某某、某某兴装饰工程有限公司等民事一审民事判决书

辽宁省沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0102民初24579号 原告：***，男，1969年11月11日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。 被告：***兴装饰工程有限公司，住所地沈阳市道义经济开发区，统一社会机构代码91210113604621895E。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 被告：诚添大厦(沈阳)有限公司，住所地沈阳市和平区太原南街389号，统一社会信用代码91210100604611910R。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，男，1975年3月28日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。 被告：****房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区北二经街40号，统一社会信用代码91210100671970403G。 法定代表人：***。 原告***诉被告***兴装饰工程有限公司（以下简称凯兴公司）、诚添大厦（沈阳）有限公司（以下简称诚添大厦）、****房地产开发有限公司（以下****房产）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年12月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***，被告凯兴公司的委托诉讼代理人***，被告诚添大厦的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。被告**房产经本院合法传唤未到庭应诉。本案经合议庭评议后，现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.请求法院撤销(2021)辽0102执异277号执行裁定书，停止执行沈阳市和平区太原南街389号1幢11层06号房，并解除对此房产的查封；2.请求法院判令沈阳市和平区太原南街389号1幢11层06号房归原告***所有，判令被告诚添大厦(沈阳)有限公司为原告***立即办理房产证，房屋价值1,360,000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年7月30日，原告收到沈阳市和平区人民法院公告(2014)沈和执字第01297号，责令15日腾空诚添大厦1106号房产。原告于2020年8月10日提交执行异议申请。2021年11月18日收到(2021)辽0102执异277号执行裁定书，驳回原告执行异议。原告***与被告诚添大厦(沈阳)有限公司双方于2011年8月19日签订《房地产买卖合同》。合同约定，被告诚添大厦(沈阳)有限公司将位于沈阳市和平区太原南街389号诚添大厦1幢11层06号房出售给原告。被告诚添大厦(沈阳)有限公司未按合同约定交付房屋(合同约定2011年12月31日交付)，原因为没有资金装修(合同约定精装修交付)，双方商定由原告自出资金装修，并将装修款抵顶购房款，查封前已合法占有1106房屋。2011年8月19日，原告已向被告诚添大厦(沈阳)有限公司支付合同约定的房款(总房款的50.2%)。截止2013年7月18日房款已全部付清。入住至今，原告正常使用并缴纳物业、水、电等费用。2017年8月，因电业局对诚添大厦临时用电停供，经业主委员会协商，由业主自筹资金购买正式电。原告出资16,400元，并交付电卡押金1,000元。原告一直催促开发商办理房产证，各种原因，一拖再拖，未办理房产证原告无过错。所购房产原告用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋。综上，执行裁定书驳回作为案外人的执行异议缺乏事实根据，请求法院依法公正判决。 凯兴公司辩称，首先第一点，案涉房产的使用性质为非住宅用途，应当适用执行异议和复议案件规定的第28条审理本案，和原告是否用于居住，以及原告名下是否为唯一住房无关。第二点，（2021）辽0102执异277号执行裁定书中，原告作为申请人自述2013年的1月1日才正式入住，而被告凯兴公司是在2012年的9月份查封房产，不符合28条第二款的规定，即在查封前已经合法占有不动产。第三点，原告提供合同日期为2011年8月19日，而被告凯兴公司在一年之后2012年9月份才查封房产，一年期间内，原告怠于行使权利而导致房产被查封，属于因自身原因导致未办理过户登记，不符合规定第28条第四款，第四点，房款支付的情况。由于复印件不是很清晰，稍后将结合原件进行质证。综上，原告在诉状中所述的事实与理由不足以排除法院的强制执行程序，应当驳回原告的全部诉讼请求。 诚添大厦辩称，同意原告的诉讼请求，房款已全部交付，有转款凭证、认购书，房屋一直由原告使用。被告凯兴公司在执行案件中，已经执行我方三套房款，一套134平，两套83平，另我方缴纳现金30万，我方认为超出执行标的额，不应再执行原告的房产。被告凯兴公司从2014年一直在执行我方房产，2015年到2020年期间没在执行。我方已经将查封的7套房产相关手续递交给执行法官，但没有回复。被告**公司通过法拍诚添大厦十一层进行了解封，通过诚添公司出售给原告。 **房产未到庭，亦未提交书面答辩意见。 到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.2011年6月10日，我院作出（2009）沈和民二重字第00010号民事判决书一份，判决内容为：“一、本判决生生效后十日内，被告诚添大厦（沈阳）有限公司支付原告***兴装饰工程有限公司工程款1,778,333.50元；二、本判决生效后十日内，被告诚添大厦（沈阳）有限公司给付原告***兴装饰工程有限公司工程款1,778,333.50元的利息（以1,778,333.50元为基数，从2008年7月4日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告其他诉讼请求。”宣判后，诚添大厦上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院作出[2011]***二终字第1741号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。 2.上述判决生效后，因诚添大厦作为被执行人未履行生效法律文书确定的义务，凯兴公司向本院申请强制执行，本院于2014年3月3人立案，执行案号：（2014）沈和执字第1297号。 3.2012年9月12日，本院作出（2012）执字第39号协助执行通知书，预查封了位于沈阳市和平区太原南街389号第11层1102、1103、1104、1105、1106、1107、1112、1113房产。案涉房产为1106房屋，执行程序中，案涉房产继续被预查封至2024年7月14日，并由执行部门发出了腾房公告。 4.2011年8月19日，原告（买受人）与诚添大厦（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买诚添大厦开发建设的位于沈阳市和平区太原南街389号第1幢11层6号房屋，该商品房的用途为综合楼，建筑面积共170.97平方米。该商品房单价每平方米7,980元，总房款壹佰叁拾陆万肆仟叁佰肆拾壹元整。关于付款方式约定，于2011年8月19日交付首期款684,341元，余款68万元，买受人在办完房产证以后全部交清。2011年8月11日，原告通过刷卡方式**添大厦支付购房定金2万元。2011年8月19日，原告方通过刷卡方式**添大厦支付房款664,341元。诚添大厦均为原告开具了收款收据。 5.2011年6月7日，诚添大厦（甲方）为**房产（乙方）出具情况说明一份，载明：一、甲方同意并保证诚添大厦项目中的售楼款，优先支付乙方投资垫付全部工程款项。二、甲方同意以乙方公司的名义收取售楼款，抵顶投资垫付的工程款，**为止。 6.2012年6月8日，诚添大厦为原告出具情况说明一份，载明***购买诚添大厦（位于沈阳市和平区太原南街389号）第1幢1106号房（170.97平）和第1幢1107号房（82.45平），准许入住并同意自行出资装修，装修费用壹拾万元抵顶购房款。 7.2012年12月28日，诚添大厦（甲方）与原告（乙方）签订《协议书》一份，约定，乙方补购房款壹拾万圆整，作为1106、1107室内装修转款费用，乙方拾万元装修款在2012年12月28日交叁万元整，2013年1月4日交壹万元整，2013年1月10日交叁万元整，2013年1月15日交叁万元整。工期为2012年12月28日至2013年1月25日，双方在此期间完成1106、1107按购房合同装修标准完成装修，确保乙方入住。若2013年1月31日前无法交付业主使用，则甲方违约，乙方交付的壹拾万元定购房款壹拾伍万元，另乙方有权自行安排入住办公。若乙方未按时付款，工期顺延。 8.2013年1月20日，诚添大厦（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》一份，约定，乙方购买甲方销售的和平区太原南街389号诚添大厦11层06号房和11层07号房，面积分别为170.97平和82.45平。两套房产总房款2,034,660元。乙方于2011年9月5日前支付1,024,660元。剩余尾款101万元，现改为由乙方自行装修，装修款10万元抵顶购房款。剩余91万元，分别在2013年3月31号前交付40万元，在5月1日前交付35万元，在7月31日前交齐全部余款。 9.2012年12月28日，**房产为原告开具收款收据三张，收款事项载明为补交房款，金额合计13万元。2013年5月11日、2013年7月15日，**房产为原告开具收款收据两张，收款事由为11-06房款，金额分别为35万元及23万元。 10.2013年7月18日，诚添大厦出具证明一份，载明，***购买诚添大厦（位于沈阳市和平区太原南街389号）第1幢的1106号房和第1幢的1107号房，房屋总价款203.466万元。合同签订已支付102.466万元，尾款共计101万元，已经支付给****房地产开发有限公司。至此购楼全款已付清。 11.2021年12月13日，**房产出具证明一份，载明：****房地产开发有限公司对***购买诚添大厦（沈阳）有限公司，位于沈阳市和平区太原南街389号1106,1107号房屋，已付清全部房款的事实证明如下：***购买的1106、1107号房屋房款已全部付清（以实际收款收据为准）。此房款由诚添公司收取一部分，余下房款由**公司收取，现已全部付清房款。诚添公司所有的诚添大厦是烂尾工程由**公司垫资续建（见续建项目合同及补充协议）。依据诚添公司原情况说明中向**公司的承诺，从2011年开始，诚添公司售楼款全部由**公司收取（见承诺书）。因此，**公司有权收取本案售楼款。 12.2012年6月8日，原告向案涉房屋所在的物业公司沈阳市民之佳物业管理有限公司支付预付水电费、装修押金等费用。该物业公司于2022年8月1日为原告出具证明一份，载明沈阳市民之佳物业管理有限公司于2010年初至2017年8月底管理诚添大厦（沈阳）项目，根据查询业主信息：***，身份证号×××6014，所购买的1106、1107号房屋，2011年9月至2017年8月一直使用。 本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告**房产经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据其他到庭当事人提供的证据结合其当庭**意见对本案事实予以认定。 案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过当事人庭审**、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告***对案涉房屋所享有的权益是否能够排除强制执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题。原告于2011年8月19日与诚添大厦签订《商品房买卖合同》，并于当日**添大厦交付了合同约定的首期款684,341元，后原告又通过**添大厦指定的收款方**房产支付房款及以装修款抵顶房款等多种方式，**添大厦支付了剩余购房款，至此，原告已**添大厦支付了全部购房款。关于案涉房屋的占有问题，原告于2012年6月8日办理入住，说明双方已实际履行了《商品房买卖合同》，即双方之间存在真实的房屋买卖关系，故该《商品房买卖合同》真实、合法、有效，且签订时间早于法院对案涉房屋的预查封时间；同时，原告在涉案房屋被预查封之前已经实际入住该房屋。又根据诚添大厦在庭审中的**，再结合本案的实际情况，可以认定，案涉《商品房买卖合同》未办理备案登记的责任在**添大厦，而非原告，故原告对案涉房屋至今未办理产权登记并无过错。基于以上，原告就位于沈阳市和平区太原南街389号1幢11层6号房屋提出的不予执行的诉讼请求，符合上述法律规定的情形，其享有能够排除执行的民事权益。故原告的该项诉讼请求理由成立，本院予以支持。 最后，案涉《商品房买卖合同》至今尚未备案，原告亦未能进行产权登记，其能否实现该权利属于合同履行问题，不属于执行异议之诉审理范围。故对原告主张涉案房屋归其所有并办理产权登记的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告***对于案涉房屋所享有的权益足以排除强制执行，故对于原告***的该项诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第六十八条第一款、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行位于沈阳市和平区太原南街389号1106号（1幢11层06号）房屋； 二、解除对位于沈阳市和平区太原南街389号1106号（1幢11层06号）房屋的预查封； 三、驳回原告***的其他诉讼请求。 案件受理费17,040元，由被告诚添大厦(沈阳)有限公司承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审　判　长　　唐　佳 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　王　琪 二〇二三年二月七日 法官　助理　　*** 书　记　员　　*** 本判决所依据的相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第六十八条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。