***、***房屋拆迁安置补偿合同纠纷再审民事判决书

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）黑01民再23号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：***，男，1968年4月30日出生，汉族，住黑龙江省依兰县。

委托诉讼代理人：黄庆利，依兰县依兰镇法律服务所法律工作者。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：***，女，1965年1月13日出生，汉族，住黑龙江省依兰县。

委托诉讼代理人：高佰君，依兰县维权法律服务所法律工作者。

委托诉讼代理人：王法军，依兰县维权法律服务所法律工作者。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：曲樽天，男，1994年11月10日出生，汉族，住吉林省长春市。

委托诉讼代理人：高佰君，依兰县维权法律服务所法律工作者。

委托诉讼代理人：王法军，依兰县维权法律服务所法律工作者。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：马明强，男，1989年7月27日出生，汉族，住黑龙江省依兰县。

委托诉讼代理人：高佰君，依兰县维权法律服务所法律工作者。

委托诉讼代理人：王法军，依兰县维权法律服务所法律工作者。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：马洋洋，女，1989年3月16日出生，汉族，住黑龙江省依兰县。

委托诉讼代理人：高佰君，依兰县维权法律服务所法律工作者。

委托诉讼代理人：王法军，依兰县维权法律服务所法律工作者。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：依兰县人民政府房屋征收办公室，住所地黑龙江省依兰县。

法定代表人：王全兴，主任。

委托诉讼代理人：李维库，男，1976年4月7日出生，汉族，该所法律顾问，住黑龙江省依兰县。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：黑龙江昊诚市政建筑集团有限公司，住所地黑龙江省依兰县。

法定代表人：吴志国，董事长。

再审申请人***因与被申请人***、曲樽天、马明强、马洋洋、依兰县人民政府房屋征收办公室（以下简称征收办）、黑龙江昊诚市政建筑集团有限公司（以下简称昊诚公司）房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服本院（2015）哈民二民终字第1007号民事判决，向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2017年6月20日作出（2017）黑民申1904号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人***及其委托诉讼代理人黄庆利，被申请人***及其与曲樽天、马明强、马洋洋共同的委托诉讼代理人高佰君、王法军，被申请人征收办的委托诉讼代理人李维库到庭参加诉讼。昊诚公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

***申请再审称，请求撤销一、二审判决，改判***按照与***、曲樽天、马明强、马洋洋签订的产权调换协议确定的房屋位置和面积办理回迁。事实和理由：2014年7月案涉回迁房屋建成后，***等四人未按通知入户，10月后案涉回迁房屋预订给他人但并未交款入户，***等四人又重新选定了四套住宅，但仍未入户。据此，未能及时回迁的责任不在***，***并非故意违约，只是上述过程缺乏书面文字记载。原审中，***明确表示愿意按照约定履行，重新负责安置。经法院组织现场查验，亦显示有三套房屋未出售未装修可以继续履行，只有一套房屋已被他人进行了装修，产权调换协议并非不能履行。***等人原房屋被征收时，没有选择货币补偿，选择的是按照拆一还一的方式进行产权调换，房屋的市场价格亦经法定程序进行了评估作价。***等四人交付的房屋总面积为175.66平方米，如果判决***承担违约责任，亦应当按照该面积乘以价格后的数额进行赔偿，而不应按照拟调换的房屋面积298平方米计算后的数额进行双倍赔偿。***现在依然可以按照原约定履行合同，原判决认定***违约与事实不符，原判决结果不公平。

***、曲樽天、马明强、马洋洋辩称，***将案涉回迁房屋擅自另行销售事实清楚，并不存在***等人不按通知回迁重新选房的事实。因案涉回迁房屋已被他人装修居住，导致产权调换协议无法履行，***应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖解释）第七条、第八条的相关规定，按照应交付的房屋面积和销售价格，双倍赔偿***等人的损失。此外，***应当给付***等人超过6个月的临迁补助费137,014.80元。

征收办辩称，案涉回迁房屋现均被占用，按协议约定回迁已无法实现，***应当对***等四人进行安置或进行赔偿。

***、曲樽天、马明强、马洋洋向一审法院起诉请求：***等按照协议约定位置向***等四人交付产权调换房屋或者按照该区域的房屋市场价格的二倍给付房屋补偿款2,104,880元，并判令给付临迁补助费。诉讼中，***等出具诉讼意见，要求按照该区域房屋市场价格的二倍给付房屋补偿款。一审法院认定事实：2013年***借用昊诚公司资质开发原依兰师范学校生活区院内住宅楼项目。***委托征收办处理拆迁事宜。***等人与征收办于2013年9月4日签订《锦江后身师范校东侧项目房屋征收产权调换协议书》（以下称《产权调换协议书》）和《产权置换书》，约定被拆迁人马明强置换4号楼附1单元3楼西门，面积72㎡；***置换4号楼附1单元5楼西门，面积72㎡；马洋洋置换4号楼附1单元2楼西门，面积72㎡；曲樽天置换4号楼附2单元4楼东门，面积82㎡。该楼最初设计为一梯两户，在建筑过程中改为一梯三户。2014年7月该楼建成，***通知回迁，***等四人没有回迁。10月份，***以昊诚市政建筑有限公司锦绣花园项目部（以下称锦绣花园售楼处）名义将争议房屋出售。马明强置换的4号楼附1单元3楼西门出售给高井斌；***置换的4号楼附1单元5楼西门出售给孙伟；马洋洋置换的4号楼附1单元2楼西门出售给李骐成；曲樽天置换的4号楼附2单元4楼东门出售给刘洋。另查明，该小区楼价为3、4楼每平方米3580元，2、5楼每平方米3480元。《产权调换协议书》第六条约定，若***等人在过渡期限内自行解决临时住房，征收办应支付临迁补助费，以原房建筑面积每月每平方米住宅按10元计算、非住宅按18元计算，每6个月发放一次；若过渡期限超过24个月，从逾期之日起，以原房建筑面积每月每平方米住宅按20元计算，非住宅按36元计算，按月发放。***等人已经收取20万元拆迁补偿款。审理中组织双方当事人现场勘查结果为：4号楼附1单元3楼西门和附2单元4楼东门已经装修且有人居住；虽然附1单元2楼西门未装修无人居住但该楼设计为一梯两户中间没有隔断，符合卖给同一业主的特征；5楼西门虽然没有装修，但***自认已经出售给业主孙伟。一审法院认为，双方签订了《产权调换协议书》和《产权置换书》，***应依照约定全面履行义务，但其将置换给***等四人的房屋出售他人，违反了合同约定，应承担违约责任。***借用昊诚公司资质进行开发建设，又以昊诚市政建筑有限公司名义对外出售住宅楼，因此昊诚公司应承担连带责任。征收办是受***委托进行拆迁工作，其行为产生的后果应由***承担，同时征收办在本次拆迁中没有过错，不承担责任。因***等四人已经领取20万元补助款，同时从签订拆迁补偿协议书至***要求***等四人回迁并没有超过18个月，因此对***等四人要求给付临迁补助费的诉讼请求不予支持。一审法院判决：一、***赔偿曲樽天房屋拆迁损失587,120元（3580元/㎡×82㎡×2倍）、赔偿马明强房屋拆迁损失515,520元（3580元/㎡×72㎡×2倍）、赔偿马洋洋房屋拆迁损失501,120元（3480元/㎡×72㎡×2倍）、赔偿***房屋拆迁损失501,120元（3480元/㎡×72㎡×2倍），上述费用合计2,104,880元，***于本判决生效之日起十日内一次性给付；二、昊诚公司对上述***的赔偿义务承担连带给付责任；三、征收办不承担赔偿责任；四、驳回曲樽天、马明强、马洋洋、***的其他诉讼请求。案件受理费23,639元，由***、昊诚公司共同负担。

***不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判按照《产权调换协议书》确定的位置和方式进行回迁。二审判决对一审认定的事实予以认定。二审判决认为，关于***是否应因其违约行为而承担双倍赔偿***等四人损失的责任问题。商品房买卖解释第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条规定处理。第八条中规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，征收办受***委托与***等人签订《产权调换协议书》和《产权置换书》，明确约定了回迁房屋的位置、面积，但该房屋建成后，***未将约定房屋交付给***等四人，并将该安置房屋另行出卖给第三人，故***应承担违约赔偿责任。对于承担责任的方式，被拆迁人有权按照其意愿和实际情况，既可请求行使优先权，也可请求解除拆迁补偿安置协议，按照商品房买卖解释第八条规定返还购房款及不超过已付购房款一倍的赔偿。一审据此判令***承担双倍赔偿责任并无不当。***等四人原诉讼请求为按照协议约定位置交付产权调换房屋或按照该区域的房屋市场价格的二倍给付房屋补偿款，但诉讼中出具的诉讼意见说明，其已经选择请求解除拆迁补偿安置协议，要求返还购房款及不超过已付购房款一倍的赔偿。故***关于一审在可以履行合同的情况下，判决双倍赔偿超出了当事人诉讼请求的主张不成立。***关于***等四人也存在过错的主张，无证据证实。关于赔偿的标准问题。《产权调换协议书》和《产权置换书》约定，拆迁补偿安置方式为产权调换，即拆迁人***用其开发建设的产权房屋与***等人的被拆迁房屋进行调换产权，在双方实际履行协议过程中，对于调换房屋差额面积部分是按调换房屋的市场销售价格进行结算的。故一审判决参照回迁房屋的市场销售价格确认还建房屋的价值标准，符合法律规定，应予维持。***主张按照被拆迁房屋货币补偿金额作为赔偿标准，因拆迁房屋货币补偿的金额系征收办单方作出，***等人对此数额不予认可，故***该项上诉请求无事实及法律依据，不予支持。二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23,639元，由***负担。

再审中，***等四人举示了照片、热力公司证明、另案判决书及临迁补助费清单，拟证明约定的置换房屋已经有人居住并交纳费用，***应当双倍赔偿并给付临迁补助费。***质证认为，对照片及热力公司证明无异议，所涉及房屋有人居住是事实，但并没有办理所有权证，***可以想办法安置给***等四人；另案事实与本案不同；临迁补助费是单方计算的，且原审中并未支持。征收办对以上证据均无异议。本院认证认为，上述照片及热力公司证明能够证明案涉房屋已经有人居住使用的事实，本院予以确认；临迁补助清单是当事人自行制作，属于当事人陈述的范围，是否能够得到支持需本院依法认定；另案判决书的事实部分与本案无关，不能作为认定本案事实的证据。

围绕当事人的再审请求与争议，本院对原审查明的事实予以确认。另补充确认：2013年9月4日，征收办与马青山、杨淑英、马艳红、马长江、***、曲樽天、马明强、马洋洋签订《房屋征收产权调换协议书》，约定马青山等人选择产权调换的房屋为建筑面积560平方米，性质为住宅，并分别约定了具体的安置位置。该协议书中记载：经开发商同意，征收办调解，马青山等人用自己拥有的房屋319.89平方米、42.21平方米无照房及所有附属、补偿补助费用置换560平方米住宅楼，面积多退少补，双方按市场价格找差，征收办共计补偿马青山等人20万元。同日，马青山又代表前述八人签订了《产权调换协议书》，该协议书中约定的置换房屋与前协议书相同，但将原安置给马青山的房屋变更为马飞飞。拟为***等人回迁的房屋，现均有他人实际占有使用并交纳供暖费用。

本院再审认为，本案争议的焦点问题是案涉产权调换协议是否应当解除以及如何确定已付购房款的数额。

判断案涉产权调换协议是否应当解除，涉及到对商品房买卖解释第七条和第八条中关于“拆迁人将该补偿安置房屋另行出售给第三人”和“出卖人又将该房屋出卖给第三人”的理解。根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，当事人之间订立的房屋买卖合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记，不影响合同效力。因此，出卖人就同一房屋订立数个买卖合同的，在没有其他合同无效情形的情况下，数个买卖合同均为有效合同，而根据债权平等原则，在数个买卖合同均为有效合同的情形下，各买受人作为债权人的合法利益均应得到保护。作为房屋征收过程中基于房屋产权调换补偿方式形成的特殊买卖合同，因涉及到被拆迁人的基本居住条件保障等多种因素，故在对同一房屋存在多个基于债权产生的物权期待权的情况下，商品房买卖解释第七条第一款规定了被拆迁人的优先权，同时该条第二款亦规定了被拆迁人的解除权。在商品房买卖解释第七条和第八条中，均没有关于将房屋出卖给第三人需达到物权已经发生变动作为买受人无法取得房屋的限定条件，故只要存在房屋已经另行出售给他人的合同，被拆迁人就可以选择主张优先权或者主张解除拆迁补偿安置协议，至于第三人是否交款等事项，并不影响其与出卖人之间买卖合同的效力，也不影响被拆迁人的选择权。

本案，在回迁房屋可入住时，因房屋的户型设计等涉及房屋的重要属性与签订合同时的图纸不一致，导致***等人未回迁，在开发商不能证明房屋设计发生变更系取得***等人同意或认可的情况下，应由开发商承担违约责任。***关于户型变化系开发建设的需要无需协商的主张不成立。在被征收人与开发商之间就回迁问题发生争议，而被征收人未明确作出不要房屋而要补偿的意思表示之前，开发商私自处分合同约定的回迁房屋，违反诚实信用原则，也可能导致原合同不能履行的违约后果，开发单位就此应承担责任。***等人在此情况下，享有主张解除原协议的权利。原审中，***承认拟回迁房屋出售给他人，再审中，其称系在售楼处将争议房屋标注在他人名下，并未实际出售。***的该辩解，既与售楼处的职能及售楼处公示板所具有的公示作用不符，也与经审理查明的拟回迁房屋现均被他人占有使用的事实不符。搬新家、住新房，一直是中国人对作为基本生活保障的房屋的一种理想期待，***称可以想办法解决***等人的回迁问题，表明争议房屋的交付存在障碍，在争议房屋已经被他人占有使用的情况下，考虑经济原则，避免因恢复原状等可能造成的浪费，原审判决对***等人给予补偿亦是适当的。房地产开发主体应为具备法定资质的企业，自然人不能从事房地产开发业务，***与昊诚公司之间没有授权与被授权的代理关系，其“借用”昊诚公司资质从事房地产开发活动，实际应为挂靠法律关系，原审判决***与昊诚公司承担连带责任正确。

商品房买卖解释第八条对违约责任中惩罚性赔偿责任的标准，规定为“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，此规定的立法目的，是在开发商和房屋权利人之间寻求权利公平的平衡点，以房屋权利人实际履行资金数额为判断依据，避免了扩大开发商的赔付责任，也使房屋权利人因实际资金使用导致的损失能够得到补偿。本案中，***等作为法律规定的特殊“买受人”，其取得房屋的依据是《产权调换协议书》和《产权置换书》，其中约定经开发商同意、征收办调解，***等用自己拥有的319.89㎡房屋、42.2㎡无照房及所有附属补偿补助费用，置换560㎡住宅楼，面积多退少补，双方按市场价格找差，表明拟置换的560㎡住宅楼的变价款与原房屋及所有附属补偿补助费用的价值具有等价性，该协议是双方自愿签订，不违反法律的强制性规定，合法有效。在被征收方已经履行完交付拆迁房屋的合同义务，回迁条件成就时，应认定被征收人已经全额支付了拟回迁房屋的购房款，即被拆迁人履行产权调换协议的后果，是应当保障其在回迁地段特定位置能够得到约定面积的房屋。在被拆迁人履约而出卖人违约的情况下，被拆迁人对合同的信赖利益应当得到维护，而出卖人如果仍然按照拆迁前老旧房屋的价值和原面积进行补偿，将导致履约的被拆迁人既不到约定的房屋，得到的补偿又达不到在相同地段购买相同面积房屋的结果，显然会导致对被拆迁人的不公平，也达不到对违约方的惩罚目的。本案中的已付购房款，应当理解为拟回迁房屋的市场价格。原审据此判决的数额，符合商品房买卖解释第八条规定。商品房买卖解释施行于2003年，***在本案违约行为发生时，应当明确预见到其行为的法律后果，原审判决赔偿已付购房款一倍的损失，是在法律规定范围内行使自由裁量权，该结果不属于裁判错误，再审无权改变。返还购房款及赔偿需以解除合同为前提，原审未判决解除双方的合同不当，本院予以纠正，对《产权调换协议》中涉及本案***、曲樽天、马明强、马洋洋等四人的房屋调换内容予以解除。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零五条第二款规定，被申请人及原审其他当事人在庭审辩论结束前提出的再审请求，符合民事诉讼法第二百零五条规定的，人民法院应当一并审理。***等四人关于***应给付超期临迁补助费的再审请求，因不符合民事诉讼法第二百零五条关于“当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出”的规定，再审不予审理。

综上，原判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但未判决解除双方的合同不当，再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持本院（2015）哈民二民终字第1007号民事判决；

二、解除本案《产权置换书》和《房屋征收产权调换协议书》、《锦江后身师范校东侧项目房屋征收产权调换协议书》中涉及***、曲樽天、马明强、马洋洋的房屋调换内容。

一审案件受理费23,639元，由***、黑龙江昊诚市政建筑集团有限公司共同负担；二审案件受理费23,639元，由***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　王　丹

审 判 员　　李子青

审 判 员　　唐　皓

二〇一八年四月二十九日

法官助理　　孙霁阳

书 记 员　　杜欣雨