大连三增上学教育科技有限公司、大连嘉隆电力安装工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

辽宁省大连市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）辽02民终9634号

上诉人（原审原告）：大连三增上学教育科技有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区亿阳路6C号25层1号。统一社会信用代码91210213071552048X。

法定代表人：韩仁波，该公司经理。

委托诉讼代理人：张勇，辽宁健坤律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：大***电力安装工程有限公司，住所地辽宁省大连市高新园区高能街125号1楼107室。统一社会信用代码91210200118529647P。

法定代表人：柳生发，该公司经理。

委托诉讼代理人：陈祥麒，男，该公司职员。

上诉人大连三增上学教育科技有限公司（以下简称“三增公司”）因与被上诉人大***电力安装工程有限公司（以下简称“嘉隆公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2019）辽0293民初939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

三增公司上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清、适用法律错误，理由如下：一、原审法院判决认定现有证据仅能认定上诉人系涉案房屋租赁合同的违约方，并判决驳回上诉人的诉讼请求没有事实根据与法律依据。1.本案中，虽然上诉人与被上诉人于2017年2月13日签订了房屋租赁合同，但是有一个前提，就是被上诉人承诺上诉人可以享受到免租的优惠政策，是在这个承诺的基础之上双方才签订的房屋租赁合同。合同的形成不但有书面形式，还有口头形式。原审期间，上诉人向法院提供了通话录音证据，上述通话录音证据完全证实了上诉人的上述观点，被上诉人明确认可当时是承诺上诉人能够享受免租的优惠政策，并且另案一、二审法院也对录音真实性予以确认。据此本案中，上诉人实际上是没有任何违约行为的，相反被上诉人却存在严重违约行为，既没有让上诉人享受免租的优惠政策，还对上诉人采取违法断电的极其恶劣行为。2.本案中真正的违约方是被上诉人。如上所述，被上诉人承诺上诉人可以享受到免租的优惠政策，但上诉人始终没有享受到上述免租的优惠政策。更为严重的是，被上诉人于2018年10月25日违法强行对上诉人租用的办公室断电，造成上诉人根本无法正常办公、经营。虽经上诉人几次沟通，但是被上诉人态度十分蛮横，拒绝为上诉人恢复供电，被上诉人的行为严重违反合同约定与法律规定，该行为不但是根本性违约行为，更是一种严重侵权行为，严重侵犯上诉人合法权利，被上诉人造成巨大的经济损失。因此被上诉人上述行为实际上就是违法解除双方签订的房屋租赁合同，本案中真正的违约方是被上诉人。二、原审法院判决认定上诉人提供的证据不能证明其损失，并判决驳回上诉人的诉讼请求没有任何事实根据与法律依据。1.原审期间上诉人提供了其与案外人大连源频信息服务有限公司签订的《三增上学教育产品大连市代理协议》、《赔偿协议书》、银行转账凭证、记账凭证等相关证据，上述证据完全能够证实因被上诉人违法强行断电给上诉人造成了巨大经济损失，原审法院竟然以案外人未能出庭作证对此予以证实为由，对上诉人主张的上述损失不予认定。上诉人已提供了大量确实、充分的客观证据证实了被上诉人违法强行断电给上诉人造成了巨大经济损失，原审法院还要求案外人出庭作证不正确。2.原审法院以涉案房屋租赁合同的解除系上诉人违约行为导致为由，判决驳回上诉人要求被上诉人赔偿装失150,418.10元没有事实根据与法律依据。如上所述，被上诉人承诺上诉人可以享受到免租的优惠政策，但上诉人始终没有享受到上述免租的优惠政策。更为严重的是，被上诉人于2018年10月25日违法强行对上诉人租用的办公室断电，造成上诉人根本无法正常办公、经营。虽经上诉人几次沟通，但是被上诉人态度十分蛮横，拒绝为上诉人恢复供电。本案中真正的违约方与侵权人系被上诉人。因此上诉人要求被上诉人赔偿装修损失150,418.10元是完全符合法律规定，应得到法院判决支持。3.原审法院以“上诉人已经实际租赁使用涉案房屋”为由，判决驳回上诉人要求被上诉人返还房屋租金219,292元没有事实根据与法律依据。如上所述，被上诉人承诺上诉人可以享受到免租的优惠政策，但上诉人始终没有享受到上述免租的优惠政策。因此对于上诉人已经向被上诉人交付的房屋租金219,292元，被上诉人应全部返还给上诉人。

大***电力安装工程有限公司辩称,不同意上诉人上诉请求。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，而且很多的事实已经被生效法律文书所确认，继续按该理由上诉于法无据。

三增公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即赔偿原告经济损失660,000元、房屋装修款150,418.10元；2.判令被告立即返还原告租金219,292元；3.诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2017年2月13日，原告三增公司(原名大连正大光艺科技发展有限公司)与被告嘉隆公司签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于大连751平方米的房屋租给被告用于办公，租赁期限为3年，自2017年3月1日至2020年2月28日止。被告于2017年3月1日将符合约定的房屋交付给原告使用。租赁费日每平方米建筑面积为1.5元。因租期三年，享受优惠，租赁费日每平方米建筑面积为：第一年度0.8元，第二年度1.2元，第三年度1.3元。租赁期内：租赁费第一年度为219,292元，第二年度为328,938元，第三年度为356,349.5元。租赁费支付方式及缴纳期限：合同签订生效日起每年3月1日至次年2月28日为一个租赁周期。每年租赁期开始的前一个月为租赁费缴费时间，即为每年2月1日前缴纳当年租赁费，被告出具付款通知书并向原告开具相应金额的发票，原告将缴纳的租金汇款至被告指定的银行账户。上述租赁费包括租期内产生的房屋租金、税金、取暖费、物业费。合同第六条约定：原告对房屋进行改造、装修或增添附属设施，应征得被告书面同意，装修费用由原告承担，未经被告同意，原告擅自装修的，被告有权要求原告恢复房屋原状，并赔偿因此产生的损失。原告在交还房屋时，必须保证房屋原有设施完好，原告自行装修的增添部分不能拆除，不能破坏整体结构。合同第七条约定：原告未按约定的时间缴纳租金以及其他费用超过约定时间30日内，应向被告支付当年年缴费总额万分之五的违约金。原告提前解除合同，按合同约定的承租面积乘以实际承租天数乘以每天1.5元补交支付给被告，因违约不予享受的优惠租赁费用。有下列情形之一的，可以提前解除本合同，租赁费据实结算：1.因不可抗力导致合同无法履行而提前解除的；2.经房屋安全鉴定单位鉴定为危险房屋不能继续使用的。在租赁期内因政府规划决定拆迁的，按《大连市城市房屋拆迁管理办法》执行。合同签订后，被告向原告交付房屋，原告向被告交纳第一年度房屋租赁费219,292元。位于大连市房屋登记的所有权人为被告嘉隆公司，建筑面积16,663平方米。被告于2018年10月16日向原告发出《关于催缴房租的函》，载明三增公司未按合同约定支付房屋租赁费，已逾期近7个月，要求原告三增公司于2018年10月15日前支付欠缴房屋租赁费。被告又于2018年10月22日通过微信通知原告于2018年10月24日前交房租，逾期不交，被告将断电。被告于2018年10月25日对原告租用的办公室断电。原告委托辽宁昌信律师事务所刘传科律师于2018年10月26日向被告发出《律师催告函》，载明因被告于2018年10月25日断电造成原告损失，要求被告立即恢复供电并赔偿原告因此造成的全部经济损失。原告于2018年10月31日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，认为在签订合同前，被告公司董事长承诺根据有关政策在房屋租赁期间内，自2017年3月1日至2018年2月28日前办理房屋租金每天一平返一元政策。原告基于上述承诺签订《房屋租赁合同》，并缴纳第一年房租219,292元。但在2017年底，被告没有兑现承诺。原告认为被告构成严重违约，且于2018年10月25日强行断电，造成原告巨大经济损失。原告认为被告的行为属于根本性违约，导致租赁合同目的无法实现，故通知被告解除《房屋租赁合同》。庭审中，原告自认于2018年11月1日从案涉房屋搬离，并于该日另行租赁房屋。庭审中，原告主张因被告断电给其造成的损失包括：1.原告赔偿案外人大连源频信息服务有限公司400,000元。根据原告提交的证据，原告与案外人大连源频信息服务有限公司签订《三增上学教育产品大连市代理协议》，约定大连源频信息服务有限公司在大连市代理三增所属产品线，代理期限自2018年2月12日至2020年2月11日。原告与大连源频信息服务有限公司签订《赔偿协议书》，内容为：关于双方签署的《市区域代理合同》，因三增公司租用办公室被嘉隆公司强行断电导致三增公司服务器于2018年10月25日至2018年11月20日期间无法正常使用，并于11月24日没有按时交付货品，原告同意于2019年1月28日前分两次向源频公司支付人民币400,000元，以此作为原告对上述损失全部的、最终赔偿。原告于2019年1月25日、1月28日向大连源频信息服务有公司转账400,000元。2.2018年10月、11月员工工资260,000元。3.装修费用150,418.1元。原告的经营范围包括教育软件开发；计算机网络技术、计算机软件开发、技术咨询、技术服务、技术转让；计算机软件及辅助设备批发；数据处理和存储服务；教育信息咨询；会议服务；计算机系统集成及综合布线；经营广告业务；展览展示服务；商务信息咨询；城市道路照明工程、楼宇智能化工程、室内外装饰装修工程、机电设备安装工程施工。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。)被告嘉隆公司曾就案涉房屋租金事宜向一审法院提起诉讼。一审法院作出(2019)辽0293民初275号民事判决，判决大连三增上学教育科技有限公司给付大***电力安装工程有限公司房屋租金461,114元及逾期付款违约金205.59元。三增公司不服，提出上诉，大连市中级人民法院于2019年9月18日作出(2019)辽02民终7369号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。

一审法院认为，结合上述已查明的相关事实及原、被告的诉辩主张可以看出，本案争议的焦点问题是：原、被告双方在履行案涉房屋租赁合同过程中的违约责任如何认定的问题。针对此焦点问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定的内容可以看出，依法成立的合同对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，结合被告向原告发出的催缴房租函件、（2019）辽02民终7369号民事判决等相关证据可以认定，原告在经被告催告后在合理期限内仍未履行其支付房屋租金的合同义务，且原告在本案审理过程中并未提交充分证据证明被告存在违反合同约定的事实，故依据现有证据仅能认定原告系案涉房屋租赁合同的违约方。至于原告主张因被告未按承诺给予其办理政府补贴，故被告存在违约情形一节，一审法院认为，首先，案涉房屋租赁合同中并无此约定，且原告并未提供证据证明其与被告对此达成补充协议等情况；其次，虽然原告提供了相关录音证据，但该录音证据中并未有被告明确保证为原告办理成功政府补贴及办理不成则被告需要承担违约责任等相关内容。据此，原告的该项主张，无充分的事实和法律根据，一审法院不予支持。关于原告诉称因被告采取断电方式导致其向案外人赔偿的400,000元款项及其不能正常经营而向员工支付的260,000元工资应由被告予以承担一节，一审法院认为，首先，依据案涉微信聊天记录可以看出，被告在断电之前已明确告知原告逾期不支付房屋租金则将采取断电的方式，原告在知晓该情况后仍未能按期支付房屋租金，故原告应当预判若停电会产生的相应后果，且正如前所述，因原告系案涉租赁合同的违约方，故原则上应由原告自行承担停电后所发生的相关损失；其次，虽然原告提交了其与案外人签订的协议及通过银行转账给案外人400,000元等证据，但由于案外人并未出庭对此予以证实，且原告并未提交充分证据证明案外人因原告未能按期交付货品而发生实际损失的事实，因此，原告的该项诉讼请求，无充分的事实和法律根据；再次，因原告主张要求被告承担其支付的员工工资证据系其单方制作，且原告在明知自己未能按期支付案涉房屋租金的情况下应当预知其不能再继续租赁使用案涉房屋或对其相关经营会产生一定的影响，故原告的该项主张，无充分的事实和法律根据。据此，原告的该两项诉讼请求，不予支持。关于原告诉称要求被告赔偿装修损失150,418.1元一节，一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。依据本案现查明的事实情况可以看出，由于案涉房屋租赁合同的解除系承租人（即原告）违约所致，且出租人（即被告）并未表示同意利用相关装修，因此，原告的该项诉讼请求，无充分的事实和法律根据，不予支持。关于原告诉称要求被告返还房屋租金219,292元一节，一审法院认为，因（2019）辽02民终7369号民事判决已判决原告向被告支付案涉房屋的租金，且原告已实际租赁使用案涉房屋，故原告的该项诉讼请求，无充分的事实和法律根据，一审法院不予支持。

据此，一审法院判决：驳回原告大连三增上学教育科技有限公司的诉讼请求。案件受理费14,067元，由原告大连三增上学教育科技有限公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院二审予以确认。

本院认为，本案争议焦点是案涉租赁合同履行过程中哪一方是违约方。本案中，结合被上诉人向上诉人发出的催缴房租函件、（2019）辽02民终7369号民事判决等相关证据可以认定，上诉人在经被上诉人催收租金后在合理期限内仍未履行支付房屋租金的合同义务，应认定上诉人为履行合同过程中的违约方。关于上诉人主张被上诉人未按承诺给其办理政府补贴，被上诉人是违约方一节，本院认为，双方租赁合同中并无此约定，且上诉人提供的相关录音证据中并未显示被上诉人明确保证为上诉人办理成功政府补贴以及若办理不成则被上诉人承担违约责任等内容，即上诉人未能提供充分证据证明其与被上诉人对此内容达成补充协议。上诉人的此点主张没有事实依据，一审法院未予支持上诉人要求被上诉人返还第一年度租金的请求，并无不当。

关于上诉人主张被上诉人采取断电方式导致上诉人向案外人赔偿400,000元及其不能正常经营而向员工支付的260,000元工资损失一节，本院认为，在上诉人已逾期7个多月未支付第二年度租金的情况下，被上诉人向上诉人发出《关于催缴房租的函》，并通过微信告知上诉人若2018年10月24日前不交付租金则采取断电措施，上诉人应对自己违约行为所可能产生的断电的相应后果进行预判，在此情况下上诉人仍选择不支付房租，上诉人应自行承担因自己违约行为产生的不利后果。一审未予支持上诉人该项主张并无不当。

关于上诉人要求被上诉人赔偿装修损失一节，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。如前文所述，案涉房屋租赁合同的解除系因上诉人违约所致，且被上诉人不同意利用相关装修，故上诉人要求被上诉人赔偿装修损失不应予以支持。

综上所述，三增公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14,067元（上诉人已预付），由上诉人大连三增上学教育科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　王　亮

审判员　孙利颖

审判员　季　烨

二〇一九年十二月十九日

书记员　宋　敏