大连宜华建设集团有限公司与某某、辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

大连市金州区人民法院 民事判决书 （2023）辽0213民初1895号 原告（申请执行人）：大连某某建设集团有限公司，住所地：辽宁省大连保税区，统一社会信用代码：。 法定代表人：苏某某，系该公司董事局主席。 委托诉讼代理人：***，系辽宁建方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，系辽宁建方律师事务所律师。 被告（案外人）：孙某某，男，汉族，1975年8月17日出生，住辽宁省鞍山市台安县。 委托诉讼代理人：***，系辽宁君广泽律师事务所律师。 被告（被执行人）：辽宁某某集团大连房地产开发有限公司，住所地：辽宁省大连市金州区，统一社会信用代码：。 法定代表人：王某某。 原告大连某某建设集团有限公司（以下简称“宜华公司”）与被告孙某某、辽宁某某集团大连房地产开发有限公司（以下简称“宝林公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2023年3月2日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告宜华公司的委托诉讼代理人***、***，被告孙某某的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告宝林公司经本院依法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告宜华公司向本院提出诉讼请求：1、请求准许执行位于金州区站前街道金港路304号1单元18层1号房屋；2、请求判令由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年5月15日，辽宁省高级人民法院对宜华公司、宝林公司建设工程施工合同纠纷一案［案号：（2016）辽民终721号］作出民事判决，判决：1、宝林公司支付给宜华公司剩余工程款46，547，216元；2、宝林公司向宜华公司返还工程质量保证金79,442元；3、确认宜华公司在前述工程价款的范围内对案涉工程享有优先受偿权；4、宜华公司于本判决生效后十日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向宝林公司移交全部建设工程施工档案资料。判决生效后，宝林公司没有按照生效判决履行付款义务，故宜华公司依法向大连市金州区人民法院申请执行，法院查封了被告（案外人）的房屋。被告（案外人）孙某某对执行标的提出了书面异议。大连市金州区人民法院作出（2021）辽0213执异111号执行裁定书，裁定中止对位于金州区站前街道金港路304号1单元18层1号房屋的执行。原告对执行裁定书不服，因为被告孙某某不符合《执行异议与复议规定》第29条的条件，详细理由如下：一、案涉房屋的查封日期为2015年6月5日，而案涉房屋幵具发票的日期为2016年12月8日，暂且以发票日期为购房日期，其也不符合《执行异议与复议规定》第二十九条1款“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之规定。二、孙某某提起执行异议的时间为2021年6月4日，根据大连金普新区不动产登记中心2021年9月16日的查询结果，案涉房屋并非孙某某名下唯一住房，其在西岗区新开路69号1单元6层6号另有住宅一套。即孙某某在案涉房屋查封及提起本案执行异议时，其名下尚有其他可用于居住的房屋，只是在执行异议审理过程中变更至他人名下。原审裁定（（2021）辽0213执异111号）不应认定案涉房屋系孙某某唯一住房。孙某某不符合《执行异议与复议规定》第29条2款之规定。不应享有排除对案涉房屋强制执行的权益。最高院类案判决对此情形有明确认定，即该种情形不应认定为唯一住房。三、原告未提供有效付款凭证，虽主张现金支付，但未提供相关证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果。根据最高人民法院民一庭关于执行异议之诉中对购房人支付购房款等事实应从严审查的意见明确规定，对现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实。因此，其不符合《执行异议与复议规定》第29条3款“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定。 被告孙某某辩称，不同意原告的诉讼请求，请求依法驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”案涉房屋存在宜华公司建设工程价款优先受偿杈。依据该规定，购房消费者的物权期待权应优先于工程价款优先受偿权得到保护。该规定是基于保护购房消费者的居佳权和生存权所作特殊规定和例外考虑，故购房消费者在执行程序中要求予以优先保护的房屋应当是其购买并直接用于满足基本生活居住需要的房屋。本案被告孙某某在执行中提出的异议请求是否足以排除宜华公司建设工程价款优先受偿权的执行，应当依照《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形予以审查。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用手居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依据该规定，认定购房消费者对案涉房屋享有排除执行权利的三项条件须同时具备，缺一不可。在执行异议审理中，双方当事人提交了证据。第一，关于书面买卖合同，签订时间为2014年8月29日，能够证明双方在案涉房屋查封之前已经签订书面买卖合同。第二，关于所购商品房是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋一节，现孙某某名下仅有案涉唯一一套住房，故应认定孙某某名下无其他用于居住的房屋。第三，关于案涉房屋房价款的支付，孙某某提供了《销售不动产增值税普通发票》，结合《商品房买卖合同》载明“2014年8月29日一次性付清人民币677,400元”，且孙某某交付物业费、水电费等票据，足以证明孙某某已经交付了合同约定的全部购房价款，并于查封前实际入住使用。综上，孙某某提交的证据足以证明其符合《执行异议与复议规定》第二十九条规定，对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，故应驳回原告的诉讼请求。 被告辽宁某某集团大连房地产开发有限公司未提出答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对本案的证据和事实，本院认定如下： 宜华公司与宝林公司建设工程施工合同纠纷一案，大连市中级人民法院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决，判令：一、被告（反诉原告）辽宁某某集团大连房地产开发有限公司于本判决生效之日十五日内支付给原告（反诉被告）大连某某建设集团有限公司剩余工程款46,547,216元；二、确认原告（反诉被告）大连某某建设集团有限公司在前述工程价款的范围内对案涉工程享有优先受偿权；三、驳回原告（反诉被告）大连某某建设集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）辽宁某某集团大连房地产开发有限公司的反诉请求。原被告对此均不服，上诉至辽宁省高级人民法院。2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决，判令：一、维持大连市中级人民法院（2015）大民二初字第00068号民事判决第一、二、四项；二、撤销大连市中级人民法院（2015）大民二初字第00068号民事判决第三项；三、宜华公司于本判决生效后十日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向宝林公司移交全部建设工程施工档案资料；四、宝林公司于本判决生效后十日内向宜华公司返还工程质量保证金7,009,442元。该判决现已发生法律效力。大连市中级人民法院于2015年6月5日查封了登记在被执行人宝林公司名下的位于大连市金州区站前街道金港路304号1单元18层1号房屋，查封期限2015年6月5日至2018年6月4日。2017年10月18日，大连市中级人民法院作出（2017）辽02执512号执行裁定指定本院执行，本院于2017年11月10日立案执行。在执行过程中，本院分别于2018年5月29日、2021年5月19日对上述房屋进行了续封。后因孙某某对案涉房屋提出执行异议，本院于2023年2月6日作出（2021）辽0213执异111号执行裁定书，裁定中止对大连市金州区站前街道金港路304号1单元18层1号房屋的执行。 另查，2014年8月29日，孙某某与宝林公司签订《商品房买卖合同》，约定，由孙某某购买宝林公司开发的位于金州新区站前街道金港路304号1单元18层1号房屋，房屋建筑面积96.22平方米，房屋总价款677,400元，买受人应于2014年8月29日一次性付清人民币677,400元。2016年12月8日，宝林公司为孙某某开具了全额购房款发票。现孙某某已实际占有该房屋。 再查，大连金普新区不动产登记中心查询结果表明，案涉房屋系原告在大连市全域范围内唯一住房。 上述事实有原告提供执行裁定书、商品房买卖合同、大连增值税普通发票及庭审笔录等证据在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以作为定案依据。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。故本案应由孙某某就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权利，承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案外人孙某某主张其满足上述第二十九条规定的情形，欲排除对案涉房产的强制执行，对此，本院认为，根据以上规定，案外人购买被执行人名下的不动产以及作为购房消费者购买被执行人开发的商品房形成物权期待权。基于生存利益保护原则，上述相关法律规定确定在法定条件下买受人的物权期待权具有排除强制执行的实体权利。在上述法律适用上，对一般不动产买受人的法律保护要求其已支付全部购房款，对商品房消费者的法律保护要求其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，而关于本案案涉房屋购房价款支付情况，孙某某仅提供了宝林公司出具的收据与购房发票，拟证明其一次性现金支付案涉房屋全部购房款677,400元，但关于该款项来源，孙某某并未提供证据予以证实，且孙某某提供的购房发票日为2016年12月8日，与其主张的付款日期相距两年之久，而孙某某并未给出合理的解释。本院认为，对案外人权利予以特别保护时，应当从严审查、严格把握，不能扩大适用。对于购房人已支付价款的事实认定，案外人转账支付购房款的，应提供购房款转账凭证予以证实；现金支付购房款的，应提供购房款来源的证据予以证实，以在保护案外人合法权益时，防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人的权益。本案，孙某某主张现金交付购房款677,400元，上述金额的现金往来，在日常经济交往中，属较大数额，较为少见，因此，孙某某未能提供证据证实其使用的大额现金的来源时，孙某某提供的证据不足以证明其以现金方式支付购房款677,400元，不能认定其己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因此，孙某某不符合上述第二十九条第（三）项规定的条件，不能依据该条规定排除对案涉房屋的执行。被告辽宁某某集团大连房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，应视为其自愿放弃抗辩权利。 综上所述，原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条、第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 准许执行位于大连市金州区站前街道金港路304号1单元18层1号房屋。 案件受理费10,574元（原告已预交），由被告孙某某、辽宁某某集团大连房地产开发有限公司共同承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 本院（2021）辽0213执异111号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二三年八月一日 书记员***