**、甘肃华能工程建设有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

甘肃省会宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2023）甘0422民初1380号 原告（执行案外人）：**，男，1973年10月18日出生，汉族，住河北省三河市高楼镇金谷美丽公馆北区。 委托诉讼代理人：**财，系甘肃***久律师事务所律师。 被告（执行申请人）：甘肃华能工程建设有限公司，住所地甘肃省白银市平川区大桥路21号。 法定代表人：***，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，系该公司法务部部长。 委托诉讼代理人：**，系甘肃来德律师事务所律师。 被告（被执行人）：甘肃雨浓房地产开发有限公司，住所地甘肃省会宁县会师镇东大街8号。 法定代表人：***，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，系该公司员工。 原告**与被告甘肃华能工程建设有限公司、甘肃雨浓房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2023年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人**财，被告甘肃华能工程建设有限公司（以下简称华能公司）的委托诉讼代理人***、**，被告甘肃雨浓房地产开发有限公司（以下简称雨浓公司）的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**向本院提出诉讼请求：1、判决不得对原告所有位于会宁县会***台路雨浓嘉苑住宅小区10幢1**201号房屋强制执行；2、被告华能公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2022年11月15日会宁县人民法院依照被告华能公司的申请，查封了原告位于会宁县会***台路雨浓嘉苑住宅小区10幢1**201号房屋。案涉房屋在进入执行程序前已经由被告雨浓公司出售并交付给本人实际使用至今，且本人于2019年8月23日已经全部付清了购房款。当时因客观原因未能办理房屋过户登记。原告于2023年3月在会宁县房地产交易中心办理该房屋产权时，才得知此房屋已经于2022年11月被会宁县人民法院查封。现原告认为，原告在人民法院查封之前与雨浓公司完成了该房屋的买卖交易，已经合法占有该房屋并实际支付全部价款，而且是自住用房。现人民法院没有通知原告，也没有调查清楚该房屋实际使用现状的情况下，查封该房产，严重影响原告对自己物权的行使。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法发［254］号）第125条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，本人在人民法院查封之前已签订书面房屋买卖合同、并合法占有该房屋、同时已支付全部价款，本人作为房屋消费者有抗辩权足以排除人民法院的强制执行。综上，原告系该房屋的合法拥有人，执行标的系原告的财产，被告华能公司申请查封执行，明显错误。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第234条规定，向会宁县人民法院提出执行异议后被驳回，遂提出诉讼。 被告华能公司辩称，原告**与被告雨浓公司的房屋交易时间是2019年8月23日，此时该房屋已经被甘肃省白银市中级人民法院合法有效查封，因此该交易行为无效，不具有排除强制执行的法定条件。 被告雨浓公司辩称，案涉房屋被甘肃省白银市中级人民法院保全查封，后查封到期后，原告**与被告雨浓公司签订了房屋买卖合同，在办理产权登记的过程中，才发现会宁县人民法院对案涉原告的房屋强制执行，采取了保全查封措施。雨浓公司是2022年11月11日收到会宁县人民法院送达的执行通知书，当时雨浓公司要求出具执行裁定书，但会宁县人民法院没有出具执行裁定书。在我公司的要求下，会宁县人民法院于2022年11月15日出具了执行裁定书。我公司认为会宁县人民法院执行程序不合法，原告所陈述的事项属实，我公司认可。案涉原告的房屋在尾款付清之后已经交付使用。案涉房屋在甘肃省白银市中级人民法院查封保全到期后解封，雨浓公司有权进行自由买卖，故原告的诉讼请求成立。 为证实自己的主张，原告提交了以下证据：一、甘肃省会宁县人民法院（2022）甘0422执2091号执行裁定书一份，证明案涉房屋查封时间是2022年11月15日。二、商品房买卖合同、交纳购房款的票据及收据，证明原告在会宁县人民法院查封之前与被告雨浓公司签订书面购房合同并已付清全部房款。三、物业费收据、水电暖、天然气交费条据、装修收据及购买窗帘的收据，证明原告截至目前一直占有和使用案涉房屋。被告华能公司向法庭提交的证据：甘肃省白银市中级人民法院（2018）甘04执保45号告知书，证明案涉房屋在交易发生时已经被甘肃省白银市中级人民法院查封，其交易行为违法，应当无效。被告雨浓公司提交的证据：一、商品房买卖合同、银行流水小票、收款收据，证明原告所举证据与被告雨浓公司存有的证据一致。二、甘肃省高级人民法院出具的受理案件通知书复印件，证明华能公司与雨浓公司之间的工程款纠纷还在申诉当中，没有结案。三、甘肃省会宁县人民法院执行裁定书复印件、甘肃省白银市中级人民法院协助执行通知书、甘肃省白银市中级人民法院民事裁定书，证明原告与被告雨浓公司签订商品房买卖合同在解除查封之后，房屋买卖合同有效。 经质证，被告华能公司对原告所举证据的质证意见：对证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议，实际查封时间为2022年11月11日。对证据二的真实性不予认可，经查询会宁县不动产登记中心，案涉房屋未登记备案，不符合商品房销售合同必须登记备案的规定，不是合法有效合同。华能公司在开庭前已向会宁县人民法院申请调取原告和被告雨浓公司购房款付清的银行转账记录，但原告和雨浓公司均未提交，其提交的收款收据及小票不能证明57万元的房款已付清，只有50万元的付款收据，剩余7万余元没有证据证明已付清，对收款收据、小票的真实性不予认可。对证据三无异议。被告雨浓公司对原告所举证据的质证意见：对原告所举上述证据均无异议，根据不动产登记条例规定，商品房买卖协议达成后签订合同，提供相关资料到不动产登记中心，该套房屋在登记过程中，因案涉强制执行未能实现产权登记到原告名下，在房地产交易过程中，会出现现金交易、抵账，这部分不会出现银行流水，原告提供的交易流水凭证均为银行POS机交易后产生，跟银行流水没有任何区别，均为真实有效，原告的房款70267元系工程款抵顶房款，当时雨浓公司欠会宁县亚东***具总厂的工程款，原告交纳房款时，雨浓公司直接让原告支付给会宁县亚东***具总厂，用于顶抵会宁县亚东***具总厂的工程款。原告**对被告华能公司所举证据的质证意见：对证据的三性无异议，但对证明目的有异议，涉案房屋于2021年9月24日已解封，签订房屋买卖合同发生在解封之后。被告雨浓公司对被告华能公司所举证据的质证意见：对证据的真实性无异议，能证明2021年9月24日查封保全已经结束，房产归被告雨浓公司。原告**对被告雨浓公司所举上述证据无异议。被告华能公司对被告雨浓公司所举证据的质证意见：对证据一的真实性不予认可，经查询会宁县不动产登记中心，案涉房屋未登记备案，不符合商品房销售合同必须登记备案的规定，不是合法有效合同。华能公司在开庭前已向会宁县人民法院申请调取原告和被告雨浓公司购房款付清的银行转账记录，但原告和雨浓公司均未提交，其提交的收款收据及小票不能证明57万元的房款已付清，只有50万元的付款收据，剩余7万余元没有证据证明已付清，对收款收据、小票的真实性不予认可。对证据二的真实性、证明目的均有异议，申诉的案件确实没有出结果，但原判决继续有效。对证据三的真实性无异议，但对证明目的不认可，甘肃省白银市中级人民法院的查封裁定书显示查封时间发生在2018年9月25日，案涉房屋的交易时间发生在2019年8月至11月，该买卖交易不具有合法性。 经本院审查认为，原告**所举上述证据，能够证明在本院查封房屋之前，其已与雨浓公司签订了商品房买卖合同、支付了全部购房款并实际占有居住及执行异议被驳回的事实，被告华能公司未提供抗辩证据，故对**排除人民法院执行的证明目的予以采信。被告华能公司所举上述证据具有真实性，但原告与被告雨浓公司的异议成立，故对其证明目的不予采信。被告雨浓公司所举上述证据，能与原告**所举证据相互印证，能够证明本案的基本事实，故对其证明目的予以采信。 本院经审理认定事实如下：会宁县人民法院在执行华能公司与雨浓公司建设工程合同纠纷一案中，于2022年11月15日作出（2022）甘0422执2091号执行裁定书，裁定查封了登记在雨浓公司名下位于会宁县会***台路雨浓嘉苑住宅小区10幢1**201号房屋。2023年4月11日，案外人**向本院提出执行异议，要求解除对该房屋的查封。本院于2023年4月24日作出（2023）甘0422执异9号执行裁定书，裁定驳回案外人**的异议请求。**不服，于2023年5月6日向本院提起执行异议之诉。经查：2021年12月5日，**与雨浓公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：**购买雨浓公司开发的位于会宁县会***台路雨浓嘉苑住宅小区10幢1**201号房屋一套，总价款570267.20元，2019年8月23日，**付清购房款后，被告雨浓公司将案涉房屋交付**，**占有使用该房屋并实际入住，但至今未办理产权过户登记。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中，**在本院查封案涉房屋之前已与雨浓公司签订了《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，并合法占有、使用该房屋，未办理过户登记非买受人**自身原因，故其权利能够排除执行。华能公司未能提供有效证据抗辩，对其辩解意见不予采纳。 综上，对**要求不得对会宁县会***台路雨浓嘉苑住宅小区10幢1**201号房屋强制执行的诉讼请求予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零三条、第三百零五条、第三百一十条第一款规定，判决如下： 不得执行**购买的登记在被告雨浓房地产开发有限公司名下位于会宁县会***台路雨浓嘉苑住宅小区10幢1**201号房屋。 案件受理费100元，由被告甘肃华能工程建设有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。 本院（2023）甘0422执异9号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审　判　长　　冯　婕 审　判　员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二三年六月二十六日 法官　助理　　刘　艳 书　记　员　　***