北京中侨华商投资咨询中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京02民终13431号 上诉人（原审被告、反诉原告）：北京中侨华商投资咨询中心，住所地北京市西城区小马厂西里1号3号楼（***宾馆101室） 法定代表人：***，公司监事。 委托诉讼代理人：***，男，1958年7月17日出生，该公司经理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市市政二建设工程有限责任公司，住所地北京市西城区阜外***路北营房北街9号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：严睿，北京东远鹤錡律师事务所律师。 上诉人北京中侨华商投资咨询中心（以下简称：中侨咨询中心）因与被上诉人北京市市政二建设工程有限责任公司（以下简称：市政二建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2022）京0102民初16155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中侨咨询中心上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项；改判第四项，应付房租减少6个月；撤销第六项，支持中侨咨询中心的反诉请求；本案诉讼费由市政二建公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，市政二建公司强行拆除中侨咨询中心投资建造的850平米经营性建筑物，使中侨咨询中心损失近千万，市政二建公司在同意延期租赁十年的前提下以管理层变更为由要求提前解除合同，是不公平的。中侨咨询中心欠付最后一次房租，是不安抗辩权的权力行使，没有任何违约。一审法院认定中侨咨询中心违约并判处了违约金是对违约方及违约事实的认定不清。中侨咨询中心对于使用租赁物并支付租金的事实是认可的，依照北京市人民政府京国资发（2022）5号7部门关于减免服务业小微企业和个体工商户房屋租金等有关事项的通知之规定，应当对2022年租金减免6个月租金，故一审法院判决支付2022年全部租金是不恰当的。自2005年起，中侨咨询中心一直实际使用并支付租赁房产的各种费用，包括房租及水电费，并承建了院内的850平米的二楼客房。2018年市政二建公司拆除楼房时向中侨咨询中心送达函件，后多次沟通以延长租期的方式弥补中侨咨询中心损失，一审法院驳回中侨咨询中心的反诉请求是错误的。 市政二建公司辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持，不同意中侨咨询中心的上诉。双方的租赁关系由2015年9月25日签订的《房屋租赁合同补充协议》约定；该协议约定的租期为2015年9月1日起，在该日期前涉诉标的物的承租方为河南省**县人民政府驻京办事处，与中侨咨询中心无关。上诉状中屡次提及的二层小楼并非租赁协议中的租赁标的物，与本案无关，该二层楼报建于2005年6月，系**驻京办承租期间，小楼的建设与中侨咨询中心无关。市政二建公司多次发函表明合同到期终止并要求腾退，中侨咨询中心违约强行占用至今，且不缴纳任何费用。双方租赁协议于2020年8月31日到期终止，后因落实防疫政策，延期至2020年11月30日。从该日期后至今，双方没有租赁关系，属中侨咨询中心违法占用、拒不腾退，在此期间不应适用关于减免租金的规定。 市政二建公司向一审法院起诉请求：1.判决确认市政二建公司与中侨咨询中心的租赁关系已于2020年11月30日终止；2.判令中侨咨询中心立即腾退其占有的北京市西城区小马厂西里1号院内所承租的房屋交付市政二建公司；3.中侨咨询中心向市政二建公司支付2020年3月1日至2020年8月31日的租金55万元整；及以该所欠租金为基数，按每日千分之三的标准，从2020年2月21日计至实际支付之日止的违约金；4.判令中侨咨询中心比照租金标准（110万元/年），向市政二建公司支付2020年12月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；5.判令中侨咨询中心承担全部诉讼费。 中侨咨询中心向一审法院提出反诉请求：1.判令中侨咨询中心与市政二建公司的租赁合同延续10年继续履行。2.反诉费由市政二建公司承担。 一审法院认定事实：北京市宣武区小马厂西里1号于1988年12月28日登记至北京市第二市政工程公司，该房屋登记表中显示：“宣武区小马厂西里一号……楼号或幢号：3，层数3……筑建面积1457.4……房号5，方向南……建筑面积148.6……房号6，方向南……建筑面积135.0……”。北京市第二市政工程公司于2000年6月20日更名为北京市市政二建设工程有限责任公司。 2005年5月31日，市政二建公司作为甲方，河南省**县人民政府驻北京办事处作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市西城区（***区）广安门外小马厂西里一号院内的办公楼一幢以及该楼南侧的食堂，浴室租赁给乙方，该出租物总面积共1740平方米（包括整个院落），其中办公楼建筑面积约1457平方米（含三间厕所、两间洗漱间），食堂、浴室的建筑面积约为283平方米。租赁期为十年，自2005年9月1日起至2015年8月31日止。双方约定就租金等权利义务进行了约定。该合同落款处由甲乙双方**，甲方负责人签有“***”，乙方负责人签有“***”。该合同落款处右侧手写“经研究，合同到期后同意再续订五年合同止2020年。***2007.4.23” 2015年9月25日，市政二建公司作为甲方，中侨咨询中心作为乙方，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，在协议首部乙方处载明“乙方：北京中侨华商投资咨询中心（原**县驻京办下属单位）”，双方在上述协议中约定：“……鉴于：1、2005年5月31日，市政二公司与河南省**县政府北京办事处（以下简称**驻京办）签署《房屋租赁合同》……约定将小马厂西里一号楼院内办公楼及该楼南侧食堂、浴室、厕所（以下简称出租房屋）出租给**驻京办。出租1740平方米。租期2005年9月1日起至2015年8月31日止……目前合同已到期。原合同2007年议定再续租5年至2020年。2、河南**县政府驻京办事处已经被撤销。3、河南**县政府驻京办事处承租该房屋后一直将该房屋租给和家宾馆用于北京和家宾馆西客站的经营。租金一直由北京中侨华商咨询中心支付，原**县驻京办下属单位……现经甲方、乙方和原**驻京办代表协商，就该房屋租赁达成协议如下：一、乙方确认并承诺：1、自2005年9月1日起，乙方一直在使用《房屋租赁合同》项下的房屋。2、自2005年起乙方向甲方支付的832万元是在《房屋租赁合同》项下代**驻京办支付给甲方的租金。乙方不能对已向甲方支付的832万元行使任何行使的追索权……二、乙方自2015年9月1日起至2020年8月31日承租出租房屋。三、乙方在承租期5年内的租金为每年人民币110万元……六、乙方承诺：……2、乙方应按本合同约定时间支付全部租金。乙方逾期不付租金，应按日支付千分之三的违约金。乙方逾期3个月未按约定支付租金，甲方有单方解除权……4、乙方按现状使用房屋，乙方承担租赁期内发生的全部水电费……”。 2019年1月17日，市政二建公司向中侨咨询中心开具案涉房屋2018年9月至2019年3月期间房屋租金发票，金额550000元；2019年8月1日，市政二建公司向中侨咨询中心开具案涉房屋2019年3月至2020年3月期间房屋租金发票，金额1100000元。 2020年7月27日，市政二建公司向中侨咨询中心发送了《北京市市政二建设工程有限责任公司关于北京西城区小马厂1号楼租赁协议到期终止的函》，告知因租赁合同到期且因房屋需要至北京产权交易所挂牌招租，故决定立即停止该租赁协议。2020年11月24日，市政二建公司向中侨咨询中心再次发送了《北京市市政二建设工程有限责任公司关于北京西城区小马厂1号楼租赁协议到期终止的函》，告知因受2020年新冠肺炎疫情影响，以免租金形式延长租期3个月，延长的租期自2020年9月1日起至2020年11月30日止，并要求中侨咨询中心于2020年11月30日前腾退案涉房屋。2020年11月26日，中侨咨询中心向市政二建公司发送《北京中侨华商投资咨（询）中心关于对小马厂租赁房屋不再租给我中心终止合同意见的回复》，明确表示中侨咨询中心要求续租，并认为合同终止，腾退房屋需要解决存在的历史遗留问题和边界纠纷所早造成经营影响和经济损失，要给予合理的腾退时间，希望能以适当延期的方式解决所有历史问题。后市政二建公司分别于2020年12月24日、2021年4月6日向中侨咨询中心发送了函件要求中侨咨询中心腾退房屋。中侨咨询中心亦于2021年3月22日、2021年4月15日对市政二建公司函件进行回复，认为市政二建公司凭借虚假的城管函件拆除中侨咨询中心经营中房屋事件，后经沟通市政二建公司及上级单位同意延长租期且启动相应程序，后市政二建公司又拒绝中侨咨询中心延长租期要求，拒绝中侨咨询中心要求参与竞标，妨碍了其行使承租权。 2022年5月10日，中侨咨询中心法定代表人由***变更为***。 另查，一、诉讼过程中，中侨咨询中心为证明其系案涉房屋两份租赁合同的实际承租人，提交**县人民政府方驻京办事处成立文件、执照、情况说明、转账支票及发票。市政二建公司对**县人民政府方驻京办事处执照真实性认可，但仅可证明其为独立法人主体；对于该驻京办出具说明的真实性不认可，因***是该驻京办的负责人和中侨咨询中心的法定代表人，其于本案开庭后自行出具的说明不予认可；对于上述驻京办的文件，市政二建公司表示真实性无法核实，证明目的不认可，因上述文件为内部资料，与本案无关，不影响合同效力；对于转账支票及发票的真实性认可，但认为承租人仍为驻京办，因中侨咨询中心已在合同确认其支付租金为代付，且发票上所显示的付款单位亦存在其他付款单位的情况，因此市政二建公司为便于财务管理，直接向代缴单位出具发票。 诉讼过程中，中侨咨询中心为证明其市政二建公司违法拆除场地内其所修建建筑，造成中侨咨询损失提交建设项目规划许可及其他事项申报表、申请委托书、拟建项目说明、位置图、小马厂彩钢房预算、设施配置预算表、客房停业损失表。市政二建公司对于建设项目规划许可及其他事项申报表、申请委托书、拟建项目说明、位置图的真实性认可，并对承租房屋位置及已拆除的建筑位置予以确认，但认为上述证据与本案无关，因所涉2005年修建的建筑的合同主体并非中侨咨询中心，***当时是河南**县政府驻京办事处（下称驻京办）的法定代表人，所以中侨咨询中心无权就上述建筑问题向市政二建公司主张权利。同时，中侨咨询中心为证明市政二建公司提供伪造的政府文件强行拆除中侨咨询中心投资经营性房产，提交了通知、000039号工作建议函、西城政发2017年14号文件及网络截图。市政二建公司对于网络截图真实性不予认可，对于上述其他证据真实性予以认可，但认为与本案并无关联性。 三、诉讼过程中，中侨咨询中心提交会议纪要、照片、视频文件及微信截图、快递单，证明因市政二建公司及其上级公司强行拆除中侨咨询中心投资经营性房产造成经济损失，双方协商以延期租赁十年的方式对中侨咨询中心作出赔偿，且市政二建公司董事长收到会议纪要并予以认可。市政二建公司对于快递单不予认可，称并未收到会议纪要；市政二建公司认可微信记录的真实性，但认为截图所示文件内容因接收人已删除，证明目的不认可，且中侨咨询中心提交函件落款时间为2018年9月4日，但微信截图显示时间为2019年9月及11月，二者时间相距较远，并非同一文件；对于照片、视频文件，市政二建公司认可真实性，但认为根据在场人员及谈话内容，是在城管执法人员在场的情况下就院内违建拆除事宜进行协商，并不能证明双方就延期续租达成一致。 经询，双方对于案涉《房屋租赁合同补充协议》中所约定的租赁物小马厂西里一号楼院内办公楼及该楼南侧食堂、浴室、厕所对应房产证房号为宣武区小马厂西里一号幢号3、房号5及房号6予以认可，市政二建公司亦明确表示其在本案中要求中侨咨询中心腾退的租赁物为上述房屋。 一审法院认为，因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案争议事实发生在民法典实施前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，市政二建公司与中侨咨询中心于2015年9月25日签订《房屋租赁合同补充协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，故上述协议内容对签订双方主体具有法律约束力。双方在该份协议中约定租赁到期日为2020年8月31日，在合同履行过程中，因中侨咨询中心基于疫情发生要求延长租期，市政二建公司将租期延至2020年11月30日，并向中侨咨询中心予以告知，故法院对市政二建公司要求确认双方之间房屋租赁合同已于2020年11月30日终止的诉讼请求予以支持。庭审中，中侨咨询中心虽反诉要求其与市政二建公司的租赁合同延续10年继续履行，对中侨咨询中心的该项反诉请求，法院不予支持，理由如下：首先，在案证据未能证明市政二建公司与市政二建公司就案涉房屋租赁到期后达成继续租赁的意思合致。中侨咨询中心主张因市政二建公司在其承租房屋期间，存在市政二建公司提供虚假政府文件，将经市政二建公司同意并由中侨咨询中心出资修建建筑予以拆除，在造成中侨咨询中心巨大经济损失的情况下，市政二建公司及其上级公司与中侨咨询中心就延长租期进行赔偿达成一致。市政二建公司对中侨咨询中心上述意见不予认可。结合当事人陈述及在案证据显示，中侨咨询中心所称由其修建并于2018年被拆除建筑物并未在案涉房屋租赁合同的承租房屋范围内，且该建筑物系在市政二建公司与驻京办就案涉房屋于2005年所签订《房屋租赁合同》后所修建，中侨咨询中心虽现持有盖有市政二建公司**的《建设项目规划许可及其它事项申报表》及《申报委托书》等文件，但因中侨咨询中心原法定代表人***在2005年时为驻京办负责人，故中侨咨询中心仅以上述证据证明其为已拆除建筑的出资人并主张赔偿，缺乏依据；又因，结合中侨咨询中心与市政二建公司就案涉房屋签订《房屋租赁合同补充协议》的名称及内容可知，该份合同的形成确与2005年的《房屋租赁合同》存在一定的牵连性，但应当指出承租人主体并不一致，案涉《房屋租赁合同补充协议》中明确2005年《房屋租赁合同》所涉租金由中侨咨询中心代付，而《房屋租赁合同补充协议》中对承租人、租期、租金等核心要素均已发生改变，并非原合同主体之间就租期等作出的调整，故本院对于中侨咨询中心主张其系2005年的《房屋租赁合同》的承租人的意见不予采纳；更重要的是，中侨咨询中心虽提交证据证明西城区城管执法管理机构的变化，并提出2018年由市政二建公司向中侨咨询中心发送的盖有“北京市西城区城市管理综合行政执法监察局天宁寺执法队”为伪造，但中侨咨询中心所提交的视频中可以看出在进行院内建筑拆除前，确有包括城管执法人员在内的人员就拆除问题进行协商，且中侨咨询中心所提交的在案证据并未能证明其与市政二建公司就继续租赁案涉房屋达成一致，故法院对中侨咨询中心基于上述事由要求延长十年租期继续履行房屋租赁合同反诉请求不予支持。 租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。因市政二建公司与中侨咨询中心的房屋租赁合同关系已于2020年11月30日终止，中侨咨询中心负有将租赁物予以返还的义务，故中侨咨询中心应将西城区小马厂西里一号幢号3、房号5及房号6予以腾退并交还。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于所造成的事实的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对于市政二建公司要求中侨咨询中心支付2020年3月1日至2020年8月31日的租金550000元的诉讼请求，因中侨咨询公司于上述期间使用案涉租赁物，但未向市政二建公司按约交纳相应租金，故法院对市政二建公司上述诉讼请求予以支持。对于市政二建公司要求中侨咨询中心按每日千分之三的标准支付违约金的诉讼请求，中侨咨询中心主张其向市政二建公司支付上述租金的前提是双方就续约签订协议，但中侨咨询中心未能提交证据证明其上述主张，故中侨咨询中心应向市政二建公司支付违约金；诉讼过程中，中侨咨询中心提出双方所约定违约金过高，市政二建公司亦未能提交证据证明其存在其他损失，故法院以市政二建公司的损失基础，结合双方合同的履行情况、中侨咨询中心的违约行为及双方往来函件等综合因素，酌定中侨咨询中心以550000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向市政二建公司支付从2020年2月21日计至实际支付之日止的违约金。 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。对于市政二建公司要求中侨咨询中心参照原年租金1100000元支付自2020年12月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，因中侨咨询中心尚未将房屋予以腾退，市政二建公司所主张房屋使用费标准未存在过高情形，故法院对市政二建公司上述诉讼请求予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及第二款、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认北京市市政二建设工程有限责任公司与北京中侨华商投资咨询中心就《房屋租赁合同补充协议》所形成的租赁合同关系于二〇二〇年十一月三十日终止。二、于本判决生效之日起十五日内，北京中侨华商投资咨询中心将北京市西城区小马厂西里一号楼院内办公楼及该楼南侧食堂、浴室、厕所（对应宣全字第02805号房屋所有权证中房号：宣武区小马厂西里一号幢号3、房号5及房号6）腾空并返还北京市市政二建设工程有限责任公司。三、于本判决生效之日起七日内，北京中侨华商投资咨询中心支付北京市市政二建设工程有限责任公司二〇二〇年三月一日至二〇二〇年八月三十一日的租金550000元及自二〇二〇年二月二十一日起至实际清偿之日止的违约金（以550000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）。四、于本判决生效之日起七日内，北京中侨华商投资咨询中心支付北京市市政二建设工程有限责任公司自二〇二〇年十二月一日起至实际腾退之日止的房屋使用费（按照每年1100000元计算）。五、驳回北京市市政二建设工程有限责任公司的其他诉讼请求。六、驳回北京中侨华商投资咨询中心的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 依据双方当事人提交的证据材料以及当庭陈述，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为：市政二建公司与中侨咨询中心于2015年9月25日签订的《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，双方均应按照协议约定履行义务。 关于双方房屋租赁合同期限的问题。双方在协议中明确约定租赁到期日为2020年8月31日，后因疫情原因，市政二建公司将租期延至2020年11月30日，一审法院据此确认双方之间房屋租赁合同已于2020年11月30日终止，事实依据充分，本院不持异议。从2020年下半年至2021年上半年，市政二建公司多次向中侨咨询中心发出函件，明确作出合同到期终止、要求中侨咨询中心腾退房屋的意思表示，现中侨咨询中心上诉主张双方之间的租赁合同延续10年继续履行，没有事实依据，本院不予支持。一审判决对此作出详细论述，本院不再赘述。 关于中侨咨询中心上诉提出的投资建造850平米建筑物的问题。首先，中侨咨询中心与市政二建公司并未在双方签订的《房屋租赁合同补充协议》中就投资建设问题进行约定，且该协议的履行期限已经届满，双方约定的权利义务关系已经终止。其次，相关建筑物的建设时间系河南省**县人民政府驻北京办事处承租期间，中侨咨询中心应当举证证明河南省**县人民政府驻北京办事处对此享有何种权益、中侨咨询中心与河南省**县人民政府驻北京办事处之间是否存在债权债务上的承继关系、以及该债权债务承继关系对第三人是否具有约束力。鉴于中侨咨询中心对此并未提交充分证据予以证实，故本院对其该项上诉主张不予采信。 租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。中侨咨询中心应将承租的西城区小马厂西里一号幢号3、房号5及房号6予以腾退并交还给市政二建公司；中侨咨询中心应按照合同约定的租金标准向市政二建公司支付欠付的租金及房屋占用费；因中侨咨询中心迟延支付租金，还应就此承担相应的违约金。 合同约定的租赁期限已于2020年11月30日届满，在市政二建公司明确表示合同到期终止的前提下，中侨咨询中心据不腾退房屋的行为已构成违约。租赁期限届满后，中侨咨询中心继续占用租赁物，应当向市政二建公司支付房屋占用费。现中侨咨询中心上诉提出对2022年的租金进行减免，既没有合同基础、亦缺乏法律依据，本院对此不予支持。 综上所述，中侨咨询中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16650元，由北京中侨华商投资咨询中心负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　陈　妍 二〇二三年一月三十日 法官助理　*** 书 记 员　**亦