杨军、辽宁省岭南环保高新技术产业园发展有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院

民事案件判决书

（2020）辽01民终14112号

上诉人杨军因与上诉人辽宁省岭南环保高新技术产业园发展有限公司（以下简称“岭南公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初6663号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

杨军上诉请求：判令被上诉人承担维修费等0.8万元，不能恢复设施的补偿费16.8万元，退还多收的采暖费0.3万元，各项合计17.9万元。二、判令被上诉人承担本案的诉讼费。 事实与理由：上诉人诉被上诉人房屋买卖合同纠纷案由浑南区人民法院做出（2019）辽0112民初6663号民事判决书，上诉人一审诉请由被上诉人承担维修费、恢复或补偿太阳能热水器等承诺设备、承担逾期办房证违约金三项。一审判决仅支持逾期办证违约金，未支持另外两项。上诉人仅对一审判决未支持的两项不服，而提起上诉。一、不应苛求买房人的举证能力一审原告请求判令被告承担维修费用0.8万元，为此原告提供并被法庭认可了：加盖了被告公章及经办人签字的房屋交付验收单，其中记载的二楼阳台隔墙低需要加高、二楼南墙有漏点、二楼地面需铺口等九项被上诉人应承担维修责任的内容，还有相关照片、维修费收据、收条等证据。虽然庭审被告代理人对原告提交的任何证据均做无差别的全面否认，而对法庭的举证提示以联系不上委托为由一律不回应。在这种情况下，一审判决还以这些证据与诉请的损失内容不能全部对应（并未指出不对应的内容）为由驳回原告的诉讼请求。原告是普通的买房者，在验收房屋时与作为开发商的被告签署了验收单，对于需要维修的项目，拍摄了照片，在被告不承担维修义务的情况下，自行委托了他人进行了维修，为此本人向法庭提交了维修人的收据、收条。如果这种情况下法庭还以证据与诉请不能全部对应而让上诉人承担举证不能的后果，这是对买房人的苛求。希望二审法院纠正一审法庭的这一错误，公正裁判。二、接收不等于默认房屋达到交房标，一审判决引用合同条款中交房验收时未提出异议，视为符合合同约定的交房标准。而本案上诉人虽然接收了房屋，但接收时与被上诉人签署了包括九项需要被上诉人维修的验收单。这种验收单当是对房屋质量的异议。这种明确表达异议的接收，不应视为对房屋达到交付标准的默认。三、被上诉人的房屋销售宣传册就是对涉案房屋的承诺一审中上诉人向法庭提交了被上诉人的房屋销售宣传册，该宣传中表明涉案房屋有太阳能、中央空调、新风系统等一系列高档配置，而实际交付的涉案房屋中的这些设备都是不能使用的，原告请求法庭判令其修复或折价补偿。上诉人还提交了另外安装太阳能、中央空调、新风系统的报价单（合计报价16.8万元）。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释〔2003〕7号）第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。从上诉人提交的房屋销售宣传册可以看到被上诉人对太阳能、中央空调、新风系统的说明是具体确定的；从上诉人提交另外安装的报价17万元看，这些设施对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，应当视为合同内容，被上诉人违反就应判决其承担违约责任。四、被上诉人强制多交的采暖费应退还一审判决认定涉案房屋2013年3月1日交房，被上诉人要求上诉人交纳2011的采暖费3,372元，否则就不给钥匙，这笔多交采暖费，应当由被上诉人退回。一审判决对该项诉请没有理会，这是漏判，请二审法庭予以纠正。

辽宁省岭南环保高新技术产业园发展有限公司辩称：杨军主体不适格，应当驳回其起诉，诉讼费由杨军承担。 辽宁省岭南环保高新技术产业园发展有限公司上诉请求：以撤销一审判决第一项依法改判。二、本案诉讼费全部由被上诉人承担。

杨军向一审法院起诉请求：1、要求被告承担维修费、逾期办房证违约金等955,312元；2、要求被告恢复、启用销售承诺的太阳能热水器等的房屋设备；3、被告承担本案诉讼费用。同时，明确诉请：要求被告承担维修费8,000元（其中：1、大厅二楼地面有一约6平方米缺口没有封上，原告找人制作楼板及安装花费3,000元；2、地下室下水道损坏，原告维修花费1,000元；3、车库电动门损坏，维修车库门花费1,000元；4、被告将地下室地面损坏答应给3,000元维修费，没给。）逾期办房证违约金776,000元、恢复、启用销售承诺的太阳能热水器等的房屋设备费用53,650元、未安装新风系统需33,780元，未安装中央空调的费用80,510元、多交采暖费3,372元等，共计955,312元。 一审法院认定的事实：原、被告于2015年10月19日签订《商品房买卖合同》（已备案），约定：原告以单价为3,882.34元/每平方米，总价款为1,034,953元，购买位于沈阳市东陵区建筑面积为266.58平方米房屋，付款方式为一次性付款，房屋交付方式为被告应当在2015年10月31日前商品房单体验收合格，水、暖、电通，双方交接时，被告应出示证明文件，并签署房屋交接单，被告还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告将房屋交付给原告的同时，对装饰及设备进行验收，未提出异议的，视为符合约定标准，提出异议的，由被告负责达到约定的交屋标准，被告承诺煤气在进住率达到80%时开栓，被告应当在商品房交付使用后360工作日内为原告办理房地产权属证书。 在合同履行过程中，原告向被告交纳了全部购房款1,034,953元，被告于2013年3月1日向原告提供了《住房质量保证书》，在交付验收单中注明“二楼阳台隔墙低需加高、二楼南墙有漏点、二楼地面需铺口、一楼南侧窗户坏、北面窗户被下水管挡、三楼地热、放气阀没有、地热不热、欠两把B类钥匙。”并加盖了公章及经办人签字。被告向原告交付了涉案房屋，原告办理了入住手续，入住涉案房屋居住使用，并交纳物业费。在原告使用涉案房屋期间，认为被告没有按照约定履行全部义务，无法使用太阳能热水器、未安装新风系统、二楼地面有一约6平方米缺口没有封上、地下室下水道损坏、车库电动门损坏、地下室地面损坏、多交采暖费、逾期没有办理房证等问题，为此，双方产生纠纷，原告诉至法院。

事实与理由：一、一审判决认定事实错误，第一个错误，一审判决认定原告是涉案房屋的所有权人没有事实依据。第一，一审原告没有任何证据证明其已付涉案房款。二，2010年左右是案外人杜秋根购买了涉案房产，并由被上诉人待杜秋根与上诉人签订了涉案房屋的买卖协议。第二个错误，一审判决认定原被告双方于2015年正式签订商品房买卖合同，没有查清楚。二、一审判决上诉人向被上诉人承担逾期办证违约金没有任何事实与法律依据。 杨军辩称：原审法院判令辽宁省岭南环保高新技术产业园发展有限公司向杨军支付因逾期办理房地产权属证书产生的违约金是正确的。请求二审法院依法驳回辽宁省岭南环保高新技术产业园发展有限公司的上诉请求，维持（2019）辽0112民初6663号民事判决第一项。具体原因如下：一、杨军是涉案房屋的所有权人，是本案适格的主体。杨军与辽宁省岭南环保高新技术产业园发展有限公司关于涉案房产签订了《商品房买卖合同》（已备案），合同约定：杨军购买由岭南环保高新技术产业园发展有限公司销售的位于沈阳市东陵区房屋一套，建筑面积为266.58平方米，房产单价为3882.34元/平方米，共计房屋总价款总1034953元。杨军向辽宁省岭南环保高新技术产业园发展有限公司支付涉案房款，辽宁省岭南环保高新技术产业园发展有限公司向杨军出具了购房发票，并加盖公司印章予以确认。杨军依法交纳了涉案房产的契税，税务部门给杨军开具了税收完税证明，杨军向物业部门缴纳了涉案房产的物业费，故上述证据足以证明杨军是涉案房产的所有权人，是本案适格的主体。二、辽宁省岭南环保高新技术产业园发展有限公司因逾期未向杨军办理房地产权属证书，其行为已构成违约，应当承担违约责任。2013年3月1日辽宁省岭南环保高新技术产业园发展有限公司向杨军交付了涉案房产并为杨军办理了入住、向杨军出具了住房质量保证书。由此可知，涉案房产交付的时间是2013年3月1日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内办理房地产权属证书”可知：辽宁省岭南环保高新技术产业园发展有限公司应当在2014年7月18日之前为杨军办理房地产权属证书。但截止目前，辽宁省岭南环保高新技术产业园发展有限公司并未向杨军办理房地产权属证书，其行为已构成违约，应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，违约金应以购房款1034953元为基数，自2014年7月18日起计算至2019年4月19日止，按照中国人民银行逾期贷款利率计算。综上，请求人民法院查明案件事实，驳回辽宁省岭南环保高新技术产业园发展有限公司上诉请求，维持（2019）辽0112民初6663号民事判决第一项。

一审法院认为，依法订立的合同，受法律保护。 本案争议的焦点之一:原告主体是否适格、原告是否是涉案房屋的所有权人。

经审查，结合本案已查明的事实，从原告提举的商品房买卖合同（已备案）、购房发票、契税收据等证据显示，原、被告签订的商品房买卖合同的涉案房屋登记备案在原告名下，被告并加盖合同专用章确认，并向原告开具了收到房款1,034,953元的发票，并加盖财务专用章确认，同时，原告交纳了购房契税，由税务部门开具了税收完税证明，从形式要件上证明原告主张权利程序合法；从原告提举的物业费收据等证据显示，原告已实际入住使用涉案房屋，并向物业公司交纳了物业费，从实体要件上证明原告实际占有使用涉案房屋。由此可以证明，原告是涉案房屋的所有权人。关于被告认为原告主体不适格，应驳回原告诉请的问题，因被告所提举的证据与涉案房屋的建筑面积不一致，实际交付的房款不符，其证明力小于原告所提举证据的证明力，故对被告的抗辩主张，不予采信。 本案争议的焦点之二:被告是否应当承担逾期办房证的违约金等相应的民事责任等。 经审查，结合本案已查明的事实，从原告提举的商品房买卖合同（已备案）、购房发票等证据显示，双方是2015年10月19日正式签订的商品房买卖合同（已备案），原告向被告交纳了全部购房款1,034,953元，被告于2015年11月5日向开具了购房发票；从原告提举的住房质量保证书、物业费收据等证据显示，原告于2013年3月1日办理了入住手续，入住涉案房屋居住使用，并交纳了物业费，由此可以确定，原告是在2013年3月1日向被告交付完全部购房款后办理入住涉案房屋手续的，按照约定被告应当在商品房交付使用后360工作日内为原告办理房地产权属证书，即在2014年7月18日之前办理房地产权属证书，由于被告未能按期办理房地产权属证书，存在违约行为、应当承担违约责任，即2014年7月18日起算违约金，由于双方对违约金未明确约定，故违约金的计算标准应以购房款1,034,953元为基数，按照中国人民银行逾期贷款利率计算到起诉之日止。 本案争议的焦点之三:被告是否应当承担产生的维修费、制作楼板及安装费、恢复、启用销售承诺的太阳能热水器等的房屋设备费用、未安装新风系统和中央空调的费用、返还多交采暖费等经济损失。 经审查，结合本案已查明的事实，按照证据规则，谁主张谁举证的原则，原告应对自己的主张进行举证，而原告所提举的房屋质量保证书、销售宣传册、物业公司出具的情况说明、地热补偿协议书、房屋接收交接单的附件、住宅使用说明书、照片、维修费收款收据、收条、太阳能报价单、中央空调报价单、新风系统报价单、证人证言等证据中，房屋质量保证书中的交付验收单附件虽然显示涉案房屋存在“二楼阳台隔墙低需加高、二楼南墙有漏点、二楼地面需铺口、一楼南侧窗户坏、北面窗户被下水管挡、三楼地热、放气阀没有、地热不热、欠两把B类钥匙”等问题，与原告提举的照片、维修费收款收据、收条、太阳能报价单、中央空调报价单、新风系统报价单等诉请的损失内容不能全部对应，即是否是应当由被告所承担的经济损失，且原告诉请的损失没有相应的充分证据进行证明；物业公司出具的情况说明没有物业公司人员签字盖章，销售宣传册是否是被告对涉案房屋的承诺，证人证言证明中央空调设施是被告提供的，而不能证明产生损失问题；并且，合同中对房屋的交付标准约定为“被告将房屋交付给原告的同时，对装饰及设备进行验收，未提出异议的，视为符合约定标准，提出异议的，由被告负责达到约定的交屋标准，”而原告接收涉案房屋，应视为符合合同约定交房标准。由此，原告所提举的证据不能形成完整的证据链，证明所要证明的问题，并且，被告对此予以否认，故对原告的此项主张，因证据不足，不予支持。待原告提供新的证据后，可另行起诉。 综上，对原告的诉讼请求符合法律规定部分，予以支持。对被告的抗辩主张，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：

一、被告辽宁省岭南环保高新技术产业园发展有限公司向原告杨军承担逾期办理房地产权属证书的违约金，从2014年7月18日起，以购房款1,034,953元为基数，按照中国人民银行逾期贷款利率计算至2019年4月19日止，于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告杨军的其他诉讼请求。 案件受理费13,353元，由被告承担。 二审期间上诉人杨军提供了如下证据：1、出庭证人刘某、任崇席证人证言及视听资料，证明虽然辽宁省岭南环保高新技术产业园发展有限公司已按宣传册中承诺的为涉案房产配置了太阳能、中央冷暖空调、新风系统等，但该设备至今只是摆设而无法使用。2、售房单位承诺书，证明辽宁省岭南环保高新技术产业园发展有限公司已经承认了我方在其单位买房是涉案房屋的业主。辽宁省岭南环保高新技术产业园发展有限公司质证意见：视频资料不是新证据，我方不发表意见，证人刘某证明不了他想要证明的问题，他的房屋和杨军不是一个房型，合同里也没有约定，宣传广告也是邀约邀请。可以买也可以不买，不能证明我方有违约行为。如果有的话，也过了诉讼时效。证人任崇席买的是二手房，他和岭南公司没有关系，买房是凭借现状买房，现状是什么样买的就是什么样，他买房是2020年6月。售房单位承诺书不是新证据，二审不应采信，不能证明杨军是产权人，证据没有日期，可能是空白的，有可能随便填写，上面写明房款的计算方法，每平3882.34*266.58元，不能证明杨军是产权人，如果其认为是产权人，应该拿出转账凭证。本院对上述证据将结合全案证据综合认定，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同，不违反法律行政法规的规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于上诉人杨军提出岭南公司应当承担维修费8000元经济损失的问题，杨军在一审已经提供了维修费收款收据、收条等相关证据，特别是提供了房屋质量保证书中的交付验收单附件上写明“二楼阳台隔墙低需加高、二楼南墙有漏点、二楼地面需铺口、一楼南侧窗户坏、北面窗户被下水管挡、三楼地热、放气阀没有、地热不热、欠两把B类钥匙”等问题，可以证明涉案房屋存在质量问题，而岭南公司也未提供证据证明已经对上述问题进行了维修，故杨军主张其已自行维修符合常理，亦不违反法律规定，虽然其提供的花费5000元维修费的收据及收条不规范，但数额并无明显过高的情形，故本院对杨军的该项主张予以支持；关于杨军依据《地热补偿协议》要求岭南公司给付3000元的问题，岭南公司一审时对该份证据提出异议，认为该协议签订在2012年，而商品房买卖合同签订在2015年，2012年房屋还未交付，但对公司负责人的签字及内容等均未提出异议，而杨军主张岭南公司已收取其2012年的物业费等费用，故结合全案证据，对杨军该项请求予以支持；关于杨军主张岭南公司应退还其交纳的2011年采暖费3372元的问题，因现有证据不足以证明岭南公司存在以交钥匙为条件，实施了多收取采暖费的行为，故对该项请求不予支持；关于上诉人杨军提出恢复或补偿太阳能热水器等承诺设备的主张，因太阳能热水器等设备并未包含在商品房买卖合同及其附件中，故不能认定其为涉案房屋应有的设备，一审依据合同未支持杨军的该项诉讼请求，并无不当。关于上诉人岭南公司提出杨军没有诉讼主体资格的问题，因双方当事人签订了商品房买卖合同，涉案房屋登记也备案在杨军名下，岭南公司向杨军开具了收到房款的发票，且对开具发票行为无法作出其它合理解释，故一审认定杨军主体适格并无不当；关于岭南公司提出一审判决其承担逾期办证违约金没有事实与法律依据一节，因一审法院按照商品房买卖合同约定及相关法律规定，判决其承担逾期办证违约金，并无不当。双方上诉人的其它上诉请求，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人杨军的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初6663号民事判决的第一项； 二、撤销沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初6663号民事判决的第二项； 三、辽宁省岭南环保高新技术产业园发展有限公司于本判决生效十日内给付杨军维修费等费用8000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回当事人的其它诉讼请求。 一、二审案件受理费各13353元，共计26706元由杨军承担6706元，由辽宁省岭南环保高新技术产业园发展有限公司由20000元。 本判决为终审判决。

审判长　　赵钺 审判员　　金鑫 审判员　　王虹

法官助理勾雪峰 书记员张磊