文书内容
重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2019）渝0119民初4641号
原告（反诉被告）：重庆联凯科技有限责任公司，住所地重庆市江**红黄路**13-1，统一社会信用代码915001057626719513。
法定代表人：倪圣翔，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐小兰，北京大成（重庆）律师事务所律师。
原告（反诉被告）：重庆丰源消防工程有限公司，，住所地重庆市江津区几江武城大街**云辉丽都****统一社会信用代码915001167874727720。
法定代表人：万家志，该公司总经理。
被告（反诉原告）：重庆坤罡房地产开发有限公司，住所地重，住所地重庆市璧山区璧城街道红宇大道**信用代码915002277842125885。
法定代表人：韩柱，该公司总经理。
原告重庆联凯科技有限责任公司（以下简称联凯科技公司）与被告重庆坤罡房地产开发有限公司（以下简称坤罡房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，根据被告坤罡房地产公司的申请，依法追加重庆丰源消防工程有限公司（以下简称丰源消防公司）作为本案原告参加诉讼。被告坤罡房地产公司在诉讼中于2019年9月4日提起反诉，本院经审查后依法予以受理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）联凯科技公司的委托诉讼代理人徐小兰、原告（反诉被告）丰源消防公司的法定代表人万家志、被告（反诉原告）坤罡房地产公司的法定代表人韩柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告联凯科技公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付质量保证金135265元，并从2018年6月14日起至全部支付完止以135265元为基数按银行同期贷款利率（诉讼中明确为中国人民银行发布的同期同类贷款利率）支付资金占用损失；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2014年9月15日签订了《坤罡·龙都小区6、7、8、9、11、14、15、16、17#楼消防工程承包合同》，约定被告将坤罡龙都小区6、7、8、9、11、14、15、16、17#楼消防工程发包给原告施工，并约定该工程的质保金为工程总造价的3%。2016年6月14日，原告将验收合格的消防工程移交给坤罡房地产公司指定的物业公司重庆仪才物业管理有限公司。2016年8月2日，原告与被告签订了《坤罡·龙都小区6、7、8、9、14、15、16、17#楼消防工程结算书》，确定该消防工程总造价为4508840元，质量保证金为135265元，质量保修期从消防工程移交坤罡龙都小区物管的时间起计算2年。2018年6月13日，该工程的质量保修期届满，原告要求被告退还质量保证金，但被告拒不支付。由此原告特提起诉讼，望判如所请。
原告丰源消防公司诉称，同意原告联凯科技公司在本案中的诉讼请求和事实、理由，要求对本案诉争的工程质量保证金主张权利。
被告（反诉原告）坤罡房地产公司辩称并反诉，被告在2014年9月15日将坤罡·龙都小区6、7、8、9、11、14、15、16、17#楼消防工程发包给原告丰源消防公司和联凯科技公司，按照合同约定，原告在质量保修期届满后应当取得坤罡龙都小区的物业公司或业主委员会出具的消防工程接受确认手续后才可以向被告申请退还保修金，因原告至今未取得坤罡龙都小区的物业公司或业主委员会出具的消防工程接受确认手续，因此原告未达到合同约定退还保修金的条件。按照合同约定，原告取得坤罡龙都小区的物业公司或业主委员会出具的消防工程接受确认手续后，被告退还余下的保修金，且不计算利息。小区业主委员会在2018年6月10日质保期内已经函告被告坤罡房地产公司消防无水，被告坤罡房地产公司在2018年4月12日将来函转发给原告联凯科技公司，要求联凯科技公司进行维修整改，但联凯科技公司至今未整改合格，并且现在表示也不再对该工程进行维修整改。因此，由于原告联凯科技公司未完成质保义务，未取得坤罡龙都小区的物业公司或业主委员会出具的消防工程接受确认手续，依法应当驳回其全部诉讼请求。同时，对于反诉被告施工的消防无水的管网、设备，由于反诉被告未按照合同约定履行维修义务，反诉原告特提起反诉请求：1、请求判令反诉被告立即对南川区坤罡龙都小区消防无水、业主随时遭受火灾的危险予以消除(诉讼中,经本院释明后，反诉原告坤罡房地产公司当庭撤回该项诉讼请求)；2、请求判令反诉被告立即对南川区坤罡龙都小区消防无水的管网及设备予以修理、重做、更换；3、本案本诉、反诉的诉讼费由反诉被告负担。
反诉被告联凯科技公司辩称，反诉被告施工的消防工程系消防机关检验合格后移交的，并不存在消防漏水情况；根据反诉原告、反诉被告以及物业公司三方经手的移交记录，保修期满后由物业公司自行维修并承担相关费用；即使消防存在漏水也不是因为反诉被告造成，消防漏水系物业公司关闭闸阀导致，与反诉被告无关；反诉原告的两项反诉请求均不属于合同约定的违约责任；即使在质保期内消防存在漏水，反诉原告应当在书面通知整改，如果通知后未维修，物业公司应当自行维修，并在其相应的质保金中扣除维修费用，但物业公司没有自行维修。因此反诉原告的事实和理由不成立，请求予以驳回。
反诉被告丰源消防公司辩称，案涉工程系经三方检验验收合格的，并经南川消防部门验收合格，取得了验收合格报告；其余同意联凯科技公司的答辩意见。
经审理查明，2014年9月15日，作为甲方的被告坤罡房地产公司与作为乙方的原告联凯科技公司、丰源消防公司共同签订了《坤罡·龙都小区6、7、8、9、11、14、15、16、17#楼消防工程承包合同》，甲方将坤罡·龙都小区6、7、8、9、11、14、15、16、17#楼消防安装工程发包乙方施工。该合同第十一条保修金支付约定：1、工程保修按《重庆市新建商品房质量保证书》及国家规范、行业现行的其他相关标准、强制性条文的规定执行；2、保修金按工程总造价的3%在工程款中留足，在保修期内如出现质量问题，由甲方委托物业公司或业主委员会通知乙方必须在3天内安排专业人员进行维修，如果乙方在3天内不派人维修，乙方同意甲方或甲方委托的物业公司或业主委员会安排他人进行维修，除收取维修费外同时加收当次维修费20%的服务费，此款在保修金中扣除；3、本案安装工程在竣工验收合格后2年内无质量问题，乙方凭工程项目小区物业公司或业主委员会出具接收确认手续后，甲方凭接收确认手续一次性退还余下保修金给乙方（保修金不计息）。该合同的其他约定载明：重庆丰源消防工程有限公司同意将所有工程款支付到重庆联凯科技有限公司账户上，账号5433200001810200011358，由此所产生的一切法律责任均由重庆联凯科技有限公司承担。合同还约定了其他事宜。工程完工后，原告联凯科技公司、被告坤罡房地产公司与重庆仪才物业管理有限公司坤罡龙都物管处于2016年6月14日共同在消防系统移交书、消防设备、实物移交记录和清单上加盖公章，三方共同确认原告联凯科技公司在2016年6月14日将其施工的所有消防系统、设备正式移交给重庆仪才物业管理有限公司，由重庆仪才物业管理有限公司负责日常维护和管理。2016年8月1日、8月2日，原告联凯科技公司与被告坤罡房地产公司先后在《坤罡·龙都小区6、7、8、9、11、14、15、16、17号楼消防工程结算书》上加盖公章，该结算书第七条载明该工程的质量保修金为135265.00元，工程质量保修期从消防工程移交坤罡龙都小区物管（重庆仪才物业管理有限公司）的时间起计算，质保期两年，质保期的维修按施工合同的约定执行，质保期满建设单位收到物管单位的质保维修确认手续后无息支付质量保修金给施工单位。工程质量保修期届满后，由于被告坤罡房地产公司未返还质量保修金，原告联凯科技公司委托北京大成（重庆）律师事务所于2019年3月18日向被告坤罡房地产公司发出《关于要求立即支付质量保证金之律师函》，要求被告坤罡房地产公司立即向委托方支付质量保证金及资金占用损失。被告坤罡房地产公司收到该律师函后，委托重庆栋华律师事务所于2019年3月20日作出《律师函》进行回函，该《律师函》认为原告联凯科技公司至今未取得合同第十一条第3款的约定坤罡龙都小区物业公司或业主委员会出具的消防工程接收确认手续，因此其无权要求被告坤罡房地产公司退还保证金及资金占用损失，同时要求联凯科技公司在坤罡龙都小区物业公司或业主委员会出具的消防工程接收确认手续后至被告坤罡房地产公司办理保修金的退还事宜。原告联凯科技公司于2019年3月22日收到该《律师函》。
另查明，2018年6月10日，重庆市南川区坤罡龙都小区业主委员会向被告坤罡房地产公司发出《函》，要求被告坤罡房地产公司对坤罡龙都小区建筑质量问题存在的问题（包含三期住房消防无水问题）进行整改。被告坤罡房地产公司收到函后于2018年6月14日进行了《回函》，《回函》中的第二条对三期住房无水问题，建议业主委员会立即联系物管公司将6号楼屋顶消防水箱补水阀门打开，关掉5号楼旁边联结10号消防水泵阀门，以保障三期住房消防水。2018年6月12日，被告坤罡房地产公司作出《函告》，告知现将南川区坤罡龙都小区业主委员会的来函转发给原告联凯科技公司，要求原告联凯科技公司根据函告内容立即按要求进行整改；同时要求原告联凯科技公司对6、7、8号车库风管离地高度问题不够问题进行维修整改。原告联凯科技公司在2018年6月13日收到该《函告》。
诉讼中，1、被告坤罡房地产公司提出9号楼花台下面埋的消防管道存在漏点漏水，该消防管道在交付给物业公司时就发现不能保压，经与原告联凯科技公司联系后多次维修，但一直没有发现问题，原告联凯科技公司也多次支付消防漏水费用给重庆仪才物业管理有限公司；由于消防漏水，物业公司就把闸阀给关了；在2019年联凯科技公司更换了10多米的管子。原告联凯科技公司陈述即使存在相关漏水，也是因为是水压不够才把闸阀关闭，并不是施工质量导致。
2、被告坤罡房地产公司提出按照合同约定原告联凯科技公司应当在取得坤罡龙都小区物业公司或业主委员会出具的消防工程接收确认手续后才能办理退还保修金。原告联凯科技公司认为对于该约定应当综合认定为对付款义务所设定的付款期限，而并非付款条件；同时由于物业公司与被告坤罡房地产公司是利益一体，所以该付款条件对原告未发生法律效力。
上述事实，有原告联凯科技公司提供的《坤罡·龙都小区6、7、8、9、11、14、15、16、17#楼消防工程承包合同》、《坤罡·龙都小区6、7、8、9、11、14、15、16、17号楼消防工程结算书》、消防系统移交书、消防设备、实物移交记录和清单、《关于要求立即支付质量保证金之律师函》，被告坤罡房地产公司提供的《函》、《函告》、《回函》、《律师函》以及原、被告的陈述，并经庭审质证核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原、被告三方于2014年9月15日共同签订的《坤罡·龙都小区6、7、8、9、11、14、15、16、17#楼消防工程承包合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法应当合法有效。一、关于质量保修金的退还问题。首先，由于原告联凯科技公司在2016年6月14日已将其施工完工的的所有消防系统、设备正式移交给重庆仪才物业管理有限公司，根据《坤罡·龙都小区6、7、8、9、11、14、15、16、17号楼消防工程结算书》第七条关于该工程的质量保修金为135265.00元，工程质量保修期为两年，从消防工程移交坤罡龙都小区物管（重庆仪才物业管理有限公司）的时间起计算的约定，案涉工程的质保期已于2018年6月13日到期。原告联凯科技公司因质保期到期后依法享有要求被告坤罡房地产公司退还质量保修金的权利。其次，虽然双方在合同中约定原告联凯科技公司应当在取得坤罡龙都小区物业公司或业主委员会出具的消防工程接收确认手续后才能办理退还保修金，但由于坤罡龙都小区物业公司或业主委员会并非合同当事人，依法不享有案涉消防工程承包合同的权利，同时该约定限制了原告联凯科技公司在质保期届满后要求被告坤罡房地产公司退还质量保修金的权利的行使，因此该约定对原告不具有约束力。被告坤罡房地产公司以该约定作为不退还保修金的辩解意见，本院不予采纳。故，对原告主张被告坤罡房地产公司退还保修金135265.00元的诉讼请求，本院依法予以支持。由于二原告在该合同中已经明确约定原告丰源消防公司同意将所有工程款支付到原告联凯科技公司账户上，因此，被告坤罡房地产公司应当将保修金135265.00元支付给原告联凯科技公司。二、关于反诉原告主张反诉被告立即对南川区坤罡龙都小区消防无水的管网及设备予以修理、重做、更换问题。首先，按照合同第十一条第2款“在保修期内如出现质量问题，由甲方委托物业公司或业主委员会通知乙方必须在3天内安排专业人员进行维修，如果乙方在3天内不派人维修，乙方同意甲方或甲方委托的物业公司或业主委员会安排他人进行维修，除收取维修费外同时加收当次维修费20%的服务费，此款在保修金中扣除”的约定，对于案涉工程在质保期内出现的质量问题，不但反诉被告负有及时维修的义务，而且反诉原告在反诉被告未及时（3天内）安排人员进行维修的情况下亦负有及时委托他人进行维修并从质保金中扣除维修费用的责任。其次，反诉原告委托重庆栋华律师事务所于2019年3月20日作出《律师函》中，并未提出其因反诉被告在质保期内未履行工程质量维修义务而不退还保修金；第三、本案中，反诉原告主张反诉被告立即对南川区坤罡龙都小区消防无水的管网及设备予以修理、重做、更换，其实质是要求反诉被告继续履行质保期间的维修义务，但由于质保期已经届满一年余，反诉被告依照合同约定不再负有维修维护的义务；即使案涉工程在质保期内出现的质量问题，在反诉被告未及时维修的情况下，反诉原告应当按照合同约定及时委托他人进行维修，以保证设施设备的正常使用，对因委托维修所产生的维修费用按照合同约定在质保金时予以扣除。故，对反诉原告要求反诉被告继续履行质保期间的维修义务的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。三、关于资金占用损失问题，由于原、被告双方在合同中约定原告在质保期满后凭物业公司或业主委员会出具接收确认手续后才能办理退还保修金，在原告联凯科技公司未取得接收确认手续的情况下，被告坤罡房地产公司以此为由拒绝退还质保金，其责任并不在于被告坤罡房地产公司，因此对原告联凯科技公司主张资金占用损失，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告重庆坤罡房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆联凯科技有限责任公司保修金135265.00元。
二、驳回原告重庆联凯科技有限责任公司的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告重庆坤罡房地产开发有限公司的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3010元，减半收取1505元（原告重庆联凯科技有限责任公司已预交），由被告重庆坤罡房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费减半收取40元（反诉原告已预交），由反诉原告重庆坤罡房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
审判员 骆云伟
二〇一九年十月十二日
书记员 杨建菲