牡丹江电力实业集团有限公司、***等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

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黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）黑1004民初1742号

原告：

牡丹江电力实业集团有限公司，住所地牡丹江市阳明区光华街76-A号。

法定代表人：宁宇，该公司董事长。

委托诉讼代理人：于廷革，男，该公司副总经理。

委托诉讼代理人：王秀娟，黑龙江大正律师事务所律师。

被告：***，男，1955年8月3日出生，汉族，牡丹江万诚房地产开发有限公司董事长，住牡丹江市东安区丽水蓝天小区6号楼1单元1301室。

委托诉讼代理人：李坤，黑龙江优瑞律师事务所律师。

第三人：牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司，住所地牡丹江市爱民区祥伦街吉祥花园小区1号楼。

法定代表人：姜云峰，该公司经理。

委托诉讼代理人：任睿，黑龙江宋传东律师事务所律师。

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原告

牡丹江电力实业集团有限公司（以下简称电力公司）与被告***、第三人牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司（以下简称祥合公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告电力公司的委托诉讼代理人于廷革、王秀娟、被告***的委托诉讼代理人李坤、第三人祥合公司的委托诉讼代理人任睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

电力公司向本院提出诉讼请求：1.判令中止对坐落于牡丹江市爱民区林苑小区2号楼104号房屋（房产图号385-445-2/1-2-000104号、建筑面积76.58平方米）和106号房屋（房产图号385-445-2/1-2-000106号、建筑面积80.45平方米）的执行。2.被告承担本案的诉讼费用及其他一切费用。事实和理由：因祥合公司在开发建设牡丹江市爱民区林苑小区时，拖欠国网牡丹江供电公司5901787元电力配套费没有给付，于是国网牡丹江供电公司将自己对祥合公司享有的上述债权全部转让给了原告。2021年5月26日，祥合公司用坐落于牡丹江市爱民区林苑小区2号楼的104号和106号等七户门市房屋作价5904356元抵顶给了原告，为此双方在2021年5月26日签订了《林苑小区门市房抵顶电力配套费协议》1份，祥合公司在签订协议当日向原告交付了上述7户门市房，上述7户门市房从2021年5月26日就归原告所有并由原告占有使用至今。2021年6月24日，爱民区法院在***恢复执行祥合公司一案

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〔（2021）黑1004执恢32号执行案件〕中，作出（2021）黑1004执恢32号执行裁定，查封了祥合公司1个月前抵顶给原告的七户门市房屋中的2号楼104号和106号两户门市房。原告于2021年8月6日提出案外人执行异议，爱民区法院作出（2021）黑1004执异41号执行裁定，驳回了原告的执行异议。原告认为：原告与祥合公司在2021年5月26日签订的《林苑小区门市房顶电力配套费协议》是合法有效的，该协议可以充分证实原告与祥合公司就案涉房屋之间存在以受让的债权冲抵购房款的事实，双方之间存在房屋买卖合同关系的事实，且原告在（2021）黑1004执恢32号执行裁定作出前就占有了案涉门市房，因案涉门市房没有办理房照的原因是祥合公司开发的2号楼至今开发资质未年检、土地被查封等原因造成的，不是原告自身原因造成的，因此原告已善意取得案涉门市房屋所有权，原告对案涉门市房享有排除强制执行的民事权益。故原告诉至法院，请求如上。

***辩称，1.原告在起诉状中称原告已经取得了案涉房屋的所有权，但实际情况是案涉房屋目前依然登记在祥合公司名下，原告并未取得案涉房屋的所有权；2.原告在宣读起诉状时，要求删除“祥合公司未取得商品房预售许可证”,目前案涉房屋依然没有取得商品房预售许可，土地被查封是事实；3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预

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售许可证明的，可以认定有效。本案案涉房屋至今没有取得商品房预售许可，故祥合公司与原告签订的合同属于无效合同。4.本案案涉房屋的土地在2015年被牡丹江市中级人民法院予以查封，2018年进行了续封，按照相关法律和司法解释的规定，在人民法院查封期间不得擅自处分，祥合公司与原告的以房顶账协议，违反了法律禁止性规定，属无效协议。5.原告和本案的被告***都是债权人，法律地位相同，***在执行期间查封了案涉房屋，具有首封人的权利。综上请求驳回原告的诉讼请求。

祥合公司述称，1.祥合公司系案涉小区的开发人，因拖欠国网牡丹江供电公司590余万元电力配套费，经市政府协调，于2021年5月26日与原告签订了《林苑小区门市房抵顶电力配套费协议》，当日向原告交付了包括案涉两户门市房在内的七户门市房，因客观原因祥合公司无法办理产权证照。祥合公司认为原告的起诉符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，可以排除享有担保物权的申请执行人的强制执行，依法应予支持原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对电力公司举示的（2019）黑1004民初61号民事判决书复印件1份、（2019）黑1004民初61号之一民事裁定书复印件1份、（2021）黑1004执恢32号执行裁定书复印件1份、（2021）黑1004执恢32号之一查封公告打印件1份、（2021）黑1004执异41号民事裁定书复印件（与原件核对无异）

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1份，***及祥合公司无异议，本院予以确认，并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：

1.电力公司举示的证据三、《债权转让协议》复印件（与原件核对无异）1份、《合同事项变更确认书》复印件（与原件核对无异）1份、《债权确认书》复印件（与原件核对无异）1份、《债权转让通知书》复印件（与原件核对无异）1份、关于《债权转让协议》无签订日期的情况说明打印件（与原件核对无异）1份、关于《合同事项变更确认书》无签订日期的情况说明打印件（与原件核对无异）1份、关于《债权确认书》、《债权转让通知书》无签订日期的情况说明打印件（与原件核对无异）1份、国网黑龙江省电力有限公司牡丹江供电公司合同审批单复印件（与原件核对无异）2页。本院认为，此组证据经与原件核对无异，本院对此组证据的形式要件予以确认；此组证据能够证明2021年4月30日经国网黑龙江省电力有限公司牡丹江供电公司（以下简称国网牡丹江供电公司）与祥合公司确认，截止2021年4月12日，祥合公司尚欠国网牡丹江供电公司工程款5901787元，2021年4月30日，国网牡丹江供电公司通知祥合公司，将其对祥合公司享有的债权5901787元转让给电力公司，2021年5月10日国网牡丹江供电公司与电力公司签订《债权转让协议》，国网牡丹江供电公司将其对祥合公司享有的债权5901787元转让给电力公司的事实，本院对此予以确认。

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证据四、《林苑小区门市房抵顶电力配套费协议》复印件（与原件核对无异）1份、关于林苑小区2号楼不能网签的情况说明复印件（与原件核对无异）1份、证明复印件（与原件核对无异）1张、工商服务业统一收款收据复印件（与原件核对无异）2张。本院认为，此组证据经与原件核对无异，本院对此组证据的形式要件予以确认；此组证据能够证明祥合公司与电力公司于2021年5月26日签订《林苑小区门市房抵顶电力配套费协议》，祥合公司用包括案涉两户房屋在内的7户门市房（5904356元）抵顶电力公司电力施工费5901787元及牡丹江尚品物业管理有限公司为电力公司出具交纳案涉两房门市房2019年12月30日至2020年7月5日物业费合计3400元收据两份的事实，本院对此予以确认。

证据五、广发网上银行电子回单打印件（加盖牡丹江尚品物业管理有限公司公章及财务管理专用章）1份。本院认为，***及祥合公司对此份证据的形式要件没有异议，本院对此份证据的形式要件予以确认；此份证据结合电力公司举示的证据四能够证明祥合公司于2021年7月13日通过汇款方式交纳包括案涉2户门市房在内的7户门市房2019年12月30日至2022年7月5日物业费11997元的事实，本院对此予以确认。

证据六、牡丹江尚品物业管理有限公司说明1份。本院认为，***及祥合公司对此份证据的形式要件没有异议，本院对此份证据的形式要件予以确认；此份证据能够证明牡丹江尚品物业管

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理有限公司对其给电力公司出具的7514717号及7514716号收款收据因将电力公司名称及楼号书写错误，后在原收款收据上进行更改的事实，本院对此予以确认。

2.***举示的证据一、查封登记信息、（2015）牡法执字第68-6号执行裁定书复印件（与加盖牡丹江市不动产登记中心档案信息查询专用章的复印件核对无异）各1份。本院认为，电力公司及祥合公司对此组证据的形式要件没有异议，本院对此组证据的形式要件予以确认；此组证据能够证明案涉房屋所在土地于2018年7月被牡丹江市中级人民法院查封的事实，本院对此予以确认。

证据二、牡丹江市爱民区人民法院（2019）黑1004民初61号民事判决书打印件1份、牡丹江市爱民区人民法院（2021）黑1004民初1558号民事判决书复印件（与原件核对无异）1份。本院认为，电力公司及祥合公司对此组证据的形式要件没有异议，本院对此组证据的形式要件予以确认；此组证据能够证明2019年1月14日***以祥合公司为被告、刘云贤为第三人向本院提起诉讼，本院于2019年4月10日作出（2019）黑1004民初61号民事判决及2021年9月1日王棕正以***为被告，祥合公司为第三人向本院提起案外人执行异议之诉，本院于2021年10月18日作出（2021）黑1004民初1558号民事判决，判决驳回王棕正诉讼请求的事实，本院予以确认。

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3.祥合公司举示的证据一、中国建设银行无卡存款凭条复印件（与原件核对无异）5份。本院认为，此份证据仅能够证明祥合公司于2011年、2012年给***汇款5次共计1200000元的事实，但无法证实该5笔汇款与本案的关联性，本院不予确认。

证据二、办理产权初始登记审批表复印件1页。本院认为，此份证据系复印件，祥合公司亦认可案涉2号楼现无法办理产权登记，故本院对此份证据不予确认。

根据各方当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：

祥合公司系牡丹江市爱民区林苑小区的开发单位。2018年7月9日，牡丹江市中级人民法院查封祥合公司牡国（2011）第0948、牡国土国用（2011）第0947二宗土地使用权及地上建筑物。

2019年1月14日***以祥合公司为被告、刘云贤为第三人向本院提起诉讼，本院于2019年4月10日作出（2019）黑1004民初61号民事判决，判决：一、确认***与祥合公司在2014年11月10日协议中第一项中“甲方（牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司）用祥合林苑小区商品房2号楼2单元702室、2号楼2单元802室、2号楼2单元902室、2号楼2单元1001室、2号楼2单元1002室、2号楼2单元1102室、2号楼2单元1202室、2号楼2单元1302室、2号楼2单元1402室抵顶乙方（***）借款3000000元，甲乙双方就此事结清，所有借据作废，再无拖欠”的约定无效。二、撤销***与祥合公司在2014年

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11月10日协议第一项中“其余2200000元21号楼6号门市（即林苑小区21号楼000106号门市）房源手续在施工单位抵押，待甲方（牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司）收回房源手续后再另行给乙方签署房源手续，甲方负责追回此房并给乙方办理正式房源手续，甲乙双方就此事结清，所有借据作废，再无拖欠”条款。三、祥合公司继续履行2011年3、4月至2012年年初与***形成的借款合同，祥合公司于本判决生效后十日内给付***借款本金3000000元及利息2200000元（截止到2014年8月），并承担自2014年9月至判决执行完毕之日止的全部利息（按年利率24%计算）。

2021年4月30日，国网牡丹江供电公司与祥合公司签订《合同事项变更确认书》及《债权确认书》，确认国网牡丹江供电公司与祥合公司于2010年9月1日签订了新建住宅供电设施工程协议，国网牡丹江供电公司向祥合公司提供工程协议内容部分的配套电力工程建设，经双方对账确认，截止2021年4月12日，祥合公司尚欠国网牡丹江供电公司工程款5901787元。同日，国网牡丹江供电公司作出《债权转让通知书》，主要内容为：“根据《中华人民共和国合同法》和相关法律规定，现将我公司对贵司的所享有的债权共计人民币伍佰玖拾万壹仟柒佰捌拾柒元整及其与此主债权相关的权利一并转让给电力公司。请贵公司自收到本通知书后立即向电力公司履行全部给付义务”。并将该通知书送达给祥合公司，祥合公司在该通知书加盖祥合公司公章及法

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定代表人姜云峰名章。2021年5月10日国网牡丹江供电公司与电力公司签订《债权转让协议》，主要内容为：“截止本协议签署之日，债务人祥合公司尚欠国网牡丹江供电公司款项5901787元。现国网牡丹江供电公司将以上债权及相应的权利一并转让给电力公司，电力公司同意受让。截止本协议签署之日，国网牡丹江供电公司尚欠电力公司5901787元。上述债权转让后，国网牡丹江供电公司与电力公司之间的债权债务将抵销5901787元，抵销后电力公司享有对国网牡丹江供电公司5901787元的债权。国网牡丹江供电公司保证所转让的债权系合法债权且有效存续，国网牡丹江供电公司有权实施本协议项下的债权转让”。2021年5月26日，祥合公司与电力公司签订《林苑小区门市房抵顶电力配套费协议》，主要内容为：“根据电力公司与国网牡丹江供电公司签订的债权转让协议，由祥合公司直接向电力公司偿还拖欠国网牡丹江供电公司配套费共计5901787元。电力公司负责剩余50万元左右电力配套工程，经祥合公司与电力公司友好协商，达成如下协议：祥合公司用林苑小区30-000104门市，建筑面积：80.29平方米，单价：16500元/平方米，总价：壹佰叁拾贰万肆仟柒佰捌拾伍元（￥1324785元）；2-000104门市，建筑面积：76.58平方米，单价：16500元/平方米，总价：壹佰贰拾陆万叁仟伍佰柒拾元（￥1263570元）；2-000106门市，建筑面积：80.45平方米，单价：16500元/平方米，总价：壹佰叁拾贰万柒仟肆佰贰拾伍元（￥1327425元）；……七户门市总价值：5904356元，用于抵顶电力公司

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电力施工费5901787元。多不退少不补，祥合公司与电力公司债权债务全部结清。一、房产过户：抵顶协议签订后祥合公司负责安装林苑小区电力用电的配套设施、安装林苑小区的正式用电，并在允许办理房照的前提下协助电力公司办理不动产登记。二、双方权利义务：1.祥合公司必须保证给付电力公司的房产未对外出售，房屋未被法院查封，保证不存在一房两卖等情形。所有权及提供给电力公司手续合法有效，具备办理房产证的条件必须保证用于抵债的房屋产权无争议，无抵押、未对外担保、未对外转让。2.祥合公司保证交接前的房产不存在欠付任何物业、取暖、水电等费用。……三、违约责任：1.如祥合公司提供的房产存在权益争议或质量存在问题，致使电力公司无法正常使用，电力公司有权退回房屋或祥合公司调整价值同等的房屋，如出现质量问题电力公司通知祥合公司由祥合公司负责维修完善，如以上条约祥合公司就违约部分向电力公司支付相应抵债欠款双倍赔偿金。2.房产交接后，房产交接前发生的债务，由祥合公司负责承担，约定时间2021年12月20日”。电力公司称协议签订当日，祥合公司工作人员将包括案涉两户房屋在内的七户房屋的钥匙交给电力公司，占有房屋后，电力公司未对案涉房屋进行装修，而是委托祥合公司的马春波将案涉房屋对外出租。2021年7月13日，电力公司交纳了包括案涉两户房屋在内的七户房屋2019年12月30日至2022年7月5日物业费11997元，牡丹江尚品物业管理有限公司为电力公司出具了物业费收据2份。编号为7514716的收据（2-106门市），时间为2021年5月26日，客

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户名称：牡丹江电力实业集团有限公司，项目：物业费（2019.12.30至2022.7.5），金额1742元；编号为7514717的收据（2-104门市），时间为2021年5月26日，客户名称：牡丹江电力实业集团有限公司，项目：物业费（2019.12.30至2022.7.5），金额1658元。电力公司称是物业公司的工作人员要求电力公司从2019年12月30日开始交纳物业费。

（2019）黑1004民初61号民事判决生效后，***向本院申请强制执行。本院于2021年6月24日作出（2021）黑1004执恢32号执行裁定，查封了祥合公司所有的包括案涉两户房屋在内的四户房屋。电力公司对查封有异议，向本院提出案外人执行异议。本院于2021年8月28日作出（2021）黑1004执异41号执行裁定，驳回电力公司的异议请求。

另，2021年7月22日，祥合公司出具《关于林苑小区2号楼不能网签的情况说明》，载明“因拖欠城市配套费、人防基建费，导致林苑小区2号楼迟迟未办理商品房预售手续，祥合公司正在积极协调牡丹江市住建局，申请资质延期，并在资质延期的时间内，加快办理2号楼的商品房预售许可证”。

本院认为，本案案由为案外人执行异议之诉，系争执行标的为被执行人祥合公司名下房屋，案外人主张排除强制执行，应当审查案外人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。电力公司作为案外人，应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，证实其符合《最高人民法院关

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于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，据此排除强制执行。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；该法第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，电力公司与祥合公司签订林苑小区门房抵顶电力配套费协议，未办理过户登记手续，虽然该合同有效，但电力公司并未取得案涉房屋的所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权，该条规定的是无过错不动产买受人的权利保护问题，以物抵债受让人并非属于前述不动产买受人范围，不能适用该条规定予以保护。电力公司与祥

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合公司签订的林苑小区门市房抵顶电力配套费协议，是以消灭金钱债务为目的的以房抵债法律关系。电力公司与祥合公司签订林苑小区门市房抵顶电力配套费协议后，物权并未发生变动，电力公司并未取得案涉房屋的所有权，因此，电力公司仅具有普通债权，仅系抵债不动产的受让人，在未办理不动产登记的情况下，其不享有物权请求权，电力公司作为以房抵债的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，因此不能据此产生案涉房屋的物权期待权，不能排除其他债权的执行。另，电力公司称其在法院查封前已经实际占有案涉房屋，但电力公司仅举示物业费票据2份，虽物业费票据上体现的日期为2021年5月26日，但根据电力公司举示的广发银行电子回单及电力公司自认，电力公司交纳案涉房屋物业费的时间为2021年7月12日，无法认定祥合公司将案涉房屋交付电力公司合法占有使用的时间，故电力公司举示的证据不足以证实其在法院查封之前已合法占有案涉房屋。

综上，电力公司举示的证据不足以证实其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，故对电力公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，判决如下：

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驳回原告牡丹江电力实业集团有限公司的诉讼请求。

案件受理费27528元，由原告牡丹江电力实业集团有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审判长　王　楠

审判员　张　雪

审判员　汪　淯

二〇二一年十二月二十八日

书记员　韩雨彤