洛南县城关建筑工程公司、西安正东房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

陕西省洛南县人民法院 执 行 裁 定 书 (2022)陕1021执异11号 案外人张愉，男，1989年8月17日出生，汉族，现住陕西省洛南县。 申请执行人洛南县城关建筑工程公司（以下简称洛南城建公司），住所地陕西省洛南县。 法定代表人***，系公司总经理。 委托代理人***，男，1977年12月28日出生，汉族，现住陕西省洛南县，系公司员工。 被执行人西安正东房地产开发有限公司（以下简称西安正东公司），住所地陕西省西安市高新区。 法定代表人**，系公司总经理。 本院在执行申请执行人洛南城建公司与被执行人西安正东公司建筑工程施工合同纠纷一案中，案外人张愉于2022年4月7日向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭，对该异议进行审查，现已审查终结。 案外人张愉称，2021年3月2日，西安正东公司将名下位于洛南县城关街道旺源新城小区东单元11503室单元房卖予案外人张愉，双方签订了《商品房买卖合同》，其按合同约定向西安正东公司付清了全部购房款和房屋契税、大修基金等费用325800元，该房屋于购房之日起已交予案外人张愉居住使用。因西安正东公司违反约定，至今未协助张愉办理房屋过户登记手续。现因洛南城建公司与西安正东公司发生纠纷，法院查封该房屋并准备执行，张愉认为涉案房屋归其所有，并由其实际占有并长期使用，房屋产权已经发生变更，不应查封执行。现根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，提起本次执行异议申请。异议请求：请求解除洛南县人民法院（2022）陕1021执恢15号执行裁定书中对洛南县城关街道旺源新城小区东单元11503室房屋的查封。 案外人张愉为支持其主张，提供有以下证据：1、商品房买卖合同一份；2、收款收据三张。 申请执行人洛南城建公司辩称，首先，洛南县人民法院（2022）陕1021执恢15号执行裁定书是法院依法定程序作出的执行处理行为，没有违反法律规定；其次，案外人张愉提供的2021年3月2日与西安正东公司签订的商品房买卖合同和收款收据是无效的，洛南城建公司诉西安正东公司一案于2016年8月在洛南法院进入执行程序，同时查封并冻结了西安正东公司所有账户至今，案外人张愉并没有向西安正东公司账户上交过购房款，也不能提供2021年3月2日交付房款的银行转账凭证，由此可见西安正东公司恶意和案外人张愉合伙蓄意转移西安正东公司的资产；最后，案外人的异议理由不符合法律规定，应予驳回，根据《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。案外人占用该房屋属非法占用，不符合法律规定，对其异议不应支持。综上，案外人的主张缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回案外人张愉的请求。 申请执行人洛南城建公司未提供证据。 被执行人西安正东公司辩称，案外人张愉提出的异议请求符合事实，西安正东公司在2021年3月2日将涉案的洛南县城关街道旺源新城小区东单元11503室单元房以总价款325800元的价格出售给张愉，和张愉签订了房屋买卖合同，并将涉案房屋已移交给张愉，该房屋产权清晰，虽没有办理登记手续，但该房屋的权属已经发生变更，不属于西安正东公司所有。案外人张愉提出其签订了购房合同并支付了购房款，有交款凭证、购房合同等证据可以证实，案外人的异议申请于法有据，符合事实要求和法律规定，请法院依法撤销（2022）陕1021执恢15号执行裁定书，对涉案房屋依法解除查封。 被执行人西安正东公司未提供证据。 本院查明，2016年3月22日，本院对洛南城建公司与西安正东公司建筑工程施工合同纠纷一案作出（2015）洛南民初字第00424号民事判决，判决限西安正东公司在本判决生效之日起30日内支付洛南城建公司工程款3864123.7元并赔偿利息损失；限洛南城建公司（反诉被告）在本判决生效之日起30日内支付西安正东公司（反诉原告）工程款258800元；驳回洛南城建公司与西安正东公司的其他诉讼请求。该判决生效后，西安正东公司未在规定期限内履行判决确定的义务，洛南城建公司遂于2016年8月1日向本院申请强制执行。在执行过程中，西安正东公司主动履行50万元，剩余款项双方达成和解协议，并订立了分期分批支付计划，本院于2016年11月4日作出（2016）陕1021执216号执行裁定，裁定终结本次执行程序。2022年3月2日，洛南城建公司向本院申请恢复强制执行，本院于2022年3月8日作出（2022）陕1021执恢15号执行裁定，裁定查封被执行人西安正东公司所有的位于洛南县旺源新城小区商品房3套（东单元11503号，10102号，***21001号）；由被执行人负责保管被查封的房屋；在查封期间内，被执行人不得买卖被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；查封期限为3年。目前，该案还在执行程序中，案外人张愉主张本院查封的上述三套商品房中的东单元11503号单元房，系其2021年3月2日从西安正东公司洛南分公司购买的商品房，并提供了商品房买卖合同及交房款收据。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。另外，《商品房销售管理办法》第七条规定：“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实”。本案中，案外人张愉与西安正东公司洛南分公司于2021年3月2日签订了《商品房买卖合同》，但该《合同》对土地使用权出让合同号、建设工程规划许可证号、施工许可证等栏目均未进行填写，亦未填写合同编号，案外人和被执行人均未提供相应证据证实该商品房交易属合法交易，故依据本案证据，本院无法确认该《商品房买卖合同》是否合法有效。另外，案外人张愉提供的三张收款收据，均无经手人、负责人、会计、出纳或填票人、收款人签字，不是有效的会计票证形式，其亦未提供支付款项时的银行流水或法定有效的发票等其他证据佐证，本院无法确认案外人已支付全部价款的事实。综上，案外人张愉的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形，异议理由不能成立，***驳回案外人张愉的异议申请。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人张愉的异议申请。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二二年四月二十一日 法官助理　*** 书 记 员　高　妮