为，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条之规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案中，首先，太平洋公司与第三人***签订的《商品房买卖框架协议》《商品房买卖协议》（合同编号为：2016-11-1号）、《商品房买卖协议》（合同编号为：2016-11-2号）及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照协议约定全面履行。但在协议履行过程中，2017年3月1日，***支付47246851元购房款后，即以资金紧张为由，请求太平洋公司于同日向其指定的账户转款500万元，连同协议约定的预扣的300万元保证金，合计800万元，**宝君向太平洋公司出具了书面欠条和确认函，故***尚欠800万元购房款未予支付事实存在；其次，庭审中，经核查，案涉房屋产权均系首次登记，登记人为太平洋公司，未有证据证明案涉房屋办理了网备和房屋所有权转移等手续。2017年1月10日在***交纳房款前向第三人**出具的《确认函》中所涉的43套房屋及案涉被查封的31套房屋，虽太平洋公司在“确认函”和“情况说明”中有明确承诺，但由于在合同履行过程中，因***的违约行为，太平洋公司有权依照合同约定拒绝将上述房屋产权转移至其指定人名下，加之根据法律的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力；案涉被查封的31套房屋在太平洋公司有权拒绝转移至***指定人名下的情况下，目前尚登记在太平洋公司名下。上述房屋既未办理预告登记、也未办理网签备案登记和产权转移登记，根据物权法定原则，太平洋公司对案涉31套房产享有足以排除强制执行的民事权益；故***对案涉房产仅享有将来可能取得该房屋所有权之期待权，该期待性权利属于债权，不能对抗太平洋公司的物权。基于以上论述，本院认为太平洋公司就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，太平洋公司请求人民法院依法判决对原告所有的“太平洋森活城”二期S3商业31套房屋停止执行的请求，本院依法予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 不得执行原告太平洋（合肥）置业有限公司所有的“太平洋森活城”二期S3商业102、103、105、106、202、203、204、205、206、302、303、304、305、306、，B1栋1901-1904、1909-1914、1917-1921、1925、1927、1928共计31套房屋，并解除对上述房屋的查封。 案件受理费80元（原告已预交），由原告太平洋（合肥）置业有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审　判　长　　王　朋 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　司　平 二〇二一年十二月二十四日 法官　助理　　刘　娅 书　记　员　　吴　悦 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。