北京市丰台区庄维花园（一期）小区业主委员会与北京金阳光供热服务有限公司等物权确认纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）京0106民初4849号

原告：北京市丰台区庄维花园（一期）小区业主委员会。

负责人：张英，主任。

委托诉讼代理人：张逸轩，北京市中银律师事务所律师。

委托诉讼代理人：冯海文，北京市中银律师事务所律师。

被告：北京庄维房地产开发有限责任公司，住所地北京市丰台区丰管路48号。

法定代表人：刘华，执行董事。

被告：北京丰源华宇设备工程技术有限公司，住所地的北京市丰台区周庄子168号。

法定代表人：冯海秋，董事长。

被告：北京金阳光供热服务有限公司，住所地北京市丰台区后泥洼398号。

法定代表人：徐春海，董事长。

三被告委托诉讼代理人：李宪群，北京市东方律师事务所律师。

三被告委托诉讼代理人：陈彦，北京市东方律师事务所律师。

原告北京市丰台区庄维花园（一期）小区业主委员会（以下简称庄维业委会）与被告北京庄维房地产开发有限责任公司（以下简称庄维房地产公司）、被告北京丰源华宇设备工程技术有限公司（以下简称丰源华宇公司）、被告北京金阳光供热服务有限公司（以下简称金阳光公司）物权确认纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庄维业委会的委托诉讼代理人张逸轩、冯海文，三被告的委托诉讼代理人李宪群、陈彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

庄维业委会向本院提出诉讼请求：1.请求确认北京市丰台区庄维花园（一期）小区内锅炉房为本小区全体业主共有；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：庄维房地产公司是北京市丰台区庄维花园（一期）小区（以下简称庄维小区）开发商，该小区于2001年起陆续建成，2008年6月25日，庄维房地产公司委托丰源华宇公司为小区提供供暖，委托期限至2018年6月30日止。2009年12月8日，小区成立庄维业委会。2015年，丰源华宇公司将小区的供暖工作转委托给金阳光公司。根据庄维房地产公司制定的《庄维花园房屋使用、管理、维修公约》及《商品房买卖合同》，庄维小区的锅炉房为业主所分摊。故，应属于业主所共有。现庄维房地产公司与丰源华宇公司委托供暖合同已到期，丰源华宇公司已无权针对庄维小区的供暖工作进行继续委托，金阳光公司也无权继续进行庄维小区的供暖服务工作。但三被告均认为锅炉房是庄维房地产公司拥有所有权，庄维业委会无权聘请其他符合资质的供暖公司进行小区的供暖工作，致使金阳光公司继续非法占有庄维小区的锅炉房并强行进行锅炉和锅炉房的改造。庄维业委会认为，三被告拒不认可庄维小区全体业主拥有锅炉房的所有权，导致金阳光公司继续占有该设施，已形成侵权。

庄维房地产公司辩称：不同意庄维业委会的诉讼请求。根据一事不再理的原则，庄维业委会在2011年起诉过要求移交锅炉房，丰台法院驳回了其诉讼请求，二审也维持原判了，本案属于重复诉讼。

丰源华宇公司辩称：不同意庄维业委会的诉讼请求。

金阳光公司辩称：不同意庄维业委会的诉讼请求，理由如下：一、我公司不是本案适格被告，本案案由是物权确认纠纷，庄维业委会请求确认锅炉房为本小区业主共有，我公司仅仅是接受庄维房地产公司的委托并取得丰台区市政管理部门的备案登记证，是合法的供热单位，不是产权诉争的单位，我公司也与本案诉争的锅炉房权属无关，与庄维业委会和本案没有任何利害关系。二、根据北京市供热采暖办法的规定，冬季采暖是直接关系公众利益的公共事业，据此我公司根据相关文件规定作为供热单位与建设单位签订了供热服务合同，接受供热服务委托，于法有据。在相关文件中规定建设单位按照本市有关规定，确定供热单位，确定供热单位的主体是建设单位，而不是业委会。我公司已经在行政管理部门备案登记并且签订供热合同，业委会是不能影响供热单位的正常活动的。

庄维业委会围绕诉讼请求提交《商品房买卖合同》、《庄维花园房屋使用、管理、维修公约》、案件材料；庄维房地产公司提交意见、会议纪要、批复、建设工程规划许可证、备案登记证、楼栋房产证、国有土地使用证；金阳光公司提交通知；本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的《商品房买卖合同》、《庄维花园房屋使用、管理、维修公约》，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年1月，庄维房地产公司（出卖人）与业主（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于北京市丰台区七里庄丰华苑编号为K-6-(53)-13的地块的土地使用权，买受人购买的商品房为预售商品房，该商品的用途为住宅。合同附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》载明：二、楼外：天然气调压间、热水锅炉房、清洁站、变（配）电室。2000年7月20日在北京市居住小区管理办公室备案的《庄维花园房屋使用管理维修公约》载明：第一章物业基本情况。物业名称：庄维花园一期，共用部位及共用设施设备是指不为单个产权人所有而为全体产权人所有并共同使用的部位及设施设备，本物业内包括房屋的承重结构、外墙面……锅炉房……等。第十一章附则。二、适用法律。适用中华人民共和国法律、法规、政府规章有关政策以及北京市法规、政府规章和有关政策。公约不得与前述法律、法规、规章、政策相抵触，如有抵触该条款无效，但不影响其它条款的有效性。

2008年6月25日，庄维房地产公司（甲方）与丰源华宇公司（乙方）签订《锅炉供暖合同》，约定：甲方将庄维丰华苑1-7#楼居民锅炉供暖及供生活用热水项目委托乙方进行管理、运行、维修，特订立本合同。供暖范围为庄维花园一期冬季供暖及居民24小时生活热水。供暖运行管理内容为：1、锅炉运行管理、维修、保养；2、锅炉房内与锅炉相配套的辅机、附件的维护保养；3、对所属范围的电器设备、燃气设备、消防设备、设施维护保养；4、锅炉房内照明设备、设施维护保养；5、锅炉房内供暖系统、热水系统、上下水系统的维修保养；6、锅炉房1#楼-7#楼室外、室内供暖管线，供热水管线维修、保养；7、其他与锅炉房相关的设备、设施的维护保养。委托期限10年，自2008年7月1日至2018年6月30日。2015年1月1日，丰源华宇公司（甲方）与金阳光公司（乙方）签订《协议书》，载明：乙方是甲方于2014年8月全资注册的有限责任公司，乙方的主要经营范围是供热系统的运营服务，执行国家和北京市供暖事业的指定任务。实际中，乙方已于2015年1月1日起接管了甲方的锅炉房的运营。……双方明确，自2015年3月16日以后，甲方所有的或者所管理的供热锅炉房的经营管理事宜全部移交给乙方运行。现，在北京市丰台区市政市容管理委员会备案登记的丰台区近园路丰华苑2-11号楼供热区域的供热运行单位为金阳光公司。

另查，《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》规定：六、可分摊的公用建筑面积。（一）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道，变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。（二）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。七、不应计入的公用建筑空间。（一）仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。（二）售房单位自营、自用的房屋。（三）为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。就此，本院向北京市住房和城乡建设委员会去函咨询：一、《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》是否仍在适用？二、供暖锅炉房是否可计入商品房的公用建筑面积，如果不可计入，依据为何？北京市住房和城乡建设委员会回函内容如下：一、《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》于1998年12月11日发布，于2000年9月26日修订，于2003年12月1日起不再执行。二、我市商品房共有建筑面积分摊依据为物权法及相关司法解释、国标《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）以及建设单位和购房人签订的商品房销售合同所附分摊说明。三、按照现行法律及政策规定，市政公用的供暖锅炉房不可被分摊，其他为独立居住区建设的供暖锅炉房一般属于共有部分，是否分摊视建设单位与购房人签订的分摊说明而定。四、本项目供暖锅炉房是否属于可分摊的共有部分建筑面积，需视该项目分摊说明签订时间是否在《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》实施有效期内确定。后，本院向北京市丰台区城市管理委员会去函咨询丰台区丰北路丰华苑金阳光锅炉房的供热区域为丰台区近园路丰华苑2-11号楼，该锅炉房系市政公用的供暖锅炉房还是为独立居住区域建设的供暖锅炉房。丰台区城市管理委员会回函答复：我委依据北京市市政市容管理委员会关于对全市供热单位实行备案登记制度的通知（京政容发[2010]37号）有关要求对各供热单位进行备案登记。其中，备案登记的范围：本市行政区域依靠稳定热源（包括：自产或外购），通过管道系统有偿为采暖用户提供采暖用热以及相关服务的供热单位（含向社会有偿提供采暖供热服务的各类机关、部队、企事业单位的后勤服务部门，以下统称供热单位），均须自本通知下发之日起，到锅炉房等供热设施所在地的区县市政市容委办理备案登记。（一）市热力集团自管、托管的各热力交换站符合上述要求的，到其办理税务登记的区县市政市容委办理备案登记。（二）供热单位管辖有多处供暖锅炉房、热交换站的，除供热单位到所在区县市政市容委备案外，所管辖的锅炉房、交换站应当分别到所在区县市政市容委备案。丰台区丰北路丰华苑金阳光锅炉房参照第（二）种情况在我委进行备案登记。

2019年8月，本院向北京市规划和自然资源委员会丰台分局去函咨询：北京市丰台区庄维花园（一期）小区内丰台区丰北路丰华苑金阳光锅炉房的产权单位及权属证书的办理情况。该分局回函答复：丰台区庄维花园一期小区批准的“锅炉房及基层网站”规划面积为1648㎡，实测面积为1617.9㎡，于2000年建设并交付使用。地下一、二层实测面积660.58㎡，为锅炉房；地上一层实测面积244.40㎡、地上二层实测面积为269.24㎡，地上一、二层现为社区卫生服务站；地上三层实测面积221.84㎡、地上四层实测面积为221.84㎡，地上三、四层现为街道办公用房。2016年12月15日，第156期规自委、住建委联席会议研究了庄维公司“锅炉房及基层网站”后续手续办理问题，会议议定“考虑到该项目建设于2002年之前，属于历史遗留项目，并已移交给街道作为社区配套用房。市规划国土委向市住房城乡建设委出具规划意见函，允许保留使用，不再补办规划许可和验收手续，市（区）住建委（房管局）依据规划意见函按实测现状办理房产测绘成果审核，然后由不动产登记部门办理不动产登记手续。”2017年1月14日，市规划国土委向市住房城乡建设委下发规划意见函（市规划国土函[2017]99号），明确“根据市规划国土委、市住房城乡建设委2016年第156期会议纪要议定事项，我委同意保留使用，不再补办规划许可手续，请贵委按实测现状协助办理房产测绘成果审核，然后由我委不动产登记部门办理不动产登记手续。”庄维公司在取得两位联席会会议纪要后向我分局申请不动产首次登记，我分局审核相关材料后认为庄维公司与原北京市国土资源和房屋管理局签订的《国有土地使用权出让合同》中用途及面积仅包含住宅，而同一块地上的其他公共配套、附属设施出让合同中未签订。故需庄维公司完善土地利用手续，即签订出让合同补充协议或取得划拨决定书，然后再进行不动产首次登记。庄维公司经与规自委土地利用部门沟通，因“基层网站”具体规划用途不明确，故土地利用部门一直未能签订出让合同补充协议或划拨决定书。故该“锅炉房及基层网站”建筑未能进行不动产首次登记。在未完成不动产权首次登记的前提下，该建筑的产权单位亦未能依法确认。

本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。经查询，与案涉锅炉房位于同一宗地块上的“基层网站”具体规划用途不明确，庄维房地产公司一直未能与土地利用部门一直未能签订出让合同补充协议或划拨决定书，故该“锅炉房及基层网站”建筑尚未进行不动产首次登记，权属尚不能依法确认。本案不能仅以庄维业委会与庄维房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《庄维花园房屋使用、管理、维修公约》来确定锅炉房的所有权归属，故原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条之规定，判决如下：

驳回北京市丰台区庄维花园（一期）小区业主委员会的诉讼请求。

案件受理费70元，由北京市丰台区庄维花园（一期）小区业主委员会负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审　判　长　　郑　娟

人民陪审员　　胡津芳

人民陪审员　　李文革

二〇一九年十一月二十五日

书　记　员　　高　桐