内蒙古包头兴业集团股份有限公司、包头市喜路置业有限责任公司等合同纠纷执行异议执行裁定书

内蒙古自治区包头市中级人民法院 执行裁定书 （2024）内02执异220号 案外人：***，男，1955年7月22日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市东河区。 委托诉讼代理人：***，女，1983年8月29日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市昆都仑区，与***系父女关系。 申请执行人：内蒙古包头兴业集团股份有限公司，住所地内蒙古自治区包头市青山区富强路121号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，北京雍文（天津）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京雍文（天津）律师事务所律师。 被执行人：包头市喜路置业有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市东河区巴彦塔拉大街108号。 法定代表人：***，该公司董事长。 在本院执行内蒙古包头兴业集团股份有限公司与包头市喜路置业有限责任公司合同纠纷一案中，案外人***提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人***称：请求依法裁定对（2024）内02执恢55号执行恢复程序中关于包头市东河区巴彦塔拉大街与南门外大街交叉口喜路大厦Ａ栋5层502、503、504、505、506房屋予以终止执行，并对相关房产进行解封。事实与理由：一、贵院根据（2024）内02执恢55号执行文书，对***已经购买的包头市东河区××街××街××路大厦××栋××层××房屋进行执行活动，侵害了案外异议人的合法权益。因异议人***作为房屋买受人与包头市喜路置业有限责任公司作为出售人通过签订《喜路大厦商品房订购协议》等文件，异议人作为买受人已于2011年9月30日支付5套房屋的全部价款，5套房屋依法归案外异议人所有，目前继续执行该房屋明显存在侵害案外异议人的合法权益。异议人异议依据有不动产买卖业务签订文件《喜路大厦商品房订购协议》、银行转账凭证、收据等。综上，异议人***是房屋的实际所有权人，已经支付全部房屋价款，异议人为维护其合法权益依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，请求贵院终结对该房屋的执行。 内蒙古包头兴业集团股份有限公司辩称：一、兴业集团已经依法申请查封了案涉五套房屋。2012年3月28日，原告内蒙古包头兴业集团股份有限公司与被告包头市喜路置业有限责任公司（以下简称：喜路置业）建设施工合同纠纷一案，贵院作出（2012）包立一民初字第12号民事调解书，该调解书生效后，喜路置业未履行生效法律文书确定的义务，兴业集团向贵院申请强制执行，贵院于2014年5月19日立案执行，案号为（2014）包执字第167号，并分别于2014年7月18日、2016年10月11日出具《执行裁定书》，裁定冻结喜路置业5300万元的银行存款或查封同等价值的财产；2019年9月23日查封了喜路大厦的部分房产（详见协助执行通知书），其中就包括案涉5间房屋；2022年8月30日贵院又出具（2014）包执字第167号之一《执行裁定书》，续行查封了前述喜路大厦的房产（详见查封财产清单）；2023年4月3日恢复执行，案号为（2023）内02执恢44号；2024年5月11日恢复执行，案号为（2024）内02执恢55号；2024年6月28日贵院作出（2024）内02执恢55号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人包头市喜路置业有限责任公司名下位于内蒙古自治区包头市东河区巴彦塔拉大街108号喜路大厦的不动产，详见查封清单，查封期限为三年。查封的不动产包括本案案涉喜路大厦（商业）A座5层502、503、504、505、506五套房屋。另依据贵院及兴业集团委托代理人从包头市不动产登记中心调取信息可知：本案所涉喜路大厦A座502、503、504、505、506五套房屋不动产权利人为包头市喜路置业有限责任公司，且该5套涉案房产办理初始登记日期为2024年6月24日，兴业集团为首封。二、案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益。1.《喜路大厦商品房定购协议》无效。《喜路大厦商品房定购协议》签订时间为2011年9月30日，此时喜路大厦主体结构还未封顶，亦未取得预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。事实上，喜路大厦在承建过程中，存在发包人喜路置业向民间非法融资进行高利借贷的情形，***向喜路置业的转款行为实际为高利借款，因喜路置业无法偿还，故喜路置业与***签订了《喜路大厦商品房定购协议》，妄图以形式上房屋买卖的行为掩盖真实高利借贷的目的。依据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条之规定，因此《喜路大厦商品房定购协议》无效。2．兴业集团对《喜路大厦商品房定购协议》及《收据》的真实性不予认可。第一，定购协议及收据签订、出具于13年前，依据常理及对比其他同时段的纸质协议、收据来看，协议、收据上的字迹应当已经模糊不清不易辨别，但***提交的定购协议及收据却字迹清晰异常，明显与常理相悖、与事实不符。第一，定购协议及收据中均写明，***购买的5间房屋面积为900.11平方米。事实上，5间办公室面积分别为502:95.33平方米；503:99.71平方米；504:61.05平方米；505:38.11平方米；506:83.89平方米，合计378.09平方米，与定购协议及收据中的面积完全不相符。兴业集团完全有理由怀疑该份定购协议及收据系近期补签订、出具，双方并不存在真实的房屋交易行为。3．兴业集团对案外人提交的转款凭证存在异议。***共提交7张银行回单欲证明其已经支付全部房款，出具时间及金额分别为：①2011年3月9日银行卡转账存款339.5万元；②2011年1月5日银行卡转账存款200万元；③2011年2月18日转账存款150万元；④2010年12月7日转账存款160万元；⑤2011年3月27日转账存款97万元；⑥2011年1月5日汇款100万元；⑦2011年9月30日取款转入10万元，合计1056.5万元。 首先，该7张银行回单中，只有第⑦项显示户名为***，第⑥项明确借方户名为***，并非***，其余5张仅能看出转入户名为***的账户，无法证明该5笔转款凭证系***转入，全部7笔转款亦无法证明系***用于购买案涉5间执行标的款项。其次，7笔转入款项时间均为2011年9月30日之前或当天，如果是真实业主，怎么可能在未签订商品房买卖合同的前提下，提前支付全部房款甚至超出全部房款近400万元的款项，且将如此大笔金额打入***个人账户而非喜路置业对公账户，其行为显然并非房屋买卖真实交易行为。4．案外人的异议不符合排除强制执行的情形。退一步讲，即便定购协议是真实的。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，案外人应当系执行标的权利人，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人，未登记的依照土地使用权登记簿、建筑工程规划许可、施工许可等相关证据判断权利人。本案中，案涉5间房产不动产权利人仍为喜路置业，且案涉房产现仍为在建工程目前尚未交付使用。人民法院依照相关不动产权属登记查封被执行人包头市喜路置业有限责任公司名下房产符合法律规定，并无不当。结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，如前述，***与喜路置业签订的定购协议无效；转款行为均发生在定购协议签订之前；***也没有合法占有案涉五套办公室；且案涉房产性质为商业用房，***对执行标的不符合第二十八、第二十九条规定的能够排除强制执行的情形。综上所述，***并不是案涉执行标的的所有权人，其权利不足以排除人民法院强制执行，其执行异议请求不应得到支持，高利借贷行为更不应当受到法律的保护。请求贵院依法查清事实，驳回***的执行异议请求。 本院查明，原告内蒙古包头兴业集团股份有限公司与被告包头市喜路置业有限责任公司建设施工合同纠纷一案，本院于2012年3月28日作出（2012）包立一民初字第12号民事调解书，调解内容：“一、被告包头市喜路置业有限责任公司于2012年9月27日前支付原告工程进度款4953.92万元；二、原告与被告签订的《喜路大厦总承包协议书》及补充合同继续履行；三、诉讼费144748元由被告承担。”该调解书生效后，包头市喜路置业有限责任公司未履行生效法律文书确定的义务，内蒙古包头兴业集团股份有限公司向本院申请强制执行，本院于2014年5月19日立案执行，案号为（2014）包执字第167号；2023年4月3日恢复执行，案号为（2023）内02执恢44号。 原告内蒙古包头兴业集团股份有限公司与被告包头市喜路置业有限责任公司建筑工程承包合同纠纷一案，本院于2012年1月5日作出（2012）包立一民初字第1号民事调解书，调解内容：“一、被告包头市喜路置业有限责任公司将其开发的坐落在包头市东河区巴彦塔拉大街108号“喜路大厦”三、四层5700平方米的房屋以1600万元的价格抵给内蒙古包头兴业集团股份有限公司，该房屋的所有权归原告所有，并由被告负责为原告办理抵顶房屋的相关手续。二、由原告负责支付被告拖欠农民工工资及材料款1600万元。三、被告在六个月之内有权回购上述抵顶给原告的房屋，被告将原告垫付的农民工工资及材料款1600万元及利息支付给原告后，上述协议第一条约定的抵给原告的房屋由原告返还被告，归被告所有。原告为被告办理房屋回购手续。”该调解书生效后，包头市喜路置业有限责任公司未履行生效法律文书确定的义务，内蒙古包头兴业集团股份有限公司向本院申请强制执行，本院于2014年1月13日立案执行，案号为（2014）包执字第71号；2023年4月3日恢复执行，案号为（2023）内02执恢45号；2023年4月17日本院作出（2023）内02执恢45号执行裁定，裁定：一、本案并入（2023）内02执恢44号案件一并执行。二、合并执行后本案终结。2024年5月11日恢复执行，案号为（2024）内02执恢55号；2024年6月28日本院作出（2024）内02执恢55号之一执行裁定，裁定：查封被执行人包头市喜路置业有限责任公司名下位于内蒙古自治区包头市东河区巴彦塔拉大街108号喜路大厦的不动产，详见查封清单，查封期限为三年。查封的不动产包括本案案涉喜路大厦（商业）A座5层502、503、504、505、506五套房屋。 另查明，本案所涉喜路大厦A座5层502、503、504、505、506五套房屋不动产权利人为包头市喜路置业有限责任公司，该涉案房产尚未办理房屋产权登记手续。 本院认为，执行异议审查系形式要件审查，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人，未登记的依照土地使用权登记簿、建筑工程规划许可、施工许可等相关证据判断权利人。本案中，案外人***虽主张其与被执行人包头市喜路置业有限责任公司签订了《喜路大厦商品房订购协议》并支付全部房款是房屋的实际所有权人，但案涉房产目前尚未交付。案外人***的权利不足以排除人民法院强制执行，人民法院依照相关不动产权属登记查封被执行人包头市喜路置业有限责任公司名下房产符合法律规定，并无不当。故案外人异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年十一月二十一日 法官助理*** 书记员*** 附：本裁定所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十八条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际出资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有； （三）已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。