中国联通集团辽宁省通信有限公司沈阳市分公司、辽宁正顺通信工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）辽01民终607号

上诉人（原审原告）：中国联通集团辽宁省通信有限公司沈阳市分公司，住所地沈阳市和平区市府大路181号。

负责人：许宏印，该公司经理。

委托诉讼代理人：马婧英，辽宁观策律师事务所律师。

委托诉讼代理人：曹鹏，辽宁观策律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：辽宁正顺通信工程有限公司，住所地抚顺经济开发区西出口23号楼。

法定代表人：毛琦，该公司总经理。

委托诉讼代理人：于劼，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘志宇，北京盈科（沈阳)律师事务所律师。

上诉人中国联通集团辽宁省通信有限公司沈阳市分公司（以下简称“联通公司”）与被上诉人辽宁正顺通信工程有限公司（以下简称“正顺公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初7434号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

联通公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期腾房违约金147744元；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院适用法律错误。一、违约责任的承担与主观恶意无关。1.违约责任的构成要件只有一个，即违约行为，原审在认定被上诉人存在违约行为的情况下以被上诉人并无恶意为由不予支持上诉人请求系适用法律错误。2.被上诉人应对逾期腾房承担全部责任，并非无恶意。依照合同约定，被上诉人不得转租，原审判决已经认定被上诉人将房屋出租给案外人使用，可见，未按期腾房根源在于被上诉人。二、租金与占有使用费不同。因合同已经终止，上诉人无权主张租金，逾期腾房期间的占有使用费虽然与租金金额一致，但二者法律关系却完全不同，原审法院以上诉人不主张逾期腾房期间租金为由而不判令被上诉人承担违约责任，系适用法律错误。三、合同对逾期腾房违约金有明确约定，被上诉人已交付2018年11月24日至12月31日期间逾期腾房违约金，可见其对违约金标准认可，本案不属于应当调整违约金标准的情形，故被上诉人应支付2019年1月1日至3月18日期间的逾期腾房违约金。

被上诉人正顺公司答辩：一、案涉房屋的实际租赁期限是2016年1月1日至2018年12月31日；二、在上述租赁期限届满前，被上诉人已经将案涉房屋当中215平方米的房屋交还给上诉人，剩余55平没有交付，责任方在上诉人。上诉人于2018年7月12日和10月21日两次发生水淹，一次是失火救火，一次是暖气试水，给55平方米的实际使用人造成经济损失，上诉人是实际侵权人，拒绝赔偿协商，导致迟迟未能进行交付；三、在取得房屋租赁权后，案涉房屋已经与他人订立租赁合同，我方在签订合同后，因上诉人没有及时腾退房屋导致我方不能整体使用房屋，只能和包括崔芳在内的7家实际使用人继续签订租赁合同，由实际使用人将房租交给我方。上诉人是知道这种行为的，我方不存在违约行为；四、我方在整个合同期间，不存在任何过错，我方为了尽快交付房屋，主动帮助上诉人垫付赔偿款28万，但上诉人拒绝与我方协商赔偿事宜。原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。

联通公司向一审提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付违约金147744元（日违约金为1944元，自2019年1月1日起至2019年3月18日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落在和平区太原北街34号，建筑面积270平方米的房屋租赁给被告。年租金为194400元，租赁期限为3年，从2015年11月24日起至2018年11月23日止；租赁期满后，合同自行终止，被告须在租赁期满后当天将房屋退还原告；如不按期腾退房屋则按年租金的1%为计算单位乘以逾期天数，向原告缴纳违约金。租赁期满后，被告未按约定将租赁房屋全部腾退，直至2019年3月18日才腾退完毕，经原告主张，被告已向原告支付2018年11月24日至2018年12月31日期间逾期腾房违约金73872元（1944元/天×38天）。截至今日，被告仍未将2019年1月1日至2019年3月18日逾期腾房违约金支付给原告，严重损害原告利益，故诉至法院。

一审法院认定事实：原告联通公司（甲方、出租方）与被告正顺通信公司（乙方、承租方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将坐落在和平区太原北街34号，建筑面积270平方米的房屋租赁给乙方。租赁期限为3年，从2015年11月24日起至2018年11月23日止。房屋年租金19440元，租金以上打租方式按年结算。其中第七条约定，租赁期满后，本合同自行终止，乙方负责将租赁房屋恢复原状、且如因此给甲方造成额外费用，由乙方负责赔偿。届时乙方须在租赁期满当天将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前1个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前半个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同；如乙方不继续租赁，则须提前1个月书面通知甲方，并按期向甲方交回房屋。如乙方不按期腾退房屋则按乙方租用该房屋年租金的1%为计算单位乘以逾期天数，向甲方缴纳违约金。合同签订后，被告交纳了租金，原告将房屋交付被告使用，被告将房屋出租给案外人使用。在房屋使用过程中，曾因原告房屋失火，在救火过程中给案涉房屋实际使用人造成损失，双方就损失赔偿事宜未能达成一致。

另查明，2018年11月28日，原告给被告下发房屋催缴通知书。载明“按我公司与你公司签订的房屋租货合间的定，该房屋已于201年123日到期，请费单位一周内（12月3日前）将房产腾空交回，逾期未腾退房屋，公司将对该处房星传水得电处理，同时收取违约金（1944元/每日）”。被告于2018年11月30日向原告交纳73872元。庭审中，双方认可涉诉房屋已于2019年3月18日全部腾空交还原告。现原告向被告主张2019年1月1日至2019年3月18日逾期腾房违约金，诉至法院。

一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。合同期满后，被告继续占用房屋无事实及法律依据，应依约按期腾房交还原告。但在合同履行过程中，因原告失火救火过程中给案涉房屋实际使用人造成损失，双方就赔偿事宜未达成一致，从而导致使用人未按期腾房，因原告对于逾期腾房也负有一定的责任，被告未按期腾房并未恶意，故对于原告要求被告支付2019年1月1日至2019年3月18日逾期腾房违约金的诉请不予支持。而原审法院曾向原告释明是否向被告主张该段期间的租金，而原告明确表示不主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告联通公司的诉讼请求。案件受理费3255元（原告已预交），由中国联通公司承担。

二审中，当事人均未提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案争议的焦点为被上诉人应否承担逾期腾房违约金问题。联通公司作为出租人，应保证租赁房屋在租赁期间内能够正常使用。案涉房屋在承租期间，因联通公司二层房屋失火，因救火致被上诉人承租的一层房屋被水淹。从被上诉人提交的2018年7月12日、23日和10月22日的微信记录来看，楼上还曾漏过水，房屋实际使用人崔某曾多次就房屋被水淹后的维修问题进行沟通。因其所受损失赔偿问题未得到及时解决，其未按期腾房，此节与联通公司房屋失火不无关系，故上诉人要求被上诉人承担逾期腾房违约金本院不予支持。

关于上诉人主张合同约定不得转租问题，因租赁合同仅约定不得擅自转让、转借他人或调换使用，并未明确约定不得转租，且在发生失火事件后，联通公司明知受损失的为一层的“碰碰凉”店铺，但对此并未向被上诉人提出异议，故对该主张亦不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3255元，由上诉人中国联通集团辽宁省通信有限公司沈阳市分公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　孙悦

审判员　　王虹

审判员　　单立

二〇二〇年三月二十四日

法官助理唐屾

书记员石胜男

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。