某某、海林市某某房地产开发有限公司等合同纠纷民事一审民事判决书

黑龙江省海林市人民法院 民 事 判 决 书 (2022)黑1083民初655号 原告:***，男，1979年4月3日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省海林市。 委托诉讼代理人：***，西安区立新法律服务所法律工作者。 被告：海林市**房地产开发有限公司，住所地黑龙江省海林市。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**，男，该公司会计，住黑龙江省海林市新。 委托诉讼代理人：张齐林，黑龙江森林律师事务所律师。 第三人：黑龙江民太建筑工程有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区海浪河路。 法定代表人：**，该总司总经理。 原告***与被告海林市**房地产开发有限公司（以下简称**房地产公司）、第三人黑龙江民太建筑工程有限责任公司（以下简称民太建筑公司）合同纠纷一案，本院于2022年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2022年5月30日公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***，被告**房地产公司的委托诉讼代理人**、张齐林到庭参加诉讼。第三人民太建筑公司经本院经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；2.请求依法判令被告返还原告购房款517,608元，赔偿原告损失1,552,824元，合计2,070,432元；3.由被告承担本案诉讼费用。庭审中，***将赔偿损失变更为517,608元。 事实与理由：原、被告于2018年10月15日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于海林市***绣城4号楼8号商服房屋，该房屋系第三人收取被告的抵账房屋，原告以材料款抵顶房屋价款的方式取得涉案房屋，抵顶价款为517,608元。层数为地上一层，层高为6米，面积为61.62平方米。被告向原告交付房屋时，被告将设计规划的一层层高6米的房屋分割成两层，按照层高3米、两层的面积交付给原告，导致原告购买的房屋使用面积空间严重不足，被告的行为严重损害了原告的合法权益。原告认为，被告的行为已构成欺诈销售，依法应对原告的损失予以赔偿。 **房地产公司辩称，1.被答辩人起诉状**的内容与事实不符，答辩人不存在隐瞒事实的行为。海林市***绣城是答辩人开发建设的，其中案涉A1地块4号楼8号门市属于商服，设计高度为6米，建筑面积61.62平方米。开工日期2013年5月28日，竣工日期2013年11月30日。2014年8月16日牡丹江林区工程质量监督分站向答辩人颁发了《建设工程竣工验收备案证书》。答辩人建设的房屋质量合格，符合竣工验收条件。 2016年1月答辩人将包括案涉房屋在内的9号门市、10号门市案涉房屋现房抵顶给了第三人，2016年6月1日第三人将以上三处门市房转让给了被答辩人。2018年8月7日第三人领着被答辩人到答辩人处办理了案涉A1地块4号楼8号门市房屋买卖交接手续，第三人将***绣城4号楼8号门市房，建筑面积61.62平方米，单价8,400元/平方米，总价款517,608元转卖给被答辩人。 2018年10月15日答辩人与被答辩人就案涉8号门市房签订了商品房买卖合同，建筑面积90.91平方米，其中一层为61.62平方米，二层29.29平方米。合同第五条面积确认及面积异议处理约定：商品房交付后，产权登记面积与合同面积发生差异，双方同意按第（1）种方式进行处理：即房屋面积以房屋所有权证确权面积为准，房屋单价不变，总房款多退少补。被答辩人在订立合同时就已经明确知道房屋的基本信息，即高度为6米的门市房分为：一层为61.62平方米，二层29.29平方米，建筑面积共计90.91平方米，不存在答辩人隐瞒房屋面积及结构的行为。同时被答辩人购买房屋时房屋已经建成，门市房的高度6米已经确定，被答辩人与答辩人签订商品房买卖合同的实际面积远远超出答辩人抵顶给第三人约定的面积，不存在使用面积及空间面积不足的事实。 答辩人与被答辩人之间签订《商品房买卖合同》前，被答辩人已经接受房屋、打二层隔并装修房屋、经营宾馆多年，被答辩人对房屋上下两层及每层3米已经接受。签订《商品房买卖合同》更加确认被答辩人接受房屋现状。且答辩人交付的房屋完全可以办理不动产登记，不影响被答辩人物权的实现。答辩人已经履行了合同的全部义务，不存在违约的事实。 2.被答辩人不符合解除权行使的法定条件。依据《合同法》第九十四条规定，通过以上法律规定可知，行使合同解除权是有条件的，而本案答辩人并不存在第九十四条规定的法定解除情形，通过本答辩状第一点内容可知，答辩人不存在违约行为，更不存在致使被答辩人不能实现合同目的违约行为。因此被答辩人解除商品房买卖合同的诉讼请求不应支持。 3.被答辩人合同解除权已经消灭。假使被答辩人存在合同解除权，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”。 本案被答辩人自2018年10月15日与答辩人签订《商品房买卖合同》时就已经知道案涉房屋分为二层，每层3米，并从事旅馆经营多年，如果被答辩人认为答辩人的行为损害被答辩人的利益，致使不能实现合同目的，被答辩人享有解除权的起始时间为2018年10月15日，行使解除合同的权利时间届满至2019年10月14日。依据《民法总则》第一百九十九条法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。故被答辩人假使享有解除权，也应在2019年10月14日前行使，而被答辩人提出解除合同的时间已经远远超过一年，被答辩人的解除权因存续期问届满而消灭。 综上，被答辩人的诉讼请求没有事实及法律依据，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。 民太建筑公司未作**。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对***提供的证据，本院认为，证据一、2018年10月5日原告与被告签订的《商品房买卖合同》1份、2018年7月6日第三人与原告抵账房屋的付款凭证1份（借款单1份）、2021年6月8日第三人为原告出具的《抵账说明》1份。《商品房买卖合同》是***与**房地产公司签订的；《借款单》是***、***出具的；《抵账说明》是民太建筑公司出具的，对该事实予以认定。证据二、2021年5月17日海林市自然资源将关于**一期4号楼***相关情况的说明1份。该说明是海林市自然资源局出具的，对此证据形式要件予以认定。证据三、***绣城4号楼1-1剖面图1份。设计图是相关部门设计的，对上述证据的形式要件予以认定。 对**房地产公司提供的证据，本院认为，证据一、建设工程竣工验收备案证书1份。对此证据予以认定。证据二、房屋办理单1张、房屋买卖协议1份、***身份证复印件、收据1张。对上述证据的形式要件予以认定。证据三、商品房买卖合同书1份。调取海林法院（2021）黑1083民初1802号卷宗：《商品房买卖合同》、《房屋所有权证》。该合同是***与**房地产公司签订的10门市房买卖合同，对此证据予以认定；该所有权证照是黑龙江省国土资源厅住森工总局国土资源局牡丹江分局颁发的，对此证据予以认定。 民太建筑公司未提供证据。 综上，本院认定事实如下：海林市***绣城是**房地产公司开发建设的，其中案涉A1地块4号楼8号门市属于商服，设计高度为6米，建筑面积61.62平方米。施工单位为民太建筑公司。开工日期2013年5月28日，竣工日期2013年11月30日。2014年8月16日牡丹江林区工程质量监督分站向**房地产公司颁发了《建设工程竣工验收备案证书》。 2016年1月，**房地产公司将包括案涉房屋8号门市在内的9号、10号门市，抵顶了民太建筑公司的工程款。2016年6月，民太建筑公司将以上三处门市房抵顶了***的材料款。 ***称，2016年交付8号门市的时候是一层，二层是于2017年9月25日自己建造的。 2018年7月16日，***、***出具了《借款单》，其内容：收**商铺1-4-8门市61.62平方米×8,400元＝517,608元。 2018年8月7日，民太建筑公司与***签订了《房屋买卖协议》，主要内容：**房地产公司抵顶给民太建筑公司的房屋转卖给***，A1地块4号楼8号门市，面积61.62平方米，单价8,400元/平方米，总价款517,608元。 2018年10月15日，**房地产公司与***对案涉8号门市房签订了《商品房买卖合同》，建筑面积90.91平方米，其中一层为61.62平方米，二层29.29平方米。 案涉A1地块4号楼9号、10号门市，已经在黑龙江省国土资源厅驻森工总局国土资源局牡丹江分局办理了不动产权证照。由于**房地产公司与民太建筑公司当时没有对全部工程款结算完毕，对8号门市签订的《商品房买卖合同》，晚于9号、10号门市签订的《商品房买卖合同》，故***未办理不动产权证照。 本院认为，该案立案案由为合同纠纷，通过庭审，***与**房地产公司之间形成了商品房买卖法律关系，该案案由定为商品房销售合同纠纷较为适宜。 《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”**房地产公司将开发建设的案涉A1地块4号楼8号、9号、10号门市抵顶了民太建筑公司的工程款，民太建筑公司将以上三处门市房抵顶了***的材料款。***与**房地产公司签订的《商品房买卖合同》符合法律的规定，依法成立并生效。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定可以解除合同。庭审中，***诉称：“**房地产公司将设计规划的一层层高6米的房屋分割成二层，以二层的面积交付给***，导致***购买的房屋使用面积空间严重不足，**房地产公司的行为严重损害了***的合法权益，**房地产公司的行为已构成欺诈销售。”本院认为，民太建筑公司于2016年将案涉A1地块4号楼8号交付给***，***未提供证据证明其对房屋结构、面积、现状有异议并向民太建筑公司或**房地产公司主张权利。***依据与**房地产公司签订的9号、10号门市的《商品房买卖合同》，已经在黑龙江省国土资源厅驻森工总局国土资源局牡丹江分局办理了不动产权证照。因8号门市签订的《商品房买卖合同》，晚于9号、10号门市签订的《商品房买卖合同》，故***未办理不动产权证照。该案涉A1地块4号楼已经验收，且能够办理不动产权证照，***没有证据证明其主张的“出售给***的房屋与规划设计图不符”的事实。**房地产公司并不存在合同法第九十四条规定的法定解除情形，即**房地产公司不存在致使***不能实现合同目的违约行为或欺诈行为。 《最高人民法院》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”庭审时，***称：“2016年交付8号门市的时候是一层，二层（隔断）是于2017年9月25日自己建造的。”2018年10月15日，**房地产公司与***对案涉8号门市房签订的《商品房买卖合同》，建筑面积90.91平方米，其中一层为61.62平方米，二层29.29平方米。该面积是根据***建筑后的二层隔断确定的。***自2018年10月15日至今已经超过一年以上，***的解除权已经消灭。 综上，**房地产公司未构成任何根本性违约，也不存在欺诈、损害***利益的行为。同时，即使***具有合同解除权，也未在解除权发生之日起一年内行使，解除权也已经消灭。 综上所述，对***的要求，本院不予支持。民太建筑公司未到庭，视为放弃抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《最高人民法院》第十五条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条规定，判决如下： 驳回***的诉讼请求。 案件受理费23,363.46元，退还减少诉讼请求费用9,246.52元，剩余诉讼费用14,116.94，减半收取计7,058.47元，由***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年六月六日 书记员　　***