某某与武汉万科睿湖房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市洪山区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鄂0111民初9588号

原告：***，男，1972年9月29日出生，汉族，住武汉市武昌区。

被告：武汉万科睿湖房地产有限公司，住所地：武汉市洪山区白沙五路1号万科金色城市16号地块1号商业楼1层9室。

法定代表人：谢燕，该公司董事长。

委托诉讼代理人：段明，湖北瑞通天元律师事务所律师。一般授权代理。

委托诉讼代理人：陈骋，湖北瑞通天元律师事务所律师。一般授权代理。

第三人：武汉御品装饰工程有限公司，住所地：武汉市江岸区上海路16号3楼。

法定代表人：王萍，该公司总经理。

委托诉讼代理人：段明，湖北瑞通天元律师事务所律师。一般授权代理。

委托诉讼代理人：陈骋，湖北瑞通天元律师事务所律师。一般授权代理。

原告***诉被告武汉万科睿湖房地产有限公司（以下简称万科睿湖公司)、第三人武汉御品装饰工程有限公司（以下简称御品装饰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***、被告万科睿湖公司及第三人御品装饰公司的委托诉讼代理人段明、陈骋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告违约金52494元；2、由被告承担本案诉讼费用。审理过程中原告变更诉讼为：1、判令被告赔偿原告逾期交房违约金52494元；2、判令被告承担本案诉讼费用、鉴定费用（具体数额以实际发生为准）。事实与理由：2017年8月，原告购买被告万科睿湖公司开发的位于武汉市洪山区方家咀万科翡翠云台19幢1单元1层2号精装修商品房，被告万科睿湖公司为规避房管部门的监管，要求原告与其及第三人御品装饰公司分别签订《武汉市商品房买卖合同》和《装修合同》各一份，其中，原告与被告万科睿湖公司签订的《武汉市商品房买卖合同》约定，原告购买被告万科睿湖公司开发的位于武汉市洪山区方家咀万科翡翠云台19幢1单元1层2号商品房。原告支付被告万科睿湖公司购房款3372607元。被告万科睿湖公司应于2018年3月31日之前完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求……向原告交付合格的房屋。如被告万科睿湖公司逾期交房不超过90日，则应自2018年4月1日起至实际交房之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。在原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》的附件六：补充协议第四条第六项中对合同约定的交房条件进行了修改，但是该合同补充协议六第四条第六项是格式条款，且该格式条款没有特别作出提示并进行说明，同时免除了被告的责任、限制了原告的权利，为无效条款，不能作为交房条件。原告与被告万科睿湖公司及第三人御品装饰公司签订的《装修合同》约定：原告“委托”被告万科睿湖公司及第三人御品装饰公司对原告购买的上述商品房进行装修。原告支付被告万科睿湖公司装修款376980元。被告万科睿湖公司应于2018年3月31日前交付装修合格的房屋。上述合同签订后，原告按期向被告万科睿湖公司支付购房款和装修款共计3749587元。2018年3月26日，原告接到被告万科睿湖公司收房通知。2018年3月31日原告前去收房时，发现被告万科睿湖公司所开发的楼盘绿化未按约完成；小区内道路存在严重质量问题；对建筑材料“偷梁换柱”；西门进出门禁设置不合理；北门无“门”；地下车库严重渗漏；房屋层高不足3米，室内装修尚未完成等诸多问题。为此，包括原告在内的共100余名购房业主拒绝收房，并联名向被告万科睿湖公司提交书面拒收房屋意见，要求被告万科睿湖公司按合同约定和建筑设计要求进行整改。经原告等购房业主多次与被告万科睿湖公司进行沟通，被告万科睿湖公司才陆续承诺对原告所购房屋所在的绿化、道路、西门进出门禁及室内装修存在的问题进行整改，并承诺修北门。2018年6月10日，原告在被告万科睿湖公司尚未完成整改的情况下收房。

被告万科睿湖公司辩称，（一）、原告提出小区内道路存在严重质量问题，对建筑材料偷梁换柱，地下车库严重渗漏与事实不符，拒绝收房理由不成立。《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：洪170055586）第九条交房期限及条件约定，出卖人应当在2018年3月31日前……7、燃气：2018年3月31日前，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件。《附件六：合同补充协议》约定，“本补充协议为购房合同组成部分，本补充协议中对购房合同所作修改补充，与购房合同具有同等法律效力。本补充协议与购房合同不一致的，以本补充协议为准，出卖人及买受人均应受合同与补充协议的约束”。第6条约定，出卖人在本合同第九条约定交房期限前取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》即达到本合同第九条约定的交付条件。上述约定可以看出，原告所购房屋的交房条件在附件六：合同补充协议中进行了约定，并经原、被告双方签字认可。被告已于2018年3月31日前取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、《建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《建设工程消防竣工验收抽查结果告知单》（结果为合格）、《人民防空工程竣工备案表》（结果为合格），证明原告所购房屋达到合同约定商品房交付买受人使用的条件。原告拒绝收房理由不成立。（二）、针对原告提出绿化未按约完成事由，根据《武汉市建设项目配套绿地实施情况监督检查报告》（结论为达到审核图纸规划的配套绿地面积），即绿化工程已经完成。其次西门与北门等配套设施已经建设完成且可以正常使用，原告指出西门设计不合理及北门无明显标示等理由，属设计问题而非质量或工程是否完工问题，原告拒绝收房理由不成立。（三）、原告称房屋层高不足3米，拒绝收房。《武汉市商品房买卖合同》第三条第3款的约定，该商品房的用途为住宅，层高为3米。附件六：合同补充协议约定：一、关于房屋的层高（补充合同第三条）1、本合同项下商品房的卧室、客厅层高为合同第三条所列层高，此层高为设计标注层层高，非楼层净高，其他部位在符合规范的前提下，局部高于或低于该层高。由此可见，在附件六：合同补充协议中，已经对原合同中的层高进行了解释，即层高为设计标注层层高而非净层高，经装修后净层高不足3米属正常现象，该解释已经过原告签字认可。现原告以房屋层高不足3米为由拒绝收房，不能成立。（四）、原告称室内装修尚未完成拒绝收房，违反了《装修合同》的约定。《装修合同》第五条第三款的约定甲方在办理该房屋交付手续时，若对装修质量有异议应以书面形式提出，否则视为无异议、装修验收合格。装修质量问题不能作为甲方拒绝接受该房屋并要求乙方承担逾期交房责任的理由，但乙、丙双方应承担维修责任。原告认为装修有问题而并未提出正式书面异议文件，并直接以装修问题作为拒绝收房的理由，违反了《装修合同》的约定，原告不得以装修问题主张拒绝收房。综上所述，被告已于交房期限前通知原告按合同约定时间办理房屋交接手续，且在合同约定交付房屋期限前已达到交房条件，原告却以上述不合理理由单方拒绝办理交接手续，并以被告逾期交付房屋为由提起诉讼。根据《武汉市商品房买卖合同》第十二条第三款的约定，若买受人未按本合同约定时间办理收房手续的，自本合同约定的交付时间起视为本合同项下的商品房已交付。原告主张拒不收房的理由既非法律规定的拒收事由，也不符合双方关于拒收房屋的约定，因此应当视被告于2018年3月31日已经向原告交付房屋，履行了合同约定的交房义务。

第三人御品装饰公司述称与被告万科睿湖公司答辩意见一致，且第三人具备专业的装饰装修施工资质并已经按照《装修合同》履行了相应的装修义务，交付的工程质量合格。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原、被告提交的《武汉市存量房买卖合同》及其附件、《装修合同》，其真实性予以采信，其证明目的结合本案查明的事实予以综合认定。对原告提交的验房质量问题清单、景观门头方案、关于万科翡翠云台部分业主的拒绝收房意见、关于“万科翡翠云台部分业主收房意见”的回函、万科与翡翠云台部分业主代表沟通会会议纪要、关于万科翡翠云台现场景观沟通情况说明及万科翡翠云台小区绿化、道路、地下车库的视频光盘及照片、万科翡翠云台重新铺设之前的照片和物业费缴纳收据，其真实性予以采信，其证明目的，本院不予采信；对原告提交的万科翡翠云台项目绿化平面图、配套绿化种植图及万科住宅小区的道路设计、标准和施工做法的图纸资料等因未提交证据原件，且无其他证据佐证，本院不予采信；对原告提交的万科翡翠云台小区业主陈雅薇、徐未与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》及武汉市房屋交易查询结果告知单，其真实性予以采信，其证明目的结合本案查明的事实予以综合认定。对被告提交的商品房交付通知书、商品房交付提示函、邮寄单、邮寄证明等证据，能证明被告尽到了通知原告办理收房手续的义务，本院予以采信；被告提交的武汉市洪山区建设局出具的《湖北省房屋建筑工程和市政建筑设施工程竣工验收备案证明书》（编号：H06-18-0066），载明2018年3月28日武汉市洪山区方家咀万科翡翠云台19号楼办理竣工验收备案，表明案涉房屋于合同约定的交房日期前已经完成了竣工验收，符合交房条件，本院予以采信。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月16日，原告***与被告万科睿湖公司签订了编号为洪170055586的《武汉市商品房买卖合同》及附件。合同约定原告向被告万科睿湖公司购买万科翡翠云台第19幢1单元1层2号商品房一套，总房价款为3372607元。合同第九条约定2018年3月31日前，被告应将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：2018年3月31日前，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；6、给水：2018年3月31日前，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；7、供燃气：2018年3月31日前，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起15日内书面告知买受人。合同第十一条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。……。合同第十二条关于交接的约定：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人不得将买受人缴纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人未按本合同约定时间办理收房手续的，自本合同约定的交付时间其视为本合同项下的商品房已交付。自交付之日起，本合同项下的商品房的毁损、灭失的风险及物业管理费由买受人承担。该商品房保修期亦从此日计算。合同附件六《补充协议书》约定：……，本补充协议为购房合同组成部分，本补充协议中对购房合同所作修改补充，与购房合同具有同等法律效力。本补充协议与购房合同不一致的，以本补充协议为准，出卖人和买受人均应受合同与补充协议的约束。……第一条关于房屋的层高（补充合同第三条）1、本合同项下商品房的卧室、客厅层高为合同第三条所列“层高”，此“层高”为设计标准层层高，非楼层净高，其它部位在符合规范的前提下，局部高于或低于该层高。第四条关于基础设施、公共配套建筑的交付及推迟交付约定：6、出卖人在本合同第九条约定交房期限前取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》即达到本合同第九条约定的交付条件。……10、买受人应当按照出卖人书面《交付通知书》中约定的交付时间办理收房手续。如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日期为交房日期，如买受人未能按通知时间办理收楼手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件并已实际交付买受人。2017年8月8日原告***（甲方）与万科睿湖公司（乙方）及御品装饰公司（丙方）共同签订《装修合同》，约定：甲方是购买乙方开发的位于武汉市翡翠云台19栋-1-102房的买受人，该房屋建筑面积125.66平方米。甲、乙双方签订的《武汉市商品房买卖合同》及相应附件约定的成交价款，未包含本合同约定的装修费用，现甲方委托乙方、丙方为其购买的上述房屋进行装修，本合同约定的装修费用由甲方直接交付给乙方，之后由丙方按本合同约定的装修标准对该房屋进行室内装修。甲方应付乙方、丙方装修款合计人民币376980元。本合同约定的装修款，由甲方支付给乙方。合同第四款交付约定：1、该合同项下装修交付时间与甲、乙双方签订的《武汉市商品房买卖合同》及相应附件中约定的房屋交付时间一致，具体时间为2018年3月31日前；……；3、甲方应于本合同第四条约定的交付使用时间前往现场对该房屋装修进行验收。甲方未按本合同第四条约定时间前往该房屋现场办理验收手续的，甲方确认视为该房屋已在本合同第四条约定交付之日已按约定完成装修并已交付给甲方使用，之后因该房屋产生的权利义务均由甲方享有和承担。合同第五条约定：……2、丙方对该装修工程质量承担保修责任，装修工程的质保期以质量保证书约定时间为准。装修工程在质保期内出现质量问题的，由丙方承担保修责任，但如甲方自行对装修部位进行装修，或者对装修的部位进行全部或者部分拆除等行为而导致装修部分或者房屋其他部分出现质量问题的，维修责任及损失由甲方自行承担。质保期届满后，该装修部分的维修、维护责任由甲方自行承担。3、因甲方委托乙方、丙方在甲、乙双方签订的《武汉市商品房买卖合同》及相应附件约定的房屋交付日之前提前入场进行装修，导致在甲乙双方签订的《武汉市商品房买卖合同》及相应附件约定的交房时间时，甲方所购房屋的现状与《武汉市商品房买卖合同》约定不一致的责任由甲方自行承担，甲方不得以乙方交付的房屋与甲乙双方签订的《武汉市商品房买卖合同》及相应附件的约定不一致为由拒绝收房。甲方在办理该房屋交付手续时，若对装修质量有异议应以书面形式提出，否则视为无异议、装修验收合格。装修质量问题不能作为甲方拒绝接受该房屋并要求乙方承担逾期交房责任的理由，但乙、丙双方应承担维修责任。4、甲方认可并接受因该房屋因装修而导致该房屋室内空间结构或面积发生的变化，乙方或丙方均无需对此承担责任，甲方也不得就此拒绝收房或向乙方或丙方提出赔偿损失、退房等要求。

另查明，被告万科睿湖公司于2018年3月通知原告收房，原告及小区部分业主认为交付的房屋存在问题不符合交房条件于2018年3月31日拒绝收房并提交拒绝收房意见。2018年4月8日，被告针对原告等购房业主的收房意见提交回函。2018年6月10日，原告收房。

再查明，2018年3月28日，被告取得涉案房屋所在的19幢的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。

本院认为，本案的争议焦点为：1、合同附件六补充协议第四条第六项的效力问题。2、被告是否存在逾期交房的违约行为及违约责任的承担问题。

一、关于合同附件六补充协议第四条第六项是否有效的问题。原告***与被告万科睿湖公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及原告***与被告万科睿湖公司、第三人御品装饰公司签订的《装修合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。《武汉市商品房买卖合同》的合同附件六补充协议为《武汉市商品房买卖合同》的组成部分，对《武汉市商品房买卖合同》进行了修改补充，经原、被告双方当事人签字确认后生效。在《武汉市商品房买卖合同》的合同附件六补充协议与《武汉市商品房买卖合同》不一致时，以合同附件六补充协议为准。合同附件六补充协议第四条第六项约定：出卖人在本合同第九条约定交房期限前取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》即达到本合同第九条约定的交付条件。该项约定变更了《武汉市商品房买卖合同》第九条约定的交房条件，实际履行时以合同附件六补充协议第四条第六项为准。又根据《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理办法》第五条规定：只有建设工程已经完成工程设计和合同约定的各项内容且施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，才可进行竣工验收工作。被告于2018年3月28日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，该备案证明书表明相关行政管理部门对被告工程项目验收合格的确认。合同补充协议第四条第六项约定的交房条件并非限制了原告作为买受人的主要权利，免除了被告的主要义务，不存在无效情形，是合法有效的。被告于2018年3月31日前取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》即到达了双方约定的交房条件。

二、关于被告是否存在逾期交房的违约行为及违约责任的承担问题。本院认为，在合同约定的交房时间2018年3月31日前，被告已取得武汉市洪山区建设局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，达到原、被告双方合同补充协议约定的交房条件，且被告于2018年3月26日邮寄《商品房交付通知书》通知原告收房，原告在收房当日拒绝收房后被告又于2018年4月16日邮寄《商品房交付提示函》再次通知原告办理交房手续。被告不存在逾期交房的违约行为，不应承担相应的违约责任。故对原告主张被告赔偿逾期交房的违约金52494元的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费556元，由原告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审　判　长　　王　俐

审　判　员　　庞　峰

人民陪审员　　张汉华

二〇一九年四月二十三日

书　记　员　　毕　薇