***的置业有限公司、***财产损害赔偿纠纷二审民事判决书

辽宁省盘锦市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽11民终236号

上诉人（原审被告）：***的置业有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区兴油区政府B座6010室。

法定代表人：范雪梅，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘晓燕，辽宁许传恩律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1965年11月2日出生，汉族，盘锦市双台子区公务员，住辽宁省盘锦市兴隆台区。

被上诉人（原审原告）：***，女，1968年7月3日出生，满族，无职业，住辽宁省盘锦市兴隆台区。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：魏志超，辽宁三公律师事务所律师。

原审被告：大连华禹建设集团有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗西路50-1号。

法定代表人：宋爱国，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：韩文平，辽宁恒海律师事务所律师。

上诉人***的置业有限公司因与被上诉人***、***、原审被告大连华禹建设集团有限公司财产损害赔偿纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初4412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人***的置业有限公司的委托诉讼代理人刘晓燕、被上诉人***、***的共同委托诉讼代理人魏志超、原审被告大连华禹建设集团有限公司的委托诉讼代理人韩文平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

***的置业有限公司二审上诉请求及理由：上诉人因不服兴隆台区人民法院于2020年11月3日作出的（2019）辽1103民初4412号民事判决书，特提起上诉。事实和理由：被上诉人要求上诉人承担赔偿责任，首先要证明案涉房屋的问题是房屋质量存在问题而造成的，但被上诉人对此未提交任何证据。而上诉人提交的证据，则可以证明案涉房屋漏水应是防水层被外力破坏引起，而外力破坏所引起的防水层损坏并非上诉人应承担的维修范围。被上诉人在诉讼过程中申请了工程造价鉴定，该鉴定只有维修费用的金额，没有漏水的原因。案涉房屋在出售前已经通过了竣工验收，也取得了竣工验收报告，而且从被上诉人的陈述来看，2016年时该房屋并无漏水现象，漏水是在2017年才出现，所以漏水并不必然是工程质量问题造成。在诉讼过程中上诉人提交了楼顶的照片，从照片中可看出，通往楼顶的门是敞开的，任何人都可以随意出入，而且楼顶防水层处有明显的破洞，破洞明显是防水层遭到外力破坏造成的，比如烧烤架的腿、甚至细高跟鞋都可能造成防水层破裂。在原告申请的鉴定意见书第7页显示，2017年时原审被告大连华禹建设集团有限公司委派了一名盘锦本地的施工人员对申请人的屋顶进行了三次小修小补，据该施工人说堵上了一个明显的洞口，这也印证了屋面防水层被外力破坏的事实。鉴定意见书第15、16页显示，通常情况下造成漏水的原因包括建房时设计失误、选材不当、施工不规范、业主自身使用不当、装修公司装修时破坏原防水层、物业对共用设施设备管理不善、屋面积雪未及时清除等原因，由此可见，造成房屋漏水的情况有多种，并非都是防水层质量引起。《建设工程质量管理条例》第四十条规定了最低保修期限，但是该最低保修期限是以正常使用为前提的，所以并非只要漏水上诉人就应承担赔偿责任。《民事诉讼法》第六十四条规定当事人对自己提出的主张有责任提供证据，在漏水原因不明的情况下，被上诉人若要求上诉人承担赔偿责任，尚需进一步证明漏水是工程质量问题造成，在被上诉人未提交这方面证据的情况下，被上诉人要求上诉人承担赔偿责任没有法律依据。综上所述，被上诉人无证据证明房屋漏水的原因是防水工程的质量问题造成，而一审判决在被上诉人未完成其基本举证责任的前提下就判令上诉人承担赔偿责任无任何依据。现上诉人为维护合法权益，特提起上诉，恳请贵院判如所请。

***、***二审辩称：一审判决事实清楚，证据充分、判决正确，请求法庭驳回上诉人的上诉请求。被上诉人认为上诉人在交付房屋时应是合格产品，而上诉人交付的房屋自被上诉人入住开始，每年漏水每年维修，最终并没有解决问题。被上诉人已入住近四年，可以说每年都要找上诉人维修，但是每次都没有维修好，找不着找不到漏水。在这种情况下被上诉人才提起诉讼。被上诉人在入主入住该房屋后并没有上诉人所说使用不当的问题。所以一审判决认定上诉人损害的事实存在的。那么该事实又经过了三方共同认定的鉴定机关进行了鉴定，所以一审事实比较清楚，请求法庭维持一审判决。

大连华禹建设集团有限公司二审辩称：认可一审法院判决答辩人不承担责任的判决，但一审法院未查清案件事实，理由如下：1、案涉房屋屋顶经过维修后并不存在漏水情况，根本不需要对案涉房屋屋顶进行维修，且被上诉人也没有任何证据证明经过维修还存在漏水的情形，更何况在2020年雨季时期，被上诉人的案涉房屋并不存在漏水，因此，能够说明案涉房屋经过维修已经不再漏水，不需要再对屋顶进行维修。因此，鉴定机构在没有对案涉房屋屋顶做闭水试验以确定是否存在漏水的情形下，就对认定屋顶需要维修是不合法的，进而，足以证明鉴定机构对于维修屋顶的费用的鉴定结论没有任何事实基础和法律依据，不应采信。2、该鉴定报告对屋顶漏水原因并没有进行鉴定，且明确记载：“不排除漏水原因是业主使用不当造成，也不排除再次装修造成，更不排除物业管理不善造成的等原因，”因此，被上诉人没有任何证据证明漏水是质量原因造成，且该鉴定报告也不能证明是质量原因造成，不能排除人为损坏的原因。根据上诉人和答辩人提供的证据能够证明案涉房屋原来漏水是认为造成的。综上，被上诉人没有充分证据证明案涉房屋还存在漏水，也没有证据证明漏水原因，因此，一审法院未查清案件事实。

***、***一审诉称：请求法院判决原告自行维修楼顶防水及顶层漏水造成的室内损害维修，维修金额为47424.73元，由二被告承担连带给付责任。2、二被告承担本案诉讼费及鉴定费。事实及理由：2016年4月22日原告购买被告***的置业公司开发、由被告大连华禹建设集团有限公司承建的美的城小区45号楼一单元11层（顶层）1-1101室，面积137.48平方米，房款总金额为566935元，原告履行了房款给付的义务。2016年10月办理入住手续，但很快发现被告交付的房屋存在质量问题：2017年7-8月发现楼顶渗水并漏入室内，造成装修损失，第二被告进行了维修；2018年顶层防水漏水问题不但没有解决，反而雨天漏水更加严重，在雨停后室内仍然渗水，不得已又找被告维修，没有维修好；2019年又报修还是雨后渗水，并造成室内装修损失严重。因每年都在漏水，原告苦不堪言，不得已诉至法院，要求原告自行对屋顶及室内进行维修，费用由二被告承担。

***的置业有限公司一审辩称：原告在2016年9月12日签订交楼通知书，原告在收楼前已经对案涉房屋进行了验收，当时房屋并不存在渗水的行为，原告到2017年7月至8月发现渗水，通知美的后，美的安排工作人员查看，发现楼顶防水层有外力所致的破损，所以案涉房屋渗水并非房屋质量问题，而是因为他人所致，与我方无关，因为美的与华禹之间存在工程上的合作关系，为解决业主问题，我方联系华禹公司对屋顶进行维修，且没有支付费用，所以对屋顶防水维修并非我方合同中的保修义务，另外房屋交付后美的客观上不可能阻止他人到楼顶活动，所以对于外力所致的防水破损，我方无须承担责任，也无维修义务。

大连华禹建设集团有限公司一审辩称：我方不同意原告对我方的诉请，请法院驳回，因为1．我方不是本案的适格主体，本案为财产损害赔偿纠纷，在侵权责任法与合同法中都有关于财产损害赔偿的规定，承担侵权责任和违约责任的最基本的形式都是财产损害赔偿，因此该案既可以是侵权之诉也可以是违约之诉，本案事实为原告购买案涉房屋发生漏水而产生的纠纷，原告在诉求中关于要求维修屋顶防水属于违约之诉，我方与原告之间并未建立任何合同关系，不是适格主体，关于室内损害维修并未明确是侵权之诉还是违约之诉，若是侵权之诉是以存在过错作为承担责任的基础，而我方不存在任何过错，没有任何侵权行为，不是适格主体；若是违约之诉，我方与原告之间未建立合同关系，也不是适格主体。综上原告应明确其提出的是侵权之诉还是违约之诉，在本案中无论原告提出的是何种之诉，我方均不是本案的适格主体；2．原告的诉求不够明确，只有实际产生维修费用才能提起主张，且本案中原告未提供充分证据证明，因此法院应驳回其诉讼请求；3．我方与美的城为承包合同关系，施工的整个工程通过复验最终取得竣工验收证明，属于合格工程，防水工程亦合格，根据我方与美的城签订的总承包合同第37页第十章工程保修第二点约定：工程复验合格后甲方提供验收合格书，我方于2016年10月30日取得验收证明书证明工程质量合格；4．即使案涉房屋屋顶漏水，漏水原因并不是质量问题导致，而属于因物业管理看护不到位导致居民到楼顶活动造成的漏水，我方应美的城的请求帮忙协助处理原告屋顶漏水事宜，经查验发现漏水原因是防水材料出现破洞造成的，该破洞是由于小区居民到楼顶活动用坚硬物体造成的，并不是施工原因造成，并不属于质量原因。我方施工验收合格后按照合同约定，将案涉工程移交给美的城，有美的城对外销售，并委托相应的物业公司进行管理，提供物业服务，因物业管理不到位导致防水材料破洞而漏水，该漏水原因不是质量问题造成的；5．我方只对施工质量在保期内负责保修，本案不属于保修的范围，根据合同第37页第十章工程保修第一条约定，我方承担保修的前提的工程存在质量问题，而本案并不存在施工质量问题；6．即使防水材料存在质量问题，则该质量问题产生的责任应当由美的城承担，根据合同第5页其他工程一、防水工程，按招标图纸内容全部包含，防水材料由甲方指定，辽宁大禹盘锦禹王品牌并由乙方施工，合同第18页（二）甲控材部分合同价款支付方式：本工程防水材料为甲控材，由乙方与甲方指定供应商宁波梅山保税港区麦迪瑞建筑材料有限公司另行签订购销合同，该公司为美的城置业公司设立的全资子公司，该公司于美的置业有限公司及本案的美的城有直接的关联关系，根据上述合同约定和相关事实可知，美的城指定瓜农年公司宁波梅山保税港区麦迪瑞建筑材料有限公司供应防水材料，该材料并不是我方自行采购，因此若防水材料存在质量问题，则相应的法律责任应由美的城承担。综上请法院驳回原告的诉请。

一审法院审理查明：2016年4月22日，原告***、***与被告美的置业签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于兴隆台区盘宇街南、辽河路东、友谊街北美的城项目四期45幢1单元11层01号房屋。合同第十七条约定，商品房实行保修制度，商品房为住宅的，出卖人自房屋交付之日起，按照《住房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同附件七对于屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期约定为5年。2016年9月12日，被告美的置业向原告出具交楼通知书，要求原告于2016年9月24日办理收楼手续。原告办理入住手续后，对房屋进行了装修并居住至今。因原告所购楼层为顶层，2017年7-8月份雨季开始后，原告发现屋顶漏雨，遂通知被告美的置业，要求其进行维修，美的置业收到通知后，联系该房屋承建单位即被告大连华禹，大连华禹派员对原告屋顶漏水部分进行了维修，但多次维修之后原告房屋漏水问题仍未解决，并造成原告室内装修部分受损。

一审法院审理认为，公民的合法财产受法律保护。原告与被告美的置业签订的房屋买卖合同合法有效并已实际履行，被告美的置业应按照合同约定及法律规定对其开发建设的楼房承担质量保证义务，本案中，原告发现房屋漏水后，向被告美的置业进行了报修，被告亦联系承建单位进行过维修，故对原告房屋漏水并导致室内部分装修损坏的事实予以确认。关于原告房屋漏水原因，二被告均称不属于质量问题，系外力破坏防水层导致，但根据二被告所提交的证据，不足以证明该主张，且出现漏水在房屋防水保修期之内，故房屋出卖人美的置业应承担修复责任，但经过二被告多次维修，房屋漏水问题仍未得到解决，原告现主张由其自行维修，并由被告承担维修费用及室内损失的主张，予以支持。关于本案被告大连华禹应否承担赔偿责任，被告大连华禹并非《商品房买卖合同》的相对方，与原告之间并无合同关系，原告亦未提供证据证明被告大连华禹在本案中实施了侵权行为，故被告大连华禹在本案中不应承担赔偿责任。关于漏水维修费用以及室内漏水造成的损失所需的维修费用的数额，根据鉴定机构出具的鉴定意见，有两种维修方案可供选择，维修能够达到防水质量合格即可实现维修目的，从节约成本，减少不必要浪费的角度考虑，按照第二种维修方案确定漏水维修费用以及室内漏水造成的损失数额为31539.18元。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告***的置业有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告屋顶漏水维修费用以及室内漏水造成的损失所需的维修费用共计31539.18元。二、被告大连华禹建设集团有限公司在本案中不承担赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费985元，减半收取492.50元，由被告***的置业有限公司负担294元，由原告负担198.50元；鉴定费5000元，由被告***的置业有限公司负担。

本案争议的焦点：上诉人应否承担赔偿责任。

围绕本案争议的问题，上诉人***的置业有限公司认为，通常情况下顶楼漏水，推定为房屋防水质量存在问题的情况确实存在，但是在本案一审过程中，上诉人提交的照片足以证明防水层有破损，在此情况下，被上诉人更应举证证明漏水是因防水存在质量问题，而不是使用不当所造成的。被上诉人未完成其基本举证责任的，一审法院推定防水层存在质量问题，没有事实依据，也违反了民事诉讼法关于举证责任分配的规定。

围绕本案争议的问题，被上诉人***、***认为，1、被上诉人所购房屋存在雨天露水，晴天渗水这一现象，作为上诉人，每年我们都是报修，然后上诉人每次都安排人员到被上诉人的房内查看漏雨的问题和渗水的问题，这一点是不容否认的。那么在此过程中，上诉人每次都安排相关人员进行了维修，但是问题并没有解决，所以上诉人房屋质量的问题是客观存在的，在此过程中，上诉人并没有对房屋漏水、渗水的原因认为是被上诉人使用不当造成的，所以上诉人的代理人主张的房屋漏水问题是被上诉人使用不当造成的是不成立的。2、对于大连华宇所称已经不漏水这一事实是不存在的。因为在三方鉴定勘察时三方都已经到场，确认房屋漏水以及受损情况是客观存在的。3、上诉人销售的房屋顶楼普遍存在露水渗水的问题，而不仅仅是被上诉人的房屋存在问题，这种对于带有普遍性的问题，更加说明上诉人的房屋是存在适量问题，所以上诉人的上诉请求应该是不成立的，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。

围绕本案争议的问题，大连华禹建设集团有限公司认为，1、被上诉人在原一审中所提供的证据均是漏水后的情况，并不是漏水当时的情况。各方均认可案涉房屋在2017年的时候出现过漏水情况，并且已经经过维修，经过维修后，案涉房屋已经不存在漏水情况，且2020年雨季的时候，被上诉人也没有证据证明案涉房屋仍然漏水，因此案涉房屋的屋顶是不需要维修的。2、被上诉人在一审申请鉴定时并没有对房屋是否仍存在漏水进行鉴定，也没有申请对漏水原因进行鉴定。因此被上诉人应当继续举证证明房屋存在仍存在漏水和漏水原因是质量造成。若被上诉人不能够证明上述事实，则应承担举证不能的法律后果。

二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为，上诉人提出其不应承担赔偿责任的上诉请求，因上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同已发生法律效力，并已实际履行，且被上诉人已入住该房屋。被上诉人在使用该房屋发现存在漏水等情形后，即向上诉人进行了报修，上诉人也联系了相关单位对该房屋进行维修，故可以认定被上诉人的房屋漏水及房屋室内部分装修损坏的事实存在。上诉人作为该房屋的开发建设及销售单位，应当按双方所签合同的约定及相关法律、法规的规定对该屋承担质量的保证义务。现案涉房屋的防水仍在保修期内，上诉人应当承担保修责任，虽被上诉人对案涉房屋进行过维修，但该房屋的漏水问题仍未得到彻底解决。被上诉人主张由其自行维修，所涉维修费用及室内部分装修损失由上诉人承担的主张，应当予以支持。现上诉人并无充分证据证明案涉房屋不存在质量问题，也无充分证据证明案涉房屋漏水存在人为因素，故上诉人的上诉请求依据不足，不予支持。

综上，一审判决并无不当，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费985元，由上诉人***的置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　原　野

审判员　李宝明

审判员　郭安福

二〇二一年三月二十九日

书记员　于　畅

附法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。