某某、武汉万科睿湖房地产有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鄂01民终9025号

上诉人（原审原告）：***，男，1972年9月29日出生，汉族，住武汉市武昌区，

被上诉人（原审被告）：武汉万科睿湖房地产有限公司，住所地武汉市洪山区白沙五路1号万科金色城市16号地块1号商业楼1层9室。

法定代表人：谢燕，该公司董事长。

委托诉讼代理人：段明，湖北瑞通天元律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈骋，湖北瑞通天元律师事务所律师。

原审第三人：武汉御品装饰工程有限公司，住所地武汉市江岸区上海路16号3楼。

法定代表人：王萍，该公司总经理。

委托诉讼代理人：段明，湖北瑞通天元律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈骋，湖北瑞通天元律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人武汉万科睿湖房地产有限公司（以下简称万科睿湖公司)、原审第三人武汉御品装饰工程有限公司（以下简称御品装饰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初9588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持***的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由万科睿湖公司承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，导致认定事实错误。1、***提交的验房质量问题清单、万科睿湖公司与翡翠云台部分业主沟通会会议纪要、关于万科翡翠云台现场景观沟通情况说明可以证明：在***2018年3月31日前去收房时，万科睿湖公司拟交付房屋的装修尚未完成、小区绿化未按设计要求完成、小区道路和地下车库质量明显不合格且万科睿湖公司书面承诺整改。***提交的万科翡翠云台小区绿化、道路、地下车库的视频光盘及照片可以证明：小区绿化未按设计要求完成，万科睿湖公司于2018年4月进行补种；小区道路质量不合格，万科睿湖公司于2018年4月对小区19栋北边至小区西门的道路沥青层铲除后重新铺设；小区地下车库严重渗漏。***提交的景观门头方案可以证明：万科睿湖公司通知交房时，小区北门无门以及万科睿湖公司书面承诺于2018年8月15日前修建北门。2、一审对***提交的万科翡翠云台项目绿化平面图、配套绿化种植图及万科住宅小区的道路设计、标准和施工做法的图纸资料等未予采信，属于适用法律错误。3、一审对***提交的同小区业主陈雅薇、徐未与万科睿湖公司签订的《武汉市商品房买卖合同》未予认定属于适用法律错误。4、《武汉市商品房买卖合同》附件六的补充协议第四条第六项约定的交房条件免除了万科睿湖公司的主要责任，严重限制了***的权利，万科睿湖公司也未依法对该条款的内容提醒***注意，该条款应认定为无效的格式条款。5、万科睿湖公司虽取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，但***提交的证据足以推翻该证明书，且万科睿湖公司也未提供***所在楼栋消防合格的竣工验收证明。二、一审中，***申请法院责令万科睿湖公司提交万科翡翠云台项目的绿化及道路等公共配套设施的设计图纸以及万科翡翠云台项目的绿化平面图、配套绿化种植图，但一审均未予理睬，属于违反法定程序。

万科睿湖公司辩称：一、万科睿湖公司的交房完全符合法律规定及双方之间的合同约定，***所称的不符合交房条件的理由不能成立。1、大门、绿化、道路等公共设施问题属于按设计要求建成，并满足使用功能，达到合同约定的条件，万科睿湖公司在交房期限前已经取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、《建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《建设工程消防竣工验收抽查结果告知单》、《人民防空工程竣工备案表》，可以证明案涉房屋在约定的交房期限前已经符合法律规定和合同约定的交房条件。2、补充协议作为《武汉市商品房买卖合同》的附件六，经当事人签字认可并进行了网上备案，其中的特别提示也对***应仔细阅读条款予以提醒告知，该补充协议第四条第六项的约定合法有效，对双方均有约束力。二、一审程序合法，没有遗漏案件基本事实，不存在程序瑕疵。万科睿湖公司在一审审理中已经提交了有关公共配套设施的验收证明文件，***提到的设计图纸问题不仅有建筑行政管理部门进行监管、审核，也被交由城建档案馆进行备案保存。如***认为该图纸材料与本案存在重大关联关系，也可自行前往城建档案馆调取，而不应将责任推卸给一审。三、根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条的规定，标的物的质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物，而普通的质量问题，应当通过出卖人的物之瑕疵担保责任制度（如履行维修义务）来解决。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

御品装饰公司述称，其对本案的意见与万科睿湖公司的答辩意见一致。

***向一审法院起诉请求：1、判令万科睿湖公司赔偿***违约金52494元；2、由万科睿湖公司承担本案诉讼费用。一审审理过程中***变更诉讼请求为：1、判令万科睿湖公司赔偿***逾期交房违约金52494元；2、判令万科睿湖公司承担本案诉讼费用、鉴定费用（具体数额以实际发生为准）。

一审法院认定事实：2017年8月16日，***与万科睿湖公司签订了编号为洪170055586的《武汉市商品房买卖合同》及附件。合同约定***向万科睿湖公司购买万科翡翠云台第19幢1单元1层2号商品房一套，总房价款为3372607元。合同第九条约定，2018年3月31日前，万科睿湖公司应将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：2018年3月31日前，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；6、给水：2018年3月31日前，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；7、供燃气：2018年3月31日前，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起15日内书面告知买受人。合同第十一条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。……。合同第十二条关于交接的约定：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人不得将买受人缴纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人未按本合同约定时间办理收房手续的，自本合同约定的交付时间起视为本合同项下的商品房已交付。自交付之日起，本合同项下的商品房的毁损、灭失的风险及物业管理费由买受人承担。该商品房保修期亦从此日计算。合同附件六补充协议约定：……，本补充协议为购房合同组成部分，本补充协议中对购房合同所作修改补充，与购房合同具有同等法律效力。本补充协议与购房合同不一致的，以本补充协议为准，出卖人和买受人均应受合同与补充协议的约束。……第一条关于房屋的层高（补充合同第三条）1、本合同项下商品房的卧室、客厅层高为合同第三条所列“层高”，此“层高”为设计标准层层高，非楼层净高，其它部位在符合规范的前提下，局部高于或低于该层高。第四条关于基础设施、公共配套建筑的交付及推迟交付约定：6、出卖人在本合同第九条约定交房期限前取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》即达到本合同第九条约定的交付条件。……10、买受人应当按照出卖人书面《交付通知书》中约定的交付时间办理收房手续。如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日期为交房日期，如买受人未能按通知时间办理收楼手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件并已实际交付买受人。2017年8月8日，***（甲方）与万科睿湖公司（乙方）及御品装饰公司（丙方）共同签订《装修合同》，约定：甲方是购买乙方开发的位于武汉市翡翠云台19栋-1-102房的买受人，该房屋建筑面积125.66平方米。甲、乙双方签订的《武汉市商品房买卖合同》及相应附件约定的成交价款，未包含本合同约定的装修费用，现甲方委托乙方、丙方为其购买的上述房屋进行装修，本合同约定的装修费用由甲方直接交付给乙方，之后由丙方按本合同约定的装修标准对该房屋进行室内装修。甲方应付乙方、丙方装修款合计人民币376980元。本合同约定的装修款，由甲方支付给乙方。合同第四款交付约定：1、该合同项下装修交付时间与甲、乙双方签订的《武汉市商品房买卖合同》及相应附件中约定的房屋交付时间一致，具体时间为2018年3月31日前；……；3、甲方应于本合同第四条约定的交付使用时间前往现场对该房屋装修进行验收。甲方未按本合同第四条约定时间前往该房屋现场办理验收手续的，甲方确认视为该房屋已在本合同第四条约定交付之日已按约定完成装修并已交付给甲方使用，之后因该房屋产生的权利义务均由甲方享有和承担。合同第五条约定：……2、丙方对该装修工程质量承担保修责任，装修工程的质保期以质量保证书约定时间为准。装修工程在质保期内出现质量问题的，由丙方承担保修责任，但如甲方自行对装修部位进行装修，或者对装修的部位进行全部或者部分拆除等行为而导致装修部分或者房屋其他部分出现质量问题的，维修责任及损失由甲方自行承担。质保期届满后，该装修部分的维修、维护责任由甲方自行承担。3、因甲方委托乙方、丙方在甲、乙双方签订的《武汉市商品房买卖合同》及相应附件约定的房屋交付日之前提前入场进行装修，导致在甲乙双方签订的《武汉市商品房买卖合同》及相应附件约定的交房时间时，甲方所购房屋的现状与《武汉市商品房买卖合同》约定不一致的责任由甲方自行承担，甲方不得以乙方交付的房屋与甲乙双方签订的《武汉市商品房买卖合同》及相应附件的约定不一致为由拒绝收房。甲方在办理该房屋交付手续时，若对装修质量有异议应以书面形式提出，否则视为无异议、装修验收合格。装修质量问题不能作为甲方拒绝接受该房屋并要求乙方承担逾期交房责任的理由，但乙、丙双方应承担维修责任。4、甲方认可并接受因该房屋因装修而导致该房屋室内空间结构或面积发生的变化，乙方或丙方均无需对此承担责任，甲方也不得就此拒绝收房或向乙方或丙方提出赔偿损失、退房等要求。

一审法院另查明，万科睿湖公司于2018年3月通知***收房，***及小区部分业主认为交付的房屋存在问题不符合交房条件于2018年3月31日拒绝收房并提交拒绝收房意见。2018年4月8日，万科睿湖公司针对***等购房业主的收房意见提交回函。2018年6月10日，***收房。

一审法院再查明，2018年3月28日，万科睿湖公司取得案涉房屋所在的19幢的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。

一审法院认为，本案的争议焦点为：1、合同附件六补充协议第四条第六项的效力问题。2、万科睿湖公司是否存在逾期交房的违约行为及违约责任的承担问题。

一、关于合同附件六补充协议第四条第六项是否有效的问题。***与万科睿湖公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及***与万科睿湖公司、御品装饰公司签订的《装修合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。《武汉市商品房买卖合同》的合同附件六补充协议为《武汉市商品房买卖合同》的组成部分，对《武汉市商品房买卖合同》进行了修改补充，经***与万科睿湖公司签字确认后生效。在《武汉市商品房买卖合同》的合同附件六补充协议与《武汉市商品房买卖合同》不一致时，以合同附件六补充协议为准。合同附件六补充协议第四条第六项约定：出卖人在本合同第九条约定交房期限前取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》即达到本合同第九条约定的交付条件。该项约定变更了《武汉市商品房买卖合同》第九条约定的交房条件，实际履行时以合同附件六补充协议第四条第六项为准。又根据《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理办法》第五条规定：只有建设工程已经完成工程设计和合同约定的各项内容且施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，才可进行竣工验收工作。万科睿湖公司于2018年3月28日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，该备案证明书是相关行政管理部门对万科睿湖公司工程项目验收合格的确认。合同补充协议第四条第六项约定的交房条件并非限制了***作为买受人的主要权利，免除了万科睿湖公司的主要义务，不存在无效情形，是合法有效的。万科睿湖公司于2018年3月31日前取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》即达到了双方约定的交房条件。

二、关于万科睿湖公司是否存在逾期交房的违约行为及违约责任的承担问题。一审法院认为，在合同约定的交房时间2018年3月31日前，万科睿湖公司已取得武汉市洪山区建设局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，达到双方合同补充协议约定的交房条件，且万科睿湖公司于2018年3月26日邮寄《商品房交付通知书》通知***收房，***在收房当日拒绝收房后，万科睿湖公司又于2018年4月16日邮寄《商品房交付提示函》再次通知***办理交房手续。万科睿湖公司不存在逾期交房的违约行为，不应承担相应的违约责任。故对***主张万科睿湖公司赔偿逾期交房的违约金52494元的诉讼请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回***的诉讼请求。一审案件受理费1112元，由***负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：

***向本院提交如下证据：

证据一、照片一组，拟证明***所购房屋的天花板混凝土质量不合格。

证据二、地下车库除湿机照片一组，拟证明万科翡翠云台地下车库漏水，质量不合格。

经质证，万科睿湖公司对***提交证据的意见为：对证据一的真实性无法核实，即使存在混凝土脱落的情况，也是可以保修的，不能证明质量不合格，不能达到其证明目的；对证据二的真实性予以认可，从照片上看不出漏水，万科翡翠云台小区在湖边，本就潮湿，使用除湿机属于正常现象。御品装饰公司对***提交证据的质证意见与万科睿湖公司一致。

本院认为，***提交的证据一、证据二均不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。

二审另查明，《武汉市商品房买卖合同》附件六补充协议载明：“特别提示，为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等合同全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明”。

本院认为，本案争议焦点为万科睿湖公司是否应承担逾期交房的违约责任。关于房屋的交付条件，***与万科睿湖公司签订的《武汉市商品房买卖合同》附件六补充协议第四条第六项对《武汉市商品房买卖合同》第九条约定的交付条件作出了变更，载明：“出卖人在本合同第九条约定交房期限前取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》即达到本合同第九条约定的交付条件”。对于***认为该条款系格式条款，免除了万科睿湖公司作为出卖人在交房之前应尽的主要责任，严重限制了***的权利，且未提醒***的注意，应属无效的上诉理由，因《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》是建设行政主管部门对验收合格工程颁发的证明文件，故补充协议第四条第六项以取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》作为交房条件并非限制了***作为买受人的主要权利，免除了万科睿湖公司的主要义务，加之该补充协议首部亦载明“特别提示，为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等合同全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明”用以提示签约人仔细阅读合同条款，***作为完全民事行为能力人，签署的《武汉市商品房买卖合同》及附件六补充协议涉及的也是购房这一重大财产处分，对于补充协议的内容，***应当是知晓并同意的，故***主张该条款无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上述补充协议是***与万科睿湖公司在平等的基础上自愿订立，是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，万科睿湖公司于2018年3月28日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，该备案证明书表明相关行政管理部门对万科睿湖公司的案涉工程项目验收合格予以确认。对于***认为万科睿湖公司建设的商品房项目工程的质量存在严重问题，在合同约定的交房期限时未建好小区北门，在合同约定的交房期限后对小区绿化进行大面积补种花草、树木，对小区道路的沥青路面进行铲除、重新铺设，地下车库严重渗漏，并不符合竣工验收备案条件，上述事实足以推翻《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》的上诉理由，因***提交的证据并不足以证明其主张，本院不予采纳。万科睿湖公司在合同约定的交房时间2018年3月31日之前取得了案涉房屋的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》并通知了***收房，其交房行为符合合同约定。一审综合双方当事人的举证情况，认定万科睿湖公司不存在逾期交房的违约行为，符合民事诉讼的证据采信标准，并无不当。***上诉请求万科睿湖公司承担逾期交房的违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1112元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　王　薇

审判员　李　瑜

审判员　胡丹丹

二〇一九年十一月一日

书记员　汪丽玲