大连开建集团有限公司、某某等房屋租赁合同纠纷民事再审民事判决书

辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）辽02民再28号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：大连开建集团有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区辽河西路111号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，辽宁成功金盟律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）***，男，1973年9月30日生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：***，女，1964年3月24日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。 二被申请人之委托诉讼代理人：***，辽宁际开律师事务所律师。 大连开建集团有限公司（以下简称“开建集团”）诉***、***、大连市中山区麻辣百分百饭店（以下简称“百分百饭店”）房屋租赁合同纠纷一案，大连市中山区人民法院曾作出（2019）辽0202民初8903号民事判决。开建集团、***、***均不服，向本院提起上诉。本院作出（2020）辽02民终8236号民事判决。开建集团不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院作出（2021）辽民申4345号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭进行了审理。再审申请人开建集团之委托诉讼代理人**、***，被申请人***，被申请***、***之委托诉讼代理人***到庭参见诉讼。百分百饭店现已注销。本案现已审理终结。 开建集团再审请求撤销原一、二审判决，被申请人支付本公司房屋租金及税金5637629.35元，房屋占有使用费517802.77元，逾期付款滞纳金899299.82元（计算至一审开庭之日）。事实和理由：一、原判决认定被申请人按每月10万元支付租金是申请人与被申请人以实际行动变更合同约定的租金、税金以及付款时间的认定没有事实及法律依据。二、原审判决认定2016年5月7日以前租金已过诉讼时效没有法律依据。三、原审判决被申请人无需支付违约金没有事实及法律依据。四、原判按每月10万元标准判定房屋占有使用费没有依据。 ***、***答辩认为原判决认定事实清楚，适用法律准确，应予以维持。 2019年，开建集团向一审法院起诉请求：1、判令三被告支付至2019年4月25日租金6439534.19元；2、判令三被告支付自2019年4月26日起至2019年6月26日止房屋占有使用费为520127.4元；3、判令三被告支付违约金至实际给付之日（按年利率6%为标准，暂计算至起诉之日）为866713.49元；4、判令三被告承担诉讼费用。 大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初8903号民事判决认定事实为：开建集团（出租人、甲方）与***（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋座落于大连市中山区朝阳街55号和55-1号，租赁范围（1）一楼公建，建筑面积3680.79平方米，（2）与前述公建相邻的东北角餐厅，轴线面积231.45平方米。乙方承租房屋用于餐饮，未经甲方准许，不得改变租赁房屋的用途。房屋租赁期限自2008年6月20日起至2015年9月19日止。2008年6月20日至2008年9月19日为乙方装修期，装修期间免租金，计租金时间从2008年9月20日起至2015年9月19日止，共7年。关于租金约定：房屋年租金（指租赁年度，以下同）为人民币170万元（含物业费，税金由乙方承担，税金=170×20.25%=34.425万元），房屋年租金3年内保持不变，从第4个租赁年度开始调增，第4个租赁年度调增10%，以后每个租赁年度在上个租赁年度基础上调增5%。支付方式：本合同签订当日，乙方应当一次性向甲方支付定金85万元，在乙方装修期满按相关法律、法规规定办理完乙方正常营业所需的全部手续后抵作乙方第一个租赁年的半年租金，并在抵作租金的同时乙方向甲方支付相应的税金；如乙方未在装修期满时办理完乙方正常营业所需的全部手续，则乙方需在2008年9月20日向甲方支付第一租赁年半年租金85万元整和相应的税金，而定金则在乙方办理完乙方正常营业所需全部手续后再抵作下一个缴费周期半年租金。以后租金支付，乙方以半年为周期预付租金（即每六个月支付一次，且需提前一个月支付），具体计算方式为：2009年3月20日至2009年9月19日的租金85万元整（同时支付相应的税金），以后各期租金和税金的支付依此类推。乙方应向甲方支付的任何款项如逾期支付，应自到期应付日起直至该款项全额付清为止计收逾期付款滞纳金。逾期付款滞纳金每日按照欠款额的千分之五计收。合同还约定：乙方须在本合同签订之日，向甲方交付保证金5万元，用于乙方的缴费担保。 2009年2月19日，原告（甲方）与被告***（乙方）签订《变更合同内容协议书》，约定：考虑到乙方装修过程中实际情况，将原租赁合同中装修期2008年6月20日至2008年9月19日更改为2008年6月20日至2008年10月19日，增加30天，相应的租赁期限调整为2008年10月20日至2015年10月19日。原《租赁合同》中税金34.425万元变更为30.175万元。租金和税金的支付方式更改为2009年3月20日前预交2009年4月20日至2009年10月19日的租金85万元（同时支付相应的税金），以后各期租金和税金的支付以此类推。 另查，案涉房屋自租赁以来，一直经营百分百饭店，营业执照上登记的经营者为***，被告***自认其为实际经营者。上述租赁合同到期后，三被告均未与原告续签书面的租赁合同，2019年4月25日，原告向***发送《通知》，内容为鉴于***与原告签订的房屋租赁合同已于2015年9月19日到期，根据公司经营管理需要，公司决定此房屋不再对外出租，请***自接到本通知起半个月内搬离此房屋。自2015年9月20日至2019年4月25日，承租人在无房屋租赁合同的情况下使用此房屋所产生的租赁费用，由本公司与***依照已签订房屋租赁合同规定的房租价格协商解决。2019年5月7日，原告向***发送《关于补交租金的通知》，内容为按照双方2008年6月20日签订的房屋租赁合同，至目前为止，你欠本公司房租约800万元，请于2019年5月15日前将此欠款补交给本公司。2019年6月26日，原告（出租方、甲方）与***（承租方、乙方）签订《房屋交接确认单》，约定：乙方于2019年6月26日将房屋移交给甲方，从即日起由甲方接受该房屋。 另查，2015年10月19日原租赁合同到期后，***自2015年10月至2016年1月，每月支付原告租金166813元；自2016年2月至2019年5月每月支付原告租金10万元，***每月将支付房租的凭证通过微信传给原告工作人员武旻，武旻未催要过租金。 再查，自2017年1月1日至2017年9月30日，原告每月支付税金11428.57元，自2017年10月1日至2017年10月31日支付税金5714.29元，2017年11月1日至2017年12月31日每月支付税金11428.57元。税金的计算方式为95238.10元×12%。 该判决认为，本案的争议焦点为：一、原告与被告***签订的原租赁合同到期后，是否形成新的租赁关系？二、各被告是否为适格主体?三、本案的诉讼时效如何确定？ 关于争议焦点一，《合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告与被告***的原租赁合同履行期限届满后，双方未签订书面的租赁合同，但被告***一直于案涉房屋处经营百分百饭店，原告未提出异议，故双方形成不定期租赁合同关系，原告有权随时解除合同。关于被告抗辩其于2016年2月后每月支付10万元租金，原告在长时间内未提出异议，可视为其与原告达成新的合意，形成新的租赁合同关系。首先，从被告***与原告工作人员武旻的聊天记录看，武旻并未明确表示自原合同到期日起即可按照每月10万元支付租金，双方并未就每月支付10万元租金达成明确合意；原告每月接收10万元租金的行为不能认定为对该租金数额的默认和**。在原告没有明确意思表示且不存在法定默示推定的情况下，无法认定双方达成新的合意，形成新的租赁合同法律关系。其次，根据原合同约定及行业惯例，房屋租金为每年递增，被告未提供证据证明案涉房屋在2015年10月至2019年6月间的租金价格发生明显变化，故被告主张租金变更为每月10万元缺乏合理性。再次，原告确存在主要负责人在原合同到期时被限制人身自由的客观情况。综上，被告未能提供充分证据证明双方之间形成了新的租赁关系，故原租赁合同继续有效。 关于争议焦点二，被告***为原租赁合同当事人，根据合同相对性原则，原告向被告***主***符合法律规定。案涉房屋用于经营百分百饭店，系个体工商户，被告***系营业执照上登记的经营者，进一步证明要求被告***承担责任的合理性。根据最高人民法院《关于适用<民事诉讼法>若干问题的意见》第46条之规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人。有字号的，应在法律文书中注明登记的字号。营业执照上登记的业主与实际经营者不一致的，以业主和实际经营者为共同诉讼人。故百分百饭店并非适格主体，被告***作为实际经营者应当与***共同承担责任。 关于争议焦点三，《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。被告辩称租金的诉讼时效为一年。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》（法释【2018】12号）第一条，民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。故本案的诉讼时效为三年，从原告首次向被告主***之日即2019年5月7日向前推三年，即2016年5月7日至2019年5月7日。根据原合同约定，房屋年租金（指租赁年度，以下同）为人民币170万元（含物业费，税金由乙方承担，税金=170×20.25%=34.425万元），房屋年租金3年内保持不变，从第4个租赁年度开始调增，第4个租赁年度调增10%，以后每个租赁年度在上个租赁年度基础上调增5%。一审法院认为，从公平角度出发，2015年10月20日后，双方未签订书面租赁合同，故2015年10月20日后的租金应延用原租赁合同最后一年的租金，而不应当继续累加。根据合同约定，2014年10月20日至2015年10月19日的租金为每年2164758.75元，故2016年5月7日至2019年5月7日三年应付租金为6494276.25元。自2016年5月至2019年5月，被告共支付租金（包括5万元保证金）360万元，被告应支付租金2894276.25元。关于税金是否支付，虽然原租赁合同中约定支付税金，但从被告提交的证据看，原告要求被告支付税金的比例明显过高，故对税金的支付不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因被告并非完全无理由按照每月10万元支付租金，原告在2019年5月前从未向被告催缴过租金，使被告产生可以按照每月10万租金继续履行合同的期待信赖，而非主观恶意，故违约金的诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告支付占有使用费的诉讼请求，因被告在案涉房屋经营多年，原告应给予被告合理的腾退期间，原告无证据证明在合理的腾退期间内被告一直处于经营状态，故该项诉讼请求，不予支持。 遂判决：一、被告***、被告***于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连开建集团有限公司房屋租金2894276.25元人民币，若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费71580元（含保全费5000元），由原告负担39950元、被告***、***负担31630元。 本院（2020）辽02民终8236号民事判决查明，一审查明的“武旻未催要过租金”、“税金的计算方式为95238.10元×12%”，因与武旻在其与***的微信聊天记录中催要欠付的5万元租金的内容，以及与双方二审确认的税费标准17.75%不符，本院不予确认。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。 该判决认为，综合双方当事人的上诉及答辩观点分析，本案的主要争议焦点是：一、关于***应否作为上诉人予以列明；二、百分百饭店是否是本案适格诉讼主体；三、应向开建集团承担租金给付责任的主体如何认定；四、***、百分百饭店及***是否欠付开建集团租金和占有使用费；五、***、百分百饭店及***应否向开建集团承担逾期付款的违约责任。 关于第一个争议焦点，即***应否作为上诉人予以列明。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零二条规定：“原告、被告、第三人分别上诉的，按照上诉请求分别预交二审案件受理费。同一方多人共同上诉的，只预交一份二审案件受理费；分别上诉的，按照上诉请求分别预交二审案件受理费。”具体到本案，***、***共同向本院递交了上诉状，提出了相同的上诉请求。***对二人的上诉预交一份二审案件受理费，符合上述法律规定，***应当作为上诉人予以列明。 关于第二个争议焦点，百分百饭店是否是本案适格诉讼主体。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”百分百饭店属个体工商户，且已领取营业执照，根据上述法律规定，其作为诉讼当事人参加诉讼，以营业执照上登记的字号“大连市中山区麻辣百分百饭店”为当事人，符合上述法律规定，应属适格的民事诉讼主体。至于一审法院适用的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第46条规定，因该意见在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》公布施行后同时废止，一审法院以此认定百分百饭店并非适格主体，属于适用法律不当，本院予以纠正。 关于第三个争议焦点，应向开建集团承担租金和占有使用费给付责任的主体如何认定。根据已查明的事实可知，就案涉租赁房屋，系开建集团与***签订《房屋租赁合同》及《变更合同内容协议》，约定由***承租案涉房屋用于餐饮。***作为案涉房屋的承租人，基于合同相对性原则，理应向开建集团支付合同约定的租金和期限届满后的占有使用费。至于***签订案涉租赁合同后，以租赁房屋为经营场所设立的百分百饭店以及该饭店的实际经营者***应否承担租金和占有使用费的给付责任，本院认为，案涉《房屋租赁合同》的签订时间，***与开建集团均认可系在2008年6月签订。从百分百饭店提供的营业执照显示，百分百饭店于2008年11月17日由***注册成立。***自认自百分百饭店营业执照发放时其已实际经营。并且，从***、百分百饭店及***提供的银行汇款凭证来看，在案涉合同约定的租期内及租期届满后，百分百饭店、***均存在以自己名义向开建集团交纳租金的行为，实际履行了租赁合同义务。由此分析，百分百饭店、***理应承担案涉租赁合同的有关权利义务，系案涉房屋租金及占有使用费的给付责任主体。至于***一方提出其与***系合作经营百分百饭店关系，其已将案涉租赁合同的权利义务转让给***，故***、百分百饭店不应承担责任的抗辩观点，本院认为，***虽提供其与***于2015年10月4日签订的解除协议，拟证明***及百分百饭店已经将案涉租赁合同的权利义务转让给了***。但***并无证据证实租赁合同的相对方开建集团同意其将合同中的权利义务一并转让给***，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，***该项抗辩观点不能成立。在此情况下，一审法院适用已经废止的《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第46条有关个体工商户参加诉讼的程序性规定，认定百分百饭店不是适格主体并以此认定其不应承担民事责任，系适用法律错误，本院予以纠正。 关于第四个争议焦点，即***、百分百饭店及***是否欠付开建集团租金和占有使用费。本院认为，根据开建集团与***签订的《房屋租赁合同》约定，房屋租赁期限自2008年6月20日起至2015年9月19日止，2008年6月20日至2008年9月19日为***装修期，装修期间免租金，计租金时间从2008年9月20日起至2015年9月19日止，共7年。房屋年租金为170万元（含物业费，税金由承租人承担，税金=170×20.25%=34.425万元），房屋年租金3年内保持不变，从第4个租赁年度开始调增，第4个租赁年度调增10%，以后每个租赁年度在上个租赁年度基础上调整5%。本合同签订当日，***应当一次性向开建集团支付定金85万元，在***装修期满按相关法律、法规规定办理完***正常营业所需的全部手续后抵作***第一租赁年的半年租金，并在抵作租金的同时***向开建集团支付相应的税金；如***未在装修期满时办理完***正常营业所需的全部手续，则***需在2008年9月20日向开建集团支付第一租赁年半年租金85万元和相应税金，而定金则在***办理完***正常营业所需全部手续后再抵作下一个缴费周期半年租金。以后租金支付，***以半年为周期预付租金（即每六个月支付一次，且需提前一个月支付），计算方式为2009年3月20日至2009年9月19日的租金85万元整（同时支付相应的税金），以后各自租金和税金的支付依此类推。双方于2009年2月19日签订的《变更合同内容协议书》约定，将原租赁合同中装修期更改为2008年6月20日至2008年10月19日，相应的租赁期限调整为2008年10月20日至2015年10月19日，税金由34.425万元变更为30.175万元，租金和税金的支付方式为2009年3月20日前预交2009年4月20日至2009年10月19日的租金85万元（同时支付相应的税金），以后各期租金和税金的支付依此类推。根据上述约定，自2008年10月20日至2015年10月19日，***应向开建集团支付租金合计13159933.75元（1700000元+1700000元+1700000元+1870000元+1963500元+2061675元+2164758.75元=13159933.75元），税金合计2335888.24元（301750元+301750元+301750元+331925元+348521.25+365947.31+384244.68元=2335888.24元），房租和税金合计15495821.99元（13159933.75元+2335888.24元=15495821.99元）。根据一审中开建集团提交的《欠缴租赁费明细表》、百分百饭店提交的《麻辣百分百向开建集团房租汇款明细汇总》统计的数据来看，双方统计的百分百饭店自2008年10月20日至2015年10月19日的已付租金及税金合计金额一致，为15265824元。根据上述应付租金和税金总额、已付租金和税金总额计算，***自2008年10月20日至2015年10月19日期间总计欠付开建集团房租及税金合计229997.99元。 关于2015年10月20日开始至房屋交接之日2019年6月26日，***是否欠付开建集团房屋租金和税金一节。根据已查明的事实可知，开建集团与***签订的《房屋租赁合同》及《变更合同内容协议书》约定的租赁期限至2015年10月19日，双方未再签订租赁合同。百分百饭店、***亦未与开建集团签订新的租赁合同，其占有使用案涉房屋仍系基于此前***签署的《房屋租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”具体到本案，案涉《房屋租赁合同》及《变更合同内容协议书》约定的租期届满后，***一方仍占有使用案涉房屋，直至2019年4月25日开建集团向***发送《通知》，要求***自接到通知起半个月内搬离案涉房屋。按照上述法律规定，在2019年4月25日开建集团主张解除合同之前，开建集团对***继续使用房屋没有提出异议，故自2015年10月20日始至2019年4月25日，开建集团与***之间的租赁合同有效，构成不定期租赁。至于2015年10月20日至2019年4月25日期间的租金和税金，开建集团主张应依据案涉《房屋租赁合同》及《变更合同内容协议书》约定的租金和税金标准支付。***一方则称双方已就租金和税金标准达成新的合意，2015年10月至2016年1月每月按照166813元支付，2016年2月至2019年5月每月按照10万元支付。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”从百分百饭店一审提供的《麻辣百分百向开建集团房租汇款明细汇总》、开建集团在一审提供的《欠缴租赁明细表》以及***一方提供的其向开建集团支付租金及税费的银行汇款凭证显示，除2017年1月、2月合计向开建集团支付15万元之外，自2015年10月20日至2016年1月每月向开建集团支付166813元，2016年2月至2019年5月每月向开建集团支付10万元。并且，付款时间和标准均未按照此前《房屋租赁合同》及《变更合同内容协议书》的约定履行。而从开建集团提供的现有证据可知，直至开建集团于2019年4月25日要求***一方搬离此房屋之前，开建集团不仅接受了上述款项，而且从未对***一方的上述付款金额、付款时间提出过异议。另外，武旻是开建集团认可的其旗下物业公司的工作人员。从***与武旻的微信聊天记录来看，有关案涉房屋租金的交付事宜是由武旻负责沟通的。微信聊天记录中，武旻提到“就5万块钱,怎么回事,为什么要欠5万啊,有没有一个缘由啊”、“就是2017年的哈，2017年的这个是那个什么，我那个会计啊提出来了，你这块说哪个月还欠5万块钱，这是怎么事”。结合上述双方各自统计的2015年10月20日至2019年5月每月向开建集团支付款项明细反映的付款情况分析，开建集团事实上当时是以每月10万元标准来主张***尚欠2017年某月的5万元款项的。依照日常生活常理分析，如若双方仍按此前《房屋租赁合同》及《变更合同内容协议书》约定的租金和税金标准、以及付款时间履行，武旻在提及***欠付款项的金额时不会仅仅提及2017年某月还欠的5万元。综上分析，***一方与开建集团在履行合同过程中以实际履行行为变更了合同约定的租金、税金标准以及付款时间，即自2015年10月20日至2016年1月按照每月166813元标准支付租金和税金，2016年2月至2019年5月按照每月10万元标准支付租金和税金。从百分百饭店提供的《麻辣百分百向开建集团房租汇款明细汇总》及开建集团提供的《欠缴租赁明细表》所列款项金额及期间，以及***一方提供的银行付款凭证显示，***自2015年10月20日至2019年5月20日实际向开建集团交付4617252元（1467252元+1150000元+1200000元+800000元=4617252元）。按照上述每月交费标准计算，上述款项对应的租赁及占有使用费期间应截止至2019年6月20日，尚欠2019年6月21日至2019年6月26日的占有使用费。按每月10万元标准计算，2019年6月21日至2019年6月26日的占有使用费为20000元（100000元÷30天×6天=20000元）。另外，对于武旻在微信聊天记录中提到的2017年欠付的50000元，在百分百饭店提供的《麻辣百分百向开建集团房租汇款明细汇总》中虽注明“2017.1.20-2017.3.20房租及税金，本笔本应交20万元，差了5万元即聊天记录所说的5万元，已经以押金补上了”，但百分百饭店并无证据证实其向开建集团支付了5万元的押金，故应当认定***一方还应向开建集团支付2017年1月20日至2017年3月20日期间尚欠的房租及税金50000元。据此分析，一审认为双方自2016年2月后未就每月支付10万元租金达成合意，并以此为基础认定***一方应支付2016年5月至2019年5月租金2894276.25元，应属有误，本院予以纠正。 关于开建集团主张的2016年5月7日以前的租金是否超过诉讼时效一节。如上分析，***一方在2016年5月7日前尚欠开建集团的租金及税金总额为229997.99元，即尚欠的2008年10月20日至2015年10月19日期间的租金和税金总额。本院认为，根据《房屋租赁合同》及《变更合同内容协议书》约定，租赁期限为2008年10月20日至2015年10月19日；2008年9月20日支付第一租赁年半年租金85万元和相应税金；以后租金支付，以半年为周期预付租金（即每六个月支付一次，且需提前一个月支付）；2009年3月20日前预交2009年4月20日至2009年10月19日的租金85万元（同时支付相应的税金），以后各期租金和税金的支付依此类推。案涉合同对每期租金和税金的支付时间进行了明确约定，***一方未按合同约定的时间足额给付租金和税金之时，开建集团就已知晓其权利受到侵害，理应自知晓权利受到侵害之日起主***。而从现有证据来看，开建集团无据证实其在2019年5月7日前曾向***一方主张过上述期间欠缴的租金和税金，故一审认定2016年5月7日以前的租金超过诉讼时效并无不当。至于开建集团认为***自2015年10月20日之后向其支付租金的行为构成诉讼时效中断，并主张应自***最后一期租金的支付时间计算其此前的租金和税金的诉讼时效一节，根据上文分析，***2015年10月20日之后向开建集团支付的款项，是其按照双方以实际履行行为达成的变更租金、税金的合意而对此后租期的租金及税金的履行行为，并不构成对此前租金和税金诉讼时效的中断，开建集团该项主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 关于第五个争议焦点，***、百分百饭店及***应否向开建集团承担逾期付款的违约责任。本案中，开建集团要求***一方自2015年10月20日开始承担逾期支付租金和税金的违约金。本院认为，如上分析，双方以实际履行行为变更了案涉《房屋租赁合同》及《变更合同内容协议书》约定的租金、税金标准及付款时间。根据双方变更后的租金和税金标准计算，***一方共计欠付开建集团2017年1月20日至2017年3月20日期间的租金及税金50000元，2019年6月21日至2019年6月26日期间的占有使用费20000元。因双方在后期履行过程中未明确约定给付时间，开建集团亦未对***一方支付款项的时间提出过异议。在此情况下，开建集团向***一方主张逾期付款的违约金，本院不予支持。 遂判决：一、撤销辽宁省大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初8903号民事判决；二、***、大连市中山区麻辣百分百饭店、***于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连开建集团有限公司租金及税金50000元；三、***、大连市中山区麻辣百分百饭店、***于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连开建集团有限公司房屋占有使用费20000元；四、驳回大连开建集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费66580元，诉讼保全费5000元，合计71580元，由大连开建集团有限公司负担65985元，***、大连市中山区麻辣百分百饭店、***共同负担5595元。二审案件受理费98210元（***预交31630元，大连开建集团有限公司预交66580元），由大连开建集团有限公司负担97336元，***、大连市中山区麻辣百分百饭店、***共同负担874元。 本院经再审查明：原一、二审认定事实基本清楚，证据确实充分。 另查明：1、2020年12月8日，即在本院二审判决宣判前，本案当事人之一百分百饭店工商登记注销。2、合同期满后，2015年10月至2016年1月，***按每月166813元标准支付租金。自2016年2月至2019年5月，每月按10万元标准支付租金。只是2017年1、2月间交付15万元。***在2015年10月至2019年5月期间共支付租金4617252元。3、根据大连市社会保险事业服务中心出具的社会保险缴费证明，涉案人员武旻系大连开利房屋开发有限公司员工。根据工商登记，本案当事人开建集团系大连开利房屋开发有限公司全资股东。查武旻与***之间的微信记录：1、2018年1月15日，武旻：“就是2017年哈，我那个会计提出来了，你这块儿哪个月还欠5万块钱，这怎么回事？”***：“最早那阵儿不是水给我楼下淹了吧，所以这事儿完了我才那个（交欠款）。十年了，就欠5万元房租，交钱吗？”2、2018年8月21日,***:“我现在想和喃加签五年合同，最少五年行不行？武旻：“不知道，我可以给你问问，就现在这个价格还是多少钱，我都需要请示。”***：“就是按照现在这个价格跟我签呗？”武旻：“我觉得够呛”。 本院认为：一、关于责任主体。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条：“营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”本案原当事人之一百分百饭店营业执照上登记的经营者为***，实际由***经营，根据法律的此项规定，原一、二审判决由***与***共同承担房屋租金责任正确。至于百分百饭店责任，在本院二审判决生效前，该饭店已经注销，仍然判决其承担责任错误，当予更改。 二、关于拖欠租金数额。1、关于合同期内拖欠的229997.99元租金，合同于2015年10月期满后，开建集团怠于行权，至2019年4月始发通知要求解决问题，已超过法律规定的权利时效保护期，义务人可拒付该款。2、2015年10月合同期满后，双方没有续签订合同，***继续经营至2019年6月。关于此段时间租金标准，***认为此段时间开建集团只有其工作人员武旻与本人联系业务，武旻对本人按每月10万元的标准支付租金未提出异议，应视为双方对租金数额达成了新的意向。查武旻身份，系开建集团子公司大连开利房屋开发有限公司员工，其联系收租业务无开建集团的任何授权，其与***通微信时表示“不知道，我可以给你问问”，“我觉得够呛”等内容，表明其无合同变更权，***该项主张本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案***于租期届满后人继续使用租赁物，于2019年6月腾退，根据法律的此项规定，此段时间的租金当按照原合同规定的标准计算。原合同租金标准累年递增，数额不定，本院确定按合同期满时的租金标准即2015年时的租金标准（2164758元）计算，税金亦按此标准计算。开建集团主张按累年递增数值计算租金及税金本院不予支持。如此计算，***在2015年10至2019年5月应缴纳的租金为7937446元，税金为1408896元（7937446元Ⅹ17.75%），合计9346342元，减去已经支付的4617252元，尚欠4729090元。3、***最后一笔付款时间为2019年5月20日，用于支付下一月房租，自2019年6月21日至6月26日，为***搬迁时间，可不支付此期间的房屋占用费。 三、关于滞纳金。法律并没有关于合同滞纳金的规定，本案当事人所约定滞纳金可以理解为违约金。本案合同期满后双方并没有订立新的合同，不存在违约问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定的“原租赁合同继续有效”，不当包括违约条款。***按每月10万元的标准给付租金，开建集团长期未提出异议，拖欠租金事有可原，开建集团就滞纳金的诉讼请求本院不予支持。 四、关于诉讼时效。本案合同期内拖欠的229997.99元租金已超过诉讼时效。关于合同期满后的租金，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条：义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法典第一百九十五条规定的“义务人同意履行义务”。本案合同期满后房屋一直处于租赁状态，每月租金部分履行，根据法律的此项规定，当认定为诉讼时效中断，所拖欠的租金及税金均应偿还。 综上所述，原一、二审适用法律错误，本院予以更改。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第二百零七条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2020）辽02民终8236号民事判决及大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初8903号民事判决第二项； 二、变更大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初8903号民事判决第一项为被告***、被告***于判决发生法律效力之日起三十日内给付原告大连开建集团有限公司房屋租金及税金人民币4729090元，若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 三、驳回再审申请人其他诉讼请求。 一审案件受理费71580元（开建集团预交，含保全费5000元），二审案件受理费98210元（***预交31630元，开建集团预交66580元），合计169790元，由***、***负担101874元，开建集团负担67916元。***、***返还开建集团诉讼费70244元。 本判决为终审判决。 审判长　**‎审判员***‎审判员** 二〇二三年四月十二日 书记员　刘　　　　　　丽　　　　　　丽