大连宜华建设集团有限公司、辽宁某某集团大连房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

大连市金州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2023）辽0213执异111号 案外人：大连宏安物业管理有限公司，住所地大连市金州区站前街道金泉路989号1**1层4号。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，该公司工作人员。 申请执行人：大连宜华建设集团有限公司，住所地大连保税区海宁路15号13层。 法定代表人：***，该公司董事局主席。 委托诉讼代理人：***，辽宁开尔律师事务所律师。 被执行人：辽宁**集团大连房地产开发有限公司，住所地大连市金州区。 法定代表人：***。 本院在执行申请执行人大连宜华建设集团有限公司与被执行人辽宁**集团大连房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人称，请求法院解除对063等47个车位（以下简称案涉车位）的查封。事实与理由：贵院在执行申请执行人与被执行人建设工程施工合同纠纷过程中，查封了案涉车位。上述车位因前期被执行人欠缴案外人物业费无力偿还，已作为相应欠缴费用抵顶于案外人，双方约定由案外人管理并使用年限20年，该财产现属于案外人所有。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条提出书面异议，请求解除对案涉车位的执行。 申请执行人称，1、申请执行人依据判决享有对案涉工程的建设工程价款优先受偿权，案涉车位是不动产，案外人没有办理或者不能办理不动产登记手续，案外人对被执行人享有债权，不是物权。按照建设工程价款优先受偿权的批复，申请执行人的建设工程价款优先受偿权优先于案外人的债权。2、案外人使用的是车位，其不是商品房消费者，不能适用《执行异议与复议规定》第二十九条，不能对抗申请执行人的工程价款优先受偿权。3、案外人即便符合《执行异议与复议规定》第二十八条规定，也仅能排除一般债权的执行，不能排除建设工程价款优先受偿权。根据九民纪要第126条规定，仅是商品房消费者的权利优先于抵押权，进而优先于建设工程价款优先权。申请执行人的建设工程价款优先受偿权优先于车位使用权的案外人，案外人不能排除本案的强制执行。 本院查明，原告大连宜华建设集团有限公司与被告辽宁**集团大连房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，大连市中级人民法院于2016年5月31曰作出（2015)大民二初字第00068号民事判决，判决如下：一、被告（反诉原告）辽宁**集团大连房地产开发有限公司于本判决生效之日十五日内支付给原告（反诉被告）大连宜华建设集团有限公司剩佘工程款46,547,216元；二、确认原告（反诉被告）大连宜华建设集团有限公司在前述工程价款的范围内对案涉工程享有优先受偿权；三、驳回原告（反诉被告）大连宜华建设集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）辽宁**集团大连房地产开发有限公司的反诉请求。原被告对此均不服，上诉至辽宁省高级人民法院。2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016)辽民终721号民事判决，判决如下：一、维持大连市中级人民法院(2015)大民二初字第00068号民事判决第一、二、四项；二、撤销大连市中级人民法院（2015)大民二初字第00068号民事判决第三项；三、宜华公司于本判决生效后十日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，***公司移交全部建设工程施工档案资料。四、**公司于本判决生效后十日内向宜华公司返还工程质量保证金7,009,442元。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费433712元，保全费5000元，鉴定费1164000元，合计1602712元，***公司负担169631元，**公司负担1433081元；反诉费111738元，由**公司负担91738元，宜华公司负担20000元。二审案件受理费386274元，***公司负担88843元，由**公司负担297431元。 该案进入执行程序后，大连市中级人民法院于2017年10月18日作出（2017)辽02执512号执行裁定，裁定指定大连市金州区人民法院对（2016）辽民终721号民事判决执行。本院在执行过程中，于2021年6月3日作出（2021）辽0213执恢150号执行裁定，裁定查封被执行人辽宁**集团大连房地产开发有限公司位于大连市金州区**凤凰城小区地下非人防部分建筑（含地下车位）14830.24平方米。 2022年8月23日，本院在大连市金州区金港路**凤凰城各显著位置***知，通知各利害关系人如有占有、使用大连市金州区金港路**凤凰城地下车位的合法依据并认为可以阻却本院强制执行的，向本院提交书面异议材料及相关佐证证据。 案外人为证明其主张，提交了如下证据：1.抹账协议4份，案外人与被执行人签订，约定被执行人将**凤凰城地下车位每个2.8万元共计47个车位（20年使用权）与案外人发生的物业费及其他施工费用抵顶。2.专用收款收据，被执行人向案外人出具。3.费用明细，案外人统计。 本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十四条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条（现为第二百三十四条）的规定，向执行法院提出异议。”根据案外人的异议事由及协议约定可知，案外人实质是对案涉车位主张享有合法占有的实体民事权益，请求排除本案的强制执行，故本案应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条的规定进行审查。从本案实际情况看，审查案外人权利能否排除执行的法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是基于对商品房消费者生存居住权这一更高价值的维护，赋予商品房消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，其对房屋的物权期待权在顺位上优先于其他债权。案外人属于物业管理公司，不是商品房消费者，自然不能适用本条规定排除本案执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定是对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分或者全部义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，对合同标的物的物权期待权具有排除普通金钱债权执行的物权效力。本案中，从案外人提交的协议内容看，案外人实质是通过抵债方式实现债权,并非基于买卖关系合法占有案涉车位，案外人并不享有能够排除本案建设工程价款优先受偿权执行的物权期待权，其异议请求不能成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条的规定,裁定如下: 驳回案外人大连宏安物业管理有限公司的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二三年四月十二日 书　记　员　　***