***与浙江大树置业股份有限公司、嘉兴市南湖花卉园艺工程有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

浙江省嘉善县人民法院

民 事 判 决 书

（2014）嘉善民重字第1号

原告：***。

委托代理人：王潮灿。

被告：浙江大树置业股份有限公司。

法定代表人：张玮。

被告：嘉兴市南湖花卉园艺工程有限公司。

法定代表人：刘林荣。

两被告共同委托代理人：吴涛、钟立成。

原告***原与被告嘉善汇信置业有限公司（以下简称汇信公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年7月11日立案受理后，于2014年1月27日作出（2013）嘉善民初字第958号民事判决。原告不服原审一审判决，向嘉兴市中级人民法院提起上诉，嘉兴市中级人民法院于2014年3月25日作出（2014）浙嘉民终字第205号裁定，以汇信公司被注销登记后已丧失诉讼主体资格不能作为本案被告为由，裁定撤销本院（2013）嘉善民初字第958号民事判决，发回本院重审。本院于2014年4月23日重新立案审理，列汇信公司股东即浙江大树置业股份有限公司（以下简称大树置业公司）、嘉兴市南湖花卉园艺工程有限公司（以下简称南湖花卉公司）为本案共同被告，依法另行组成合议庭，于2014年6月24日公开开庭审理了本案。原告***的委托代理人王潮灿，两被告共同委托代理人吴涛、钟立成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***起诉称：原告经过多次实地考察，并与嘉善汇信置业有限公司销售人员就房价以及房屋配套的私家花园面积等一再确认，还在网上浏览汇信公司关于大树星岛别墅项目的新闻后，于2010年4月8日与汇信公司签订了《大树星岛花园买卖协议书》，后双方于同月16日签订了《商品房买卖合同》。原告支付所有房款后，汇信公司于2010年5月5日向原告办理交房手续。原告于2011年办理了相应的房权证和地契证。2011年3月原告开始装修。同年4月原告突然接到小区物业电话，告知原告别墅的后花园被相邻嘉善华诚置业有限公司“春晓苑”项目员工强行闯入，欲扒草坪、拆围栏。同年8月原告别墅私家花园被拆，花园内监控设施与管道俱毁。2011年4月起，原告通过查阅嘉善县国土资源局、嘉善县建设局、嘉善县招投标交易中心的有关档案，联合其他业主两次要求“浙江公共新农村频道”的记者来嘉善进行调查采访。原告认为汇信公司在与原告签订和履行《商品房买卖合同》过程中存在赤裸裸的违约和欺诈行为。具体理由如下：一、汇信公司在涉案大树星岛花园别墅三期开盘销售时散发的价格表中，汇信公司推销房产及商谈价格时，别墅附属的私家花园及面积是亮点。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入买卖合同，亦应当视为合同内容。现汇信公司违法建筑超红线，致使原告花园内设施被毁，面积减少109.66平方米，故汇信公司应当承担违约责任。二、根据嘉善县国土资源局2011年5月3日《关于嘉善县惠民街道大树星岛别墅区王潮灿等信访事项的答复意见》、2011年9月7日编号为0000088918“省长信箱”、“浙江公共新农村频道”记者在采访嘉善县国土资源局地籍测量队和嘉善县建设局有关负责人的录像、嘉善县建设局大树星岛项目《城市规划设计条件和要求》第6款等材料内容，汇信公司显然在2010年4月与原告签订《大树星岛花园买卖协议书》、《商品房买卖合同》，以及在2010年5月办理交房手续时明知原告别墅的私家花园和围栏属于违章建筑。但是汇信公司为谋取暴利，到2011年4月与嘉善华诚置业有限公司协商未果时，一直隐瞒“将验收不可能通过的房子售与原告”的事实。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中国人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第68条，应当认定汇信公司的行为构成欺诈。还有《中华人民共和国消费者权益保护费》第四十九条也是原告起诉要求赔偿的依据。三、涉案别墅区其他三位花园也被切割的业主的情况是，#91号业主的花园面积541平方米，房价3753202元；#100号业主，花园面积526平方米，房价3528421元；上述两个别墅的购房合同是在验收前的2009年9月签订，而验收后的2010年2月签订的购房合同的#107号业主，花园面积是630平方米，房价是4250000元；原告的#98号，花园面积525平方米，房价4227000元。原告如果事先知道自己的花园面积中有100多平方米占用的是别人的用地，建筑红线离自己别墅后门台阶不到0.6米的情况的话，原告根本不会签购房合同。如果2011年原告装修开始之前知晓后花园的纠纷，原告也肯定会退房。汇信公司本可以与嘉善华诚置业有限公司协商保住围墙和花园，但是因汇信公司缺乏诚意，最后导致原告权益受损。四、汇信公司曾就赔偿事宜向原告传真《协议书》一份，声称已经有两位业主签订协议后生效。原告认为2010年1月6日大树星岛花园三期在所谓“未超过红线”的前提下竣工验收之后，汇信公司以欺诈方式高价销售，原告私家花园被拆导致出现装修延期的额外费用，花园内的监控设施亦未修复，并且尚有250平方米超红线的事实汇信公司未向所有业主公开告示，签订汇信公司提出的协议有违《中华人民共和国合同法》第五条的精神。五、根据《中华人民共和国物权法》的规定，根据上述事实和理由，请求法院法院判令：1、被告赔偿原告600000元；2、被告将推到的围墙恢复原状或者赔偿业主损失100000元；3、被告承担原告因房屋装修拖延而产生的费用25000元；4、本案诉讼费用由被告承担。

原告为自己的主张向本院提供以下证据：

1、原告身份证、原告委托代理人身份证、结婚证复印件各1份，证明原告及其委托代理人身份事项。

2、《大树＊星岛花园买卖协议书》、《商品房买卖合同》（编号：浙f1-2008-1，备案合同编号：20100400486）、大树＊星岛花园交房结算清单各1份，发票5份，房屋所有权证、土地使用权证、地契证复印件各1份，证明原告向汇信公司购买了涉案房屋，已经办理了三证并交付使用。

3、网页打印件3页、星岛花园三期销售价格表1页，蒋昱放、宋家惠、章耀勤出具的证明原件各1份，证明原告出于对汇信公司的信任，才购买了别墅单价与其私家花园面积密切相关的涉案98号别墅的。

4、嘉善华诚置业有限公司发送给汇信公司的函复印件2份、汇信公司发送给嘉善华诚置业有限公司的回复函、汇信公司发送给原告的函复印件各1份，证明2011年3月8日汇信公司就所建设的房产占用他人土地的行为，未经原告等业主的知晓，而擅自作出处理。

5、嘉善县国土资源局出具的《关于嘉善县惠民街道大树星岛别墅区王潮灿等信访事项的答复意见》、会议记录、省长信箱网页打印件、8.9调解会情况汇报、嘉善县招投标中心出具答复、减少面积的测算图纸各1份，证明汇信公司在原告购房的时候就一直掩盖其将公共围墙等建造在其他开发商的土地范围内的真相，这种行为严重侵害了购房者的利益。

6、商品房买卖合同2份、未签字的协议书1份，证明汇信公司在传真给原告的协议书上明确了汇信公司的过错并希望弥补。

7、装修合同复印件、证明各1份，证明因为汇信公司的原因导致原告多花费装修费用25000元。

8、优盘一个，证明优盘内是相应的视频资料，汇信公司一直在欺骗原告，汇信公司在竣工验收之后，还在用别的开发商的土地建造花园和围墙。

9、照片6张，证明涉案房屋围墙拆除前后的现场情况。

10、照片4张，证明涉案房屋所在小区的其他4家业主私家花园的装修与隔离现状。我们在购买涉案房屋时，花园也是决定价格的因素。

11、照片1张，证明原告花园被折除前，花园内有绿化、监控、草坪、树木及地下管道等设施（上述设备均是开发商在交付时一并提供的）。现在这些设施全部都被拆除了，所以我方要求被告赔偿100000元的损失。

两被告答辩称：1、原被告双方确定诉争房屋价款的基础仅仅是涉案房屋的建筑面积而不是其他方面。双方也没有对原告所谓的私家花园的存在以及其面积进行任何形式的要约、承诺，其对商品房买卖以及房屋的面积、价款的确定，没有任何影响，所以原告的第一项诉请没有依据。2、原告提到的围墙也不构成确定双方权利义务的依据。该围墙在涉案房屋交付之后是否被拆除，也与被告无关，故原告主张的100000元赔偿也没有依据。3、由于上述原因，围墙的存废与原告的装修损失无关，因此无论何种原因导致原告装修的损失，与被告无关。原告所谓的装修损失的真实性和关联性也是有问题的，所以原告诉请的装修损失也没有依据。4、即使原告诉请属实，由于汇信置业主体资格注销，作为该公司的原股东，只能在法律范围内承担相应的责任。综上，原告的各项诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回。

两被告为其抗辩向本院提供以下证据：

1、两被告企业法人营业执照副本及组织机构代码证复印件各1份，证明两被告的身份事项。

2、商品房买卖合同（编号：浙f1-2008-1，备案合同编号：20100400486）1份、照片4张，证明原告与汇信公司于2010年4月16日签订商品房买卖合同1份，合同对房屋面积、价格等进行了约定，表明双方确定讼争房屋价款的基础仅仅是房屋的价款、面积，而非其他。双方也未对原告所谓的私家花园进行任何的约定。同时合同附件8也明确了，星岛花园的楼书与宣传资料含有不确定因素，仅供参考，不作为双方确定房屋权利义务的依据。原告与汇信公司产生纠纷之后，在2011年8月11日，原告纠集数位业主在涉案小区门口堆积乱石，堵住小区出口。

庭审中，本院出示了原告申请法院调取的“大树星岛”91号业主与汇信公司签订的协议书1份及本院依职权调取的工商登记信息一组。

被告庭后补充提供南湖花卉公司组织机构代码证一份，原告当庭表示无需质证，由法院审核。

上述证据经庭审质证，本院认证如下：对于原告在庭审中所举的证据1、2、6，被告对其真实性均无异议，经本院审查后依法予以确认。被告对证据3、4的真实性，对证据5中的《关于嘉善县惠民街道大树星岛别墅区王潮灿等信访事项的答复意见》、会议记录、省长信箱网页打印件、8.9调解会情况汇报、嘉善县招投标中心出具答复关联性以及证据7中的合同的关联性及证明的真实性均有异议，对证据8视频中提到的围墙建造时间认为与实际不符，本院认为对上述证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断，本院认为视频资料由电视台所拍摄，具有客观性、真实性，且与本案相关联，对该证据本院予以确认。对上述其他证据，结合原告举证证据8，经本院审查后均予以确认。对原告所举的证据5中减少面积的测算图纸，无出具单位盖章确认，被告不予认可，本院不予确认。被告对原告提供的证据9-11的证明内容不予确认，认为与本案没有关联性，本院认为上述照片均为现场拍摄，被告对上述证据的真实性未持异议，本院对上述证据的真实性予以确认。

原告对被告所举的证据1中南湖花卉公司的组织机构代码证认为已过有效期，对其余无异议，对该组证据结合被告庭后提供的补强证据，本院予以确认。原告对被告提供的证据2的真实性未提出异议，经本院审查后予以确认。对本院调取的并予以出示的证据，原、被告对其真实性均未提出异议，经本院审查后予以确认。

本院根据原、被告双方的各自陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：

汇信公司就其开发的“大树·星岛花园”楼盘在出现“用地纠纷”之前，曾通过多家新闻媒体等进行过广告、宣传报道，报道表述有“私家花园”。在原告购置汇信公司所涉商品房时，本案涉案楼盘也即原告购置的别墅的北侧仍建设有一绿化地带，且该绿化地带由汇信公司建有围墙入围在“大树·星岛花园”区内。据原告诉称，原告是根据汇信公司的宣传、广告及现场查看后，才决定购置涉案商品房的。2010年4月8日，原告与汇信公司签订了《大树·星岛花园买卖协议书》一份，约定由原告向汇信公司购买星岛花园第98幢商品房一套，并对房屋的面积、价款、付款方式等作了初步约定。同月16日，原告与汇信公司又签订了《商品房买卖合同》（编号：浙f1-2008-1，备案合同编号：20100400486）一份，进而对商品房的买卖进行明确约定。此后原告支付所有房款，汇信公司于2010年5月5日向原告办理交房手续。2011年原告所购置的涉案房屋办理了相应的房屋所有权证和土地使用权证。原告在2011年3月25日就购入房屋的室内装修事宜与嘉善天耀设计装饰有限公司签订了《室内装饰装修施工合同》一份，该合同约定由嘉善天耀设计装饰有限公司于2011年3月26日开工对原告购置的房屋进行装饰装修，该合同还就双方的违约责任进行了约定。因汇信公司所开发的“星岛花园”楼盘北侧的部分绿地及围墙建设在嘉善华诚置业有限公司所开发的2009-41号地块内，为此产生了汇信公司与嘉善华诚置业有限公司开发的“春晓苑”小区南侧用地之纠纷，对此嘉善华诚置业有限公司于2011年3月、7月二次致函给汇信公司要求将“星岛花园”北边占用其公司红线地块内的所有建筑物、构筑及地下管线全部拆除或迁移。汇信公司因此也在2011年4月发函给业主及嘉善华诚置业有限公司表示汇信公司正尽力与各方沟通、协调妥善处理该纠纷。随后，原告、汇信公司及第三方、相关部门多次就此用地纠纷进行协调，原告等业主就此也向相关行政部门、新闻媒体进行查证、反映，相关行政部门就此作了相应的答复，新闻媒体也作了相应的报道。此后，嘉善华诚置业有限公司将汇信公司设置在其“春晓苑”红线内的汇信公司建设的绿地、围墙等设施予以平整、拆除，并重新设置了围墙。2012年3月，汇信公司就此用地纷争与部分业主达成了《协议书》，协议约定：购房合同继续履行，汇信公司一次性给付业主300000元，协议生效后双方就房屋、本小区及相邻区域现状等再无其他任何争议等。嘉善天耀设计装饰有限公司2013年7月5日出具证明一份表示：与原告就涉案房屋装饰装修施工合同履行过程中，因上述用地纠纷导致停工1年，导致劳务费用大幅提高，经双方协商，原告补偿嘉善天耀设计装饰有限公司工程款25000元，嘉善天耀设计装饰有限公司已收到了补偿款。2013年7月11日，原告以“汇信公司在与原告签订和履行《商品房买卖合同》过程中存在违约和欺诈行为”为由，诉至本院要求判令：汇信公司赔偿原告600000元、将推倒的围墙恢复原状或者赔偿业主损失100000元、承担原告因房屋装修拖延而产生的费用25000元。2014年1月27日，本院作出（2013）嘉善民初字第958号民事判决，判决：一、汇信公司应于本判决生效之日起十日内赔付原告***人民币300000元；二、汇信公司应于本判决生效之日起十日内赔付原告***装饰装修工程停工损失人民币25000元；三、对原告***的其余诉讼请求不予支持。原告***不服原审一审判决，向嘉兴市中级人民法院提起上诉，嘉兴市中级人民法院于2014年3月25日作出（2014）浙嘉民终字第205号民事裁定，以汇信公司在原审一审诉讼中被注销登记后已丧失诉讼主体资格，原审以汇信公司为被告开庭审理并作出判决，程序错误为由，裁定撤销本院（2013）嘉善民初字第958号民事判决，发回本院重审。

另查明，汇信公司为有限责任公司。2012年7月9日，汇信公司注册资本变更为1000000元，其中股东被告大树置业公司占90%为900000元，股东被告南湖花卉公司出资额占10%为100000元。2013年11月28日，汇信公司召开股东会会议，全体股东即被告大树置业公司和南湖花卉公司一致同意向工商登记机关申请对汇信公司进行注销登记。同日，汇信公司清算组成员出具汇信公司债权债务清算报告一份，载明：1、公司资产情况：截至2013年11月28日止，经清算组清理，共有总资产200万元，总负债0万元，净资产200万元。2、债权债务情况：无。3、债权债务偿还情况：无。……6、剩余财产的分配情况。（1）偿还债务后的剩余净资产为200万元。（2）上述剩余净资产的分配按投资比例进行分配，其中大树置业公司占90%计180万元，南湖花卉公司占10%计20万元。并已分配完毕。同年12月6日，汇信公司被工商登记机关核准注销。

本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。汇信公司所作的广告及宣传资料等虽仅作参考，但在原告购买涉案房屋当时，涉案的北侧绿化地带及围墙仍存在，而作为汇信公司就该绿化地带及围墙位置存有争议且未及时告知原告，此情形必然对原告决定是否购买系争房屋等方面而言具有重大影响。因此，汇信公司应当就上述行为承担相应的违约责任。我国公司法规定，公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。结合本案，汇信公司进入清算程序时，本案纠纷已进入诉讼程序，清算组未将本案争议标的列入汇信公司负债并预留相应份额的财产而将剩余财产径行分配，损害了本案原告的利益，故应由汇信公司的股东即两被告对原告的损失承担赔偿责任。原告要求两被告赔偿相应损失之诉请，应予以支持，但原告诉请赔偿600000元缺乏相应的依据，本院根据案件查明的事实，结合汇信公司与部分业主达成协议约定的给付之数额，酌情判定由两被告共计赔偿给付原告300000元。另原告在取得汇信公司交付的商品房后又发包给第三方进行装饰装修，但因涉案用地纠纷致该装饰装修工程暂时停工，为此必然产生相应的停工损失，此责任在汇信公司，故两被告应赔偿原告就此发生的相应损失25000元。因拆除的围墙现已重建，至于重建的标准本院现不能予以确定，故对原告就此提出的要求两被告“围墙恢复原状或赔偿损失100000元”之诉请本院难以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国公司法》第三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、最高人民法院关于适用《（二）第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告浙江大树置业股份有限公司、嘉兴市南湖花卉园艺工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告***人民币300000元；

二、被告浙江大树置业股份有限公司、嘉兴市南湖花卉园艺工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告***装饰装修工程停工损失人民币25000元；

三、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费11050元（原告已预交），由原告***承担5525元，由被告浙江大树置业股份有限公司、嘉兴市南湖花卉园艺工程有限公司负担5525元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。

审　判　长　　计丽明

审　判　员　　赵玲莉

代理审判员　　鲁俊轩

二〇一四年十月八日

书　记　员　　钱　煜