***与浙江大树置业股份有限公司、嘉兴市南湖花卉园艺工程有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

浙江省嘉兴市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）浙嘉民终字第787号

上诉人（原审原告）：***。

委托代理人：王潮灿。

上诉人（原审被告）：浙江大树置业股份有限公司。住所地：浙江省嘉兴市华严路8号。

法定代表人：张玮，董事长。

上诉人（原审被告）：嘉兴市南湖花卉园艺工程有限公司。住所地：浙江省嘉兴市华严路北科技楼（大树装饰公司内）。

法定代表人：刘林荣，董事长。

两上诉人共同委托代理人：吴涛、钟立成，浙江国傲律师事务所律师。

上诉人***为与上诉人浙江大树置业股份有限公司（以下简称大树置业公司）、嘉兴市南湖花卉园艺工程有限公司（以下简称南湖花卉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2014）嘉善民重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月10日受理后，依法组成合议庭于2014年12月16日公开开庭进行了审理，***的委托代理人王潮灿，大树置业公司、南湖花卉公司的委托代理人吴涛、钟立成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理认定，嘉善汇信置业有限公司（以下简称汇信公司）就其开发的“大树·星岛花园”楼盘在出现“用地纠纷”之前，曾通过多家新闻媒体等进行过广告、宣传报道，报道表述有“私家花园”。在***购置汇信公司所涉商品房时，本案涉案楼盘也即***购置的别墅的北侧仍建设有一绿化地带，且该绿化地带由汇信公司建有围墙入围在“大树·星岛花园”区内。据***诉称，***是根据汇信公司的宣传、广告及现场查看后，才决定购置涉案商品房的。2010年4月8日，***与汇信公司签订了《大树·星岛花园买卖协议书》一份，约定由***向汇信公司购买星岛花园第98幢商品房一套，并对房屋的面积、价款、付款方式等作了初步约定。同月16日，***与汇信公司又签订了《商品房买卖合同》（编号:浙F1-2008-1，备案合同编号：20100400486）一份，进而对商品房的买卖进行明确约定。此后***支付所有房款，汇信公司于2010年5月5日向***办理交房手续。2011年***所购置的涉案房屋办理了相应的房屋所有权证和土地使用权证。***在2011年3月25日就购入房屋的室内装修事宜与嘉善天耀设计装饰有限公司签订了《室内装饰装修施工合同》一份，该合同约定由嘉善天耀设计装饰有限公司于2011年3月26日开工对原告购置的房屋进行装饰装修，该合同还就双方的违约责任进行了约定。因汇信公司所开发的“星岛花园”楼盘北侧的部分绿地及围墙建设在嘉善华诚置业有限公司所开发的2009-41号地块内，为此产生了汇信公司与嘉善华诚置业有限公司开发的“春晓苑”小区南侧用地之纠纷，对此嘉善华诚置业有限公司于2011年3月、7月二次致函给汇信公司要求将“星岛花园”北边占用其公司红线地块内的所有建筑物、构筑及地下管线全部拆除或迁移。汇信公司因此也在2011年4月发函给业主及嘉善华诚置业有限公司表示汇信公司正尽力与各方沟通、协调妥善处理该纠纷。随后，***、汇信公司及第三方、相关部门多次就此用地纠纷进行协调，***等业主就此也向相关行政部门、新闻媒体进行查证、反映，相关行政部门就此作了相应的答复，新闻媒体也作了相应的报道。此后，嘉善华诚置业有限公司将汇信公司设置在其“春晓苑”红线内的汇信公司建设的绿地、围墙等设施予以平整、拆除，并重新设置了围墙。2012年3月，汇信公司就此用地纷争与部分业主达成了《协议书》，协议约定：购房合同继续履行，汇信公司一次性给付业主300000元，协议生效后双方就房屋、本小区及相邻区域现状等再无其他任何争议等。嘉善天耀设计装饰有限公司2013年7月5日出具证明一份表示：与***就涉案房屋装饰装修施工合同履行过程中，因上述用地纠纷导致停工1年，导致劳务费用大幅提高，经双方协商，***补偿嘉善天耀设计装饰有限公司工程款25000元，嘉善天耀设计装饰有限公司已收到了补偿款。2013年7月11日，***以“汇信公司在与其签订和履行《商品房买卖合同》过程中存在违约和欺诈行为”为由，诉至原审法院要求判令汇信公司赔偿600000元、将推倒的围墙恢复原状或者赔偿损失100000元、承担因房屋装修拖延而产生的费用25000元。

2014年1月27日，原审法院作出(2013)嘉善民初字第958号民事判决。***不服该原审判决，向本院提起上诉，本院于2014年3月25日作出(2014)浙嘉民终字第205号民事裁定，以汇信公司在原审诉讼中被注销登记后已丧失诉讼主体资格，原审以汇信公司为原审被告开庭审理并作出判决，导致程序错误为由，裁定撤销(2013)嘉善民初字第958号民事判决，发回重审。

原审重审后查明，汇信公司为有限责任公司。2012年7月9日，汇信公司注册资本变更为1000000元，其中股东大树置业公司占90%为900000元，股东南湖花卉公司出资额占10%为100000元。2013年11月28日，汇信公司召开股东会会议，全体股东即大树置业公司和南湖花卉公司一致同意向工商登记机关申请对汇信公司进行注销登记。同日，汇信公司清算组成员出具汇信公司债权债务清算报告一份，载明：1、公司资产情况：截至2013年11月28日止，经清算组清理，共有总资产200万元，总负债0万元，净资产200万元。2、债权债务情况：无。3、债权债务偿还情况：无。……6、剩余财产的分配情况。（1）偿还债务后的剩余净资产为200万元。（2）上述剩余净资产的分配按投资比例进行分配，其中大树置业公司占90%计180万元，南湖花卉公司占10%计20万元。并已分配完毕。同年12月6日，汇信公司被工商登记机关核准注销。

原审法院重审后认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。汇信公司所作的广告及宣传资料等虽仅作参考，但在***购买涉案房屋当时，涉案的北侧绿化地带及围墙仍存在，而作为汇信公司就该绿化地带及围墙位置存有争议且未及时告知***，此情形必然对***决定是否购买系争房屋等方面而言具有重大影响。因此，汇信公司应当就上述行为承担相应的违约责任。我国公司法规定，公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。结合本案，汇信公司进入清算程序时，本案纠纷已进入诉讼程序，清算组未将本案争议标的列入汇信公司负债并预留相应份额的财产而将剩余财产径行分配，损害了本案***的利益，故应由汇信公司的股东对***的损失承担赔偿责任。***的主张应予以支持，但***诉请赔偿600000元缺乏相应的依据，根据案件查明的事实，结合汇信公司与部分业主达成协议约定的给付之数额，酌情判定赔偿给付***300000元。另***在取得汇信公司交付的商品房后又发包给第三方进行装饰装修，但因涉案用地纠纷致该装饰装修工程暂时停工，为此必然产生相应的停工损失，此责任在汇信公司，故应赔偿就此发生的相应损失25000元。因拆除的围墙现已重建，至于重建的标准现不能予以确定，故对***就此提出的要求“围墙恢复原状或赔偿损失100000元”之诉请难以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国公司法》第三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、最高人民法院关于适用《》若干问题的规定（二）第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，重审判决：一、大树置业公司、南湖花卉公司应于判决生效之日起十日内赔偿***人民币300000元；二、大树置业公司、南湖花卉公司应于判决生效之日起十日内赔偿***装饰装修工程停工损失人民币25000元；三、驳回***的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11050元，由***承担5525元，由大树置业公司、南湖花卉公司负担5525元。

重审判决宣告后，***、大树置业公司及南湖花卉公司均不服，向本院提起上诉。

***上诉称，原审法院认定事实不清，判决依据不足，导致判决错误，应当予以改判。一、原判仅仅简单将不同于***情况的91号业主接受的赔偿数额强加到***身上，混淆案件性质，显然不公平。本案购房行为发生在涉案小区违规验收之后，是汇信公司以欺诈的方法高价暴利销售。即使原判比照其他受损业主情况判定赔偿金额的处理方法有部分合理性，但也应当根据减少的花园面积、合法建筑等方面进行比对，然后按比例确定赔偿金额，才能相对公平公正；二、原判认定大树置业公司、南湖花卉公司应当承担违约责任，但未能按合同法和消费者权益保护法作出处理，显然也是错误的。原判未在民事责任上判处支付违约金以弥补损失，是对不法行为的纵容；三、原判驳回其第二项诉请毫无根据。围墙的标准就在现场，完全可以按原标准重建。原判以标准不能确定为由驳回该请求是错误的。为此，请求二审撤销原判，改判全部支持原审诉讼请求。

针对***的上诉，大树置业公司、南湖花卉公司在二审中答辩称，一、双方对所谓的花园及其面积并没有约定，也并非确定诉争商品房价款等相应依据，因此大树方没有违约行为，不应承担行责任。且退一步说，相邻的诉争房屋在购买时间、面积大小等方面各不相同，***所购买的房屋的面积、总价等也与相邻房屋处于居中，大树方虽曾向其他业主支付过30万元，但并不具有可比性；二、***所谓围墙的事情也不构成双方权利义务责任的依据，该围墙并非大树方推倒，且就单个业主而言，***没有权利主张围墙权利，综上请求驳回***的全部诉讼请求。

大树置业公司、南湖花卉公司上诉称，原判在事实认定和法律适用方面存在严重错误。一、原判以所谓广告宣传资料和绿化带及围墙位置存在争议未及时告知而认定汇信公司违约并酌情判定赔偿30万元没有事实和法律依据；二、原判以涉案用地纠纷致使***装饰装修工程暂时停工产生相应损失25000元予以赔偿亦无事实和法律依据。汇信公司与***从未就有关公共用地的绿化带达成任何协议，相应绿化带占地面积并不构成双方权利义务或责任的任何依据。汇信公司没有违约。为此，请求二审撤销原判，改判驳回***的全部诉讼请求。

针对大树置业公司、南湖花卉公司的上诉，***答辩称，在二审中将有新的证据可以证明其主张是正确的。

二审中，双方当事人均向本院提交了新的证据。

***提交的证据有：证据一、星岛别墅2、3期围墙位置变动照片，2期66号别墅业主电话录音U盘，2、3期红线图各一份。以此证明汇信公司存在违法违规行为，侵害业主权益，构成欺诈的事实；证据二、星岛花园物业服务协议，协议书，会议记录，证明由于私家花园面积减少后双方经过协商的事实，也证明“私家花园”是存在的。

大树置业公司、南湖花卉公司质证后，认为证据一与***要证明的事实没有联系，没有侵犯其合法权益的情况，对此不予认可；证据二中物业服务协议不是本案当事人所签订的，不能表明大树方确认该协议内容。

大树置业公司、南湖花卉公司提交了其与其他业主所签协议书、领款凭证各一份，说明汇信公司曾经向相邻房屋业主之一支付费用，以此证明费用中有判决书中提到30万元和15万元不等，并非都是30万元，且相应的款项已经支付。

***质证后认为，由于绿化地带面积不一致，赔款是不一样的。

本院认证意见：由于双方当事人对对方提交的证据真实性均不持异议，但对关联性均持有异议，本院对上述证据均予以采用，上述证据与待证事实是否具有关联性将在裁判理由中进行阐述。

对原审法院查明的事实，***不持异议；大树置业公司、南湖花卉公司认为，对提及的“私家花园”概念不认可，装饰装修合同中对违约责任并没有约定，汇信公司并非支付给每户业主30万元，嘉善天耀公司是否收到补偿款没有事实证明。对此，本院认为原判对事实仅进行了表象描述，并非结论，且原审认定事实也有相关证据佐证，故本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，***所购房屋已经办理相应的房地产权证。由于围墙向小区内推进二米，导致靠***房屋一边的绿化地带面积减少，但双方对减少的面积各持一词。原审时，***曾就绿化地带面积减少造成的损失申请过司法鉴定，但经原审法院委托，鉴定机构回函称由于后花园共用绿地面积减少造成房屋贬值的评估无明确的依据，相应的房屋贬值量化价值无从确定。目前，涉及到此类情形的多数小区业主均与开发商达成协议，解决了争议。

本院认为，本案二审争议焦点为小区绿化地带的性质及违约责任的确定和损失承担问题。

关于小区绿化地带的性质。***认为小区内其所购房屋周边的绿化地带为其“私家花园”。但现有证据表明，上述绿化地带并不能认定为所有权或使用权归业主的“私家花园”。一是，从双方所签订的房屋买卖协议书和合同中，标的物指向的是建筑面积为335.09㎡的商品房，并未涉及绿化地带；二是，***已经办理的房地产权证登记情况来看，也没有将绿化地带面积登记在权证之中。故上述绿化地带从性质上讲应当视为公共绿地，属于开发商提供给业主的配套设施范畴。

关于本案违约责任的确定和损失承担问题。虽然有关绿化地带并未载入双方商品房买卖合同之中，但确实有证据证明汇信公司在销售广告和宣传资料中将有关绿化地带表述为“私家花园”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，汇信公司的上述表述可视为其就房屋及相关设施所作的说明和允诺，足以对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响，应当视为要约，故即便其未载入双方商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，汇信公司因其自身的原因导致绿化地带面积减少的事实存在，应当承担相应的违约责任。由于绿地面积减少造成房屋贬值的评估无明确的依据，相应的房屋贬值量化价值无从确定。原审结合汇信公司与部分业主达成协议约定的给付数额，酌定赔偿金额为300000元。上述处理结果属于自由裁量权的行使范畴，已经充分考虑到案件实际情况，也合乎情理，二审不宜再行调整。至于停工损失25000元，***一方提交了相应装修合同、付款凭证等证据，能够证明损失的存在，原审予以支持，并无不当。由于围墙现已经重建，故不存在恢复原状的问题。且围墙为小区相关设施，涉及围墙的问题属于全体业主的事务，***亦不宜单独行使请求权。

综上，双方当事人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费22100元，由上诉人***负担11050元，上诉人浙江大树置业股份有限公司、嘉兴市南湖花卉园艺工程有限公司负担11050元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　金富祥

代理审判员　　陈　远

代理审判员　　章玉萍

二〇一四年十二月三十一日

书　记　员　　郑　茜