于美玲、***确认合同效力纠纷二审民事判决书

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

民事判决书

（2018）黑01民终7666号

上诉人（原审被告）：于美玲，女，1980年12月12日出生，汉族，教师，住黑龙江省依兰县。

委托诉讼代理人：苗春雷，黑龙江誉严律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，1949年8月9日出生，汉族，农民，住黑龙江省依兰县。

委托诉讼代理人：***，黑龙江联升律师事务所律师。

原审被告：依兰县牡丹家园售楼处，住所地黑龙江省依兰县牡丹家园门市楼北数第四门。

负责人：***，经理。

委托诉讼代理人：***，男，1959年7月14日出生，汉族，依兰县。

原审被告：***，男，1956年1月29日出生，汉族，个体业者，住黑龙江省依兰县。

委托诉讼代理人：***，男，1959年7月14日出生，汉族，住依兰县。

原审被告：哈市依兰县聚鑫建筑工程有限责任公司，住所地黑龙江省依兰县依兰镇建设街198号。

法定代表人：**，经理。

原审第三人：***，男，1949年11月18日出生，汉族，依兰县亚麻厂退休工人，住黑龙江省依兰县。

上诉人于美玲因与被上诉人***、原审被告依兰县牡丹家园售楼处（以下简称售楼处）、***、哈市依兰县聚鑫建筑工程有限责任公司（以下简称聚鑫建筑公司）、原审第三人***确认合同效力纠纷一案，不服黑龙江省依兰县人民法院（2018）黑0123民初418号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。于美玲及其委托诉讼代理人苗春雷，***及其委托诉讼代理人***，售楼处及***的委托诉讼代理人***，***到庭参加诉讼，聚鑫建筑公司经本院依法传唤未到庭，缺席审理。本案现已审理终结。

于美玲上诉请求：撤销一审判决，驳回***的诉讼请求。原审法院认定事实不清，适用法律错误。***与***签订的协议系虚假协议，不具备法律效力。***于2011年3月15日已将涉案房屋转卖给案外人*某，*某接收该房屋后进行了装修，其父***（*****）曾在此短期居住，在***去世后，*某将此房转卖给于美玲，因此该房屋原所有权人实际为*某，与***无关。于美玲通过中介在*某处购买了涉案房屋，并办理了房屋所有权登记符合法律规定。***在*某不知情的情况下，冒*某之名找到***，称原合同丢失，让***补签合同，***所称事实是虚假的，故***无权主张涉案房屋的产权。于美玲在获得该房屋所有权过程中不存在任何违反法律规定的行为，故请求二审法院依法撤销原判，驳回***的诉讼请求，以维护于美玲的合法权益。

***辩称，请求维持一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，是***与***签订了涉案房屋的房屋买卖合同并且已经实际履行，应该驳回于美玲的上诉请求。

售楼处、***述称：售楼处、***当时给于美玲开具的售楼手续是依据案外人*某提供的其与***签订的房屋买卖协议和***出示的收据才给于美玲开的售楼手续。

***述称：***把房子卖给**（*某）了，卖了15万元。记不清什么时间卖的了，大概卖了五六年了，***与**之间有买卖协议书，并给**打了一个15万元的收条。

聚鑫建筑公司未出庭，亦未提交书面意见。

***向一审法院起诉请求：确认***与***签订的房屋买卖协议有效，确认售楼处。***、聚鑫建筑公司与于美玲签订的房屋买卖协议无效。

一审法院认定的事实：2009年依据依拆许字（2009）第5号《房屋拆迁许可证》，依兰城乡房屋拆迁承办有限公司对***位于依兰镇三街四委的房屋进行拆迁，并达成产权调换协议。2010年，依兰县棚户区改造工作领导小组给***送达回迁安置书，将***拆迁房屋产权调换安置到依兰县牡丹家园3号楼1单元2楼东门。2011年3月25日，***与***签订楼房买卖合同，将产权调换的安置房屋即依兰县牡丹家园3号楼1单元2楼东门卖给***，房屋价格15万元，***对购买楼房进行了装修后，对外出租二年，然后自己入住一年多。因丈夫***患病到迎兰朝鲜族乡德裕卫生院住院治疗，经治疗无效，***于2015年在德裕卫生院去世。***去世后，***也外出就医，一直没有再回楼房居住，2017年春天，***再回家中时，发现楼房已经有人居住，经了解案涉楼房由售楼处卖给于美玲，由聚鑫建筑公司出具购房发票，并办理房屋权属登记。

另查明，依兰县牡丹家园小区是***挂靠依兰县聚鑫建筑工程有限责任公司开发，由***自行与依兰县地税局联系开具售楼发票，2016年2月，于美玲通过大鑫房产中介了解到案涉楼房的售楼消息，通过中介见到售楼者*先生，双方协商楼房价格为107,483元，由大鑫房产负责协助办理产权变更手续，2016年3月21日，由售楼处以依兰县聚鑫建筑工程有限责任公司的名义到依兰县地税局为于美玲开具了售楼发票。之后，于美玲与大鑫房产的工作人员、售楼的*先生和售楼处工作人员一起到房产部门办理了房屋产权证，房产证号为黑20**依兰县不动产权第0000301号。但给于美玲开具售楼发票时依兰县聚鑫建筑工程有限责任公司已经更名为哈市依兰县聚鑫建筑工程有限责任公司。

一审法院认为，***通过回迁安置取得案涉楼房所有权后，将该楼房转卖给***，双方签订了楼房买卖合同，***交付了购楼款，并已实际装修入住，***与***签订的楼房买卖合同是双方真实意思，不违反法律规定，合法有效。售楼处在明知案涉楼房为回迁安置房屋、实际所有人亦没有授权的情况下，擅自将案涉楼房出售给于美玲，售楼处的行为侵害了***对该房屋的所有权，售楼处与于美玲签订的购房合同书无效，***的诉请应予支持。聚鑫建筑公司、***经传票传唤后无正当理由拒不到庭，视其放弃诉讼权利，依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，据此判决：一、***与***于2011年3月25日签订的楼房买卖合同有效；二、售楼处与于美玲签订的购房合同书无效。案件受理费100元，由售楼处、***、聚鑫建筑公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。于美玲举示证据一、***与*某于2011年3月15日所签订的《卖房契约》、2011年3月15日***给*某出具的收据。拟证明：2011年3月15日***将其回迁房转卖给*某，并没有转卖给***。证据二，*某证言。拟证明：***是与证人*某进行的房屋交易，并且证人*某将房屋再次转卖给于美玲。

***针对于美玲举示的证据发表质证意见为，证据一的真实性有异议，于**认为是于美玲与***后填写的，不是真实的。证据二，证人证言不真实，***要求对*某与***签订的《卖房契约》及收据进行鉴定。售楼处、***针对于美玲举示的证据发表质证意见为，证据一：该证据与售楼处、***无关。证据二，售楼处、***只知道*某和于美玲到售楼处拿着相关手续，而后售楼处给开的售楼发票，以后事情不知道、***针对于美玲举示的证据发表质证意见为，证据一的真实性无异议，签字是***签的。证据二，对证人证言无异议，是***和*某签的买卖协议，*某给的钱。

本院认证意见：于美玲所举示《卖房契约》及收据与证人*某出庭证实的事实可以相互印证，***虽对两份证据提出异议，并在庭审中提出对***与*某签订的《卖房契约》进行鉴定，但庭审后本院通知其到庭释明其鉴定风险及摇号确定鉴定机构，其拒绝到庭。故本院对于美玲举示的《卖房契约》、收据及证人证言予以采信。

二审查明，涉案房屋系***房屋被拆迁，经产权调换后取得的。2011年3月15日，***与案外人*某签订《卖房契约》，主要内容为：甲方***，乙方*某。1.甲方现有牡丹家园3号楼1单元2楼201室回迁房屋面积56.7平方米出售给乙方*某所有，经甲乙双方达成共识买卖成交，作价人民币壹拾伍万园整出售给乙方，现金一次性付清，甲乙双方绝不反悔。2.此合同以后无论发生什么意外变故问题，均按此合同为法律有效合同为准。特此证明。同日，***给*某出具收据，写明：壹拾伍万园整，￥150,000元。《今收到*某购房款拾伍万园》，收款人***,2011年3月15日。房屋交付后，***与其爱人***（*某父亲）居住近一年左右，2015年***去世。后***外出就医，一直没有在涉案房屋居住。

2016年2月，于美玲在大鑫房产中介公司获知*某预出卖涉案房屋，通过大鑫房产中介公司介绍与*某进行了协商，*某以15万元价格将涉案房屋卖与于美玲，由于美玲与售楼处直接签订《购房合同》，合同价款为107,483元，由大鑫房产中介公司负责办理房屋更名过户手续。于美玲交与大鑫房产中介公司定金5000元。2016年3月21日，售楼处以依兰县聚鑫建筑工程有限责任公司的名义到依兰县地税局为于美玲开具了售楼发票。2016年3月22日，于美玲与大鑫房产中介公司的工作人员及*某共同到房产部门办理了涉案房屋不动产权证书，同日，于美玲用其爱人*春阳的银行卡（卡号：62×××74）分两次共支取人民币145,000元（65,000元、80,000元），交与*某。2016年5月于美玲取得了涉案房屋不动产权证书，证号为黑20**依兰县不动产权第0000301号。

另查明，2016年3月21日为于美玲开具售房发票时，依兰县聚鑫建筑工程有限责任公司已经更名为哈市依兰县聚鑫建筑工程有限责任公司。

再查明，据***二审庭审中陈诉，***爱人***去世后，***带领三个人找到***，说***去世了，**（*某）同意将涉案房屋给***了，想办理涉案房屋房照，因原合同丢失，要求***给其补签一份合同，于是其与于**签订了2011年3月25日《楼房买卖合同》。

本院认为：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。首先，二审庭审中，***当庭陈诉，涉案房屋系卖给案外人*某，与*某签订的《卖房契约》及由*某向其交付的购房款，同时说明***所举示的2011年3月25日《楼房买卖合同》系应***要求后补签的。***对于***陈诉与其签订的《楼房买卖合同》系补签的事实没有提出反驳意见。庭审中***提出对*某与***于2011年3月15日签订《卖房契约》形成时间进行司法鉴定，庭审后又拒绝到庭确定鉴定机构；其次，***虽主张涉案房屋系其与***共同出资购买，但未提交其支付购房款的证据；第三，于美玲通过中介公司购买了涉案房屋，交付购房款款项，亦经合法程序取得了涉案房屋不动产权证书。

综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销黑龙江省依兰县人民法院（2018）黑0123民初418号民事判决；

二、驳回***的诉讼请求。

一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由***负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

审判员***

二〇一九年一月二十八日

书记员于文娟