某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）辽02民终3392号 上诉人（原审被告）：**，男，1987年12月4日出生，汉族，住辽宁省大连市普兰店区。 委托诉讼代理人：**，辽宁知***事务所律师。 委托诉讼代理人：***，辽宁知***事务所律师。 被上诉人（原审原告）：**，女，1982年10月17日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：***，辽宁昌信律师事务所律师。 原审被告：大***建筑劳务有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区大***道办事处（府前路1号），统一社会信用代码91210282MA0UWK8L6P。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**，辽宁知***事务所律师。 原审被告：大连万腾建设工程有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区安波镇安波社区（农科站办公楼207室），统一社会信用代码9121028274091377XD。 法定代表人：***，该公司执行董事、经理。 上诉人**因与被上诉人**、原审被告大连万腾建设工程有限公司（简称万腾公司）、大***建筑劳务有限公司（****公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2022）辽0204民初1772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年3月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 **上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判**不承担连带给付责任或将本案发回重审；2.案件受理费由**承担。事实与理由：一审法院以**提供的调解书及万腾公司营业执照副本复印件上均显示**系万腾公司的法定代表人，**又代表万腾公司签章，推定《补充协议》中约定承担连带担保责任的万腾公司法定代表人应系**，依据不足，判决错误。一、**本人没有承担连带保证责任的意思表示。**在《转让协议》《补充协议》上的签字均系代表万腾公司，与其个人无关。根据《中华人民共和国民法典》（简称《民法典》）第六百八十一条规定，保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不执行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。即保证合同应涉及三方当事人，债权人、债务人和保证人，本案中，就**是否承担保证责任而言，案涉《补充协议》只有万腾公司和**两方，不存在第三方保证人在协议中有作出保证意思表示的事实。**在《补充协议》上的签字均系代表万腾公司以及毅诚公司，与其个人无关。 **辩称，不同意**的上诉请求。一、**与案外人***之间的房屋买卖合同纠纷一案经过大连市金州区人民法院审理作出（2022）辽0214民初883号民事判决，判决**对万腾公司的合同债务承担连带保证责任，**不服提起上诉，大连市中级人民法院经调解作出（2023）辽02民终493号民事调解书，**认可对万腾公司的合同债务承担连带保证责任。**与案外人***之间房屋买卖合同纠纷一案与本案是同一类型案件，房屋转让协议及补充协议均是2019年1月2日签订，除了买方主体不同外，各主体、协议内容均一致，合同附件也是民事调解书和万腾公司营业执照副本，上述这些事实说明**在签订《转让协议》及其《补充协议》时就已经认可对万腾公司的合同债务承担连带保证责任。二、**是以万腾公司法定代表人的身份与**签订《转让协议》和《补充协议》的，其将该两份协议和附件一并交给**，其中附件即民事调解书及万腾公司营业执照副本，均体现**为万腾公司的法定代表人。三、签订案涉《转让协议》《补充协议》时，**并不知道**不再担任万腾公司的法定代表人，因为**向**提供的协议附件中均体现万腾公司的法定代表人是**，**有理由相信**是万腾公司的法定代表人。四、案涉《转让协议》《补充协议》均是**与**签订的，**隐瞒了当时他已不担任万腾公司法定代表人的事实，**代表万腾公司在《补充协议》上签字**，则应当推定，在该《补充协议》中约定承担连带保证责任的万腾公司法定代表人应当是**，而不是当时工商登记的法定代表人。 毅诚公司述称，同意**的意见。 万腾公司未到庭，亦未提交书面意见。 **向一审法院起诉请求：1.判令解除**与万腾公司、**在2019年1月2日签订的编号为WT20190102001《转让协议》及其《补充协议》；2.判令万腾公司、**返还**购房款350,000元及利息（从2019年1月2日开始至2019年8月20日期间的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月21日至全部还清日止期间依据LPR的利息标准计算）；3.判令万腾公司、**赔偿因其违约行为给**造成的损失350,000元；4.判令毅诚公司承担连带担保责任，对万腾公司、**返还购房款350,000元及其利息、赔偿损失350,000元承担连带返还、赔偿责任；5.本案保全费4270元、保全保险费1440元由万腾公司、**、毅诚公司承担。 一审法院认定事实：2019年1月2日，**（受让方、乙方）与万腾公司（转让方、甲方）签订《转让协议》及《补充协议》，约定：万腾公司将从大连安邦房地产开发有限公司取得的抵债房——位于大连市甘井子区***169B楼1**2106室房屋卖给**，房屋价款530,774元。合同第三条约定：乙方确认了解并知悉前述抵顶房屋的现状包括但不限于存在银行抵押、被人民法院查封［（2015）大民二初字第00169号民事调解］等相关情况，该房屋无其他任何第三方转让、抵押；若发生银行回收、法院依法拍卖等相关事由，甲方承诺保证基于本协议以其它形式偿还该房屋房款，并额外赔偿给乙方房款等额的违约金。合同第五条约定：甲方承诺在本协议签订生效后，甲方负责协助乙方日后与安邦地产阳光尚城办理该房屋的所有手续。若产生违约，甲方同意承担乙方的装修款。乙方在办理产权手续时，有权利要求该房屋落户到乙方指定人员名下，甲方应当配合并不能因为更换姓名而收取任何费用。合同第七条约定：本协议未尽事宜可双方协商后进行书面修改或补充，由此形成的补充协议，与协议具有同等法律效力。《补充协议》第2条约定：甲方确保以甲方名义对该房屋在法院申请了***全，并保证在查封到期之日（房证未办理到乙方名下之前）申请续封，确保该房产不被第三方查封拍卖。第3条约定：甲方承诺，如该房屋被开发商大连安邦房地产开发有限公司出售、抵押或抵债给第三人，甲方负责与安邦公司解决并确保乙方拥有该房屋产权。第4条约定：如因任何原因导致乙方无法取得该房屋的所有权（包括但不限于甲方或安邦公司6将房屋出售、抵押给第三人、甲方及安邦公司破产等），甲方承诺按乙方购买该房屋价款双倍赔偿乙方，并支付乙方因购买该房屋产生的费用[装修费用按使用年限（五年内）折旧计算]。第5条约定：为保证本合同的履行，甲方法定代表人及毅诚公司愿为甲方的责任提供连带担保责任。如因甲方不能履行，甲方法定代表人及毅诚公司愿以全部财产为甲方担责。《转让协议》及《补充协议》的落款处均由万腾公司加盖公章、**签字。（2015）大民二初字第00169号民事调解书显示万腾公司法定代表人为**。合同签订后**向万腾公司交付350,000元购房款，万腾公司向**出具收款收据。 一审法院另查，2022年1月15日该院在申请执行人大***科技有限公司与被执行人大连安邦房地产开发有限公司借款合同一案中，将位于大连市甘井子区***169B号楼21层6号房屋进行司法拍卖，案外人***以550,100元竞得该房屋。 一审法院再查，2018年6月9日万腾公司工商登记信息法定代表人由**变更为贺传际，**此后不再担任该公司法定代表人。本案起诉状于2022年5月24日公告送达万腾公司。本案诉讼期间，一审法院保全中心依**申请，作出（2022）辽0204民初1772号民事裁定，冻结被申请人万腾公司、**、毅诚公司的存款共计75万元，冻结期限一年，**提供了中国大地财产保险股份有限公司大连分公司财产保险作为担保。申请人**支付保全申请费4270元，保全保险费1440元。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系由民法典施行前发生的事实持续至民法典施行后引起的纠纷，故应适用民法典的规定。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案，**与万腾公司、**、毅诚公司签订的《转让协议》《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，各方当事人均应按照合同约定，履行各自义务。现因案涉房屋已被司法拍卖，致使**合同目的无法实现，其主张解除合同，符合法律规定，案涉合同于起诉状副本送达万腾公司时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以请求恢复原状，本案**已向万腾公司支付购350,000元购房款，合同解除后，万腾公司应将购房款返还**。 关于**主张自2019年1月2日至全部房款返还之日止计算利息的诉请，一审法院经查认为，案涉《转让协议》及其《补充协议》于2022年5月24日解除，**在主张违约赔偿的同时又主张合同解除前的利息损失无事实及法律依据，不应予以支持。但万腾公司在合同解除后未及时返还购房款，应向**赔偿合同解除后的利息损失。 关于**主张350,000元赔偿款的诉讼请求，一审法院经查认为，《转让协议》第三条约定“若发生银行回收、法院依法拍卖等相关事由，甲方承诺保证基于本协议以其它形式偿还该房屋房款，并额外赔偿给乙方房款等额的违约金”；《补充协议》第4条约定“如因任何原因导致乙方无法取得该房屋的所有权（包括但不限于甲方或安邦公司将房屋出售、抵押给第三人、甲方及安邦公司破产等），甲方承诺按乙方购买该房屋价款双倍赔偿乙方”。根据上述合同内容，350,000元赔偿款系双方关于被告万腾公司未履行合同义务应给付的违约金的约定，但该违约金约定明显过分高于**的实际损失。一审法院认为，案涉房屋以550,100元被拍卖，可以认定该房屋现价值为550,100元，200,100元差价可以认定为**对于房屋增值的损失，综合考虑本案案情，一审法院酌情将违约金调整为200,100元。 关于**要求**承担返还购房款及合同赔偿责任的诉讼请求，一审法院经查认为，**在《转让协议》上签字，但合同双方当事人应系**与万腾公司，合同内容亦未显示出**为转让协议主体，应认定**的行为系代表万腾公司，不是其个人行为，故其不应承担《转让协议》主体责任。但**签署的《补充协议》约定万腾公司法定代表人及毅诚公司为万腾公司的责任提供连带担保责任，虽然**签署案涉协议时已不再担任万腾公司的法定代表人，但《转让协议》与《补充协议》系同一天签署，**在签订协议时向**提供的调解书复印件及营业执照副本复印件上均显示**系万腾公司的法定代表，**又代表万腾公司签章，因此可以推定，双方关于补充协议中约定承担连带担保责任的万腾公司法定代表人应系**，而不是当时工商登记的法定代表人，因此**应承担连带保证责任。同时，**又系毅诚公司的法定代表人，因此，亦可以认定毅诚公司应当对万腾公司合同债务承担连带保证责任。 关于**主张的保全保险费1440元，因该费用系**为保障其胜诉权益对被申请人财产采取强制措施所支付的费用，一审法院予以支持，应由万腾公司承担。 综上所述，一审法院依照《民法典》第四百六十五条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第六百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、万腾公司于判决生效之日起十日内返还**购房款350,000元及利息（利息计算方式：以欠付本金为基数，自2022年5月24日起至实际给付之日止按照同期一年期贷款市场报价利率计算）；二、万腾公司于判决生效之日起十日内给付**违约金200,100元；三、**、毅诚公司对前一、二款判项承担连带给付责任；四、万腾公司于判决生效之日起十日内给付**保全保险费1440元；五、驳回**的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费10,800元、保全费4270元、公告费600元（**均已预付），由万腾公司、**、毅诚公司共同负担，于判决生效之日起十日内给付。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 本院对一审已查明的案件事实予以确认。另据本院二审法庭调查过程中各方无争议的事实补充查明：**签订案涉《转让协议》《补充协议》后，系向**个人账户转账支付了350,000元购房款，由万腾公司向**出具了收款收据。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条第一款关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本案二审应围绕**的上诉请求进行审理，即**应否对万腾公司对**的债务承担连带给付责任。结合本案已查明的案件事实和双方当事人的诉辩主张，对于该争议焦点问题的认定，取决于如何认定**在与**签订案涉《补充协议》时的主体身份问题。现基于以下事由，本院认为，可以认定**在签订案涉《补充协议》时，系以万腾公司法定代表人的身份，对该协议约定由万腾公司的法定代表人对万腾公司的合同义务承担连担保证责任进行了确认：首先，案涉《转让协议》与《补充协议》签订于同一天，前者仅涉及万、腾公司（甲方、转让方）和**（乙方、受让方），如按照**的上诉主张，其仅作为毅诚公司的法定代表人参与《补充协议》的签订，则其个人没有必要在《转让协议》中签字确认，而事实是，**在该《转让协议》落款处甲方万腾公司加盖公章的位置进行了签名确认。其次，从案涉购房款的给付流程看，**将购房款支付至**个人账户，后由万腾公司出具了确认收到购房款的收款收据。虽然**辩称该收款行为，系其受万腾公司委托所为，其在收取款项时向**出示了授权委托书，但**称其并未见过该授权委托书，且该份授权委托书也并未装订在**完整保存的整装合同文本中。再次，如前述理由所提及，**所持有的案涉《转让协议》《补充协议》及其附件（民事调解书和万腾公司营业执照副本复印件各一份）原件，系被合订成一份完整的文本，加盖了骑缝章，只是骑缝章加盖的不够清晰完整，此文本中所有书面材料所体现的**身份均为万腾公司法定代表人。综合以上事由，再结合一审论述，本院认为，一审判由**对万腾公司的合同义务承担连带责任，并无不当。 综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,800元，由**负担。 本判决为终审判决。 审判长　**‎审判员任娲‎审判员** 二〇二三年五月四日 书记员　王　　　　　　　　　　　　亮