大连开建集团有限公司、某某等房屋租赁合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书

辽宁省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）辽民申4345号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：大连开建集团有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区辽河西路111号。

法定代表人：王成荣，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王鑫，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：刘晓东，辽宁成功金盟律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：***，男，1973年9月30日生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：曹晓静，女，1964年3月24日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。

委托诉讼代理人：姜万鹏，辽宁际开律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：大连市中山区麻辣百分百饭店，住所地辽宁省大连市中山区朝阳街55号。

经营者：***，男，1973年9月30日生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。

再审申请人大连开建集团有限公司（以下简称开建集团）因与被申请人***、曹晓静、大连市中山区麻辣百分百饭店（以下简称百分百饭店）房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省大连市中级人民法院（2020）辽02民终8236号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

开建集团申请再审称，一、原审判决认定被申请人按每月10万元支付租金是双方以实际行为变更合同约定的租金、税金以及付款时间的认定没有事实及法律依据。1、原审判决仅依据武旻微信录音证明双方以实际行为变更了合同约定的租金、税金以及付款时间没有事实依据。首先，武旻不是开建集团单位职工，其没有权力代表开建集团决定租金标准等关于租赁合同的变更事项。通过新证据可以证明，武旻是大连开利房屋开发有限公司员工，不是开建集团单位职工，其只是曾经替开建集团向被申请人方追缴过租金，但是其没有权利代表开建集团决定租金标准、合同期限等任何关于租赁合同约定的事项。其次，该微信录音证据不具备合法性。被申请人方只是将部分对其有利的录音经过整理后提交给法庭，没有将完整的录音提交给法庭，甚至与一审提交整理的文字版也不相同。且在录音中曹晓静称十年内只欠5万元租金，而在二审第二次网络开庭审理时，被申请人方已经承认在合同期内拖欠租金达22万余元，该事实证明曹晓静在录音中的陈述不真实，且存在故意诱导武旻的嫌疑，所以该微信录音不具备合法性。再者，该录音证据无法证明武旻同意按照每月10万元租金标准出租房屋，通过微信内容“曹晓静问：你家现在有没有说算的，我想签五年合同？你家上次告诉我160万，问问可不可以，帮我运作一下？武旻：我觉得够呛？我给你问问，多少钱，我都需要请示……”。该事实可以证明，被申请人方非常清楚且明知武旻对租金标准及合同期限没有决定权，并让武旻问问按照其个人认为的租金标准签订合同可不可以。且武旻不是开建集团的员工，没有权力决定租金标准和合同期限，武旻也从未同意按照现行租金标准给付租金，所以该证据无法证明开建集团同意按照每月10万元租金标准出租房屋。最后，关于该五万元的陈述并不能够证明开建集团认为被申请人方仅欠五万元租金的事实。被申请人方按照每月十万元的租金分期向开建集团支付租金，武旻只是在微信中提到某个时期没有分期支付，并不代表其认为被申请人方仅欠五万元租金。原审判决的认定完全断章取义，毫无根据。综上，被申请人方提供的聊天记录中没有一句话提到过武旻同意按10万元每月支付租金，所以开建集团接收10万元租金的行为不能认定为对该租金数额的默许，在开建集团没有明确意思表示且不存在法定默示推定的情况下，不能认定双方达成新的合意，形成新的租赁合同法律关系。本案，租赁合同到期后，被申请人方继续使用租赁物，开建集团未提出异议，按照上述法律规定，原租赁合同继续有效，即合同到期后被申请人方应当按照原租赁合同约定的租金标准向开建集团支付租金。而原审判决虽然引用该条规定，但仅仅认定租期为不定期，却不适用原租赁合同的租金标准显然没有法律依据。故原审判决以该证据推断双方就租金变更达成合意没有法律依据。2、通过与曹晓静的电话录音可以证明，其自认没有与开建集团的任何人就租金的变更达成协商一致。开建集团的员工在向曹晓静主张租金的过程中，曹晓静清楚开建集团出现特殊状况（2012年至2018年期间，因开建集团几名主管领导涉及刑事案件被羁押），且曹自认没有与开建集团的任何人就租金的变更达成协商一致，且在录音中曹承认欠租金300多万，上述事实证明被申请人方没有与开建集团的任何人就租金的变更协商一致。3、通过《变更合同内容协议书》可以证明，双方的变更事项必须签订书面变更协议。在一审审理期间，被申请人方提交一份《变更合同内容协议书》用以证明双方就租赁期限及税金进行变更。该事实证明双方就变更事项必须签订书面协议，且根据日常市场规律和交易习惯，租金均是逐年递增，所以原审法院仅以武旻的一句话即认定开建集团放弃每年递增的巨额租金，而以每月租金10万元的标准向被申请人方主张租金不仅不符合常理，更没有事实依据。4、通过被申请人方合同到期后两次的付款标准足以证明双方没有就变更租金标准达成合意。且在原审审理期间，被申请人方没有提供任何证据证明开建集团如何从每月166,813元标准同意变更到每月10万元标准。综上，原审判决认定双方在履行合同过程中，以实际行为变更了合同约定的租金、税金以及付款时间不仅不符合日常租金支付惯例，更没有事实及法律依据。二、原审判决认定2016年5月7日以前租金已过诉讼时效没有法律依据。《中华人民共和国民法通则》第140条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条规定，义务人做出分期履行行为的，应当认定民法通则第一百四十条规定的当事人一方同意履行义务。本案，在合同履行期内，被申请人方未按照合同约定支付期限缴纳租金，而是在约定支付周期内分期向开建集团缴纳租金。2015年10月合同到期后，被申请人方则每月固定分期向开建集团支付租金。故按照上述法律规定，被申请人方的分期履行行为属于诉讼时效中断，且该分期履行行为持续至2019年5月最后一笔租金给付之日，故原审判决认定2016年5月7日以前租金已过诉讼时效没有法律依据。三、原审判决被申请人方无需支付违约金没有事实和法律依据。原审判决认定双方以实际行为变更了案涉合同，且在后期履行合同过程中未明确约定给付时间，开建集团亦未对支付时间提出过异议，为此不支持违约金的请求没有事实及法律依据。首先，房屋租赁合同明确约定，被申请人方如逾期支付租金，应当按照欠款额的千分之五支付滞纳金，原审判决已经认定被申请人方存在拖欠租金的情况下，不按照合同约定判决其支付违约金没有事实依据。其次，双方从未就租金标准进行变更，且被申请人方拖欠租金的行为已经严重违背了诚实信用原则，原审判决不基于公平原则、意思自治原则以及诚实信用原则考虑开建集团的损失没有事实及法律依据。四、原判决按每月10万元标准判定房屋占有使用费没有事实及法律依据。五、曹晓静不应作为上诉人地位列明，应以被上诉人地位列明本案，提起上诉并交纳诉讼费用的是***，而非曹晓静。***和曹晓静之间存在利益矛盾，不应作为共同诉讼人一起上诉，曹晓静故意不交上诉费的行为不应得到原审法院的支持，所以原审法院认定曹晓静应当作为上诉人地位列明没有事实依据。综上，开建集团的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条（现已变更为第二百零七条）第一、二、六项规定的情形，请求撤销一、二审判决，依法判决被申请人方向开建集团支付租金及税金5,637,629.35元，房屋占有使用费517,802.77元，逾期付款滞纳金元899,299.82元（暂计算至一审开庭之日）的全部诉讼请求。一、二审全部诉讼费用由被申请人承担。

曹晓静提交意见称，从本案的证据对比，被申请人的证据明显优于申请人，在2015年以后租金的变化，武旻作为申请人方唯一一位与被申请人方联络的工作人员，从微信记录明显反映出双方对租金的变更均是明知的。2015年到2019年间如此稳定的履行，从未提出过任何异议。综上，请求驳回申请人的再审申请。

本院经审查认为，关于开建集团主张二审认定双方以实际行为变更了合同约定的租金、税金以及付款时间没有事实及法律依据问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”具体到本案，开建集团与***签订的《房屋租赁合同》及《变更合同内容协议书》约定的租赁期限至2015年10月19日，之后双方未再签订租赁合同。百分百饭店、曹晓静在原合同租期届满后，一直占有使用案涉房屋，直至2019年4月25日开建集团向***发送《通知》要求限期搬离案涉房屋。按照上述法律规定，自2015年10月20日始至2019年4月25日，双方之间的租赁合同继续有效，但构成不定期租赁。至于此期间的租金标准，开建集团主张应依据案涉《房屋租赁合同》及《变更合同内容协议书》约定的租金标准支付，***、曹晓静一方则称双方已就租金标准达成新的合意。从开建集团提供的大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初6623号民事判决、大连市甘井子区人民检察院《扣押证明》等证据能够证明，开建集团自2012年至2019年4月因受部分高管被刑事羁押事件的影响，经营状况发生重大变化。从曹晓静与开建集团旗下物业公司的工作人员武旻的微信聊天记录以及开建集团提交的其工作人员李恒升、李涛与曹晓静的对话录音内容可以证明，曹晓静对开建集团经营陷入异常的状况是知情的，二审法院认定双方就租金变更达成合意缺乏充分的事实依据，故本案应当再审。

综上，开建集团的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条、第二百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十三条第一款规定，裁定如下：

一、指令辽宁省大连市中级人民法院再审本案；

二、再审期间，中止原判决的执行。

审 判 长　樊少忠

审 判 员　禹政一

审 判 员　张怡嘉

二〇二二年六月二十二日

法官助理　李　华

书 记 员　刘　博