山东天齐置业集团股份有限公司与恒生地产淄博桓台有限公司、齐商银行股份有限公司临淄支行执行异议之诉一审民事判决书

山东省淄博市临淄区人民法院 民事判决书 （2025）鲁0305民初14号 原告：山东天齐置业集团股份有限公司，住所地，淄博市桓台县田庄镇府驻地（送达确认地址）。统一社会信用代码：91370000164417638P。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，山东齐鲁（淄博）律师事务所律师。 被告：恒生地产淄博桓台有限公司，住所地，淄博市桓台县建设街5999号恒生未来城25号楼112铺（送达确认地址）。统一社会信用代码：913703210906593854。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，1975年10月15日生，汉族，身份证号码：3707221975********，系恒生地产淄博桓台有限公司员工，现住淄博市张店区舒然家园20-1-402室。 被告：齐商银行股份有限公司临淄支行，住所地，淄博市临淄区临淄大道816号恒生国际星城商业街西区东首（送达确认地址）。统一社会信用代码：9137030596584738X7。 负责人：***，行长。 委托诉讼代理人：***，齐商银行股份有限公司律师事务部。 委托诉讼代理人：***，齐商银行股份有限公司律师事务部。 原告山东天齐置业集团股份有限公司（以下简称天齐置业）与被告恒生地产淄博桓台有限公司（以下简称恒生地产）、齐商银行股份有限公司临淄支行（以下简称齐商银行）执行异议之诉纠纷一案，本院于2025年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天齐置业的委托诉讼代理人***，被告恒生地产的委托诉讼代理人***，被告齐商银行的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天齐置业向本院提出诉讼请求：1、判决终止（2024）鲁0305执恢481号执行裁定书对被告恒生地产所有的位于桓台县建设街5999号恒生未来城32号楼102铺房产（价值3316950元）的执行并解除查封。2、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：被告恒生地产与被告齐商银行借款合同纠纷已由贵院受理执行(2024)鲁0305执恢481号，执行中贵院依据(2024)鲁0305执恢481号对被告恒生地产所有的位于桓台县建设街5999号恒生未来城32号楼102铺房产(案涉房产)予以执行确价拍卖，且贵院依据(2024)鲁0305执异206号裁定驳回了原告的异议请求。案涉房产是被告恒生地产就原告施工的被告桓台恒生未来城项目的抵账房产，该房产价值3316950元等额抵顶工程款3316950元。原告已于2019年5月2日受让和实际占有并委托***与***、***承租了该房产，年租金14万元租期10年。为完善账务，原告和被告恒生地产于2020年10月份办理了抵账手续并签订了抵账协议。涉案房产于2020年4月29日抵押贷款，被告的抵押时间迟于原告工程款抵账受让的时间，被告的抵押行为因此无效，且该房产已由桓台县法院依据(2023)鲁0321民初5369号、(2024)鲁0321执211号法律文书执行房产过户到原告名下，故原告对涉案房产依法享有物权，足以排除贵院对该房产的强制执行。 被告恒生地产辩称，对原告起诉无异议。 被告齐商银行辩称，本被告于2020年4月29日与第三人恒生地产签订抵押合同并办理抵押登记，期后该抵押合同对应主债务逾期，本被告遂向临淄区人民法院提起诉讼，临淄区人民法院依照本被告的申请于2022年12月9日对涉案恒生未来城5999号恒生未来城32号楼102铺房产采取查封措施，后本被告于2023年2月6日取得临淄区人民法院依法作出的(2023)鲁0305民初577号民事判决书，该判决明确载明本被告对涉案5999号恒生未来城32号楼102铺享有优先偿权，后该判决生效本被告申请执行。天齐置业于2020年10月份才与恒生地产签订对涉案房产的以物抵债协议，该时间晚于本被告办理抵押时间2020年4月29日，且涉案恒生未来城32号楼，实际施工人并非原告。故被告认为原告不享有对涉案5999号恒生未来城32号楼102铺房产的所有权，亦不享有足以阻却强制执行的其他权益。应驳回原告的起诉。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告为证实其主张提交如下证据：证据一、建设工程施工合同；证据二、签字确认的天齐抵账房源书；证据三、抵账协议、收据1张；证据四、投资合作协议1份、三方投资合作协议1份、结婚证1份；证据五、房屋租赁合同1份、租金收取凭证1张、商铺实况照片1张；证据六、民事调解书1份；证据七、执行裁定书1份；证据八、涉案商铺物业费缴费凭证2张、劳动合同书一份、缴费***身份证复印件；证据九、现场照片1张、桓台县教育体育局批复2张；证据十、单位工程内部承包经营责任合同1份；证据十一、***社保缴纳记录；证据十二、收费收据1张。 被告齐商银行为证实其主张提交如下证据:证据一、32号楼竣工验收备案表、（2023）鲁0305民初577号民事判决一份。 对原告提交的证据，经被告恒生地产质证后无异议。经齐商银行质证后对证据一真实性无异议，证明内容有异议，认为涉案房产并非原告实际施工建设；对证据二真实性证明内容均有异议，认为该证据上无涉案房产所有权人相关盖章确认，也无双方明确抵账相关意思表示；对证据三真实性无异议，对证明内容有异议，抵账协议明确载明时间为2020年9月24日，晚于齐商银行抵押时间2020年4月，收据的落款时间也晚于抵押时间；对证据四的真实性及证明内容有异议，方圆学堂培训学校公司登记注册地为桓台县田庄镇，与原告所述该公司经营地址不相符，原告证明该商铺为天齐公司委托对外经营，应提供符合公司法及公司内部决议的相关文件，及委托期间相关账目收益实际入账的相关证据，方可证明委托经营的真实性；对证据五的真实性及证明内容有异议，租赁协议时间晚于齐商银行抵押时间；对证据六、七的真实性无异议，对证据六的证明内容有异议，调解书的形成时间为2023年11月16日，晚于齐商银行办理抵押时间，同时晚于（2023）鲁0305民初577号民事判决书生效时间，不符合执行异议复议第26条第二款规定。对裁定书无异议；对证据八的真实性无异议，对证明内容有异议，交款凭证仅证明案外人***与恒生物业服务有限公司桓台分公司曾发生交易，但该交易未明确表注为物业费，未表注具体缴费所涉房屋楼栋编号位置等，无法证明是否是为涉案商铺缴纳，也无法证明涉案房产当时由恒生物业桓台公司提供物业服务；劳动合同无法证明***是天齐公司的正式职工；对证据九真实性无异议，对证明内容有异议，照片无具体形成时间；对证据十的真实性无异议，对证明内容有异议，该合同仅能证明***与天齐置业公司存在内部承包合同，无法证明原告第一次庭审时所述对外委托经营；对证据十一真实性无异议，对证明内容有异议，仅能证明2025年2月21日***是天齐公司员工，对职工以前相关工作单位并未显示；对证据十二的真实性及证明内容均有异议，因原告主张其一直实际控制并占有，但仅提供一份缴纳电费单据，不能提供连续的物业费收据、水费收据，不能形成完成的证据链条。 对被告齐商银行提交的证据，经原告质证后对证据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为根据原告与恒生地产签订的施工合同，2017年12月29日恒生地产应当支付合同约定的工程款，恒生地产将涉案商铺以抵顶的方式销售给原告，原告是无过错方的买受人，符合执行异议和复议规定第28条的全部要件，即在抵押查封前已签订买卖合同，并已合法占有，并支付全部购买款。齐商银行的借款抵押在原告取得房屋之后不能对抗原告。经被告恒生地产质证后无异议。 对原告、被告质证真实性无异议的证据，本院对证据的真实性予以确认。 根据双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：齐商银行与恒生地产等金融借款合同纠纷一案，本院于2023年3月29日作出（2023）鲁0305民初577号民事判决书，判决齐商银行对恒生地产所有的不动产权证号为鲁(2020）桓台县不动产权第0003970号等房产折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。判决生效后，齐商银行向本院申请执行，本院依法受理。执行中，本院拟对恒生地产名下位于淄博市桓台县建设街5999号恒生未来城32号楼102铺［鲁(2020）桓台县不动产权第0003970号］房屋进行处置。执行过程中，天齐置业就本院执行上述涉案房产提出书面异议，要求终止执行，本院受理后，作出(2024)鲁0305执异206号裁定，驳回天齐置业的异议请求。天齐置业不服该裁定，向本院提起诉讼。 诉讼中查明，涉案房产的施工人为山东鑫炬建工股份有限公司，该房产于2017年12月8日完成竣工验收备案，齐商银行于2020年4月与恒生地产办理涉案房产的抵押登记。庭审中，原告天齐置业提交2019年3月的天齐抵账房源书和2020年9月签订的《抵房协议》等其他证据，主张涉案房产实际已被恒生地产于2019年3月抵账给原告，其为无过错买受人，可以排除执行，齐商银行认为原告提交的证据只能证明2020年9月24日原告与恒生地产对涉案房产抵顶工程款进行了约定，该时间晚于齐商银行对涉案房产的抵押时间2020年4月，原告不能阻却执行。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案诉讼中，原告认为其享有排除执行的权利，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部要件，属于无过错买受人，因原告庭审中提交的证明其于2019年3月已取得涉案房产权利的天齐抵账房源书与2020年9月24日原告与恒生地产签订的抵账协议时间并不一致，且原告提交的投资合作协议、涉案商铺缴费凭证等证据均不能证明原告已于2019年实际占有涉案房产，亦不能证明其已于齐商银行办理涉案房产的抵押登记时已实际占有涉案房产，故原告作为涉案房产的买受人，取得权利的时间晚于被告齐商银行抵押权的取得时间，不能对抗被告齐商银行依法取得抵押权，故原告对涉案房产不享有足以排除执行的民事权益。原告在桓台县人民法院(2023)鲁0321民初5369号案件的起诉状中陈述其于2020年10月份接收和实际占有了抵账房产，虽（2023）鲁0321民初5369号民事调解书确认，恒生地产于2023年11月23日前协助天齐置业将案涉房产过户登记至天齐置业名下，但该调解书系本院对案涉房产查封及齐商银行抵押权成立以后作出，原告亦不能以此为依据排除执行。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告山东天齐置业集团股份有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33336元，由原告山东天齐置业集团股份有限公司负担。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二五年三月二十四日 书记员***