浙江千岛建设有限公司、舟山邦泰物业管理有限公司不当得利纠纷一审民事判决书

浙江省舟山市定海区人民法院

民事判决书

（2022）浙0902民初688号

原告：浙江千岛建设有限公司，住所地中国（浙江）自由贸易试验区舟山市普陀区东港街道沙田街56号汇隆大厦9层。

法定代表人：陈满来，执行董事。

委托诉讼代理人：周良玉，浙江畅洲律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张珊珊，浙江畅洲律师事务所律师。

被告：舟山邦泰物业管理有限公司，住所地浙江省舟山市普陀区东港开发区纬四路新城花园。

法定代表人：张伊儿，总经理。

委托诉讼代理人：郑凯艇，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。

原告浙江千岛建设有限公司（以下简称千岛公司）与被告舟山邦泰物业管理有限公司（以下简称邦泰公司）不当得利纠纷一案，本院于2022年3月1日立案，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告千岛公司的委托诉讼代理人张珊珊到庭参加了第一次庭审，原告千岛公司的委托诉讼代理人周良玉到庭参加了第二次庭审、被告邦泰公司的委托诉讼代理人郑凯艇两次均到庭参加了诉讼。案经审理，现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：被告立即返还物业管理费及其他费用共计477030元，并支付自2022年1月7日起至清偿日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款基准利率（LPR）4倍计算的利息。后原告变更诉讼请求为：被告立即返还物业管理费393192元，并支付自2022年1月7日起至清偿日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款基准利率（LPR）计算的利息。事实与理由：2021年11月25日，舟山市定海区人民法院作出（2021）浙0902执502号之七执行裁定书，裁定将舟山市瑞金医院管理有限公司（以下简称瑞金公司）名下的瑞金广场63套房产的不动产所有权归原告所有。后在办理上述所有权登记手续时，被告利用交付不动产的协助便利，向原告收取了物业服务费393192元。被告违法向原告收取不得收取的物业费，其行为已严重损害了原告的合法权益。后原告多次向被告提出退还要求，但被告置之不理，延续至今。故诉至法院。

被告辩称，本案原告系债的加入。2021年11月26日后的物业费本就应由原告承担，本案争议的是2021年11月26日前的物业费。当时原告与瑞金公司协商达成一致意见后，主动向被告索取账号并支付了物业费，被告不构成不当得利。请求驳回原告诉请。

本院经审理认定事实如下：2016年3月25日，原告总包承建了瑞金公司开发的“舟山白泉瑞金广场”工程，后该工程通过竣工验收。2020年5月7日，原告就瑞金公司等欠付工程进度款一案诉至本院，经本院判决，瑞金公司需支付原告工程进度款，该款在坐落于舟山市定海区白泉镇“舟山白泉瑞金广场”工程折价或拍卖所得价款中优先受偿。该判决生效后，原告向本院申请执行。2021年11月25日，本院出具（2021）浙0902执502号之七执行裁定书，载明因瑞金公司名下坐落于舟山市定海区白泉镇瑞金路2号201室等63处不动产，经过两次拍卖、一次变卖后均未成交，原告千岛公司申请以变卖流拍价格抵债，根据相关规定，裁定将上述不动产共作价3798万元，交付给千岛公司抵债，上述不动产所有权自裁定书送达千岛公司时起转移，千岛公司可持裁定书到不动产管理机构办理相关产权过户登记手续。千岛公司于同日收到该裁定书。2021年12月23日、2022年1月7日，原告向被告支付了该63套房产2020年、2021年的物业费共计393192.19元。被告向原告开具了相应的增值税发票。2022年1月，原告为瑞金公司支付了房屋过户所需缴纳的相应税费。

另查明，2017年4月28日，被告与瑞金公司签订了《瑞金广场前期物业服务合同》，约定物业费标准为：高层住宅1.32元∕平方米·月，1-3号楼商铺3.2元∕平方米·月，6号楼商业用房3.2元∕平方米·月；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因瑞金公司原因未能按时交给物业买受人（业主）的物业和地下车位，其物业服务费和公共能耗费由瑞金公司按应缴费用的80％交纳，自交房之日起，每半年向被告缴纳一次。后双方签订补充协议，将合同期限延长至2021年12月31日。

以上事实，有原告提供的执行裁定书、发票、缴款凭证、被告提供的物业服务合同、本院调取的物业服务合同、民事判决书、民事裁定书、执行裁定书及原、被告陈述等相关证据予以证实。被告提供的情况说明，相关人员未到庭作证，该份证据的证明效力，本院不予认定。

本院认为，本案争议焦点为瑞金公司开发的上述63套房产，2020年、2021年的物业服务费应由谁支付，原告支付后能否以不当得利之诉要求被告予以返还。根据《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，《瑞金广场前期物业服务合同》也约定了“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因瑞金公司原因未能按时交给物业买受人（业主）的物业和地下车位，其物业服务费和公共能耗费由瑞金公司按应缴费用的80％交纳”。2021年11月25日，本院出具执行裁定书，将上述63套不动产所有权转移给原告千岛公司，故2020年1月1日至2021年11月24日的物业服务费（393192.19元÷730天×693天=373263.27元）应由瑞金公司按合同约定的80％交纳。2021年11月25日至2021年12月31日的物业服务费（393192.19元÷730天×37天=19928.92元）应由原告交纳，原告对该部分费用的返还请求，本院不予支持。

关于原告为瑞金公司支付的物业费373263.27元，本院分析评判如下：

原告以不当得利起诉，根据法律规定，得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益。被告与瑞金公司签订的《瑞金广场前期物业服务合同》中约定了“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因瑞金公司原因未能按时交给物业买受人（业主）的物业和地下车位，其物业服务费和公共能耗费由瑞金公司按应缴费用的80％交纳”，现被告向原告收取了全额的物业费，多收取的20％费用（373263.27元×20％=74652.65元）属于不当得利，应予返还，对原告要求被告返还该部分物业费并支付相应利息损失的诉请，本院予以支持。

至于原告已支付的剩余物业费，根据法律规定，明知无给付义务而进行的债务清偿，不能请求得利人返还取得的财产，即非债清偿不予返还。明知的非债清偿是指明知没有债务而为给付，导致一方受损、另一方因此获利。非债清偿的构成要件包括：1．受损人对得利人没有给付义务，即不存在债务；2．受损人的给付是基于清偿债务的目的；3．受损人在给付时明知无给付义务。本案中，原告对房产所有权转移前的物业服务费无给付义务，其给付行为清偿了瑞金公司对被告的债务，虽然原告在本案中陈述其给付时不知其无给付义务，但2021年11月25日前，涉案63套房产属于瑞金公司所有，他人无需为不属于自己的房产交纳物业服务费，这属于众所周知的事实，原告作为法人主体，其在与瑞金公司的建设工程施工合同纠纷及相应的执行案件（包括涉案房屋的处置）均委托了专业律师予以代理，在本案中，其也陈述，为使房屋顺利过户，经多方协调，为瑞金公司垫付了相应税费，并在瑞金公司的破产程序中予以处理，为瑞金公司支付物业费也是为避免损失的扩大，迫于无奈，可见其对于涉案房产所有权变更过程中应由其缴纳的费用范围属于明知，现又在本案中陈述其当时不知其对物业费无给付义务，本院不予采信。原告明知其对被告没有给付物业费的义务而向被告支付了房产所有权转移前的物业费，应视为对自身权利的处分，符合非债清偿的构成要件，不能要求被告予以返还。被告辩称原告系债的加入一节，依据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、九百八十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、被告舟山邦泰物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告浙江千岛建设有限公司物业服务费74652.65元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）支付该款自2022年1月7日起至清偿日止的利息；

二、驳回原告浙江千岛建设有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取4227.50元，由原告浙江千岛建设有限公司负担3427.50元，被告舟山邦泰物业管理有限公司负担800元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省舟山市中级人民法院在线提交上诉状。

审判员朱雯

二ling二二年五月十三日

书记员梁芝盈