赣州通天岩旅游发展有限公司、某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

江西省赣州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）赣07民终2537号

上诉人（原审原告）：赣州通天岩旅游发展有限公司，住所地：赣州市章贡区水东镇大庙前61号江景苑1栋2号商铺。

法定代表人：陈小明，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈宝发，江西南芳律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴晖，江西南芳律师事务所律师。

被上诉人（原审被告)：***，男，1945年6月14日出生，汉族，赣州市宁都县人，宁都县农村信用合作联社退休职工，住赣州市章贡区。

委托诉讼代理人：何永泉，江西宋城律师事务所律师。

原审第三人：彭雪平，男，1974年11月5日出生，汉族，赣州市宁都县人，住赣州市宁都县。

原审第三人：江西省行星建设有限公司，住所地：赣州市宁都县梅江镇环西北路25号。

法定代表人：赖祖信，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：曾洪，江西南芳律师事务所律师。

上诉人赣州通天岩旅游发展有限公司（下称“通天岩公司”）因与被上诉人***、原审第三人彭雪平、江西省行星建设有限公司（下称“行星公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2016）赣0702民初238号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

上诉人通天岩公司的上诉请求：1、依法撤销原判，改判被上诉人立即支付购买赣州市章贡区水东镇“江景苑”x号楼xxx室房屋的剩余房款244070元、逾期付款违约金10000元及损失30061元（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年10月31日暂计算至2016年11月8日，后续的损失计算至付清房款之日止）；2、一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。

主要事实与理由：一、一审法院认定的事实错误。

（一）彭雪平收取被上诉人20万元购房定金的行为，是上诉人与彭雪平之间的交易行为，与上诉人无关。被上诉人购买的“江景苑”一期2号楼202室房屋，系上诉人开发的房屋，上诉人是该房屋的所有权人。只有上诉人有权对该房屋进行处置。本案上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的时间是2014年9月4日，而彭雪平收取被上诉人的房屋定金却是2012年11月15日。根据被上诉人向一审法院提交的收到购房定金的单据显示，收取该20万元定金的收据系彭雪平及江西省行星建设有限公司项目部，而江西省行星建设有限公司和彭雪平仅仅是“江景苑”一期2号楼和3号楼的施工方或实际施工人，显然没有权利处分上诉人开发的房产。被上诉人作为一名完全民事行为能力人，完全知道彭雪平及其挂靠的江西省行星建设有限公司对上诉人开发的房屋没有处分权。因此，被上诉人向彭雪平支付20万元定金的行为，系其与彭雪平及江西省行星建设有限公司之间的交易行为，与上诉人无关。

（二）上诉人对彭雪平及江西省行星建设有限公司收取被上诉人购房定金的行为并不知情，且从未追认过彭雪平收受定金的行为。上诉人从未授权彭雪平销售“江景苑”的房屋，且水东派出所在对上诉人聘用的经理王弘治进行调查时，明确答复上诉人没有授权彭雪平销售“江景苑”的房屋，上诉人不可能授权彭雪平卖“江景苑”的房子。虽然王弘治的证言中证实：“彭雪平曾经也和我提过，彭雪平说有朋友想买“江景苑”的房子，到时候能不能扣除他的工程款来换房屋，我当时答应彭雪平说这是可以的，但是房子还是要按照定价来卖，每平方米最多只能在定价的基础上优惠100元钱左右。”但王弘治的上述证言仅仅是证实其先前与彭雪平谈过上述内容的话题，并非实际履行了上述约定。根据上诉人一审向法庭移交的《工程结算协议》及工程款的支付凭证显示，上诉人不仅足额向彭雪平支付了工程款，而且还多支付了370596.40元，且所支付的工程款中，并未涉及以房屋折抵工程款的情况。王弘治当初与彭雪平口头达成的是一种附条件的以工程款抵房款的一种销售方式，该约定的销售方式的成立必须满足如下条件：一是彭雪平有朋友要买房屋；二是彭雪平带朋友到售楼部与上诉人确定其朋友要购买的房屋户型及价格；三是彭雪平与上诉人签署以工程款抵房款的协议。但彭雪平自始至终未向王弘治提出过有朋友来买房，也未带朋友到售楼部与上诉人确定其朋友要购买的房屋户型及价格，更未与上诉人签署以工程款抵房款的协议。因此，王弘治证词中所说的“彭雪平曾经也和我提过，彭雪平说有朋友想买“江景苑”的房子，到时候能不能扣除他的工程款来换房屋，我当时答应彭雪平说这是可以的，但是房子还是要按照定价来卖，每平方米最多只能在定价的基础上优惠100元钱左右”内容，仅仅是证实其先前与彭雪平谈过上述内容，并非实际履行了上述约定。上诉人在与被上诉人签订《商品房买卖合同》前及签订后均不知道彭雪平收取被上诉人购房定金的事情。

二、被上诉人应当按照购房合同约定向上诉人支付逾期付款的违约金，并赔偿相关损失。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第七条约定，被上诉人逾期支付房款超过30日，且出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但累计不超过10000元，该约定的违约金上诉人自始至终未予以放弃。但一审法院却不顾当事人之间的合同约定，作出“因原告在被告未交清房款的情形下仍然将房屋交付给了被告，应视为对合同约定的付款时间进行了变更”等为由不予支持，显然认定错误。上诉人与被上诉人于2014年9月4日签订《商品房买卖合同》后，被上诉人除在合同签订当日及2014年9月4日向上诉人支付房款143746元外，至今仍拖欠上诉人房款244070元。被上诉人的行为已经构成严重违约，虽然合同约定了10000元违约金，但该约定的违约金不足以弥补上诉人的损失，根据《合同法》第114条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。故上诉人要求判令被上诉人自拖欠房款之日起按中国人民银行同期贷款利率向上诉人增付违约金。综上所述，一审判决对于事实的认定错误，请求二审法院依法改判，撤销一审法院的错误判决，支持上诉人的上诉请求。

被上诉人***辩称，一、一审法院认定：“原审第三人彭雪平向被上诉人收取购房定金的行为，从庭审查明的情况来看，当时上诉人方负责销售的经理是知情且默许的，之后上诉人也与被上诉人签订了正式的销售合同，应视为对被上诉人与彭雪平之前的行为的追认，该行为合法有效，被上诉人向彭雪平的支付行为有效，应予以抵扣相应的房款。”该认定正确。首先，上诉人同意了原审第三人彭雪平收取江景苑商品房购房定金。上诉人公司负责江景苑施工和销售等全面工作经理王弘治于2014年1月14日在协助公安机关调查时证实当时原审第三人彭雪平说有朋友想买江景苑商品房，到时扣除第三人的工程款，上诉人答应这是可以的。上诉人经理王弘治在此调查时亦证实上诉人已经知道彭雪平收取了江景苑商品房购房定金；上诉人知道彭雪平收取江景苑商品房购房定金不作否认表示。其次、上诉人确认了原审第三人彭雪平收取被上诉人购房定金200000元为被上诉人支付给上诉人的购房款。上诉人主动通知被上诉人按3900元/平方米的房价（即88.14平方米×3900元/平方米=343746元）与被上诉人结算房款，上诉人扣除被上诉人交给原审第三人彭雪平的购房定金200000元后，上诉人即通知被上诉人交剩余房款143746元（先交10000万，余款43746元在2014年9月交清），被上诉人业已全额付清。后被上诉人交清装修保证金等款项后，上诉人将房交付被上诉人，被上诉人现已装修入住。显然，上诉人并确认彭雪平收取被上诉人购房定金200000元为被上诉人支付给上诉人的购房款。再次、原审第三人彭雪平行为构成表见代理。原审第三人彭雪平挂靠原审第三人江西省行星建设有限公司承包上诉人赣州市章贡区水东镇大庙前江景苑商品房建设工程项目，上诉人经理王弘治（负责江景苑施工和销售等全面工作）于2014年1月14日在协助公安机关调查时证实当时彭雪平说有朋友想买江景苑商品房，到时扣除第三人的工程款，上诉人答应这是可以的；彭雪平将此情况告知了被上诉人，且彭雪平与上诉人经理王弘治当时均在江景苑售楼部办公。彭雪平还收取了其他人江景苑商品房购房定金。由此，被上诉人有理由相信彭雪平有代理权，彭雪平行为构成表见代理。

二、被上诉人未违约，无需向上诉人支付违约金及赔偿上诉人损失。如前所述，被上诉人已付清上诉人全额房款，被上诉人并未违约。根据合同法的相关规定，上诉人要求违约金和损失同时支持的诉讼请求不符合现行法律规定。综上，一审认定事实和适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，请二审法院依法维持原判，驳回上诉。

原审第三人彭雪平未发表陈述意见。

原审第三人行星公司述称，行星公司与本案纠纷无关联，无需承担任何责任。

通天岩公司向一审法院的起诉请求：1、被告立即支付剩余购房款244070元；2、被告立即支付逾期付款违约金10000元；被告赔偿原告损失20300.6元（按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2016年1月31日，此后的损失计算至付清之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。

一审法院查明：2012年1月12日，原告通天岩公司与第三人彭雪平签订《江景苑2#、3#楼施工协议》，由第三人彭雪平负责承建原告开发的江景苑2#、3#楼工程。2012年11月15日，第三人彭雪平收取被告***购房定金200000元，注明为购买江景苑一期2#楼西北方向第三层三房一厅一套住房定金，房价按3900元/m2计算。2014年9月4日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号：20140900522），约定被告购买原告开发的位于赣州市××水东镇编号××地块××楼××室房屋一套，建筑面积为88.14m2，单价4400元m2，房屋总价款为387816元，付款方式为签订合同时支付房款100000元，剩余房款287816元在2014年10月30日前付清。2015年7月6日，原告将合同约定的房屋交付给被告***。2016年1月19日，原告以被告未付清购房款为由诉至本院。另查明：1、王弘治在原告处的职务为经理，负责“江景苑”楼盘的施工、销售等全面工作。“江景苑”楼盘销售过程中，王弘治同意第三人彭雪平的朋友如有想购房的，可用彭雪平的工程款抵扣，不能低于定价，如低于定价，则需由第三人彭雪平补齐差价；2、第三人彭雪平收取被告交付的购房定金后未将房款交给原告；3、第三人彭雪平与被告***约定购房款按4200元/m2计算，被告***仅支付3900元/m2，差价300元由第三人彭雪平补齐，第三人彭雪平至今未将差价款向原告支付。

一审法院认为：原告与被告之间签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方应依约定履行各自的合同义务。第三人彭雪平向被告收取购房定金的行为，从庭审查明的情况来看，当时原告方负责销售的经理是知情且默许的，之后原告也与被告签订了正式的销售合同，应视为对被告与彭雪平之前的行为的追认，该行为合法有效，被告向彭雪平的支付行为有效，应予以抵扣相应的房款，第三人彭雪平收取购房定金是否交付给原告，为双方内部结算问题，与本案被告无关，原告可另行向第三人彭雪平主张。对于房屋定价的问题，被告与第三人虽约定按3900元/m2计算，由彭雪平支付差价300元，但在原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》时未对这一约定进行确认，被告的辩解理由无充分的证据予以证实，本院不予采信，被告仍应按4400元/m2的价格补齐房款，其中300元/m2的差价，被告与第三人彭雪平已达成合意，仅对被告与第三人彭雪平之间发生法律效力，对外仍应由被告依合同约定的单价向原告承担支付房款义务，被告支付后可向第三人彭雪平追偿房屋差价款26442元（300元/m2×88.14m2）。综上所述，原告主张被告支付房款的诉讼请求，本院予以部分支持，即被告仍应向原告支付房款44070元。原告主张被告逾期支付房款，应承担违约责任，因原告在被告未交清房款的情形下仍然将房屋交付给了被告，应视为对合同约定的付款时间进行了实际变更，且原告未提供证据证明其对被告催收了房款并确定了新的付款时间，故对原告要求被告承担逾期付款违约责任的诉讼请求，不予支持。第三人彭雪平在本案中收取购房定金及同意为被告购房支付300元/m2的差价的行为均是其个人行为，与第三人行星公司不具有关联性，故第三人行星公司在本案中不应承担任何责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告***于本判决生效之日起七日内向原告赣州通天岩旅游发展有限公司支付购买赣州市章贡区水东镇“江景苑”x号楼xxx室房屋的尾款44070元；二、被告***支付上述第一项款项后，可于七日内向第三人彭雪平追偿购房差价款26442元；三、驳回原告赣州通天岩旅游发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5391元，由原告赣州通天岩旅游发展有限公司承担4525元，被告***承担866元。

二审期间，上诉人通天岩公司向本院提交了：证据一、《情况说明》一份，证明行星公司未授权他人刊刻“江西省行星建设有限公司项目部”印章，该印章系伪造；证据二、《证明》一份，证明行星公司在公安机关仅一枚备案章；证据三、通天岩公司与彭雪平就案涉江景苑小区结算款支付凭证，证明通天岩公司不存在欠彭雪平工程款，且实际超额支付了工程款。对上述证据，被上诉人***质证认为，对证据一、二、三的真实性、合法性、关联性均有异议，该两份证据不符合我国民事诉讼法证据的法定形式，且与本案无关。且证据三中的很多凭证均有上诉人通天岩公司经理王弘治的签名，恰恰证明王弘治系案涉江景苑小区的责任人。原审第三人，对上诉人提交的上述证据无异议。

经审查，上诉人通天岩公司提交的证据一、二不符合我国民事诉讼法关于证明形式合法性的观点，且与本案待证事实无关，证据三与本案无关，故对上诉人通天岩公司提交的上述证据的真实性、合法性、关联性，本院不予确认。

二审确认一审查明的事实。

本院认为，本案争议焦点有：一、被上诉人***向原审第三人彭雪平支付的20万元定金能否认定为案涉房屋购房款的问题。二、被上诉人***是否应当向上诉人通天岩公司支付逾期付款违约金的问题。

关于被上诉人***向原审第三人彭雪平支付的20万元定金能否认定为案涉房屋购房款的问题。首先，从赣州市公安局章贡分局对案外人王弘治所做的询问笔录可知，王弘治确实同意将案涉江景苑小区的房屋通过原审第三人彭雪平对外销售，以购房人缴纳的购房款抵扣通天岩公司欠付彭雪平的工程款。因王弘治系通天岩公司负责案涉江景苑楼盘施工及销售等全面工作的经理，故其行为对外而言能够代表通天岩公司，效力应及于通天岩公司。据此，上诉人通天岩公司主张并未同意彭雪平对外销售房屋，并以房款抵扣工程款，与事实不符。其次，根据案涉房屋买卖合同的约定，案涉房屋总购房款387816元，且被上诉人***付清购房款的时间早于通天岩公司的交房时间。若上诉人通天岩公司所称仅收到了143746元，并对***向彭雪平支付购房定金的行为不知情，且不予认可其付款行为；然而，在被上诉人***仅支付了少部分购房款的情况下，通天岩公司却将案涉房屋交付给被上诉人***装修使用，这与商品房销售一般交易习惯不相符，亦有违常理。再次，虽然，上诉人通天岩公司并未明确授权原审第三人彭雪平具有直接收取案涉房屋购房款的权利，但是，基于通天岩公司同意彭雪平对外销售案涉小区房屋，以抵扣以购房人缴纳的购房款抵扣通天岩公司欠付彭雪平的工程款这一事实。从社会一般观念考量，买受人***有合理理由相信彭雪平具有直接收取案涉购房款的权利。因此，上诉人通天岩公司主张对于被上诉人***与彭雪平之间的房屋交易行为不知情，被上诉人***将20万元定金直接支付给彭雪平，并非系支付案涉房屋购房款的行为，与通天岩公司无关，理据不足，本院不予支持。被上诉人***向原审第三人彭雪平支付的20万元定金，应当认定为本案已付购房款，该付款行为的效力应当及于通天岩公司。至于彭雪平收取的该20万元定金实际上是否与通天岩公司欠付工程款抵扣，属于通天岩公司与彭雪平之间基于建设工程法律关系的产生的结算纠纷，依法不属于本案审理范围。若上诉人通天岩公司认为已经与彭雪平完成了结算，存在超额支付工程款的问题，其可另寻合法途径向原审第三人彭雪平追偿。

关于被上诉人***是否应当向上诉人通天岩公司支付逾期付款违约金的问题。如前所述，被上诉人***向原审第三人彭雪平支付的20万元定金，应当认定为本案已付购房款，该付款行为的效力应当及于通天岩公司。本案中，被上诉人***实际欠付的购房尾款为44070元（387816元-343746元=44070元）。因上诉人通天岩公司未提供证据证明其对被上诉人催收了房款，而且上诉人通天岩公司亦未按照双方签订的房屋买卖合同的约定时间将案涉房屋交付给被上诉人***，存在逾期交房的违约行为，故基于公平公正原则，对上诉人要求被上诉人承担逾期付款违约责任的诉讼请求，本院不予支持。

综上，上诉人通天岩公司的上诉事实与理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4901元，由上诉人赣州通天岩旅游发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　曾文俊

审 判 员　王阿婷

审 判 员　赖国东

二〇一七年十一月一日

法官助理　张志平

书 记 员　钟　琳

书 记 员　曾　慧