**与中盐黑龙江盐业集团依兰有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

黑龙江省依兰县人民法院

民 事 判 决 书

（2019）黑0123民初1933号

原告：**，男，1982年2月25日出生汉族，无固定职业，住依兰县。

委托诉讼代理人：李维库，依兰县维权法律服务所法律工作者。

被告：中盐黑龙江盐业集团依兰有限公司，住所地：依兰镇通江路**。

法定代表人：张海军，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王利，男，该公司副经理。

委托诉讼代理人：陈立安，依兰县依兰法律服务所法律工作者。

第三人：哈市依兰县聚鑫建筑工程有限责任公司，，住所地：依兰镇建设街**

法定代表人：吴迪，该公司经理。

委托诉讼代理人：关来宝，依兰县道台桥法律服务所法律工作者。

第三人：康凤江，男，1961年7月9日出生汉族，个体业者，住依兰县。

原告**与被告中盐黑龙江盐业集团依兰有限公司（以下简称中盐依兰公司），第三人哈市依兰县聚鑫建筑工程有限责任公司（以下简称聚鑫建筑公司）、康凤江案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人李维库，被告中盐依兰公司的委托诉讼代理人王利、陈立安、第三人聚鑫建筑公司的委托诉讼代理人关来宝、第三人康凤江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**向本院提出诉讼请求：1.请求对康凤江名下位于依兰镇××江家园××层别墅（产权证号：黑20**依兰不动产权第××号），建筑面积279平方米房屋不予执行；2.解除康凤江名下位于依兰镇××江家园××层别墅（产权证号：黑20**依兰不动产权第××号），建筑面积279平方米房屋的查封。事实和理由：2017年4月30日，**购买了康凤江依兰镇××江家园××层别墅（黑20**依兰不动产权第××号），建筑面积279平方米，价格为100万元，2017年8月1日通过银行转账付清的全部房款。居住期间水、电、煤气、供热、物业等费用均是**交纳的，交款人名为**。康凤江承诺交完款给**过户，但交完房款后，**多次到处找康凤江要求过户，却一直找不到康凤江。2018年因康凤江是失信被执行人，其名下房产不动产中心不给办理过户。由于一直找不到康凤江，且后期康凤江是失信被执行人，由于康凤江的原因一直不能过户。2019年4月15日**终于找到康凤江，但却无法过户，因为康凤江是失信被执行人，双方只好对买卖合同进行了公正。2019年6月，**得知此房于2019年5月29日被依兰县人民法院查封，因**买卖在先，法院查封在后，故现依法提起诉讼，请求法院支持诉讼请求。

中盐依兰公司辩称，请求法院依法驳回**的诉讼请求。事实和理由：一、**所诉主体不适格。中盐依兰公司依据（2014）依民初字第721号民事判决、（2017）黑01终1045号民事判决向人民法院申请强制执行，执行案号为（2018）黑0123执575号。执行过程中，康凤江自愿为聚鑫建筑公司提供担保，并向法院递交了书面材料，依兰县人民法院于2019年5月29日依法查封了康凤江名下位于依兰县依兰镇××江家园××层别墅（产权证号：黑20**依兰不动产权第××号）房产。该房产为康凤江自愿为聚鑫公司担保，属于自愿代为清偿债务。且中盐公司与**并无合同关系和其他法律关系，**起诉主体应为康凤江本人，中盐公司不是其法律主体，故所诉主体不适格。二、依兰县人民法院执行该房产适用法律正确。依兰县人民法院（2018）黑0123执575号执行程序合理合法，且被执行人为担保人康凤江，至于康凤江将房产私下买卖，中盐依兰公司并不知情。现被执行的黑20**依兰不动产权第**房产依然是康凤江本人名下，人民法院执行并无不当，应强制执行该名下房产，代为清偿聚鑫公司所欠中盐依兰公司的债务。三、依兰县人民法院查封该房产适用法律正确。经人民法院初、终审认定的聚鑫建筑公司所欠中盐依兰公司拆迁补偿合同款4,186,000元，至今没有履行，康凤江为聚鑫建筑公司担保行为属于自愿行为，有连带偿还中盐依兰公司4,186,000元拆迁补偿款义务，故人民法院执行康凤江名下房产合理合法。在聚鑫公司没有清偿中盐依兰公司4,186,000元拆迁补偿款的情况下，人民法院不应解封。四、中盐依兰公司对**与康凤江房屋买卖关系不认同。依据依兰县人民法院（2019）黑0123执异18号执行裁定书，人民法院查明，黑20**依兰不动产产权第**产一直在康凤江名下，产权并未变更，**所称与康凤江有房屋买卖，中盐依兰公司不予认同。五、**存在过错，应为过错承担责任。依据依兰县人民法院（2019）黑0123执异18号执行裁定书，人民法院查明，即使该房产为**实际占有，因其怠于行使民事权利，存在过错，也并非**所称是康凤江不能配合的原因导致其所不能。康凤江是2018年1月30日被发布为失信被执行人的，而2018年10月15日黑龙江省国土资源厅不动产登记局才下发了《关于不动产领域失信被执行人限制从事不动产交易有关事项的通知》，在此之前九个月的时间里，**是完全可以办理过户手续的。据此，**应向康凤江主张权利，而非中盐依兰公司。人民法院执行担保人康凤江名下房产，是其自愿为聚鑫公司清偿债务行为，应予支持，故不能解除对康凤江名下位于依兰镇××江家园××层别墅（产权证号：黑20**依兰不动产权第××号）房产查封，除非康凤江按照（2014）依民初字第721号民事判决、（2017）黑01民终1045号民事判决合理清偿中盐依兰公司全部拆迁补偿款4,186,000元及利息（以4,186,000元为基数，自2010年10月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。综上所述，人民法院执行担保人康凤江名下房产合情合理，请人民法院驳回**的诉讼请求。

聚鑫建筑公司述称，对法院查封的事不知情，对诉争财产也不享有任何权利，希望法院依据相关法律规定处理。

康凤江述称，同意**的诉讼请求。2017年8月1日与**交易完毕后，我有其他事务就离开了依兰。等我回来办理过户的时候，我已经被纳入失信人员黑名单了，房产处就无法办理房屋产权变更登记了。

经审理查明，2017年4月30日，**与康凤江签订《房屋买卖协议书》，约定，康凤江将自家位于依兰依兰镇三江家园9号楼别墅房屋出卖给**；该楼房面积279平方米；价款100万元，现金给付，一次性付清；该楼室内附属设施及物品归**所有；康凤江将该房的不动产权证书交付给**，**办理房产过户时康凤江必须配合，直至房产证办理完毕为止，如康凤江不能积极配合，**因此而造成的损失由康凤江承担，办理房产证的费用由**承担；自康凤江迁出后涉及到房屋的水、电、煤气、物业费等均由**承担；**因资金不足，所有房款在签订合同之日起四个月内全部交付给康凤江，收到全部房款后康凤江把钥匙交付给**。同年8月1日，**通过银行向康凤江在工商银行和建设银行账户分两笔共计汇款100万元，康凤江为**出具收到卖三江家园9号楼别墅楼款100万元的收据。同日，康凤江将坐落于依兰镇××江家园××层别墅不动产权登记证书（产权证号：黑[2016]依兰不动产权第××号）及该房屋钥匙交付给**，**居住使用该房屋至今。康凤江将争议房屋交付**后即离开依兰，**经多方联系康凤江协助办理争议房屋产权变更登记未果。2017年8月4日，康凤江被哈尔滨市中级人民法院立案执行，2018年1月30日，康凤江被列为失信被执行人。2018年10月15日，黑龙江省国土资源厅不动产登记局下发《关于不动产领域失信被执行人限制从事不动产交易有关事项的通知》，限制失信被执行人办理房屋交易手续。2019年4月15日，**与康凤江就本案争议房屋买卖事宜在依兰公证处进行了公正。

中盐依兰公司与聚鑫建筑公司拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院经审理作出（2014）依民初字第721号民事判决书，判决：一、聚鑫建筑公司于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨市依兰盐业公司房屋补偿款4,186,000元（598㎡×7,000元/㎡）；二、聚鑫建筑公司给付哈尔滨市依兰盐业公司房屋补偿款利息（以4,186,000元为基数，自2010年10月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；三、驳回哈尔滨市依兰盐业公司的其他诉讼请求。判决生效后，聚鑫建筑公司提出上诉，哈尔滨市中级人民法院（2017）黑01民终1045号民事判决书以哈尔滨市依兰盐业公司已被撤销，其债权债务由中盐依兰公司承继为由，对一审判项所涉权利主体予以变更，判决：一、变更黑龙江省依兰县人民法院（2014）依民初字第721号民事判决第一项为：聚鑫建筑公司于本判决生效之日起十日内给付中盐依兰公司房屋补偿款4,186,000元（598㎡×7,000元/㎡）；二、变更黑龙江省依兰县人民法院（2014）依民初字第721号民事判决第二项为：聚鑫建筑公司给付中盐依兰公司房屋补偿款利息（以4,186,000元为基数，自2010年10月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；三、变更黑龙江省依兰县人民法院（2014）依民初字第721号民事判决第三项为：驳回中盐依兰公司的其他诉讼请求。因聚鑫建筑公司未履行生效法律文书确定的给付义务，中盐依兰公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）黑0123执575号。本院在执行过程中，康凤江自愿为被执行人聚鑫建筑公司提供担保，并向本院提交了书面担保材料，本院于2019年5月29日依法查封了康凤江名下位于依兰县依兰镇××江家园××层别墅（产权证号：黑[2016]依兰不动产权第××号）。**于2019年6月26日向本院提起案外人执行异议，认为被本院查封的房产系案外人**所有。本院于2019年7月10日作出（2019）黑0123执异18号执行裁定：驳回案外人**的异议请求。**不服该裁定，向本院提起本案诉讼。

上述事实，有**提供的《房屋买卖协议书》、工商银行个人业务凭证、建设银行客户回单、不动产权证书（产权证号：黑[2016]依兰不动产权第××号）、取暖费收据、电费交款凭证、物业费收据、燃气费收据、失信被执行人信息单、公证书、依兰县人民法院（2019）黑0123执575号执行裁定书、证人李某、姜某证言，依兰县人民法院（2019）黑0123执异18号执行裁定书，及各方当事人陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，**提交的证据证明其与康凤江就买卖案涉房屋于2017年4月30日签订了《房屋买卖协议书》，约定了房屋成交价格，房款支付方式及时间，房屋交付时间等内容，上述合同约定的内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定,应当认定有效。且上述合同的签订日期早于涉案房屋被法院查封的时间。其次，**提供的康凤江出具的收到案涉房屋购房款收据、转账汇款凭证、取暖费收据、电费交款凭证、物业费收据、燃气费收据，足以认定**在《房屋买卖协议书》签订后已支付全部购房款，并在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。再次，案涉房屋尚未办理产权变更登记手续，是因康凤江在交付案涉争议房屋后即离开依兰，**经多方查找康凤江下落无果，致使其在一年多时间里无法办理案涉房屋的变更登记，此后又因康凤江被列为失信被执行人而无法办理变更登记，此系康凤江未按《房屋买卖协议书》约定积极配合办理争议房屋产权变更登记造成的，**对此并无过错。基于上述事实,应当认定**对登记在被执行人康凤江名下的涉案房屋所提出的执行异议,符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形,且其权利能够排除执行。因此,**在本案中的诉讼请求具有事实依据和法律依据,应予支持。

**关于解除对康凤江名下位于依兰镇××江家园××层别墅（产权证号：黑[2016]依兰不动产权第××号）房屋查封的诉请，不属于本案审理范围，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条之规定，判决如下：

一、停止对位于依兰镇一街三江家园1-3层别墅（产权证号：黑[2016]依兰县不动产权第××号）房屋的执行；

二、驳回**的其他诉讼请求。

案件受理费13,800元，由中盐黑龙江盐业集团依兰有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。

审　判　长　　张风华

人民陪审员　　吕冬梅

人民陪审员　　何维迪

二〇二〇年十一月十九日

书　记　员　　刘东鑫