某某、某某等合同纠纷民事一审民事判决书

黑龙江省海林市人民法院

民 事 判 决 书

（2022）黑1083民初657号

原告:***，男，1979年4月3日出生，住黑龙江省海林市。

原告：***，女，1979年11月8日出生，住黑龙江省海林市。

共同委托诉讼代理人：刘海涛，牡丹江市西安区立新法律服务所法律工作者。

被告：海林市九鼎房地产开发有限公司，统一社会信用代码91231083574212619B，住所地黑龙江省海林市新华北区27委101号。

法定代表人：向彦文，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：陈岑，男，1993年2月4日出生，海林市九鼎房地产开发有限公司会计，住黑龙江省海林市。

委托诉讼代理人：张齐林，黑龙江森林律师事务所律师。

第三人：黑龙江民太建筑工程有限责任公司，统一社会信用代码91231000725051251×，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区交通枢纽国际物流中心综合楼一层2号。

法定代表人：张军，该公司总经理。

原告***、***与被告海林市九鼎房地产开发有限公司（以下简称九鼎房地产公司）、第三人黑龙江民太建筑工程有限责任公司（以下简称民太建筑公司）合同纠纷一案，本院于2022年5月9日立案，依法适用简易程序，于2022年5月30日公开开庭进行了审理。原告***及其***、***的共同委托诉讼代理人刘海涛，被告九鼎房地产公司的委托诉讼代理人陈岑、张齐林到庭参加诉讼。第三人民太建筑公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***、***向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的商品房买卖合同；2.被告返还原告购房款828008元，赔偿原告损失2484024元，合计3312032元；3.被告承担本案诉讼费用。***、***当庭变更第2项诉讼请求为：被告返还原告购房款828008元，赔偿损失数额为828008元，合计1656016元。事实和理由：原被告于2016年6月1日签订“商品房买卖合同”一份，约定原告购买被告开发建设的位于海林市九鼎锦绣城四号楼×号商服房屋，该房屋系第三人收取被告的抵账房屋，原告以材料款抵顶房屋价款的方式取得涉案房屋，抵顶价款为828008元。层数为地上一层，层高为六米，面积为99.76平方米。被告向原告交付房屋时，被告将设计规划的一层层高为六米的房屋分割成两层，按照层高三米、两层的面积交付给原告，导致原告购买的房屋使用面积空间严重不足，被告的行为严重损害了原告的合法权益，已构成欺诈销售，依法应对原告的损失予以赔偿。故原告诉至法院。

九鼎房地产公司辩称，1.原告起诉状陈述的内容与事实不符，被告不存在隐瞒事实的行为。海林市九鼎锦绣城是被告开发建设的，其中案涉A1地块4号楼×号门市属于商服，设计高度为6米，建筑面积99.76平方米。2014年8月16日牡丹江林区工程质量监督分站向被告颁发了“建设工程竣工验收备案证书”。2016年1月被告将4号楼的×号门市、×号、×号门市抵顶给了第三人，同年5月31日第三人将以上三处门市房转让给原告，并到被告处办理了案涉A1地块4号楼×号门市房屋买卖交接手续。其中×号门市房，建筑面积99.76平方米，单价8300元/平方米，总价款828008元。2016年6月1日，被告与原告就案涉×号门市房签订了《商品房买卖合同》。合同第五条面积确认及面积异议处理约定：商品房交付后，产权登记面积与合同面积发生差异，双方同意按第（1）种方式进行处理：即房屋面积以房屋所有权证确权面积为准，房屋单价不变，总房款多退少补。原告在订立合同时就已经明确知道房屋的基本信息，即高度为约6米的门市房分为：一层为99.76平方米，二层49.80平方米，建筑面积共计149.56平方米，不存在被告隐瞒房屋面积及结构的行为。同时原告购买房屋时房屋已经建成，门市房的高度6米已经确定，原告与被告签订商品房买卖合同的实际面积远远超出被告抵顶给第三人约定的面积，不存在使用面积及空间面积不足的事实。被告与原告之间签订“商品房买卖合同”足以确认原告接受房屋现状。且2017年6月9日被告交付的房屋已经办理了不动产登记证书，原告已经认可房屋的结构、面积、高度。被告已经履行了合同的全部义务，且合同已经履行完毕，不存在被告违约的事实。

2.原告不符合解除权行使的法定条件。依据《合同法》第九十四条规定，行使合同解除权是有条件的，而本案被告并不存在第九十四条规定的法定解除情形。被告不存在违约行为，更不存在致使原告不能实现合同目的违约行为，原告已办理完毕不动产登记证也证实了这一点。因此原告解除商品房买卖合同的诉讼请求不应支持。

3.原告合同解除权已经消灭。假使原告存在合同解除权，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，本案原告自2016年6月1日与被告签订“商品房买卖合同”时就已经知道案涉房屋分为两层，每层三米，并从事旅馆经营多年，如果原告认为被告的行为损害原告的利益，致使不能实现合同目的，原告享有解除权的起始时间为2016年6月1日，行使解除合同的权利时间届满至2017年6月1日。原告假使享有解除权，也应在2017年6月1日前行使，而原告提出解除合同的时间已经远远超过一年，原告的解除权因存续期问届满而消灭。

综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。

民太建筑公司未到庭亦未提交书面答辩意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并有***、***举证的《商品房买卖合同》、顶账房屋的付款凭证（收款单）、《抵账说明》、黑（2017）牡丹江林区不动产权第××号不动产权证书、九鼎锦绣城4号楼1-1剖面图，以及九鼎房地产公司举证的建设工程竣工验收备案证书等证据在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：

***、***举证2.《关于九鼎一期4号楼***相关情况的说明》。该说明载明本案诉争房屋所在的4号楼现状与规划涉及不符，规划中不存在一层、二层的设计。结合原告所举示的第一组证据可以证实被告出售给原告的房屋存在层高不足，影响了原告对房屋的使用空间。九鼎房地产公司质证意见：形式要件没有异议，证明力及证明内容有异议。海林市自然资源局出具该说明只是针对***本人，其效力不具有对世效力。被告施工的房屋高度有相关的设计图纸，且4号楼已经过竣工验收。房屋层高及面积均与测绘部门测绘有关，两者并不发生矛盾。被告不存在被告隐瞒层高情况。本案抵债是现房，原告也到房屋现场进行了实地勘察，对房屋实际高度了解后才与第三人确定用×号门市抵顶工程款。假使存在现状与规划不符，2016年6月1日原告与被告签订商品房买卖合同时，房屋分为两层已经明确，两层的面积已经明确，原告均未提出任何异议，且使用至今。原告于2017年6月9日办理了房屋所有权证，对案涉房屋内结构面积已经确认，没有任何异议，物权已经发生转移到原告.该份证据不能证明原告所要证明的问题。对该情况说明的形式要件本院予以确认。

***、***举证4.海林市自然资源局出具的《关于***反映信访事项的情况说明》。该说明中载明，***提供的两户房屋不动产权第000578号、000579号商品房买卖合同与森工总局国土资源局颁发的不动产权证上房屋所在层数不符，无法办理不动产权证更换手续，结合原告出示的前三份证据可以证实，被告擅自变更规划设计导致原告购买的房屋使用面积和空间严重不足，并且无法办理产权证更换手续。九鼎房地产公司质证意见：形式要件没有异议，证明问题有异议。原告向海林自然资源局信访，信访部门向原告出具的该情况说明不是行政机关对反映内容的行政处理行为，其所反应的情况与本案诉争无关，因为原告与被告签订合同后，在林业不动产登记处办理了房屋所有权证，且更换了不动产登记证，原告的物权已经实现。至于所述无法更换不动产证，因为林业与地方登记部门之间产生的勘测及双方交接问题，原告手中的产权证能够确权×号门市为原告所有，不存在权属争议。林业部门登记产权证，也是依据×号门市登记实际情况进行登记，原告交付的房屋符合登记情况，否则也办理不出产权证，因此该情况说明不能证明原告待证问题。本院对该证据的形式要件予以确认。

九鼎房地产公司举证二.抵顶房屋开出确认书。证明被告用九鼎锦绣城四号楼×号商服房现房，建筑面积99.76平方米，单价8300元/平方米，总价款828008元。抵顶第三人工程款828008元。2016年5月31日第三人将此房转让给原告，转让房价款648440元，同日第三人和原告将签订的抵顶房屋开出确认书交付给被告，请求被告为原告办理贷款手续，出具首付款328440元票据。原告对被告将四号楼×号商服现房建筑面积99.76平方米、单价8300元/平方米、总价款828008元抵顶工程款是清楚的，并不存在被告隐瞒房屋基本信息的行为，且本案原告到房屋现场确认后，才签的该确认书。***、***质证意见：形式要件没有异议，证明的问题有异议。该确认书已经明确抵顶房屋价款为828008元，以此价格出售给***，并非是原告与被告合同中约定的价款，同时原告出具的第一组证据中，与第三人结算的凭证也可以证实，案涉房屋原告支付的总价款为828008元。本院对原告与第三人以被告开发建设的4号楼×号商服抵顶材料款的事实予以确认。

九鼎房地产公司举证三.商品房买卖合同书、黑龙江增值税普通发票、中华人民共和国税收完税证明、房屋所有权证、海林市不动产查档证明。证明：2016年6月1日原、被告签订了商品房买卖合同，房屋层高约6米，合同第五条面积确认及面积异议处理约定：商品房交付后，产权登记面积与合同面积发生差异，双方同意按第（1）种方式进行处理：即房屋面积以房屋所有权证确权面积为准，房屋单价不变，总房款多退少补。被告并没有隐瞒房屋面积及结构。原告在订立合同时就已经明确知道房屋的高度、结构，被告没有隐瞒房屋高度及结构。原告对房屋登记情况非常清楚，2017年6月9日原告取得案涉房屋物权，假使原告享有解除权，那么行使解除权的期间应为2016年6月1日起至2017年6月1日止。原告的解除权已经消灭。***、***质证意见：形式要件没有异议，证明的问题有异议。该份证据不能证明被告要证明的问题，该份证据中即使按照被告所说合同中约定是一层99.76平方米、二层49.80平方米，与不动产登记证中所载明的楼层层数亦不相符。不动产登记证中所载明的楼层层数为负一层到一层，不动产查档证明所标注的层数为负一层，该组证据中对于案涉房屋所在的层次及层数表述均不一致，该不动产登记证因原告要求更换不动产登记证书，登记机关无法办理，原告到自然资源局信访，自然资源局明确答复原告由于合同规划登记及产权登记楼层均不相符，无法办理不动产登记证变更手续。按照双方约定层高为6米，原告进行二层改造后，所得到的实际使用面积应为199.52平方米，而不是登记中所记载的149.56平方米，由于被告变更规划涉及致使原告取得的房屋减少使用面积1/4。对于九鼎房地产公司所举示的该组证据，客观真实，来源合法，本院予以确认。

民太建筑公司未到庭亦未提供证据。

根据原、被告当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年，九鼎房地产公司开发建设海林市九鼎锦绣城工程，施工单位为民太建筑公司。开工日期2013年5月28日，竣工日期2013年11月30日。2014年8月16日，牡丹江林区工程质量监督分站向九鼎房地产公司颁发了《建设工程竣工验收备案证书》。

2016年1月，九鼎房地产公司用海林市九鼎锦绣城1号地四号楼×号、×号、×号3个商服房屋抵顶民太建筑公司的工程款。***、***系夫妻关系。2016年5月30日，民太建筑公司用九鼎锦绣城1号地四号楼×号商服房屋抵顶***的部分材料款，***、***向民太建筑公司出具828008元收款单；2016年5月31日，民太建筑公司向九鼎房地产公司出具《抵顶房屋开出确认书》，内容为：“黑龙江民太建筑工程有限责任公司将九鼎锦绣城1地块4号楼×号商铺，面积99.76平方米，单价：8300元/平方米，总价828008元，出售给***。特此确认！请与办理售房合同。”

2016年6月1日，九鼎房地产公司与***签订《商品房买卖合同》，主要内容：九鼎锦绣城1号地四号楼×号商铺的用途为商业，层高约六米，建筑面积149.56平方米，其中一层为99.76平方米，二层为49.80平方米，单价为4335.65元/平方米，总价款为648440元。其中第五条面积确认及面积差处理项，双方自行约定：房屋面积以房屋所有权证确权面积为准，房屋单价不变，总房款多退少补。2016年7月，九鼎房地产公司履行了×号门市的交付义务。

2017年8月4日，***取得了黑龙江省国土资源厅驻森工总局国土资源局牡丹江分局颁发的黑（2017）牡丹江林区不动产权第××号产权证书。产权证书中显示产权人为***、***共同共有，建筑面积149.56平方米，房屋总层数为7层，所在层数为-1层到1层。2017年9月，***为×号商铺建造了二层隔断。

另查明，九鼎锦绣城4号楼1-1剖面图显示，九鼎锦绣城1号地四号楼×号商铺一层的设计高度为4.60米，一层以下设计高度未作明确标记。海林市自然资源局出具的《关于九鼎一期4号楼***相关情况的说明》显示×号商铺现状为北侧一层，南侧二层。

本院认为，本案立案案由为合同纠纷，结合在案证据和审理查明的事实，本案的基础法律关系应为商品房买卖合同法律关系，故本案案由应确定为商品房销售合同纠纷。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”故本案适用原、被告签订合同时的法律和司法解释。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，九鼎房地产公司与民太建筑公司及***、***就三方之间的债务链达成共识，在九鼎房地产公司以开发建设的九鼎锦绣城4号楼×号、×号、×号门市抵顶民太建筑公司的工程款后，民太建筑公司又以三处门市房抵顶了***的材料款，继而***与九鼎房地产公司签订了《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案***、***诉请解除案涉《商品房买卖合同》，结合在案证据和审理查明的事实，案涉的《商品房买卖合同》不存在法定的解除情形。其一，***、***同意民太建筑公司以抵债而取得的九鼎房地产公司开发建设的九鼎锦绣城4号楼×号门市抵顶所欠材料款，并由民太建筑公司向九鼎房地产公司开具了《抵顶房屋开出确认书》，继而***在对×号门市进行现场确认之后，与九鼎房地产公司签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》所体现的***所购的×号门市，是现房，而不是期房，***签订合同前对×号门市的现状包括结构、面积、层高、价款等应是充分知情的情况下签订了《商品房买卖合同》并接收。关于***庭审中就案涉×号门市“签合同时也没进去，签合同后才进”，“当时签合同时原告没有对房屋进行实际勘察，不清楚合同内容与规划设计不符”的陈述，一是未能提供证据证明其所陈述的真实性，二是有悖交易习惯。因此，九鼎房地产公司在签订《商品房买卖合同》时不在存隐瞒或欺诈行为。其二，民太建筑公司抵顶给***×号门市的价款为828008元，单价为8300元／平方米，而九鼎房地产公司与***签订的《商品房买卖合同》中总价款并未超出828008元，且单价也因面积变化调整为4335.65元／平方米。且***于2017年9月对×号门市自行建造了二层隔断，投入使用收益至今。因此，***对案涉×号门市的结构、面积、层高、价款充分知情且认可。《中华人民共和国民法总则》第七条规定:“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”***要求解除案涉合同，有违诚信原则。其三，2017年8月***就案涉×号商服取得了黑龙江省国土资源厅驻森工总局国土资源局牡丹江分局颁发的黑（2017）牡丹江林区不动产权第××号不动产权证照。***当庭举示海林市自然资源局出具的《关于***反映信访事项的情况说明》，以被告擅自变更规划设计导致原告购买的房屋使用面积和空间严重不足，并且无法办理不动产权证由林业变为地方的更换手续为由，要求解除案涉《商品房买卖合同》，于法无据。因为无论是黑龙江省国土资源厅驻森工总局国土资源局牡丹江分局颁发的不动产权证照，还是海林市不动产登记中心颁发的不动产权证照，均是不动产登记的公权职能部门，所依据的法律也是《中华人民共和国物权法》，***、***也据此取得了案涉×号门市房屋的物权，合同目的已经实现，九鼎房地产公司不存在根本性违约行为。基于以上三点，***、***诉请解除案涉《商品房买卖合同》，没有事实和法律依据，案涉的《商品房买卖合同》不存在法定的解除情形，对其诉请本院不予支持。

《最高人民法院》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”具体到本案，换一角度，即使***、***享有合同解除权，解除权亦应当在解除权发生之日起即2016年6月1日至2017年6月1日一年的期间内行使，而***未法定期间内行使解除权，解除权已经消灭。

综上，九鼎房地产公司不存在根本性违约行为，***、***的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。民太建筑公司经本院传票合法传唤未到庭，视为放弃质证和抗辩权利。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、《最高人民法院》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

驳回***、***的诉讼请求。

案件受理费33296.26元，退还减少诉讼请求部分的受理费13592.12元，余19704.14元，减半收取计9852.07元，由原告***、***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审判员　　陈景山

二〇二二年六月六日

书记员　　顾　婧