大连金霖建设有限公司、丹东宽泰房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷执行审查类执行裁定书

辽宁省宽甸满族自治县人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）辽0624执异54号

案外人：毛亚明，男，1977年7月24日出生，住浙江省宁波市鄞州区。

申请执行人：大***建设有限公司，住所地：庄河市仙人洞镇马道口村。

法定代表人：张传有，系该公司经理。

委托代理人：李敏，系辽宁法磊律师事务所律师。

被执行人：丹东宽泰房地产开发有限公司，住所地：宽甸满族自治县宽甸镇茂源新村。

法定代表人：刘振国，系该公司总经理。

本院在执行申请执行人大***建设有限公司与被执行人丹东宽泰房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人毛亚明对本院查封被执行人丹东宽泰房地产开发有限公司位于XX新城小区X号楼X单元XXX室房屋提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。

案外人毛亚明称，2014年9月22日，案外人购买被执行人丹东宽泰房地产开发有限公司的位于XX新城X号楼X单元XXX室房屋。案外人向被执行人丹东宽泰房地产开发有限公司支付全部房款338900元，丹东宽泰房地产开发有限公司向案外人出具专项收款收据及宽泰新城商品房认购书，并将涉案房屋交付给案外人。案外人已实际合法占有涉案房屋。现宽甸满族自治县人民法院作出(2016)辽0624执356号之一执行裁定书，将位于XX新城X号楼X单元XXX室房屋的查封行为，侵犯了案外人的合法权益。案外人请求：撤销(2016)辽0624执356号之一执行裁定书，解除对XX新城X号楼X单元XXX室房屋的查封行为。

案外人为证明其主张成立，向本院提交以下证据：房屋收款收据；宽泰新城商品房认购书；（2016）辽0624执356号之一执行裁定书；查封公告。

申请执行人大***建设有限公司称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称“规定”)第二十九条规定，案外人提出的异议，不符合上述《规定》第二十九条规定的可以排除执行的情形。首先，案外人不符合《规定》中规定的第一项情形。在人民法院查封案涉房屋之前，案外人没有与被执行人签订合法有效的书面买卖合同。案外人只提交了一份2014年9月22日的《商品房认购书》复印件和一份同日的收款收据复印件。该两份文书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能确定买卖双方的全部的权利义务关系，不应当认定为商品房买卖合同。若《商品房认购书》认定为商品房买卖合同，则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”涉案房屋在2014年9月，刚刚施工了两个月，根本没有取得商品房预售许可证。此时形成的商品房买卖合同也是无效的。涉案商品房至今仍没有取得商品房预售许可证明，故被执行人丹东宽秦房地产开发有限公司与案外人签订认购书时，没有取得商品房预售许可证明，且至今仍未取得商品房预售许可证明。其次，案外人也不符合《规定》中规定的第二种情形。即“所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。该《规定》是在于保护从开发商手中购买商品房的购房所有人即消费者的物权期待权，保护的是消费者自身的居住权。案外人在《执行异议申请书》上自认其住址是浙江省宁波市鄞州区XX镇XX华庭XX幢XXX号XXX室，案外人并没有在涉案房屋所在地长期居住。在涉案房屋所在地不需要有用于居住的房屋。案外人所购房屋不能证明是用于自己居住。不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。再次，案外人不符合《规定》中规定的第三项情形。案外人只提交了一份收款收据，用于证明已向被执行人支付了全部购房款。但是，没有证据进一步证明该款项已实际支付给被执行人，不能证明实际支付了全部购房款。最后,案涉房屋至今没有施工完毕，没有竣工，更没有竣工验收，被执行人没有将案涉房屋交付给案外人。案外人仅提供的《商品房认购书》、《专用收款收据》不能证明其已合法占有案涉房屋。综上，案外人不符合《规定》中同时具备可以排除执行的三种情形，更没有证据证明其权利能够排除执行。请求：驳回案外人毛亚明的异议请求。

被执行人丹东宽泰房地产开发有限公司未进行答辩，也未提供相关证据材料。

本院依法调取（2015）宽民一初字第05335号民事调解书。

本院查明，原告大***建设有限公司与被告丹东宽泰房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年12月22日作出（2015）宽民一初字第05335号民事调解书，双方自愿达成如下协议：一、解除原告大***建设有限公司与被告丹东宽泰房地产开发有限公司于2014年7月22日签订的建筑工程施工合同。二、被告丹东宽泰房地产开发有限公司于2016年1月10日前给付原告大***建设有限公司工程款9330014元，保证金6100000元，撤离工地费用100000元。被执行人丹东宽泰房地产开发有限公司未履行上述给付义务。2019年1月28日本院作出（2016)辽0624执356号之一执行裁定书，裁定：对被执行人丹东宽泰房地产开发有限公司位于宽泰新城小区的7、8、9、10、11、12、13、14、15、19、20、22、23、24、25、28号楼续行查封。查封期限三年，查封期间，不得擅自处分上述财产。上述查封包括涉案房屋。

再查，2014年9月22日，案外人毛亚明与被执行人丹东宽泰房地产开发有限公司签订《宽泰新城商品房认购书》约定：案外人预购位于X号楼X单元XXX室房屋，房屋面积86.5平方米、阁楼61平方米，房屋单价每平方米5230元，付款方式现金，预交金额肆拾伍万贰仟叁佰元整。同日，被执行人向案外人出具肆拾伍万贰仟叁佰元整房款收据。

另查，在审查期间，案外人未向本庭提供证据证明其占有使用涉案房屋，也未提供涉案房屋系案外人的唯一住房证明。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人虽然提供了《宽泰新城商品房认购书》及其支付涉案房款的收据，但案外人未能提供涉案房屋系案外人的唯一住房证据，故案外人的申请理由不符合上述规定排除强制执行的条件，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：

驳回案外人毛亚明的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审　判　长　李　　核

审　判　员　凌名星*

人民陪审员　付 维 维

二〇二一年二月八日

书　记　员　李　　雪