黑龙江民太建筑工程有限责任公司

某某、牡丹江吉源房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

来源:中国裁判文书网
黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2022)黑10民终921号 上诉人(原审原告):**,女,1966年5月5日出生,汉族,住黑龙江省牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人:***,黑龙江***律师事务所律师。 被上诉人(原审被告):牡丹江吉源房地产开发有限公司,住所地黑龙江省牡丹江市爱民区西地明街南民安路西北山名苑小区36号楼2-3**1层。 法定代表人:***,该公司董事长。 委托诉讼代理人:***,黑龙江信达律师事务所律师。 原审第三人:***,男,1961年1月18日出生,汉族,住黑龙江省牡丹江市西安区。 原审第三人:黑龙江民太建筑工程有限责任公司,住所地黑龙江省牡丹江市爱民区东海林街58号。 法定代表人:**,该公司总经理。 委托诉讼代理人:***,黑龙江学府(牡丹江)律师事务所律师。 上诉人**因与被上诉人牡丹江吉源房地产开发有限公司(以下简称吉源公司)、原审第三人***、黑龙江民太建筑工程有限责任公司(以下简称民太公司)商品房销售合同纠纷一案,不服黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院(2021)黑1004民再4号民事判决,向本院提起上诉。本院于2022年8月25日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人**的委托诉讼代理人***、被上诉人吉源公司的委托诉讼代理人***、原审第三人民太公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼,原审第三人***经本院公告传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 **上诉请求:1.撤销黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院(2021)黑1004民再4号民事判决,改判维持(2019)黑1004民初1248号民事判决或将本案发回重审;2.原审及一审和二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一审判决认定事实不清、适用法律错误、法律程序错误,导致判决结论错误、损害上诉人合法权益。原一审判决认定事实清楚、适用法律正确,上诉人与被上诉人系明确的商品房预售合同法律关系,双方签订的商品房定房协议书是真实意思表示,且上诉人已经向被上诉人完成购房款的交付,被上诉人也为上诉人出具收据并载明购房款由民政公司材料款项转入。在民政公司施工过程中,被上诉人已用房屋抵顶欠付的工程款并按第三人***要求将房屋定房协议书和票据开具在其指定人名下完成抵顶,此类行为在建设工程结算中十分常见。故原一审判决认定事实清楚、适用法律正确,上诉人与被上诉人系明确的商品房预售合同法律关系。再审一审中,法院依据第三人民太公司举示的项目内部承包协议书上存在上诉人签名及手机号便认定上诉人与第三人***系挂靠第三人民太公司的共同施工人。但实际情况是上诉人仅是财务人员,该内部承包协议签订时上诉人与第三人***同时在场,第三人***以乙方身份在协议上签字后,第三人民太公司提出让上诉人在协议空白处留个电话,方便甲方(指发包人即被上诉人)财务人员与上诉人联系、完成财务对接,因此上诉人在日期下部的空白处留下了姓名及联系方式,并没有在乙方处签字;并且从乙方处***的签字大小可以看出并未留下足够另一人签字的空间,如果协议签订时在场的三方均认可上诉人也是实际施工人,则应当在乙方处留下足够上诉人签字的空间而不是将签字空间全部占用,上诉人是在该协议签订完成后应第三人民太公司要求后续添加的签名与联系方式。除此之外,该内部承包协议再无上诉人的签名,且协议开头的甲乙双方均未列示上诉人,完全可以证明上诉人根本不是该协议的合同相对人。在被上诉人及第三人民太公司未对其提出的上诉人系实际施工人这一主张提供任何直接证据加以证实的前提下,一审法院片面采信间接证据,将仅为财务人员、根本不具备承接建设工程项目能力的上诉人认定为实际施工人,是明显的认定事实错误,基于错误事实认定的法律关系及法律适用也必然是错误的,直接导致判决结论错误。在司法程序上,上诉人不是(2014)爱民初字第527号民事调解书的当事人,第三人***与被上诉人在明知本案案涉房屋手续(协议书和收据)始终由上诉人持有的情况下谎称手续丢失,私自达成退回案涉房屋的合意,将房屋手续作废。原一审判决正确认定上述事实,认为此举损害上诉人利益,判令被上诉人向上诉人承担不能履行定房协议书的法律责任,上诉人的合法权益已经得到救济。而一审法院全然不顾房屋手续并未丢失,始终由上诉人持有的这一基本事实,将与上诉人无关的调解书认定为对上诉人产生效力,不但不去纠正在作出及履行过程中存在明显欺诈、恶意串通损害第三人利益行为的调解书,反而将依法保护了上诉人合法权益的原一审判决撤销,导致上诉人的合法权益完全落空。一审法院以“上诉人与第三人***是共同实际施工人”这一错误认定为前提,推导出第三人***有权代表上诉人参加调解,进而得出上诉人即便不是调解案件当事人其效力也及于上诉人这一最终结论,而这一论证过程仅有一份上诉人在空白处签名的内部承包协议作为书证。若一审法院撤销原一审判决,则上诉人就因权益受损而成为了与该调解案件存在利害关系的必要当事人,该调解书因为缺少必要诉讼当事人且已经证明存在欺诈、恶意串通损害他人利益的情形,理应一并撤销。此种本末颠倒的处理方式是明显的司法程序错误。综上所述,一审判决认定事实不清、适用法律错误、法律程序错误。请求二审法院在查清事实的基础上依法予以改判,以维护上诉人的合法权益。 吉源公司辩称,吉源公司同意一审判决,请求二审予以维持。上诉人的上诉请求无事实和法律根据,一审判决根据第三人提供的项目内部承包协议书,认定上诉人与第三人***为涉案项目的共同施工人,证据确实充分,适用法律完全正确。上诉人在诉状中做不实**,以一般消费者的身份主张涉案商品房买卖,并要求履行,但实际上,上诉人与***系涉案项目的实际施工人,在工程款的拨付过程中,与被上诉人就案涉房屋形成了相关抵顶工程款的协议,该协议只有签订正式的商品房买卖合同,并履行相关手续后,抵顶才能最终完成,涉案房屋也是其中之一。但该房屋仅签订了相关抵顶房屋的初步协议,并没有形成商品房买卖合同,更没有交付房屋。在项目结算中,吉源公司因***与他人涉案诉讼,在调解和执行过程中,将涉案的房屋的合同予以撤销和收回,涉案房屋也经吉源公司予以出售,所售款项用于***履行生效的法律文书。因此本案双方并不存在一般意义的商品房买卖合同及相应法律关系,一审认定的基本事实清楚,适用法律正确,请二审予以维持。 民太公司述称,上诉人没有向民太公司支付了50万元房款,吉源公司与***之间是施工挂靠关系,民太公司不应承担任何的责任。一审认定事实清楚,对上诉人与吉源公司之间的其他法律关系不做**。 **向一审法院起诉请求:1.请求人民法院依法解除**、吉源公司于2013年8月13日签订的《商品房定房协议书》;2.请求人民法院依法判令吉源公司返还**已付的购房款553265元及利息185631.17元(2013年8月13日至2019年10日贷款利息);3.请求人民法院依法判令吉源公司赔偿**损失553265元;以上三项共计1292161.17元;4.案件受理费由吉源公司承担。 一审法院认定事实:2011年8月3日,吉源公司与民政公司签订建设工程施工合同,主要内容为:民政公司施工1713片棚户区改造项目2、3、4、8、10、12、14、15、16号楼,工程地点为牡丹江市西地明街以南、民安路以西,承包范围:施工图范围内的全部土建、高装、**、电气、消防等建筑安装工程(不含弱电),开工日期2011年7月30日,竣工日期2013年10月30日。合同价款暂定金额9902000.12元,该合同于2011年9月1日经建设行政主管部门牡丹江市建设局备案。吉源公司开发的2、3、4、8、10、12、14、15、16号楼均由吉源公司指定实际施工人完成,工程款是由吉源公司直接支付给实际施工人。2012年7月24日,民太公司(甲方)与***、**(乙方)签订项目内部承包协议书,主要内容为:工程名称北山名苑14、15、16号楼,工程地点地明街以南、民安路以西,建筑面积按施工图纸,合同工期2011年7月30日至2013年10月30日;乙方在工程的施工过程中实际自筹资金、自主经营、独立核算、自负盈亏,独立承担该项目的一切经济和法律责任。民太公司在协议书甲方落款处**,***、**在乙方落款处签名并留有电话号码。***、**挂靠民太公司为吉源公司施工北山名苑14、15、16号楼。2013年,经结算北山名苑5、7、14、15、16号楼工程总结算价款为21535760.71元。2013年7月3日,牡丹江市房产管理局为北山名苑小区20号楼1-11层颁发商品房预售许可证,2016年9月13日,牡丹江市住房保障和房产管理局为北山名苑小区20号楼(共17层)颁发商品房预售许可证。**称“因其女儿在吉源公司开发的北山名苑小区已购买房屋,为日后生活方便,于是通过朋友找到***想买便宜的房子,2013年8月13日***让**去吉源公司的售楼处,**自己选的房源、房号”。2013年8月13日**(乙方)与吉源公司(甲方)签订了“商品房定房协议书”,主要内容为:“一、房屋基本情况北山名苑住宅10栋3**11层031102,建筑面积106.49㎡、销售面积106.49㎡;二、投资乙方所定房屋面积最终以政府房产部门核准的面积为准,多退少补。该房屋每平方米售价5218元,合计人民币553265元。三、付款方式乙方为民太公司提供材料,抵顶民太公司工程款。四、违约责任,乙方签订本合同后,不更名不退房;五、在签订商品房购销合同时需由民太公司协助办理。六、本协议未尽事宜,甲乙双方另行议定补充协议,补充协议经双方签字后与协议具有同等效力。七、本协议一式三份,从双方签字**之日起生效。”甲方由吉源公司加盖合同专用章,乙方由**签字。同日,吉源公司出具资金结算票据,交款单位**、收款项目同民政公司材料款项转入、购买房源10号楼3**031102、金额553265元,该票据加盖了吉源公司现金收讫印章。庭审中,**、吉源公司均认可北山名苑10号楼031102室与20号楼031102室是同一房屋。同日的收据载明,人民币553265元,上款系北山名苑10号031102,收款单位为民太公司,**在收款人处签字。包含**女儿***购买的房屋在内,另有7户房屋有上述类似的审批单及收据,部分审批单民政公司意见处有***或**签字,部分收据收款人处有***、**或**代***签字,部分收据经手人处有**签字。该7户房屋共涉及8份商品房定房协议书(其中两份是转让给他人),样式与案涉房屋的商品房定房协议书基本一致,其中**签订1份、**代***签订3份、**代焦文熙签订1份,另外3份由案外人签订。另查,牡丹江市华威基础工程有限责任公司与吉源公司、黑龙江**建筑安装工程有限公司、***建设工程施工合同纠纷一案,一审法院于2015年10月16日作出(2014)爱民初字第527号民事调解书,调解事项为:一、***于2015年12月31日前一次性给付牡丹江市华威基础工程有限责任公司工程款357370.40元,牡丹江市华威基础工程有限责任公司放弃其他诉讼请求;二、如***未按该调解协议履行给付义务,吉源公司于2016年3月30日前对***按该调解协议给付的款项承担连带给付责任;如吉源公司未在2016年3月30日前按照协议履行给付义务,将给付牡丹江市华威基础工程有限责任公司工程款357370.40元、逾期付款违约金64326.6元,合计421697元;三、牡丹江市华威基础工程有限责任公司放弃对黑龙江**建筑安装工程有限公司的诉讼请求;四、案件受理费7625元,减半收取3812.50元,财产保全费2770元,计6582.50元由***负担。牡丹江市华威基础工程有限责任公司与吉源公司、民太公司、***建设工程施工合同纠纷一案,一审法院于2015年10月16日作出(2014)爱民初字第528号民事调解书,调解事项为:一、***于2015年12月31日前一次性给付牡丹江市华威基础工程有限责任公司工程款557017.60元,牡丹江市华威基础工程有限责任公司放弃其他诉讼请求;二、如***未按该调解协议履行给付义务,吉源公司于2016年3月30日前对***按该调解协议给付的款项承担连带给付责任;如吉源公司未在2016年3月30日前按照协议履行给付义务,将给付牡丹江市华威基础工程有限责任公司工程款557017.60元、逾期付款违约金201623.10元,合计758640.70元;三、牡丹江市华威基础工程有限责任公司放弃对民太公司的诉讼请求;四、案件受理费11386元,减半收取5693元,财产保全费4320元,计10013元由***负担。(2014)爱民初字第527号、528号案件调解笔录中,牡丹江市华威基础工程有限责任公司提出吉源公司收回***2套商品房(北山名苑小区20号楼3**1102室、19号楼4**903室),三方按协议价格(1102室每平方米5195.46元、903室每平方米5329元,均下浮10%)出售后,用售房款给付***拖欠牡丹江市华威基础工程有限责任公司的工程款。如房屋没有售出或只销售一套,由***在2015年12月31日前给付尚欠牡丹江市华威基础工程有限责任公司工程款本金,并承担诉讼***全费;如果***不履行给付义务,由吉源公司负责偿还工程款本金,承担诉讼***全费。***同意,并称这两户房屋其中一套房屋的手续在吉源公司,20号楼房屋手续在***处,有协议书和收据,回去找找,星期一送来,如果找不到,由***负责把签协议的相对人**找来给吉源公司出具证明。2015年10月19日***出具证明,内容为:吉源公司用北山名苑小区(20号楼3**1102室、面积106.49平方米)抵顶***工程款的房子手续(一份协议、一份财务收据)交给***,因***保管不妥,将手续丢失。***同意按法院(2014)爱民初字527号、528号调解协议履行,将此户房子和19号楼4**903、面积94.37平方米的房子抵回吉源公司,丢失的房子手续作废。再查,2016年9月13日北山名苑20号楼取得商品房销售许可证。2018年8月6日吉源公司与案外人***签订商品房买卖合同,将诉争房屋另行出卖给案外人***,***于2018年8月27日取得诉争房屋的不动产登记证。2018年7月10日,吉源公司向民太公司出具情况说明,主要内容为:吉源公司负责1713片棚户改造项目第一标段北山名苑一期工程的税费、劳保统筹费缴纳,并将税费、劳保统筹费交与民太公司。如发生一切债务纠纷由吉源公司承担,与民太公司无关。(2019)黑1004民初1248号民事案件生效后,**于2020年9月14日向一审法院申请执行,一审法院于2021年1月22日执行到位787102.95元,已执行完毕。一审法院认为,从民太公司与***、**于2012年7月24日签订的项目内部承包协议书可以看出,***与**是共同挂靠民太公司为吉源公司施工北山名苑小区14号、15号、16号楼工程,二人是北山名苑工程的实际施工人。二人在挂靠民太公司施工过程中欠牡丹江市华威基础工程有限责任公司桩基础款,在牡丹江市华威基础工程有限责任公司起诉***、吉源公司后,经过牡丹江市华威基础工程有限责任公司、***、吉源公司三方协商,由吉源公司收回***2套商品房(包括案涉房屋),如房屋没有售出或只销售一套,由***在2015年12月31日前给付尚欠牡丹江市华威基础工程有限责任公司工程款本金,如果***不履行给付义务,由吉源公司负责偿还工程款本金。虽然**并未参加诉讼,但二人是挂靠民太公司施工的共同体,不能分割开来,因此能够认定***代表**与吉源公司协商、结算,故(2014)爱民初字第527号、528号案件调解笔录、***给吉源公司出具的证明,其效力及于**。因***与吉源公司达成合意,约定解除了案涉定房协议书,不存在**起诉再主张解除合同的情形,亦不存在诉讼时效的问题。基于**、***和吉源公司的上述关系,决定了**与吉源公司不可能存在预售合同关系,**并不是善意的纯粹的买受人,且案涉定房协议书中明确载明在签订商品房购销合同时需由民太公司协助办理,即需要最终结算确定案涉房屋是否在抵顶范围,在没有最终结算前,不能视为抵顶完毕,消灭双方的债权债务。**没有找到民太公司协助办理,吉源公司亦没有将案涉房屋交付**,双方的抵顶并未完成。**与吉源公司签订案涉商品房定房协议书,性质是**与***挂靠民太公司为吉源公司开发的楼盘施工,基于***、民太公司和吉源公司存在抵顶工程款的事实,吉源公司提前为**、***开具的定房协议书,既有抵顶的意思,又有担保的意思。(2019)黑1004民初1248号案件审理过程中,**做虚假**,称其是正常买房,事实上,**及其女儿***的房屋均不是正常购买,均是抵顶的方式,只不过其女儿***的房屋是抵顶完成,案涉房屋因***代表**收回。**规避其与***共同挂靠民太公司是实际施工人身份,致使原一审判决认定**与吉源公司存在商品房预售的基础法律关系错误,属认定事实及适用法律错误,应予撤销。判决:一、撤销(2019)黑1004民初1248号民事判决;二、驳回**的诉讼请求。 本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 **向法庭提交证据一,公证的视频光盘。意在证明:该视频内容载体是***的项目经理**的情况说明,证明***与上诉人之间不存在合伙和共同挂靠的问题。吉源公司质证称,对形式要件无异议,对证明问题有异议。证人证明案件事实,需接受法庭及双方当事人的询问,然后才能作为证人证言,证明案件事实。该公证仅为**自述相关情况的证据保全,不符合人证言的相关法律规定,不应产生法律效力。另外**是否为该项目的项目经理,上诉人没有证据证实,自述不能对抗项目内部承包协议。民太公司质证称,该证据名为是视频资料或者视听资料,但实际是证人证言,证人不能接受法庭的质证情况,没有证明力。本院认为,该份证据属于证人证言,证人未到庭,不符合证据的形式要件,且无其他证据相佐证,不能证明上诉人想要证明的问题,不予确认。 二审法院采纳一审法院认定的证据,并认定一审法院查明的事实。 本院认为,上诉人**对吉源公司提起诉讼,主张双方成立商品房买卖关系,故**应对其主张的事实承担举证责任。一审期间**举示了《商品房定房协议书》、资金结算票据等证据证明其主张的房屋买卖关系成立,但在第三人民太公司举示的项目内部承包协议书中**与***共同在乙方处签字,吉源公司举示的多份商品房审批单中均有**的签字,结合**与吉源公司未签订正式的商品房买卖合同,且双方在《商品房定房协议书》中约定的付款方式为“乙方为民太公司提供材料,抵顶民太公司工程款”等事实,足以让一审法院对**是否为案涉房屋的真实买受人产生合理怀疑。**主张其是财务人员,在内部承包协议书中签字系为了完成财务对接,但未能举示充分证据予以证实。**在一审、二审期间举示的证据不足以证明其主张的法律关系成立,应承担举证不能的法律后果。故,一审法院综合全案证据和事实,驳回**的诉讼请求,并无不当。 综上所述,**的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定,判决如下: 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费16429元,由上诉人**负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 洋 审 判 员  *** 审 判 员  祖 睿 二〇二二年十一月二十五日 法官助理  *** 书 记 员  孙 源