某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁17民终5201号 上诉人（原审原告）：***，男，1970年2月16日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。 上诉人（原审原告）：***，男，1974年8月25日出生，汉族，户籍地黑龙江省铁力市，现住山东省菏泽市牡丹区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：**，山东九洲***事务所律师。 被上诉人（原审被告）：菏泽和顺房地产开发有限公司。住所地：山东省菏泽市牡丹区西城办事处院内。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，山东一甲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***，男，1975年10月12日出生，汉族，住重庆市永川区。 被上诉人（原审被告）：***，男，1987年3月10日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人：***，山东两仪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，山东两仪律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：菏泽开发区丹阳建筑工程有限公司。住所地：山东省菏泽市中山路226号。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人，**，北京市**（菏泽）律师事务所律师。 上诉人***、***因与被上诉人菏泽和顺房地产开发有限公司（以下简称和顺房地产公司）、***、***、菏泽开发区丹阳建筑工程有限公司（以下简称丹阳建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2021）鲁1702民初7590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人***及上诉人***、***共同委托诉讼代理人**，被上诉人和顺房地产公司的委托诉讼代理人***，被上诉人***的委托诉讼代理人***、**到庭参加诉讼。被上诉人***、丹阳建筑公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 ***、***上诉请求：1.撤销山东省菏泽市牡丹区人民法院（2021）鲁1702民初7590号民事判决；2.依法改判支持***、***的诉讼请求，改判和顺房地产公司、***、***向***、***交付涉案和顺王府1号楼5**05008室房产，或将本案发回重审；3.一审、二审案件受理费由和顺房地产公司、***、***、丹阳建筑公司承担。事实和理由：一、***以和顺房地产公司抵偿工程款的房产转让于***、***，经和顺房地产公司书面认可，和顺房地产公司应当配合将房产交付***、***。***承建和顺房地产公司的工程，和顺房地产公司以房产抵偿工程款项，是其双方合同的明确约定，和顺房地产公司已经将涉案房产抵偿给***，***有权转让给***、***。和顺房地产公司对***将房屋转让给***、***的事实不仅是明知的，而且是***、***和***、和顺房地产公司三方协商的结果。和顺房地产公司对于己转让给***、***的房产自该公司出具证明书之日已经不具有所有权和处置权，仅具有配合***、***实名登记的义务。在本案中，因和顺房地产公司系涉案房产开发商，房屋的登记等需要和顺房地产公司配合办理相关手续，所以***、***和和顺房地产公司之间虽然没有签订正式的商品房买卖合同，但是对于房屋的买卖，和顺房地产公司已经于2017年8月9日作出书面确认和承诺，在房屋能够交付时，和顺房地产公司应当配合办理交付和登记手续。二、一审法院对涉案的法律关系认定错误，驳回***、***的一审诉请错误。一审法院以法院不能强制当事人签订合同为由驳回***、***的起诉是错误的，没有对涉案的法律关系作出正确的认定，故而错误的判决。在涉案法律关系中，***和和顺房地产公司之间为建设工程施工合同关系、房屋抵偿合同关系，***、***和***存在房屋买卖合同关系，和顺房地产公司对于***、***和***的房屋买卖合同关系具有见证和确认的证明人作用。因此，应当确认***、***和***的房屋买卖合同关系合法有效，确认***、***对涉案房屋享有所有权并判决和顺房地产公司配合交付房产，无需以和和顺房地产公司签订买卖合同为房屋交付的前提。三、和顺房地产公司、***、***三方签订的协议是对***将房屋转让给***、***行为的再次确认，证明***、***已购买涉案房屋，和顺房地产公司、***、***对于***、***均负有交付房产的责任和义务。***、***与和顺房地产公司、***协商同意以建筑材料款折抵和顺王府1号楼5**05008室商品房一套，和顺房地产公司的书面证明说明三方已形成合意，对建筑材料款也己进行结算。后和顺房地产公司、***、***签订三方协议，***自愿加入承担债权债务，重新签订建设工程施工合同，是对上述合意的进一步确认，不仅是对***债权债务的加入和**，而且是对***、***与***买卖合同的履行保证。***辩称三方协议签订后***不再和和顺房地产公司进行结算，从而主张和顺房地产公司和***不存在房屋抵偿关系错误。在本案中，应由***、***交付涉案房产，和顺房地产公司配合交付。四、***、***和***的房屋买卖关系以及和顺房地产公司、***、***应向***、***交付涉案房产的义务，不应因和顺房地产公司、***、***之间合同效力和工程款是否结算的影响。一审判决以***、***未举证证明存在有效的建设工程施工合同关系和拖欠工程款的事实以及***中途退出工程且未达标为由，驳回***、***起诉，属于认定事实严重错误。一审中房屋认购协议、证明书、三方协议等证据已经充分证明：***以房产抵偿欠***、***的材料款，和顺房地产公司对于房产抵款行为予以确认，***对于***的债权债务予以**。因此，对于***、***以房抵偿的建筑材料款明确得到各方确认，对数额均无异议。因此，在和顺房地产公司证明书出具之后，无论***、***与和顺房地产公司如何结算，根据禁止反言的原则，对于之前已经结算的工程价款（即涉案抵偿房屋价款）不应再予以反悔。同时，***虽无建筑资质，但是对于涉案工程己实际出资建设，并已经从和顺房地产公司取得该公司以涉案房产抵付的工程款，建设工程施工合同即使无效，工程即使没有施工完毕，也不能因此否认***、***购买***从和顺房地产公司处抵偿房屋的事实。五、一审认定案由为抵押合同纠纷不正确，应为房屋买卖合同纠纷。综上，***、***认为一审判决认定事实错误，适用法律不当，应予撤销。 和顺房地产公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。***、***诉状中所述的和顺房地产公司已经将案涉房产抵偿给***不是事实，因***、***与***双方签订建设工程施工合同，***没有按照合同约定进行施工，且其施工的部分工程尚未达到双方合同约定的付款节点，因此***对案涉房屋并未取得所有权。对上诉状中所述的和顺房地产公司的书面证明说明三方已经形成合意，对建筑材料款也已经进行结算，该陈述也不是事实。和顺房地产公司没有对***、***所述的所谓材料款进行过结算，而且***、***所提交的收据明确注明系前期***合作投资款，且该收款收据是2017年7月20日，在该时间和顺房地产公司尚未与***签订建设工程施工合同，因此该收款收据并非***、***诉状中所述的向***供应的材料款。综上，***、***的上诉明显缺乏事实根据和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 ***辩称，同和顺房地产公司的答辩意见，另补充：***、***提交的收据仅仅显示是房屋认购款，且没有房屋的具体位置等其他形成房屋买卖关系的要件。***、***主张与***存在房屋买卖关系没有事实根据和法律依据，其上诉请求依法不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 ***、丹阳建筑公司均未答辩。 ***、***向一审法院起诉请求：1.判令和顺房地产公司、***、***、丹阳建筑公司就和顺王府1号楼5**05008室履行与***、***签订正式购房合同义务；2.诉讼费由和顺房地产公司、***、***、丹阳建筑公司承担。 一审法院认定事实：2017年8月3日，和顺房地产公司与***签订《建设工程施工合同》，承包了菏泽和顺王府项目1-4#楼及地下室，建筑总面积29890㎡，承包方式为：包工包料，包总价。2017年8月9日，和顺房地产公司出具《证明书》，内容：“兹证明***先生在菏泽房地产开发有限公司承建的和顺王府三期过程中，我公司以物业冲抵其工程款清单中已包括一号楼5**05008室，建筑面积123.78平方米（以实测面积为准）物业。该物业实名登记时，我公司将一并通知***、***先生办理相关手续。”2018年12月9日，因***资金出现问题，无力继续履行《建设工程施工合同》，当日***与和顺房地产公司、***三方签订《建设工程施工合同解除及重新签订的三方协议》及与和顺房地产公司签订《建设工程施工合同解除协议》，将涉案工程交由***施工，其前期工程款自行与***结算。2018年10月1日，***同意接受***已施工的工程量并承担支付该工程有关的所有款项义务并出具《保证书》。同日，***向和顺房地产公司出具《保证书》，即：保证在本项目中所发生的债权债务、施工过程中以菏泽和顺房地产开发有限公司的名义开具的所有冲抵工程款的证明以及菏泽和顺房地产开发有限公司担保而产生的所有债务均有我负责偿还，因此所引起的一切法律责任均由我承担。另查明：***、***与和顺房地产公司无购房合意及已支付购房款的事实，双方不存在建设工程施工合同拖欠工程款及拖欠料款以房折抵的法律关系。 一审法院认为，本案事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应当适用当时施行的法律、司法解释的规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，***、***明确主张要求与和顺房地产公司对一号楼5**05008室签订正式购房合同，但***、***在举证期限内未提交有效证据证实双方存在房屋买卖关系，也未提交双方存在有效的建设工程施工合同关系及和顺房地产公司拖欠工程款的事实。***系自然人，未取得任何建筑企业资质，其与和顺房地产公司签订的《建设工程施工合同》的效力缺乏法定的形式要件，也未完全履行合同条款，中途退出时涉案工程且未达标，***、***仅依据现有证据要求判令和顺房地产公司与其签订正式购房合同，无任何事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第三条规定：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方；第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预；第十二条规定：合同的内容由当事人约定。依据上述法律规定，签订合同应系双方当事人自愿和真实意思表示，而非法院强行判决签订，故一审法院对***、***的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决：驳回***、***的诉讼请求。案件受理费10186元，减半收取5093元，由***、***负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。***、***提交***于2021年9月30日出具的情况说明及***于2021年10月12日出具的说明各一份，该两份证据结合***、***一审中提供证据共同证明涉案和顺房地产公司项目开始是由***和***共同承包，前期由***、***向该工地供应钢筋、商混、泵车等，***、***因资金紧张通过与和顺房地产公司法定代表人***及***、***三方协议达成以和顺房地产公司涉案房产抵偿***、***材料款的客观事实，和顺房地产公司参与了房屋抵偿的整个协商过程，并就房屋抵偿房号和面积、价款予以明确和认可。 和顺房地产公司质证称，对两份证明的真实性、来源的合法性、证明目的均有异议，该证人证言系打印件，且在打印后的空白地方又手写的，证明内容明显不真实，且与和顺房地产公司与***签订建设工程施工合同的时间明显不一致；***的签名及按手印因其本人未到庭接受质询，不能证明其签字按手印及证明内容的真实性和来源的合法性；证明内容与***、***提交的收款收据备注的内容明显不一致，该两份证明所述的内容一字不差，明显系***、***伪造后提交法庭的；因此该两份证人证言所述内容明显虚假，不能证明***、***的证明目的。***作为本案的一审被告、被上诉人，其为***、***出具的证明假如是其本人陈述，也是其为了摆脱责任而作的虚假陈述；假如是***的证人证言，也证明***与***、***存在相互串通、故意损害和顺房地产公司利益的行为，因和顺房地产公司曾多次试图联系***，均没有联系到本人，那么***、***是如何找到***的。 ***质证称，同和顺房地产公司的质证意见。另补充：***是本案当事人，其单方陈述不应作为认定案件事实的依据，***未出庭接受法庭质询，该份证明也不能作为认定案件事实的依据。且证明显示内容和一审中***、***提交的收据备注的收款事由及建设工程施工合同签订的时间等相互矛盾，两份证明显示的证明内容不具有客观真实性。 本院对证据认定如下：***、***提交的***出具的证明属于证人证言，证人应到庭作证，并接受双方当事人质询。由于证人未能到庭作证，故对该证据的真实性本院不予认定。***为本案当事人，其出具的证明应为个人陈述，对该证明应结合其他在案证据予以综合认定。 本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案系***、***将***欠付***、***的材料款作为房屋预缴定金向***购买案涉房屋后，要求签订正式购房合同所产生的相关纠纷，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。一审法院认定为抵押合同纠纷不当，本院予以纠正。 ***、***与***于2017年7月20日签署的房屋认购协议中标的物为和顺王府三期1号楼5**05008室。而***与和顺房地产公司于2017年8月3日签订建设工程施工合同中第六条第26项工程款（进度款）支付中载明：冲抵工程款的商铺、住宅及地下车位在全部工程封顶后，乙方（***）拥有与已完成工程量相应比例的自由处分权。故在2017年7月20日，***与***、***签署房屋认购协议时，***并未取得案涉房屋的所有权，因当事人在缔约时对于买卖合同标的物是否具有所有权或者处分权，仅影响物权变动的结果即标的物所有权能否转移，不影响物权变动的原因即买卖合同的效力，故双方签订的协议为有效合同。因***与和顺房地产公司解除建设工程施工合同，***已无法获得合同标的物即案涉房屋的所有权，亦不能向***、***继续履行购房协议。***、***要求***与其签署案涉房屋正式购房合同的诉讼请求因***履行不能应予驳回。***、***可就其与***之间的其他法律关系向***另行主张权利。 ***作为***与和顺房地产公司解除建设工程施工合同后的继续施工者，其对***施工工程发生的债权债务所作的相关承诺亦是其与***之间就相关债权债务负担作出的约定。***不是***、***与***签署购房协议的当事人，其要求***与其签署案涉房屋正式购房合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。至于丹阳建筑公司与本案纠纷无关，在本案中不应承担责任。 ***、***诉称因和顺房地产公司已将案涉房屋抵偿给***，且和顺房地产公司对***将案涉房屋出售给***、***的事实出具证明，和顺房地产公司应当交付案涉房产。本案***与和顺房地产公司签署的建设工程施工合同中明确约定在全部工程封顶后，***拥有与已完成工程量相应比例的自由处分权。故在***与***、***签署房屋认购协议及和顺房地产公司出具证明时，***均未享有对案涉房屋的所有权。因案涉房屋的所有权属于和顺房地产公司，和顺房地产公司并未收取***、***的购房款或存在其他以房折抵的事实，现***、***要求和顺房地产公司与其签署案涉房屋正式购房合同的诉讼请求，于法无据，一审法院判令驳回其诉请并无不当。 综上所述，***、***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10186元，由上诉人***、***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　陈淑梅 审 判 员　王媛媛 审 判 员　姜　健 二〇二二年一月十四日 法官助理　张　静 书 记 员　杨　曼