北京市丰台区庄维花园（一期）小区业主委员会与北京庄维房地产开发有限责任公司等物权确认纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）京02民终6387号

上诉人（原审原告）：北京市丰台区庄维花园（一期）小区业主委员会。

负责人：张英，主任。

委托诉讼代理人：张逸轩，北京市中银律师事务所律师。

委托诉讼代理人：冯海文，北京市中银律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京庄维房地产开发有限责任公司，住所地北京市丰台区丰管路48号。

法定代表人：刘华，执行董事。

被上诉人（原审被告）：北京丰源华宇设备工程技术有限公司，住所地的北京市丰台区周庄子168号。

法定代表人：冯海秋，董事长。

被上诉人（原审被告）：北京金阳光供热服务有限公司，住所地北京市丰台区后泥洼398号。

法定代表人：徐春海，董事长。

三被上诉人之共同委托诉讼代理人：李宪群，北京市东方律师事务所律师。

上诉人北京市丰台区庄维花园（一期）小区业主委员会（以下简称庄维花园业委会）因与被上诉人北京庄维房地产开发有限责任公司（以下简称庄维房地产公司）以及被上诉人北京丰源华宇设备工程技术有限公司（以下简称丰源华宇公司）、北京金阳光供热服务有限公司（以下简称金阳光供热公司）物权确认纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初4849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

庄维花园业委会上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持庄维花园业委会的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。庄维花园业委会在一审时已向法院提交请求调取庄维花园（一期）建筑物的建筑竣工验收图和建筑物的物价构成备案表的申请书，但一审法院并未能调取到相关文件，因建筑竣工验收图中会明确记载该建筑区域内的共有部分构成，能明确说明涉案锅炉房为业主共有，同时，物价构成备案表中亦能证明业主对锅炉房进行了公摊，但一审法院未能调取该证据，导致涉案锅炉房归属事实认定不清。2.涉案锅炉房为合法建筑，初期已经经过了土地、规划、住建部门的批准和许可，其归属权利应当予以确认，本案涉案的土地性质不明，源于基层网站不能定性，但本案是请求确认庄维花园业委会对锅炉房的共有，庄维花园业委会并未对基层网站主张权利。一审判决中注明法院分别向北京市住建委、丰台区城市管理委员会、北京市规自委丰台分局发函问询。北京市住建委回复按照现行法律及政策规定，市政公用的锅炉房不可被分摊，其他为独立居住区建设的供暖锅炉房一般属于共有部分；丰台区城市管理委员会回复丰台区丰北路风华苑金阳光锅炉房参照第（二）种情况进行了备案登记；本条回复说明该锅炉房未按照第一种情况（市政公用锅炉房）进行备案，而是属于独立居住区建设的供暖锅炉房；北京市规自委丰台分局回复允许保留使用，不再补办规划许可和验收手续，市住建委审核后由不动产登记部门办理登记手续；但后期，该分局却提出因基层网站具体规划不明确，导致土地性质无法确认，未能完成不动产登记。庄维花园业委会认为：首先，涉案锅炉房已经经过广大业主分摊，庄维花园业委会已经依法依购买取得该诉争物，如不能确认为庄维花园业委会共有，有违公平诚信的基本交易原则，同时，也会导致大量集体退费诉讼的发生，不能达到止争息诉的审判目的；其次，行政部门因其他（基层网站）问题无法确定土地性质，不能影响合法建筑物的权利确认，况且该地块已在原有规划范围内，依出让取得，土地性质明确，法院不能仅以行政部门未进行首次登记而对合法建筑物（锅炉房）的共有不予确认。

庄维房地产公司、丰源华宇公司、金阳光供热公司共同辩称，同意一审判决，不同意庄维花园业委会的上诉意见。

庄维花园业委会向一审法院起诉请求：1.确认北京市丰台区庄维花园（一期）小区内锅炉房为本小区全体业主共有；2．诉讼费由庄维房地产公司、丰源华宇公司、金阳光供热公司承担。

一审法院认定事实：2001年1月，庄维房地产公司（出卖人）与业主（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于北京市丰台区七里庄丰华苑编号为K-6-（53）-13的地块的土地使用权，买受人购买的商品房为预售商品房，该商品的用途为住宅。合同附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》载明：二、楼外：天然气调压间、热水锅炉房、清洁站、变（配）电室。2000年7月20日在北京市居住小区管理办公室备案的《庄维花园房屋使用管理维修公约》载明：第一章物业基本情况。物业名称：庄维花园一期，共用部位及共用设施设备是指不为单个产权人所有而为全体产权人所有并共同使用的部位及设施设备，本物业内包括房屋的承重结构、外墙面……锅炉房……等。第十一章附则。二、适用法律。适用中华人民共和国法律、法规、政府规章有关政策以及北京市法规、政府规章和有关政策。公约不得与前述法律、法规、规章、政策相抵触，如有抵触该条款无效，但不影响其它条款的有效性。

2008年6月25日，庄维房地产公司（甲方）与丰源华宇公司（乙方）签订《锅炉供暖合同》，约定：甲方将庄维丰华苑1-7#楼居民锅炉供暖及供生活用热水项目委托乙方进行管理、运行、维修，特订立本合同。供暖范围为庄维花园一期冬季供暖及居民24小时生活热水。供暖运行管理内容为：1、锅炉运行管理、维修、保养；2、锅炉房内与锅炉相配套的辅机、附件的维护保养；3、对所属范围的电器设备、燃气设备、消防设备、设施维护保养；4、锅炉房内照明设备、设施维护保养；5、锅炉房内供暖系统、热水系统、上下水系统的维修保养；6、锅炉房1#楼-7#楼室外、室内供暖管线，供热水管线维修、保养；7、其他与锅炉房相关的设备、设施的维护保养。委托期限10年，自2008年7月1日至2018年6月30日。2015年1月1日，丰源华宇公司（甲方）与金阳光供热公司（乙方）签订《协议书》，载明：乙方是甲方于2014年8月全资注册的有限责任公司，乙方的主要经营范围是供热系统的运营服务，执行国家和北京市供暖事业的指定任务。实际中，乙方已于2015年1月1日起接管了甲方的锅炉房的运营。……双方明确，自2015年3月16日以后，甲方所有的或者所管理的供热锅炉房的经营管理事宜全部移交给乙方运行。现，在北京市丰台区市政市容管理委员会备案登记的丰台区近园路丰华苑2-11号楼供热区域的供热运行单位为金阳光供热公司。

《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》规定：六、可分摊的公用建筑面积。（一）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道，变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。（二）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。七、不应计入的公用建筑空间。（一）仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。（二）售房单位自营、自用的房屋。（三）为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。就此，一审法院向北京市住房和城乡建设委员会去函咨询：一、《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》是否仍在适用？二、供暖锅炉房是否可计入商品房的公用建筑面积，如果不可计入，依据为何？北京市住房和城乡建设委员会回函内容如下：一、《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》于1998年12月11日发布，于2000年9月26日修订，于2003年12月1日起不再执行。二、我市商品房共有建筑面积分摊依据为物权法及相关司法解释、国标《房产测量规范》（GB／T17986.1-2000）以及建设单位和购房人签订的商品房销售合同所附分摊说明。三、按照现行法律及政策规定，市政公用的供暖锅炉房不可被分摊，其他为独立居住区建设的供暖锅炉房一般属于共有部分，是否分摊视建设单位与购房人签订的分摊说明而定。四、本项目供暖锅炉房是否属于可分摊的共有部分建筑面积，需视该项目分摊说明签订时间是否在《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》实施有效期内确定。后，一审法院向北京市丰台区城市管理委员会去函咨询丰台区丰北路丰华苑金阳光锅炉房的供热区域为丰台区近园路丰华苑2-11号楼，该锅炉房系市政公用的供暖锅炉房还是为独立居住区域建设的供暖锅炉房。丰台区城市管理委员会回函答复：我委依据北京市市政市容管理委员会关于对全市供热单位实行备案登记制度的通知（京政容发［2010］37号）有关要求对各供热单位进行备案登记。其中，备案登记的范围：本市行政区域依靠稳定热源（包括：自产或外购），通过管道系统有偿为采暖用户提供采暖用热以及相关服务的供热单位（含向社会有偿提供采暖供热服务的各类机关、部队、企事业单位的后勤服务部门，以下统称供热单位），均须自本通知下发之日起，到锅炉房等供热设施所在地的区县市政市容委办理备案登记。（一）市热力集团自管、托管的各热力交换站符合上述要求的，到其办理税务登记的区县市政市容委办理备案登记。（二）供热单位管辖有多处供暖锅炉房、热交换站的，除供热单位到所在区县市政市容委备案外，所管辖的锅炉房、交换站应当分别到所在区县市政市容委备案。丰台区丰北路丰华苑金阳光锅炉房参照第（二）种情况在我委进行备案登记。

2019年8月，一审法院向北京市规划和自然资源委员会丰台分局去函咨询：北京市丰台区庄维花园（一期）小区内丰台区丰北路丰华苑金阳光锅炉房的产权单位及权属证书的办理情况。该分局回函答复：丰台区庄维花园一期小区批准的“锅炉房及基层网站”规划面积为1648㎡，实测面积为1617.9㎡，于2000年建设并交付使用。地下一、二层实测面积660.58㎡，为锅炉房；地上一层实测面积244.40㎡、地上二层实测面积为269.24㎡，地上一、二层现为社区卫生服务站；地上三层实测面积221.84㎡、地上四层实测面积为221.84㎡，地上三、四层现为街道办公用房。2016年12月15日，第156期规自委、住建委联席会议研究了庄维房地产公司“锅炉房及基层网站”后续手续办理问题，会议议定“考虑到该项目建设于2002年之前，属于历史遗留项目，并已移交给街道作为社区配套用房。市规划国土委向市住房城乡建设委出具规划意见函，允许保留使用，不再补办规划许可和验收手续，市（区）住建委（房管局）依据规划意见函按实测现状办理房产测绘成果审核，然后由不动产登记部门办理不动产登记手续。”2017年1月14日，市规划国土委向市住房城乡建设委下发规划意见函（市规划国土函［2017］99号），明确“根据市规划国土委、市住房城乡建设委2016年第156期会议纪要议定事项，我委同意保留使用，不再补办规划许可手续，请贵委按实测现状协助办理房产测绘成果审核，然后由我委不动产登记部门办理不动产登记手续。”庄维房地产公司在取得两位联席会会议纪要后向我分局申请不动产首次登记，我分局审核相关材料后认为庄维房地产公司与原北京市国土资源和房屋管理局签订的《国有土地使用权出让合同》中用途及面积仅包含住宅，而同一块地上的其他公共配套、附属设施出让合同中未签订。故需庄维房地产公司完善土地利用手续，即签订出让合同补充协议或取得划拨决定书，然后再进行不动产首次登记。庄维房地产公司经与规自委土地利用部门沟通，因“基层网站”具体规划用途不明确，故土地利用部门一直未能签订出让合同补充协议或划拨决定书。故该“锅炉房及基层网站”建筑未能进行不动产首次登记。在未完成不动产权首次登记的前提下，该建筑的产权单位亦未能依法确认。

一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。经查询，与案涉锅炉房位于同一宗地块上的“基层网站”具体规划用途不明确，庄维房地产公司一直未能与土地利用部门一直未能签订出让合同补充协议或划拨决定书，故该“锅炉房及基层网站”建筑尚未进行不动产首次登记，权属尚不能依法确认。本案不能仅以庄维花园业委会与庄维房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《庄维花园房屋使用、管理、维修公约》来确定锅炉房的所有权归属，故庄维花园业委会的诉讼请求，一审法院不予支持。判决如下：驳回北京市丰台区庄维花园（一期）小区业主委员会的诉讼请求。

本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。

本院认为，本案庄维花园业委会要求确认涉案锅炉房为业主共有，但在案证据显示，“锅炉房及基层网站”项目建设于2002年之前，现已移交给街道作为社区配套用房；庄维房地产公司与原北京市国土资源和房屋管理局签订的《国有土地使用权出让合同》中用途及面积仅包含住宅，而同一块地上的其他公共配套、附属设施出让合同中未签订，“锅炉房及基层网站”项目尚无完善的土地利用手续。在此情况下，依据现有证据材料不足以确认锅炉房所有权归属。故一审法院判决驳回庄维花园业委会的诉讼请求，并无不当。庄维花园业委会可在土地利用手续完善后，再行主张相关权利。综上所述，北京市丰台区庄维花园（一期）小区业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由北京市丰台区庄维花园（一期）小区业主委员会负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　王艳芳

审 判 员　李蔚林

审 判 员　王　元

二〇二〇年七月三十一日

法官助理　姬　雷

书 记 员　梁　佳