某某递房产开发有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省朝阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽13民终2977号

上诉人（原审被告）：***递房产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区高花镇张福安村。

法定代表人：赵国富，董事长。

委托诉讼代理人：韩雪冬，辽宁和昊律师事务所律师。

委托诉讼代理人：戴玉骄，辽宁令顺律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：**，男，1960年4月2日出生，汉族，退休干部，住凌源市。

被上诉人（原审原告）：夏远华，女，1964年1月13日出生，汉族，退休干部，住凌源市。

被上诉人（原审被告）：凌源市玉鹏建筑工程有限公司，住所地凌源市南大街宏建小区1号楼。

法定代表人：张大鹏，经理。

被上诉人（原审被告）：**，男，1970年5月15日出生，汉族，个体，住凌源市。

上诉人***递房产开发有限公司（以下简称“吉递公司”）因与被上诉人**、夏远华、凌源市玉鹏建筑工程有限公司（以下简称“玉鹏公司”）、**房屋买卖合同纠纷一案，不服凌源市人民法院（2021）辽1382民初744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

吉递公司上诉请求：1．请求二审法院撤销一审法院民事判决；2．改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；3．判决**、夏远华返还违法侵占的“凌水湾小区2区8号楼3单元102室及地下室”房产；4．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．原审将上诉人作为被告判决承担“买卖合同办理房屋不动产登记证”义务错误，上诉人与被上诉人无买卖合同关系，且拨房通知单中未包括涉案房产；2．原审将河东新城工程协议与补充协议书分离，仅以补充协议书进行事实认定错误，原审以补充协议中销售方式按单元销售认定为按单元抵顶工程款错误，获取涉案房产方式、途径不符合以“房抵顶工程款”程序，且未经上诉人交付，被上诉人**、夏远华侵占房产行为违法；3．被上诉人及**均未提供证据证明涉案房产已经抵顶，也没有提供售楼处及物业公司出具的交房通知单，证明案涉房产交付给**或被上诉人；4．被上诉人作为完全民事行为能力人，明知购买商品楼需要到售楼处签订盖章的商品房买卖合同，办理购房手续，却不到售楼处办理，明知没有任何合法手续，而与**、林洪伟恶意串通违法侵占，主观恶意明确；5．上诉人于2014年12月向被上诉人发出腾房通知，并于2015年提起诉讼维权；6、上诉人已不欠被上诉人**工程款，被上诉人及**均不属于善意取得。吉递公司在二审期间补充上诉意见称，吉递公司在凌源施工的十多家楼盘，所有的施工队伍都是采用挂靠或者借用资质的方式与吉递公司签订施工合同，按照法律规定，这种合同应当是无效合同，无效合同当中确定的权利义务，相关的条款不能作为认定案件事实的依据。根据最高人民法院相关司法解释的特殊性规定，合同虽然无效，但是施工人在工程验收合格以后，取得按照合同约定工程价款受偿的权利。本案案涉楼盘是2014年4月份正式验收合格的，实际施工人**在2014年的4月份才有主张工程款的权利，但是主张工程款的权利，并不是以合同以及补充协议当中约定的以房抵款这个方式来抵付，**没有任何依据处分任何一处房产，从合同效力这个角度来讲，**处分任何一处房产都是非法的。此外，本案原审认定事实不清，原审原告不是从**手里买的房，是从林洪伟手里买的房，林洪伟是谁以及其与**之间是什么关系，在整个案件当中没有任何证据支持，只有原告自己的主张，本案林洪伟和**都属于民事诉讼法规定的必须到庭的被告。

**二审中表示服从一审法院判决。

凌源市玉鹏建筑工程有限公司、夏远华、**在二审期间未做出答辩。

**、夏远华向一审法院起诉请求：1．判令被告为原告办理房屋不动产登记证；2．判令三被告承担连带责任；3．由被告承担诉讼费。

一审法院认定事实：原告**、夏远华系夫妻关系。被告吉递公司系涉案房屋所在小区的开发商。2011年4月28日，被告吉递公司作为甲方与以被告**为项目经理的玉鹏建筑公司签订了河东新城工程协议及“8#、9#、12#、13#多层楼及2#、3#高层楼工程”补充协议书。该补充协议书中约定：甲方抵付工程款的房子按单元指定，将3号楼高层1、2、3单元及8号楼多层共4个单元的住宅抵付乙方工程款的房子，并要求乙方按单元售房。如果拨付的房子超出工程款时，甲方按均价每平方米2600元的价格收回房子。另外，被告吉递公司的法定代表人赵国富与被告**还签订了具体房源表。协议签订后，被告**即组织人员施工建设。在施工过程中，被告**拖欠案外人凌源分局塑钢厂（林洪伟）塑钢窗工程款，即以案涉房屋抵顶所欠凌源分局塑钢厂塑钢窗工程款。2012年9月，凌源分局塑钢厂林洪伟联系到**和夏远华，双方达成合意后，将凌源市以房屋总价款209,566.5元出售给**和夏远华，原告分三次向凌源分局塑钢厂交付购房款，并交付了涉案房屋，原告即对房屋进行装修并入住至今，但未办理产权登记手续。

一审法院认为，**作为实际施工人挂靠在其他建筑公司与吉递公司签订了河东新城工程协议及补充协议，并按照协议约定履行了相应的义务，因**所承建的楼房工程的工程款结算方式为以吉递公司开发的楼房抵顶其工程款，且吉递公司亦依协议约定向**拨付了抵顶工程款的具体楼房，原告**、夏远华所买楼房虽不在吉递公司提供给**的房源表内，但在双方约定的抵账房8号楼范围内，虽尚未办理购房手续，但按照交易习俗，原告**、夏远华已经交付了房款并装修入住，应视为被告吉递公司知情，**的行为应视为被告吉递公司的授权行为。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”且吉递公司并未提供充分证据证明原告与**之间有虚假、恶意串通的情形，故**与原告之间的房屋买卖合同关系成立并有效。本案中并没有相关证据表明该合同只约束出售抵账房屋事项的受托人**和原告，故该事实上的房屋买卖合同关系的主体应为被告吉递公司与原告，原告已交清了房屋全部价款即履行了作为购买方的义务，被告吉递公司作为诉争房屋的原始产权人应承担后续房屋买卖合同中为购房方办理房屋产权登记证的附随义务，即承担协助原告办理房屋所有权证的义务。被告吉递公司所提辩解意见理由不能成立，该院不予采纳。关于原告要求被告玉鹏公司及被告**承担为其办证义务的诉讼请求，虽然被告玉鹏公司系涉案房屋施工过程中为被告**所挂靠的公司，但该挂靠所实施的是工程施工活动，与本案房屋买卖行为无关，且不属于房屋买卖合同的主体，根据买卖合同相对性，被告玉鹏公司及被告**并非实际产权房屋买卖关系的主体，故原告要求被告玉鹏公司及被告**承担办理房屋所有权证的诉请于法无据，该院不予支持。诉讼过程中，被告玉鹏公司、**经该院传票传唤无正当理由未到庭依法参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩的权利，因此产生的法律后果应自行承担，该院依法缺席判决。综上，原告有事实与法律根据的部分诉讼请求，该院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：一、被告***递房产开发有限公司于该判决生效后六十日内提供办理房产证相关资料，协助原告**、夏远华办理位于凌源市的房屋产权登记证。二、驳回原告**、夏远华对被告凌源市玉鹏建筑工程有限公司、**的诉讼请求。案件受理费100元，由被告***递房产开发有限公司负担。

本院二审期间，上诉人向本院提交了凌源市人民法院（2019）辽1382民初4119号判决书。用以证明128套房产抵顶给被上诉人**作为工程款是按照协议书约定的程序进行，上诉人通过该判决确定已经多支付给被上诉人**工程款且不含本案**私自转卖的房产，从该事实能够认定原审所提到的视为授权行为错误，涉案房产没有任何依据作为工程款进行抵顶。**对上述证据质证称，**与上诉人之间签订合同存在债务纠纷，被上诉人不清楚。被上诉人是从作为**的塑钢窗承包商林洪伟手里买的房子，这份债务跟被上诉人没有任何关系。本院对一审查明认定的其他事实予以确认。

本院认为：本案**作为实际施工人挂靠在其他建筑公司与吉递公司签订了河东新城工程协议及补充协议，并按照协议约定履行了相应的义务，因**所承建的楼房工程的工程款结算方式为以吉递公司开发的楼房抵顶其工程款，且吉递公司亦依协议约定向**拨付了抵顶工程款的具体楼房，**、夏远华所买楼房虽不在吉递公司提供给**的房源表内，但在双方约定的抵账房8号楼范围内，虽尚未办理购房手续，但按照交易习俗，**、夏远华已经交付了房款并装修入住，吉递公司虽提出在2015年向一审法院提起（2015）凌凌民初字第01550号民事诉讼要求**等人腾退房屋，但该案吉递公司后又撤回起诉，**、夏远华至今已居住案涉房屋多年，本案应视为吉递公司对**及凌源分局塑钢厂的处分行为明知并认可。吉递公司作为诉争房屋的原始产权人应承担后续房屋买卖合同中为购房方办理房屋产权登记证的附随义务，即承担协助**、夏远华办理房屋所有权证的义务。吉递公司所提辩解意见理由不能成立，本院不予采纳。

综上，上诉人的上诉请求理由不充分，本院不予采纳。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人***递房产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　姜永涛

审 判 员　　刘玉华

审 判 员　　刘永志

二〇二一年十一月十八日

书 记 员　　毕　雪

法官助理　　（代）