**与***、***、葫芦岛市龙港区建筑安装工程公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

葫芦岛市龙港区人民法院

民事判决书

（2013）龙北民初字第00053号

原告**，住葫芦岛市龙港区。

委托代理人**，葫芦岛有色金属集团有限公司律师事务部律师。

被告***，住葫芦岛市龙港区。

被告***，住葫芦岛市龙港区。

委托代理人***，葫芦岛市龙港区众民咨询服务所主任，住葫芦岛市龙港区。

被告葫芦岛市龙港区建筑安装工程公司，住所地葫芦岛市龙港区。

法定代表人***，该公司总经理。

委托代理人***，住葫芦岛市龙港区。

原告***被告***、***、葫芦岛市龙港区建筑安装工程公司房屋买卖合同纠纷一案于2013年3月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员***担任审判长，与人民陪审员付瑶、单进组成合议庭，书记员***任记录，并分别于2013年6月5日、8月13日、10月23日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告**及其委托代理人**，被告***、被告***及其委托代理人***，被告葫芦岛市龙港区建筑安装公司的委托代理人***到庭参加了诉讼，被告葫芦岛市龙港区建筑安装公司的法定代表人***经本院传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，第三被告为葫芦岛鸿亿房地产开发有限公司阳光新城小区施工，由于开发公司工程款不能及时到位，鸿亿地产与第三被告协商用阳光新城A区1-3号楼2-4-1、B区4-8号楼3-1-1商品住宅楼抵付工程款。第三被告第三项目经理部经理***及材料员***为了加快工程施工进度及时变现工程款，于2010年8月18日与原告达成购房协议，将抵账阳光新城A区1-3号楼2-4-1商品住宅楼卖给原告，价格341，000.00元整。协议签订的同时原告向被告交付100，000.00元定金，约定余款待办理完过户手续后一次性付清。后来，原告多次催促被告办理房屋过户等相关手续，但被告迟迟不予办理，期间原告应被告要求又陆续给付第一被告购房款201，000.00元。截止到2011年8月7日，原告累计支付给第一被告购房款301，000.00元整。在2011年1月8日原告向被告给付购房款达到250，000.00元时，第一被告向原告承诺：在本月内确保办理过户手续，如办理不成则以25万元为基数给予原告利息，按2分利计算。但是被告仍然没有按照约定办理过户手续。2011年8月11日原告与第一被告又签订房屋抵押合同，将第一被告所有的晟日华庭某号楼1单元201室已打号的购房合同抵押给原告，以保证其于2011年8月31日前办完过户手续。但是时至今日被告仍然没有依约办理该楼房的过户手续，而且第三被告已经将该房屋退还给鸿亿地产，鉴于被告已无诚信可言，被告履行交房过户等合同行为已经客观不能，所以原告为了维护自己的合法权益，起诉至法院，请求法院判令：一、第一、第二被告给付原告已付购房款301，000.00元整，利息损失及由于违约没有交付房屋导致房屋增值部分产生的经济损失。二、判令第一、第二被告向原告双倍返还定金68，200.00元。三、判令第三被告对上述两项诉讼请求承担连带责任。四、由三被告承担本案的诉讼费。

被告***提交答辩状辩称，一、我与***于2007年9月开始合伙承包华祥开发公司13#、14#楼工程施工。于2008年9月又承包鸿亿开发公司的2-10#、3-2#、3-5#楼工程。在工程施工中，由于***是本项目的经理，其只管现场施工，我负责材料及外围工作，包括收入、支出等账目管理，并由*签字生效（有***与我的证明委托）。二、在两个开发公司所抵工程款的楼房由我联系并申请***同意后卖给购房人，其中有**所买的楼房，在经***同意并与**协商，***作证把此楼卖给了原告**，并于2010年8月18日签订了协议书。三、签订协议后，原告**交付了10万元，因为当时为了在沈阳承包装修工程需抵押金10万元，10万元用于该处，至今尚未返还。四、第二次付款是因为劳动局催要农民工工资，又向**要款10万元。五、第三次所付的10万元，已付给工程竣工后的人工费、修车费、结账、材料费等。其实本应该给原告**办理房屋过户手续，但是***却在我不知情的情况下把楼房退还给了鸿亿房地产开发公司。

被告***提交答辩状辩称，一、2010年8月18日**与***签订的《房地产买卖协议》属于无效合同。现行《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。现行《城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产不得转让，（六）未依法登记领取权属证书”。强制性规定是和任意性规定相对的，“未取得权属证书的房地产不得转让”，很明显，这属于法律的强制性规定，而不是任意性规定。从本案涉及的事实来看，**与***于是2010年8月18日签订的《房地产买卖协议》，但在签订该协议时，被告***并未取得本案所涉及的阳光新城某区1-3号楼2-4-1商品住宅楼的所有权属证书，该户楼房系龙港区建筑安装工程公司通过与鸿亿房地产开发有限公司抵付工程款协议，取得的楼房，但也未进行权属登记。二、原告**将我列为本案的被告人之一，属于主体不适格。本案涉及的房屋是经过龙港区建筑安装工程公司法定代表人***与葫芦岛鸿亿房地产开发公司协商暂时取得该户楼房，而本案被告***未经公司法定代表人及公司委托及公司的委托代理人我的授权，个人私下与原告**签订《房地产买卖协议》，被告***与原告**签订合同的行为纯属个人行为，并非职务行为。我并不是合同的关系当事人，并不发生合同上的权利和义务。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告葫芦岛市龙港区建筑安装工程公司未提交书面答辩，口头辩称，其公司答辩意见与被告***一致。

经审理查明，2008年9月被告***以被告葫芦岛市龙港区建筑安装公司的名义承包了葫芦岛鸿亿房地产开发有限公司的2-10#、3-2#、3-5#楼工程。工程的实际施工人为***、***，***与***为合伙关系。***以葫芦岛市龙港区建筑安装工程公司第三项目部经理的名义负责工程的施工部分，***负责工程账务、采买等工作。2009年12月11日，因葫芦岛鸿亿房地产开发有限公司工程资金周转缓慢，工程款一时不能到位，葫芦岛鸿亿房地产开发有限公司与葫芦岛市龙港区建筑安装工程公司签订《商品房住宅楼抵付工程款协议书》，约定将阳光新城小区A区1-3号楼2-4-1和B区4-8号楼3-1-1抵付给葫芦岛市龙港区建筑安装工程公司，但实际是将房屋抵付给本案的二被告***、***。《商品房住宅楼抵付工程款协议书》中有葫芦岛鸿亿房地产开发有限公司印章、被告葫芦岛市龙港区建筑安装工程公司印章和***签字。2010年8月18日，被告***与原告**签订《协议书》，约定：鸿亿集团公司所抵给龙港建安公司第三项目部的阳光新城某区1-3#楼2-4-1以341，000.00元的价格卖给**，单价2，528.00元每平方米。暂交定金壹拾万元，待手续办理完后剩余款项一次性付清。协议书中有***和**的签字。2011年8月17日，***与**签订《房屋抵押合同》，约定：乙方**购买阳光新城10号楼2单元401抵账楼房一户，已交房款301，000.00元整。甲方因与开发商之间账目未清及手续正在办理中，甲方***需要现金，拿晟日华庭某号楼1单元201室，已打号的购房合同做抵押。甲方***于2011年8月31日前办理完阳光新城的过户手续。乙方**付清余款并归还晟日华庭购房合同。如果甲方***在2011年8月31日前办不完过户手续，乙方**将少付甲方人民币5，000.00元。合同中有***与**签字，还有中证人***的签字。2013年3月13日，葫芦岛鸿亿房地产开发有限公司与葫芦岛市龙港区建筑安装工程公司签订《退楼协议书》，约定：乙方葫芦岛市龙港区建筑安装工程公司自愿将2009年12月11日签订的“商品住宅楼抵付工程款协议书”中第一条一款约定的抵付工程款楼房某区1-3#楼2-4-1退回给甲方葫芦岛鸿亿房地产开发有限公司，甲方同意接收。协议中有葫芦岛市龙港区建筑安装工程公司的印章、法定代表人***印章，以及***的签字。实际上***承认楼房是由他本人退回葫芦岛鸿亿房地产开发有限公司的。2013年10月8日，辽宁东联房地产评估有限责任公司对诉争的阳光新城某区1-3#楼2-4-1的现价值进行了评估，最终评估价值为550，061.00元。

上述事实，有双方当事人的陈述、商品住宅楼抵付工程款协议书、授权委托书证明、房地产司法鉴定估价报告、房屋买卖协议书、收条、房屋抵押合同、退楼协议书、欠条、房屋溢价补偿说明、商品房买卖合同、视听资料、购房协议与收条等证据材料载卷，经开庭质证、本院审查，可以认定。

本院认为，原告**与被告***于2010年8月18日签订的《协议书》，是双方在平等、自愿的基础上，本着诚实、信用的原则签订的，该协议书真实、合法、有效。虽然在签订协议时被告***、***并未取得房屋的权属登记证明，但是被告***向原告**出示《商品房住宅楼抵付工程款协议书》，并直接将原件交付原告**，**有理由相信被告***、***有权利出卖房屋，故本院认为《协议书》是真实有效的。被告***将抵账楼房阳光新城某区1-3#楼2-4-1出卖给原告**，总价款341，000.00元，原告已经支付大部分房款301，000.00元，故原告**与被告***之间的买卖行为成立。现阳光新城某区1-3#楼2-4-1的抵账房已经返回葫芦岛鸿亿房地产开发有限公司，被告支付房屋已经不能实现，故被告***应该返还原告**房款并且赔偿损失。本案的争议焦点为被告***、被告葫芦岛市龙港区建筑安装公司应否与被告***对于原告**的损失承担连带赔偿责任。首先，本院认为被告***应该与***承担连带责任。理由为：一、被告***承认是其以被告葫芦岛市龙港区建筑安装公司的名义从葫芦岛鸿亿房地产开发有限公司承包了的2-10#、3-2#、3-5#楼工程。工程的实际施工人为***、***，***与***为合伙关系。葫芦岛鸿亿房地产开发有限公司与葫芦岛市龙港区建筑安装工程公司签订《商品房住宅楼抵付工程款协议书》，约定将阳光新城小区某区1-3号楼2-4-1和某区4-8号楼3-1-1抵付给葫芦岛市龙港区建筑安装工程公司，但实际是将房屋抵付***、***。二、被告***与原告**签订《房屋抵押合同》时的中介***的丈夫****审时出庭作证，证明***开中介所，原告**购买争议房屋就是经***介绍，并称***在中介的过程中，知道房屋是由被告***与被告***共同出卖给原告的，只是各种手续由***代为办理。在原告**支付301，000.00元，而被告***、***迟迟不能办理房屋手续时，中介***曾在原、被告间协调过，也告知原告**给***、***做个录音。录音中**问***“房款已经支付了30多万了，我想问问什么时候能把我的房子手续办下来”，***答“让老张办吧，卖房子能不给人办手续吗”，通过录音也可以看出，被告***对于被告***卖房的行为是知晓的，而且并不反对。三、被告***与被告***合伙期间，不仅借用被告葫芦岛市龙港区建筑安装公司的名义承包葫芦岛鸿亿房地产开发有限公司的工程，还承包其他公司的工程，被告***、***在承包葫芦岛华祥房地产开发有限公司工程时，葫芦岛华祥房地产开发有限公司因故不能支付工程款，与***、***签订抵账房协议，约定：甲方（葫芦岛华祥房地产开发有限公司）将建北小区17#楼1单元201、401、601、102、302、502室，暂定面积540平方米×1768元，合计964，440.00元。抵顶乙方所承建的建北小区13#、14#号楼工程款，协议上有葫芦岛华祥房地产开发有限公司的印章和***、***的签字。被告***又出示了，对于上述所称的建北小区17#楼1单元401、601、302、502室均是由***个人与买受人签字出卖的房屋，没有***签字，但楼房均已卖出，***没有提出过任何异议，用以证明***与***的合伙过程中对于抵账楼房的出卖均是由***一人代理。综上，本院认为，被告***应该与被告***对于原告**的损失承担连带赔偿责任。对于被告葫芦岛市龙港区建筑安装工程公司，本院认为，虽然葫芦岛市龙港区建筑安装工程公司将资质借给***、***承包工程，但是工程现已交工，工程本身不存在任何问题，施工过程中又未发生任何事故，本案诉争的房屋与葫芦岛市龙港区建筑安装工程公司无任何关系，对于房屋的返还被告葫芦岛市龙港区建筑安装工程公司无过错，对于房屋的出卖与返还被告葫芦岛市龙港区建筑安装工程公司无决定权，本案的原告**与被告***、***亦称被告葫芦岛市龙港区建筑安装工程公司在房屋的处理上未做出过任何行为，故本院认为被告葫芦岛市龙港区建筑安装工程公司不应该承担责任。对于被告***与***应承担损失的具体数额问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故本院认为赔偿损失既包括实际损失，也包括可得利益的损失，对于本案来说，由于房价上涨，房屋的市场价值高于合同约定时的价值，如果仅仅返还房款，就会使原告**的可得利益受损失，故原告要求被告房屋增值部分的损失本院予以确认。但原告**的房款共计为341，000.00元，而实际支付了301，000.00元，故房屋增值的数额也应该按照支付比例计算，即184，537.72元（301，000.00元÷341，000.00元×550，061.00元-301，000.00元）。对于原告诉称的要求三被告双倍返还定金的诉讼请求，本院认为虽然2010年8月18日，被告***与原告**签订《协议书》中约定暂交定金壹拾万元，待手续办理完后剩余款项一次性付清。但第一次的十万元已经在原告**陆续的交付房款的过程中转化为了房款，同时本院对于房屋的增值部分亦予以认可，原告的损失已经得到了补偿，故本院对于原告主张双倍返还定金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，一百一十三条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：

一、被告***于本判决生效之日起十日内返还原告**购房款共计301000.00元并支付利息（利息自2011年8月31日起计算至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）

二、被告***于本判决生效之日起十日内一次性支付原告**房屋增值损失共计184537.72元。

三、被告***对于本判决第一项、第二项承担连带赔偿责任。

四、驳回原告**对于被告葫芦岛市龙港区建筑安装工程公司的诉讼请求。

五、驳回原告**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13，238.00元，邮寄费80.00元，评估费6，500.00元，合计19，818.00元，由被告***承担，被告***承担连带责任。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。

审判长***

人民陪审员单进

人民陪审员付瑶

二〇一三十一月十五日

书记员***