徐某某、周某某等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

阜新蒙古族自治县人民法院 民事判决书 （2024）辽0921民初715号 原告：某科技有限公司，住所地阜新蒙古族治县。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，系辽宁金佳策律师事务所律师。 被告：某节水灌溉设备有限公司，住所地阜新蒙古族自治县. 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，系辽宁观策（阜新）律师事务所律师。 被告：徐某某，男，汉族，1983年4月8日生，现住阜新蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：***，系辽宁观策（阜新）律师事务所律师。 被告：周某某，女，汉族，1981年9月21日生，现住阜新蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：***，系辽宁观策（阜新）律师事务所律师。 原告某科技有限公司（以下简称某某公司）与被告某节水灌溉设备有限公司（以下简称某公司）、被告徐某某、被告周某某租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某公司委托诉讼代理人、被告徐某某及三被告共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼理。本案现已审理终结。 原告某某公司向本院提出诉讼请求：1.被告某公司支付某某公司租赁费196666元（被告徐某某与被告周某某对其中30000元承担担保连带责任），支付酒窖恢复费30000元，赔偿暖气设施111825.13元，合计338491元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年9月10日原告与被告某公司签订《厂区租赁合同》，租期10年，租金按年支付，每年人民币20万元。2020年9月10日至2021年9月9日第一年度拖欠租赁费3万元，被告某公司出具了还款承诺书，被告徐某某与周某某为还款担保人；2021年9月10日至2022年7月31日第二年度拖欠租赁费166666元（20万÷12个月×10个月）至今未付，两项合计196666元。2020年9月10日，原告与被告某公司又签订了《租赁合同附属协议》约定“酒窖可以填平，待租赁期满后恢复原貌，如恢复不了原貌亦可支付恢复费用30000元”。租赁期间被告某公司已将酒窖填平，现租赁结束但未恢复，因此被告某公司应支付恢复费用30000元。2020年9月10日租赁厂房移交时，共有暖气51组，到租赁结束时，原告发现51组暖气全部灭失，被告某公司违反妥善保管租赁物义务，应当承担赔偿责任。 三被告共同辩称，一、双方在2022年8月签订《还款承诺书》,双方对此前的租金进行了清算并确认,证明某公司在2022年8月之前仅欠租金3万元。因2021年至2022年疫情原因,某公司没有进行经营,故双方于2022年8月1日重新签订合同并在合同中第四项明确约定“本合同自签订之日起生效,原合同作废”，故某公司于2022年8月前仅欠原告3万元租金,且租金从2022年8月起计算,故原告在诉状中所称“2021年9月10日至2022年7月31日第二年拖欠租赁费166666元”的事实不存在。 二、原告诉求酒窖恢复费3万元与事实不符。 1、根据原告所述此项费用依据双方于2020年9月10日所签订的《租赁合同附属协议》,其主合同也是原合同,即2020年9月10日《厂区租赁合同》,该合同于2022年8月1日签订了新的《厂区租赁合同》已明确作废,主合同作废,从合同也无效,且在新合同中也未注明原附属协议仍然有效，故该附属合同无效,不能作为依据。2、对原告所出租场地设施的保管被告已依合同的约定给原告押金3万元。3、原告在诉状中称，依2020年9月10日的《租赁合同附属协议》的约定，“酒窖可以填平,待租赁期满后恢复原貌,如恢复不了亦可支付恢复费用30000元。”该主张所依据的附属协议无效,假使有效,因现在租期内,租期未满,原告也无权主张此项权利。 三、原告主张某公司赔偿暖气设施111825.13元更是无稽之谈,因为暖气设施及院内罐均是原告自己出售的。2021年由于疫情原因,某公司没有经营,原告以为某公司再也无法运营,原告便将院内的暖气片及罐等设施卖掉,这也是双方于2022年8月又重新签订合同的原因。 在2022年8月重新签订合同中第二项第三款中已有明确约定，证明如欠原告租金应用原告所述期间的租金来抵顶，而不应以2022年8月1日以后的租金来抵顶，证明除了3万元租金外不欠原告其它租金。 经审理查明，2020年9月10日某某公司授权委托***与某公司签订厂区租赁合同，某某公司将位于阜新蒙古族自治县于寺镇杨家窝堡村部分厂区出租给某公司，租赁期限自2020年9月10日至2030年9月10日止，租赁费用每年20万元。某公司的登记股东及法定代表人为***。合同履行期间，某公司拖欠2020年9月至2021年9月第一年度租金116000元，对此年度资金双方经协商后，某公司以其建筑的警卫室和315变压器增容费用抵顶租赁费86000元，剩余租赁费30000元履行期限延期至2022年10月31日给付，由徐某某和周某某自愿用当年收获的200亩玉米抵顶，某公司就上述协商内容于2022年7月17日向某某公司出具了还款承诺书，徐某某和周某某在担保人处签字确认。 某公司另拖欠某某公司第二年度2021年9月10日至2022年7月31日租赁费166666元。某公司对此年度租赁费用提出因当年疫情等原因未生产经营，某某公司授权委托人***当时同意免除了该年度的租金，但***否认免除的事实。 2022年8月1日被告某公司与某某公司重新签订了厂区租赁合同，约定因厂房需重建，某某公司承担20万元费用，由被告某公司重建和扩建，20万元的费用分四年从某公司应给付的租赁费中每年扣除5万元。另，双方约定2020年9月10日签订的原合同作废。重新签订合同时，某公司的股东进行了变更，并于2022年11月22日进行工商变更登记，股东及法定代表变更为***。 另查明，2021年某公司租赁期间，厂房内的暖气片灭失。 再查明，2020年9月10日双方签订了租赁合同附属协议，约定酒坊地面铲平，酒窖填平，间壁墙拆除，待租赁期满后恢复，如恢复不了原貌可支付恢复费用30000元。 上述事实，有当事人的陈述笔录、厂区租赁合同、授权委托书、还款承诺书、租赁合同附属协议、建筑安装工程承包合同、照片在卷佐证，经庭审审核，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同,受法律保护。本案中,某某公司授权委托***与某公司签订厂区租赁合同,合法有效,双方应按照合同约定履行自己的义务。 关于某公司拖欠2020年9月至2021年9月第一年度租金30000元及徐某某和周某某对此承担担保责任的事实，双方无异议，债务清偿义务人应当履行给付义务。但双方就保证方式未作明确约定，依据法律规定，徐某某和周某某在债务人某公司的财产依法强制执行仍不能履行债务情况下应承担一般保证责任,保证人徐某某和周某某承担保证责任后有权向某公司追偿。 关于某公司未给付某某公司第二年度2021年9月10日至2022年7月31日租赁费166666元的事实，双方无异议。某公司对此年度租赁费用提出因当年疫情等原因未生产经营，某某公司授权委托人***当时同意免除了该年度的租金，2022年8月1日某公司与某某公司双方重新签订了厂区租赁合同，约定原合同作废。但***否认免除此年度租赁费的事实，从2022年8月1日双方重新签订的厂区租赁合同内容来看，双方并未明确约定免除此年度租赁费，某公司以此合同中约定“原合同作废”内容为由，抗辩租赁费已免除，理由不能成立，本院不予支持。 关于在某公司租赁期间，厂房内的暖气片灭失的事实，双方无争议，但双方对灭失的责任人存在争议。诉讼中，关于损失数额，本院已向某某公司释明司法鉴定的权利，但某某公司未申请司法鉴定，即使在能够查明灭失责任人的情况下，本院也无法认定实际损失，因此，对此项诉讼请求在本案中不予审理，某某公司可另案诉讼。 关于2020年9月10日双方签订了租赁合同附属协议，约定酒坊地面恢复费用30000元，此项为附条件的约定，即“租赁期满未恢复原貌”。双方在2022年8月1日重新签订的厂区租赁合同中，虽约定原合同作废，且未在重新签订的租赁合同中约定继续履行原附属协议，但事实上原附属协议并未终止，现仍然在继续履行，故某某公司要求给付此款的条件未成就，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十八条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百二十一条，《中华人民共和国公司法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、被告某节水灌溉设备有限公司于本判决生效后立即给付原告某科技有限公司2020年9月至2021年9月第一年度租金30000元，被告徐某某和周某某承担一般保证责任，徐某某和周某某承担保证责任后有权向某节水灌溉设备有限公司追偿； 二、被告某节水灌溉设备有限公司于本判决生效后立即给付原告某科技有限公司2021年9月10日至2022年7月31日第二年度租金166666元； 三、驳回原告某科技有限公司其它诉讼请求。 案件受理费6377元，减半收取3188.5元，由原告某科技有限公司承担1335.5元，由被告某节水灌溉设备有限公司负担1853元。 如未能按本判决所确定的期限履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向辽宁省阜新市中级人民法院提交上诉状。 审判员*** 二〇二四年五月十一日 法官助理*** 书记员***