某某、某某等合同纠纷民事一审民事判决书

黑龙江省海林市人民法院

民 事 判 决 书

(2022)黑1083民初656号

原告:***，男，1979年4月3日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省海林市。

原告：***，女，1979年11月8日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省海林市。

共同委托诉讼代理人：刘海涛，西安区立新法律服务所法律工作者。

被告：海林市九鼎房地产开发有限公司，住所地黑龙江省海林市新华北区27委101号。

法定代表人：向彦文，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：陈岑，男，该公司会计，住黑龙江省海林市。

委托诉讼代理人：张齐林，黑龙江森林律师事务所律师。

第三人：黑龙江民太建筑工程有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区交通枢纽国际物流中心综合楼一层2号。

法定代表人：张军，该公司总经理。

委托诉讼代理人：黄志勇，男，该公司员工，住黑龙江省牡丹江市。

原告***、***与被告海林市九鼎房地产开发有限公司（以下简称九鼎房地产公司）、第三人黑龙江民太建筑工程有限责任公司（以下简称民太建筑公司）合同纠纷一案，本院于2022年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2022年5月30日公开开庭进行了审理。原告***及***的委托诉讼代理人刘海涛、被告九鼎房地产公司的委托诉讼代理人陈岑、张齐林、第三人民太建筑公司的委托诉讼代理人黄志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***、***向本院提出诉讼请求：1.要求依法判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；2.要求依法判令被告返还原告购房款827,925元，赔偿原告损失2,483,775元，合计3,311,700.元；3.由被告承担本案诉讼费用。案件审理过程中，***、***变更第二项诉讼请求为：2.要求依法判令被告返还原告购房款827,925元，赔偿原告损失827,925元，合计1,655,850元。

事实和理由：***与九鼎房地产公司于2016年6月1日签订《商品房买卖合同》一份，约定***购买九鼎房地产公司开发建设的位于海林市九鼎锦绣城四号楼×号商服房屋，该房屋系民太建筑公司收取九鼎房地产公司的抵账房屋，***、***以材料款抵顶房屋价款的方式取得案涉房屋，抵顶价款为827,925元。层数为地上一层，层高为六米，面积为99.75平方米。九鼎房地产公司向***交付房屋时，九鼎房地产公司将设计规划的一层层高为六米的房屋分割成两层，按照层高三米，两层的面积交付给***，导致***购买的房屋使用面积及空间严重不足，九鼎房地产公司的行为严重损害了***的合法权益。***认为，九鼎房地产公司的行为已构成欺诈销售，依法应对原告的损失进行赔偿，故诉至法院。

九鼎房地产公司辩称，应驳回原告的诉讼请求。1.原告起诉状陈述的内容与事实不符，被告不存在隐瞒事实的行为。海林市九鼎锦绣城是九鼎房地产公司开发建设的，其中案涉1号地块4号楼×号门市属于商服，设计高度约为6米，建筑面积99.75平方米。开工日期2013年5月28日，竣工日期2013年11月30日。2014年8月16日，牡丹江林区工程质量监督分站向九鼎房地产公司颁发了《建设工程竣工验收备案证书》。九鼎房地产公司建设的房屋质量合格，符合竣工验收条件。

2016年1月，九鼎房地产公司将包括案涉房屋在内的×号门市、×号门市、×号门市抵顶给了第三人；2016年5月31日，第三人将以上三处门市房转让给了原告；2016年5月31日，第三人领着原告到九鼎房地产公司处办理了案涉1号地块4号楼×号门市房屋买卖交接手续，第三人将九鼎锦绣城四号楼×号门市房（建筑面积99.75平方米，单价8300元/平方米，总价款827,925元）转卖给原告。

2016年6月1日，九鼎房地产公司与原告就案涉×号门市房签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋建筑面积149.55平方米，其中一层为99.75平方米，二层49.80平方米。合同第五条面积确认及面积异议处理约定：商品房交付后，产权登记面积与合同面积发生差异，双方同意按第（1）种方式进行处理，即房屋面积以房屋所有权证确权面积为准，房屋单价不变，总房款多退少补。原告在订立合同时就已经明确知道房屋的基本信息，即高度为约6米的门市房分为：一层为99.75平方米，二层49.80平方米，建筑面积共计149.55平方米，不存在九鼎房地产公司隐瞒房屋面积及结构的行为。同时原告购买房屋时房屋已经建成，门市房的高度6米已经确定，原告与九鼎房地产公司签订商品房买卖合同的实际面积远远超出九鼎房地产公司抵顶给第三人约定的面积，不存在使用面积及空间面积不足的事实，原告因增加面积而获益。

九鼎房地产公司与原告之间签订《商品房买卖合同》足以确认原告接受房屋现状。且2017年6月9日，九鼎房地产公司交付的房屋已经办理了不动产登记证书，原告已经认可房屋的结构、面积、高度。九鼎房地产公司已经履行了合同的全部义务，且合同已经履行完毕，不存在九鼎房地产公司违约的事实。

2.原告不符合解除权行使的法定条件。依据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”通过以上法律规定可知，行使合同解除权是有条件的，而本案九鼎房地产公司并不存在合同法第九十四条规定的法定解除情形，通过本答辩状第一点内容可知，九鼎房地产公司不存在违约行为，更不存在致使原告不能实现合同目的违约行为，原告已办理完毕不动产登记证也证实了这一点。因此原告解除商品房买卖合同的诉讼请求不应支持。

3.原告合同解除权已经消灭。假使原告存在合同解除权，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”。本案原告自2016年6月1日与九鼎房地产公司签订《商品房买卖合同》时，就已经知道案涉房屋分为两层，每层三米，并且从事旅馆经营多年。如果原告认为九鼎房地产公司的行为损害原告的利益，致使不能实现合同目的，原告享有解除权的起始时间为2016年6月1日，行使解除合同的权利时间届满至2017年6月1日。依据《民法总则》第一百九十九条法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。故原告假使享有解除权，也应在2017年6月1日前行使，而原告提出解除合同的时间已经远远超过一年，原告的解除权因存续期问届满而消灭。

民太建筑公司述称，当时民太建筑公司将九鼎房地产公司抵顶给他们的房子以同样的方式抵顶给原告***，房屋为现房，竣工时间为2013年左右。看完房子并向原告交付后，民太建筑公司向九鼎房地产公司出具《抵顶房屋开出确认书》，九鼎房地产公司和原告签的合同，之后办理了房照。原告所述的存在欺诈行为民太建筑公司不认可，因为民太建筑公司抵顶给原告的是现房，九鼎房地产公司给民太建筑公司的房屋是什么样的，民太建筑公司给原告的房屋也是什么样的。原告现在才主张的权利间隔的时间过长，2016年5月就交付了房屋，之后原告自己改的二层并装修，装修完毕后开旅店经营至今。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人对原告***、***提供的《商品房买卖合同》、第三人与原告抵顶房屋的收款单、第三人为原告出具的抵账说明、黑龙江省国土资源厅驻森工总局国土资源局牡丹江分局颁发的黑（2017）牡丹江林区不动产权第××号不动产登记证明、海林市自然资源局出具的《关于九鼎一期4号楼***相关情况的说明》、九鼎锦绣城4号楼1-1剖面图、海林市自然资源局出具的关于***反应信访事项的情况说明和被告提供的建设工程竣工验收备案证书、《抵顶房屋开出确认书》、《商品房买卖合同书》的真实性没有异议，本院予以采信，并在卷佐证。民太建筑公司未向法庭提供证据。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2013年，九鼎房地产公司开发建设海林市九鼎锦绣城工程，施工单位为民太建筑公司。开工日期2013年5月28日，竣工日期2013年11月30日。2014年8月16日，牡丹江林区工程质量监督分站向九鼎房地产公司颁发了《建设工程竣工验收备案证书》。

2016年1月，九鼎房地产公司用海林市九鼎锦绣城1号地四号楼×号、×号、×号3个商服房屋抵顶了民太建筑公司的工程款。***、***系夫妻关系。2016年5月30日，民太建筑公司用九鼎锦绣城1号地四号楼×号商服房屋抵顶了***的部分材料款，***、***向民太建筑公司出具827,925元收款单一份；2016年5月31日，民太建筑公司向九鼎房地产公司出具《抵顶房屋开出确认书》一份，内容为：“黑龙江民太建筑工程有限责任公司将九鼎锦绣城1号地四号楼×号商铺，面积99.75平方米，单价：8300元/平方米，总价827,925元，出售给***。特此确认！请与办理售房合同。”

2016年6月1日，九鼎房地产公司与***签订《商品房买卖合同》一份，主要内容：九鼎锦绣城1号地四号楼×号商铺的用途为商业，属混合结构，层高约六米，建筑层数1层，地下0层，建设面积149.55平方米（一层99.75平方米，二层49.80平方米），九鼎房地产公司将该房屋以647,375元的价格出售给***。双方约定房屋面积以房屋所有权证确认面积为准，房屋单价不变，总房款多退少补。

2016年7月，九鼎房地产公司向***交付了九鼎锦绣城1号地四号楼×号商铺。2017年9月，***在黑龙江省国土资源厅驻森工总局国土资源局牡丹江分局就案涉房屋办理了黑（2017）牡丹江林区不动产权第××号产权证书和黑（2017）牡丹江林区不动产权第××号不动产抵押登记证明。产权证书中显示产权人为***、***共同共有，房屋建筑面积149.55平方米。2017年9月25日，***为×号商铺建造了二层隔断。

另查明，九鼎锦绣城4号楼1-1剖面图显示，九鼎锦绣城1号地四号楼×号商铺一层的设计高度为4.60米，一层以下设计高度未作明确标记。海林市自然资源局出具的《关于九鼎一期4号楼***相关情况的说明》显示×号商铺现状为北侧一层，南侧二层。

本院认为，本案立案案由为合同纠纷，通过庭审查明，***与九鼎房地产公司之间形成了商品房买卖法律关系，本案案由变更为商品房销售合同纠纷较为适宜。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”故本案适用原、被告签订合同时的法律。依法成立的合同，自成立时生效。九鼎房地产公司将开发建设的案涉1号地块4号楼×号、×号、×号门市抵顶了民太建筑公司的工程款，民太建筑公司将以上三处门市房抵顶了***的材料款。之后，***与九鼎房地产公司签订了《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》符合法律的规定，依法成立并生效。

依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定可以解除合同。本案中，***、***诉称：“九鼎房地产公司将设计规划的一层层高6米的房屋分割成二层，以二层的面积交付给***，导致***购买的房屋使用面积空间严重不足，九鼎房地产公司的行为严重损害了***的合法权益，九鼎房地产公司的行为已构成欺诈销售。”本院认为，九鼎房地产公司与***签订《商品房买卖合同》并向***交付×号商铺后，***未提供证据证明其对房屋结构、面积、现状有异议并向九鼎房地产公司主张权利，并且***已经在黑龙江省国土资源厅驻森工总局国土资源局牡丹江分局为×号商铺办理了不动产权登记和抵押权登记。2017年9月，***为×号商铺建造二层隔断后，该房屋的实际面积与《商品房买卖合同》中约定的一、二层面积基本一致，并不存在合同法第九十四条规定的法定解除情形，即九鼎房地产公司不存在致使原告不能实现合同目的违约行为或欺诈行为。

《最高人民法院》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”***在庭审中自述：“发现（面积）不对后，***于2016年7月份找过开发商，让其解决缺少面积的问题。但是开发商答复‘愿意哪儿告哪儿告’。”由此可见，即使***具有合同解除权，解除权亦应当在解除权发生之日起一年内行使，***未在2017年7月份之前行使解除权，解除权已经消灭。该案涉1号地块4号楼已经验收，且能够办理不动产权证照，***未能提供充分证据证明“出售给***、***的房屋与规划设计图不符”的事实。

综上所述，九鼎房地产公司未构成任何根本性违约，也不存在欺诈、损害***及***利益的行为。同时，即使***、***具有合同解除权，但未在解除权发生之日起一年内行使，解除权也已经消灭。故对***、***的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、《最高人民法院》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决如下：

驳回***、***的诉讼请求。

案件受理费33,293.60元，退还减少诉讼请求部分的受理费13,590.95元，剩余诉讼费用19,702.65元，减半收取计9851.33元，由***、***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审 判 员　蒋国彬

二〇二二年六月六日

法官助理　郭小钰

书 记 员　黄道成