阜新银行股份有限公司抚顺分行与沈阳志成电子工程有限公司、辽宁富莱斯普房地产开发有限公司所有权确认纠纷二审判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院 民事判决书 （2024）辽01民终6865号 上诉人（一审被告）：阜新银行股份有限公司抚顺分行，住所地辽宁省抚顺市沈抚新区高望路泗水玫瑰城（高望线东1#综合楼）。 负责人：***，系该分行行长。 委托诉讼代理人：***，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：沈阳志成电子工程有限公司，住所地沈阳市于洪区吉力湖68号8门。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***、***（实习），辽宁沈鑫律师事务所律师。 被上诉人：辽宁富莱斯普房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区东贸路75-1号（6门）75一2号（7门）。 上诉人阜新银行股份有限公司抚顺分行因与被上诉人沈阳志成电子工程有限公司、一审被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司所有权确认纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院(2023)辽0104民初15491号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 阜新银行股份有限公司抚顺分行（以下简称“阜新银行”）提出上诉请求，请求贵院依法撤销沈阳市大东区人民法院（2023）辽0104民初15491号民事判决；2、请求贵院依法改判阜新银行不承担协助被上诉人办理沈阳市大东区北海街70号1406、1810号房屋抵押权注销手续；3、请求判令一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、对于向法院请求涤出抵押权的主体仅能是抵押人，沈阳志成电子工程有限公司（以下简称“志成电子”）不符合作为原告起诉上诉人的主体原件。根据《九民会议纪要》第59条规定，“抵押权人应当在主债权的诉讼时效期间内行使抵押权。抵押权人在主债权诉讼时效届满前未行使使抵押权，抵押人在主债权诉讼时效届满后请求涤销抵押权登记的，人民法院依法予以支持。”根据上述条款的文义，请求涂销抵押权登记的主体只能是抵押人。志成电子作为普通债权人系涉案房屋抵押权登记的案外人，无权对他人的抵押权是否消灭行使请求权，无权要求上诉人办理涉案房屋的登记涤销手续。二、上诉人对涉案房屋设立的抵押权是基于对辽宁富莱斯普房地产开发有限公司(以下简称“富莱斯普公司”)依法享有的债权，该抵押权登记系经过人民法院依法认定的合法、有效的抵押权，享有对抗案外人的优先受偿权，执行异议判决内容是要求停止执行案涉房屋，但并未确认抵押合同无效，因此该案涉房屋抵押权的存在系属合法有效，志成电子无权要求银行办理涉案房屋的登记涤销手续。三、志成电子由于没有与开发商签订正式的《房屋买卖合同》，双方协商签订的以房顶款协议作为债权协议并不能产生物权变动的法律效果，仍属于债权。虽然判决认定，志成电子具有优先于阜新银行受偿的权利，但该判决仅是对受偿顺位问题予以认定，不能得出其债权的结论优于抵押权，目前尚无法律或者司法解释规定，赋予普通债权人可以诉请抵押权人协助其办理涂销房屋抵押权登记的权利。四、本案涉房屋为志成电子顶账而取得，其不是商品房消费者，其对涉案房屋的权利不能对抗合法有效的抵押权。志成电子没有就（2022）辽民终1359号民事判决书诉请上诉人协助其办理房屋抵押权注销的权利。实际情况是志成电子不是商品房消费者，涉案房屋也不是其用于居住，对于企业法人而言也不存在居住权、生存权的问题，故志成电子无权要求上诉人办理沈阳市大东区北海街70号1406、1810房屋抵押权注销手续。 被上诉人志成电子辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，且类似案件已有生效判决，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据。案涉房屋不能被执行是经过辽宁省高级人民法院依法认定并判决的。所以二审应予以维持。 一审被告富莱斯普公司未到庭，亦未提交书面意见。 志成电子向一审法院提出诉讼请求，1.判令二被告涂销对大东区北海街70号1406、1810号房屋的抵押登记手续，并协助原告将大东区北海街70号1406、1810号房产的合同备案及不动产（房屋、土地）登记手续办理到原告名下；2.本案相关诉讼费用均由被告承担。 一审法院认定，2010年7月-8月期间，志成电子与富莱斯普公司签订水晶城三期《园区智能化系统工程安装合同》，合同约定：富莱斯普公司委托志成电子购置园区智能化系统设备，并完成系统工程的设计、施工、安装调试、验收、检测及维护工作，工程总价132万元，合同内工程在本年度内完成等。 2011年12月，双方签订《凤凰水城32#楼智能化系统工程安装合同》。2012年5月，签订32#楼工程结算审定单，审定工程款75,000元。 2012年5月12日，双方签订《水晶城智能工程以房抵款协议》，约定双方同意用凤凰水城4#楼2-14-1房屋（单价4600元，面积125.89平方米）总价579,094元抵顶部分工程款，以房抵款商品房一切手续由志成电子自行办理，富莱斯普公司予以协助，发生的税、费等全部由志成电子承担等等。 2014年8月29日，双方签订《智能工程以房抵款补充协议》，约定：2012年5月12日签订的《水晶城智能工程以房抵款协议》作废，该协议中房源由富莱斯普公司收回，变更由水润年华3#楼1406公寓房屋（单价7650元，面积48.32平，总价369,648元）和水润年华3#楼1810公寓房屋（单价7650元，面积54.954平，总价420,367.5元），合计790,015.5元抵工程款等等。2015年1月1日，志成电子出具《房屋入住手续办理授权委托书及房屋所有权确认书》载“我司授权本公司职工***全权代表本公司并以***名义办理1406室和1810室二处公寓的房屋入住手续，并对二处公寓所有权归属事宜说明如下：该二处房屋是富莱斯普公司抵给志成电子工程款的抵账房，开发公司一直不给办理商品房买卖手续，致使志成电子无法以公司名义办理入住手续，在征得富莱斯普公司同意的情况下，志成电子以***个人名义办理抵账房款的冲抵结算及入住手续。基于以上事实说明，***声明并确认该房屋所有权应为志成电子所有，与***本人无任何债权关系。”2015年1月16日，富莱斯普公司为***开具两张收据，收款金额分别为369,648元和420,367.5元。2015年1月以后，该2处房屋以***名义缴纳水费、取暖费、物业费。 再查，2018年3月27日，阜新银行与富莱斯普公司签订《最高额抵押合同》（编号：阜银抚授信字【2018】第（0401）号-最高抵01），抵押物为富莱斯普公司名下位于沈阳市大东区北海路70-2号等的在建工程。2018年4月2日，阜新银行办理抵押登记证明（辽（2018）沈阳市不动产证明第0××9号），抵押清单中包含案涉两处房产。 阜新银行与际洲公司、富莱斯普公司、渥尔夫公司、***、***、***金融借款合同纠纷一案，2020年9月28日，抚顺市中级人民法院作出（2019）辽04民初84号民事判决，判决主文为：“一、被告辽宁际洲环保节能建材有限公司偿还尚欠原告借款本金72400000元，截至到2019年10月10日该笔借款的利息、罚息、复利共计6615426.94元、以及2019年10月11日之后该笔借款的罚息和复利。（2019年10月11日之后的罚息，以尚欠本金为基数，从2019年10月11日起至本息结清之日止，按照年利率10.44%计算罚息；2019年10月11日之后的复利、以尚欠利息(包括罚息）为基数，从2019年10月11日起至本息结清之日止，按照年利率10.44%计算复利”；二、被告***、***、***就上述被告辽宁际洲环保节能建材有限公司给付义务承担连带还款责任；三、原告对被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司设定的抵押物（位于沈阳市大东区北海街70-2号等，不动产登记证明号：辽（2018）沈阳市不动产证明第0××7号）在5021万元担保债权范围内，依法享有优先受偿权。四、原告对被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司设定的抵押物（位于沈阳市于洪区赤山路141-2号等，不动产登记证明号:辽（2018）沈阳市不动产证明第0××1号）在2200万元担保债权范围内，依法享有优先受偿权。五、原告对被告辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司设定的抵押物（位于沈阳市大东区东北大马路119号（共5户），不动产登记证明号：辽（2018）不动产证明第0××6号）在319万元担保债权范围内，依法享有优先受偿权。本案诉讼费436,877元、保全费5000元、公告费300元由被告辽宁际洲环保节能建材有限公司承担。” 诉讼过程中，阜新银行于2019年10月23日向抚顺市中级人民法院提出财产保全申请。2019年11月28日，抚顺市中级人民法院作出(2019)辽04民初84-1民事裁定，裁定：“查封、扣押或冻结被申请人际洲公司、富莱斯普公司、渥尔夫公司、***、***、***银行账户存款79,015,426.94元或其他等额财产。”2019年12月2日，本案立案执行保全案件，案号为：（2019）辽04执保48号，执行中，抚顺市中级人民法院于2019年12月5日查封富莱斯普公司名下包括案涉房屋在内的房产。 （2019）辽04民初84号民事判决发生法律效力后，阜新银行向抚顺市中级人民法院申请执行。2021年1月18日，抚顺市中级人民法院立案执行，案号为：（2021）辽04执14号。2021年5月13日，案外人志成电子对位于沈阳市大东区北海街70号1406、1810号案涉房产主张权利，向抚顺市中级人民法院提出执行异议。抚顺市中级人民法院于2021年12月13日作出（2021）辽04执异197号执行裁定书，裁定驳回志成电子的异议请求。志成电子向抚顺市中级人民法院提起执行异议之诉。抚顺市中级人民法院（2022）辽04民初26号民事判决书，驳回志成电子的诉讼请求。志成电子上诉至辽宁省高级人民法院，（2022）辽民终1359号民事判决书判决：“一、撤销辽宁省抚顺市中级人民法院(2022)辽04民初26号民事判决；二、不得执行位于沈阳市大东区北海街70号1406、1810号房产。辽宁省抚顺市中级人民法院（2021）辽04执异197号执行裁定于本判决生效时自动失效。” 一审法院认为，首先，志成电子以与富莱斯普公司签订《以房抵款协议》的方式行使建设工程价款优先受偿权。在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿，也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。本案中，志成电子承建了富莱斯普公司开发的水晶城2.2期《园区智能化系统安装工程》富莱斯普公司欠付志成电子该工程项目的工程款。双方签订的《智能工程以房抵款补充协议》中明确约定以水润年华3#楼1406公寓房屋和水润年华3#楼1810公寓房屋，合计790,015.5元抵工程款。该补充协议明确约定了房屋位置、面积、每平方米价格及房款数额，富莱斯普公司开具的790,015.5元收款收据亦证明其认可志成电子已通过顶账方式支付了购房款其实质是通过协商折价抵偿实现志成电子就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，志成电子以与富莱斯普公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合法律规定的工程价款优先受偿权实现方式。其次，志成电子享有的工程价款优先受偿权足以排除阜新银行的强制执行。阜新银行对富莱斯普公司享有的是抵押权，而志成电子作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，案涉房屋系工程款债权的物化载体，志成电子应优先于阜新银行得到受偿。再次，志成电子享有的工程价款优先受偿权优于阜新银行的抵押权。阜新银行对富莱斯普公司享有的是抵押权，而志成电子作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，依据相关法律规定志成电子享有的工程价款优先受偿权优于阜新银行的抵押权，故志成电子主张阜新银行涂销对大东区北海街70号1406号、1810号房屋的抵押登记手续的诉讼请求，一审法院予以支持。关于志成电子主张富莱斯普公司协助办理合同备案和更名过户手续的诉讼请求。志成电子与富莱斯普公司签订的以房抵款协议和补充协议均在抵押登记前，房屋在抵押登记前即由志成电子占有使用，双方已经按照以房抵债协议履行，故富莱斯普公司应协助志成电子办理大东区北海街70号1406号、1810号房产的合同备案手续。 一审法院依照《最高人民法院关于适用法典>时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第八百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百七十七条第一款(二)项、《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二项之规定，判决如下：一、被告阜新银行股份有限公司抚顺分行于本判决发生法律效力之日起30日内协助原告沈阳志成电子工程有限公司办理沈阳市大东区北海街70号1406号、1810号房屋抵押权注销手续；二、被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内协助原告沈阳志成电子工程有限公司办理沈阳市大东区北海街70号1406号、1810号房屋合同备案手续；三、驳回原、被告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息.案件受理费100元，公告费460元，由被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，关于志成电子是否享有工程价款优先受偿权的问题。本案中，志成电子承建了富莱斯普公司开发的水晶城2.2期《园区智能化系统安装工程》，富莱斯普公司欠付志成电子该工程项目的工程款。双方签订的《智能工程以房抵款补充协议》中明确约定以水润年华3#楼1406公寓房屋和水润年华3#楼1810公寓房屋，合计790,015.5元抵工程款。富莱斯普公司开具的790,015.5元收款收据亦证明其认可志成电子已通过顶账方式支付了购房款其实质是通过协商折价抵偿实现志成电子就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，志成电子以与富莱斯普公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合法律规定的工程价款优先受偿权实现方式。 关于阜新银行提出不应配合志成电子办理案涉房屋抵押权注销手续的问题，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。由此可见，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权。且辽宁省高级人民法院作出的（2022）辽民终1359号民事判决已判决不得执行案涉房产。故上诉人提出的上诉主张，本院不予支持。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。 二审案件受理费100元，由上诉人阜新银行股份有限公司抚顺分行负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年六月二十八日 法官助理*** 书记员*** 本案裁判所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：‎（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；‎（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；‎（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；‎（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。